【正文】 基本內(nèi)容，如招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點和時間以及獲得招標(biāo)文件的辦法等關(guān)鍵事項，必須載明，而招標(biāo)公告的具體內(nèi)容和格式可以根據(jù)招標(biāo)人的具體要求進(jìn)行變通。發(fā)布招標(biāo)公告應(yīng)根據(jù)項目性質(zhì)和自身特點選擇適當(dāng)?shù)那馈?(3)物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的意識強烈。物業(yè)類型：經(jīng)濟適用型普通高層住宅，設(shè)施齊全，但車位、管理用房等不足，落實了維修基金；物業(yè)管理區(qū)域為2個。因此，制定標(biāo)底成為招標(biāo)的一項重要的準(zhǔn)備工作。為了保證投標(biāo)人的合格性，招標(biāo)文件在這一部分規(guī)定了參加資格預(yù)審的投標(biāo)人須遞交的證明資料及其格式，以便統(tǒng)一進(jìn)行審查。（1）成立招標(biāo)機構(gòu) 這主要有兩種途徑。學(xué)習(xí)目標(biāo)：通過本章學(xué)習(xí)，了解并掌握物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本概念與應(yīng)遵守的原則，了解物業(yè)管理招標(biāo)的幾種分類方式，掌握物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)在準(zhǔn)備與實施階段的具體程序與做法，掌握招標(biāo)書的編寫要領(lǐng)與技巧，能夠編寫格式規(guī)范的招標(biāo)書與投標(biāo)書。主要工作有：成立招標(biāo)機構(gòu)、編制招標(biāo)文件、確定標(biāo)底。①投標(biāo)的條件。特別是我國國內(nèi)大部分項目招標(biāo)評標(biāo)時，均以標(biāo)底上下的一個區(qū)間作為判斷投標(biāo)是否合格的條件，標(biāo)底保密的重要性就更加明顯了。1．龍江高教公寓招標(biāo)概況(1)物業(yè)標(biāo)的：，南北兩片，即將入住率95％以上。業(yè)主委員會作為物業(yè)管理市場的主體地位得以明確，作用得以發(fā)揮，為業(yè)主委員會成為高教公寓的決策中心奠定了良好的基礎(chǔ)。（1）發(fā)布招標(biāo)公告（或投標(biāo)邀請書）1）發(fā)布招標(biāo)公告的渠道。如果需要，規(guī)定資格預(yù)審的標(biāo)準(zhǔn)，以及提供資格預(yù)審文件的日期、份數(shù)和使用語言；必要時規(guī)定投標(biāo)保證金的金額。必要時，還可以召開資格預(yù)審的準(zhǔn)備會議，以便申請人取得有關(guān)項目情況的第一手資料。當(dāng)標(biāo)前會議形成的書面文件與原招標(biāo)文件有不一致的地方時，應(yīng)以會議文件為準(zhǔn)。其一般程序為：a．宣布評標(biāo)委員會成員名單。宣布投標(biāo)作廢后，招標(biāo)人應(yīng)組織第二次招標(biāo)。c．計算偏差審查，包括查明計算錯誤，標(biāo)書中所用數(shù)字的大小寫是否一致等審查。一般來說，評標(biāo)委員會或招標(biāo)人會根據(jù)所推薦的投標(biāo)企業(yè)情況，從中選擇標(biāo)書最合理、最符合實際需要、最經(jīng)濟、風(fēng)險最小的物業(yè)管理企業(yè)定標(biāo)。在招標(biāo)文件中，一般招標(biāo)人會做出“不承諾選擇最低報價”的聲明。評標(biāo)者可以拒絕這二份標(biāo)書。另外，在技術(shù)規(guī)范部分，應(yīng)出具物業(yè)說明書以及物業(yè)的設(shè)計施工圖紙。5）對投標(biāo)文件的評估和比較（說明評估和比較時所考慮的因素）。（3）技術(shù)規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn) 該條款的內(nèi)容一般與招標(biāo)文件的第二部分“技術(shù)規(guī)范及要求”的內(nèi)容相一致。如：對執(zhí)行合同過程中更改合同要求而發(fā)生偏離合同的情況作出某些特殊規(guī)定。3．清潔衛(wèi)生。10．中標(biāo)單位可按住宅區(qū)每年管理服務(wù)費基本支出的10％提取物業(yè)管理公司利潤。(六)管理規(guī)章制度包括：公眾制度、單位內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理運作制度和管理人員考核制度。16．違章發(fā)生率與處理率。因此投標(biāo)公司應(yīng)根據(jù)自身財務(wù)狀況及招標(biāo)物業(yè)的管理所需資金，做好資金籌措準(zhǔn)備。④物業(yè)開發(fā)商狀況。指可能參與競投的物業(yè)管理企業(yè)有哪些，這些企業(yè)的資質(zhì)狀況、財務(wù)狀況、人才結(jié)構(gòu)、技術(shù)力量、社會信譽等，對競投結(jié)果都會產(chǎn)生影響。如分包公司不能履行合同規(guī)定義務(wù)，而使物業(yè)管理公司遭受經(jīng)濟損失甚至影響信譽。4）當(dāng)?shù)氐臍夂?、地質(zhì)、地理條件等與接管后的服務(wù)密切相關(guān)的條件，如北方地區(qū)，冬季需要采暖，物業(yè)管理應(yīng)注意提供供暖服務(wù)與相應(yīng)的暖氣設(shè)備維修管理。下面以公寓為例，其管理服務(wù)內(nèi)容及工作量見表12。月）400元/月（5）環(huán)衛(wèi)員2人300元/（人3）提交詳細(xì)材料，說明物業(yè)管理服務(wù)量及預(yù)定合同期限。又叫投標(biāo)綜合說明，實際上就是投標(biāo)人的正式報價信，其主要內(nèi)容有：①表明投標(biāo)人完全愿意按招標(biāo)文件中的規(guī)定承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)任務(wù)，并寫明自己的總報價金額；②表明投標(biāo)人接受該項目合同委托管理期限；③表明本投標(biāo)如被接受，投標(biāo)人愿意按招標(biāo)文件規(guī)定金額提供履約保證金；④說明投標(biāo)報價的有效期；⑤表明本投標(biāo)書連同招標(biāo)人的書面接受通知均具有法律約束力；⑥表明對招標(biāo)人接受其他投標(biāo)人的理解。③公司對合同意向的承諾。除介紹本公司的概況外，主要介紹本公司以前管理過或正在管理物業(yè)的名稱、地址、類型、數(shù)量，著重指出類似此次招標(biāo)物業(yè)的管理經(jīng)驗和成果，并介紹主要負(fù)責(zé)人的專業(yè)、物業(yè)管理經(jīng)歷和經(jīng)驗。③工程流程，其內(nèi)容主要有物業(yè)驗收與接管流程；住戶入住管理流程，住宅裝修管理流程，日常管理工作流程及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，房屋維修養(yǎng)護(hù)工作流程及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，清掃保潔、綠化、交通、治安、消防、機電設(shè)備、檔案等各項管理流程及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，管理員工作流程，空置物業(yè)管理規(guī)程等。（2）不得任意修改填寫內(nèi)容 投標(biāo)人所遞交的全部文件均應(yīng)由投標(biāo)人法人代表或委托代理人簽字；若填寫中有錯誤而不得不修改，則應(yīng)由投標(biāo)人負(fù)責(zé)人在修改處簽字。若把對本公司的情況介紹作為序言，意味著對投標(biāo)對象擬管理的方式方法具有推薦和設(shè)想的作用，對標(biāo)書后續(xù)內(nèi)容具有呼應(yīng)效果。2)董事：專職處理該發(fā)展計劃的物業(yè)管理服務(wù)工作。這些文件主要包括：①公司簡介。1．2．3 物業(yè)管理投標(biāo)文件物業(yè)管理投標(biāo)書是對投標(biāo)人前述準(zhǔn)備工作的總結(jié)，是投標(biāo)人的投標(biāo)意圖、報價策略與目標(biāo)的集中體現(xiàn)，其編制質(zhì)量的優(yōu)劣將直接影響投標(biāo)競爭的成敗。投標(biāo)保函通常由投標(biāo)人開戶銀行或其主管部門出具。6元（1）管理員2人500元/（人8）社會效益分析。前期介入的優(yōu)點在于物業(yè)管理公司可與開發(fā)商更好地協(xié)調(diào)，有利于其接管后的管理。即物業(yè)管理公司由于自身管理不善，或缺乏對當(dāng)?shù)匚幕牧私?，不能提供高質(zhì)量服務(wù)，導(dǎo)致虧損或遭業(yè)主辭退。指公司在財務(wù)分析方面是否有完善的核算制度和先進(jìn)的分析方法，是否擁有優(yōu)秀的財務(wù)管理人才資源，是否能多渠道籌集資金，并合理開支。③物業(yè)招標(biāo)背景。所謂正當(dāng)競爭，一是參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)要反對其他參與競投的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行不正當(dāng)競爭行為，倡導(dǎo)物業(yè)管理投標(biāo)企業(yè)遵守商業(yè)道德；二是參加競投的物業(yè)管理企業(yè)要約束自己不作不正當(dāng)競爭。12．公共文化設(shè)施、休息設(shè)施以及小品雕塑完好率。(三)管理人員的培訓(xùn)包括：培訓(xùn)計劃、方式、目標(biāo)等。6．我局將在業(yè)主管理委員會成立后兩個月內(nèi)按(《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》)的規(guī)定劃撥公用設(shè)施專用基金。4．綜合樓1棟(鹿丹大廈，產(chǎn)權(quán)屬市城市建設(shè)投資發(fā)展公司，即原市城建開發(fā)處)，建筑面積10336平方米，其中肉菜市場建筑面積1765平方米。（12）適用法律 寫明合同適用的法律。即說明合同簽訂的時間、地點以及合同協(xié)議書的格式（詳見附件）。2）組建評標(biāo)委員會的要求。投標(biāo)邀請書是指招標(biāo)人向預(yù)審合格的潛在投標(biāo)人發(fā)出的正式投標(biāo)邀請，應(yīng)作為招標(biāo)文件的一部分。標(biāo)書C：注明接管物業(yè)日期為物業(yè)竣工驗收之后的一個月內(nèi)。評價投標(biāo)企業(yè)提供服務(wù)的方式是否得當(dāng)，特殊服務(wù)是否能確實到位，必要時可請專家作進(jìn)一步論證。主要評議答辯人的答辯情況，包括答辯內(nèi)容如何、能否正確迅速的回答問題、回答問題是否合理等。在實際中較多采用。秘密開標(biāo)是在不愿讓各投標(biāo)企業(yè)掌握全部標(biāo)價時所采取的自由選擇投標(biāo)人的開標(biāo)方式。如有特殊情況需要推遲的，必須事先以書面形式通知各投標(biāo)公司?！锻稑?biāo)人須知》中一般要注明標(biāo)前會議的日期，如有變更，應(yīng)立即通知已購買招標(biāo)文件的投標(biāo)人。資格預(yù)審文件應(yīng)提供招標(biāo)人及招標(biāo)項目的全部信息，并且其內(nèi)容應(yīng)比資格預(yù)審?fù)ǜ娓鼮樵敿?xì)，如對若干物業(yè)管理企業(yè)組成聯(lián)合體投標(biāo)的要求等；其次，資格預(yù)審文件中還可規(guī)定申請資格預(yù)審的基本資格、條件，或?qū)ξ飿I(yè)管理外資企業(yè)單獨或聯(lián)合投標(biāo)的一些規(guī)定，以及申請投標(biāo)資格預(yù)審的一些基本要求，如從事該行業(yè)年限的限制，承擔(dān)過的物業(yè)管理項目類型等；最后，招標(biāo)人還應(yīng)在資格預(yù)審文件中規(guī)定資格預(yù)審申請表和資料遞交的份數(shù)、時間和地點及文件所使用的語言等。按照慣例，投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)時間不得少于45天。評標(biāo)應(yīng)側(cè)重企業(yè)的信譽、業(yè)績和標(biāo)書中的方案質(zhì)量、答辯的應(yīng)變能力等，而將公共服務(wù)費報價單列作為評分類別，其權(quán)重不宜超過20％。物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)活動，迫切需要政府從適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的角度，積極培育和完善市場，包括建立物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中介服務(wù)機構(gòu)，在物業(yè)管理培訓(xùn)中增設(shè)招標(biāo)投標(biāo)課程，有步驟地進(jìn)行業(yè)主委員會主任培訓(xùn)等。特別引人注目的是龍江高校公寓業(yè)主委員會在此次招標(biāo)中明確提出，物業(yè)管理收費標(biāo)價占招標(biāo)總分的一半，標(biāo)書占30分，答辯和企業(yè)信譽分別占10分。技術(shù)規(guī)范是詳細(xì)說明招標(biāo)項目的技術(shù)要求（如物業(yè)管理項目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、具體工作量等）的文件，是招標(biāo)文件的重點之一。（2）編制招標(biāo)文件 招標(biāo)文件是招標(biāo)機構(gòu)向投標(biāo)人提供的參與競標(biāo)所必需的文件。3．協(xié)商招標(biāo)協(xié)商招標(biāo)又稱為議標(biāo)，是指招標(biāo)人不公開發(fā)布招標(biāo)公告，而是選擇其認(rèn)為有能力承擔(dān)的投標(biāo)人，邀請其投標(biāo)，然后通過平等協(xié)商，最終達(dá)成協(xié)議。物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)行為是一種通過市場化方式實現(xiàn)的雙向選擇。對于采用小范圍邀請招標(biāo)或議標(biāo)方式的小規(guī)模物業(yè)管理項目，由于其招標(biāo)工作量不大、專業(yè)性不強，開發(fā)商一般都能夠自行編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)，這時，招標(biāo)人自行成立招標(biāo)機構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)也較為適宜。③對招標(biāo)程序的說明。標(biāo)底制定得是否正確，很大程度上取決于招標(biāo)文件中對項目工作量的說明是否正確，因此招標(biāo)文件對項目工作量進(jìn)行說明時應(yīng)盡量減少漏項，同時將工作量盡可能算準(zhǔn)確，力爭將招標(biāo)文件中計算出的工作量與實際工作量的誤差控制在5%以內(nèi)。(5)評標(biāo)方式：借鑒工程招標(biāo)方式，無底價競標(biāo)，專家評標(biāo)，業(yè)主委員會最終定標(biāo)，其中信譽調(diào)查由業(yè)主委員會隨機抽查評分。眾多企業(yè)希望通過市場競爭，使自身經(jīng)營上規(guī)模，達(dá)到提升企業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)和品牌的目的。為使?jié)撛诘耐稑?biāo)人對是否投標(biāo)進(jìn)行考慮、準(zhǔn)備，招標(biāo)人在刊登招標(biāo)公告時，在時間安排上應(yīng)考慮兩個因素：①刊登招標(biāo)公告所需時間。資格預(yù)審是招標(biāo)實施過程中的一個重要步驟，是投標(biāo)者的第一輪競爭。③經(jīng)驗以及過去的表現(xiàn)：過去幾年內(nèi)申請企業(yè)完成的類似項目的基本情況，如這些項目和業(yè)主的名稱、項目工作量、合同金額、服務(wù)期限等。（4）開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)1）物業(yè)管理開標(biāo)。由評標(biāo)委員會主席按交標(biāo)順序逐個啟封，并檢查是否合格。評標(biāo)委員會可由招標(biāo)單位組織具有相應(yīng)專長的內(nèi)部人員組成，或同時邀請相關(guān)專家參加，也可由專業(yè)咨詢公司代理。尤其是對企業(yè)在管理工作中管理者和員工素質(zhì)進(jìn)行考察，如企業(yè)是否確實擁有包括工程師、物業(yè)經(jīng)理、人事培訓(xùn)人員、質(zhì)量控制人員、各類專業(yè)技術(shù)人員等在內(nèi)的良好團隊，是否擁有良好的運作體系。評審的內(nèi)容主要是：A．服務(wù)質(zhì)量。一般先選擇報價最低的投標(biāo)書，然后針對投標(biāo)企業(yè)情況及投標(biāo)書包括報價予以綜合評議，認(rèn)為合理的，才予以定標(biāo)。不同物業(yè)管理服務(wù)類型的項目其招標(biāo)文件的內(nèi)容各異。（3）投標(biāo)書的編寫 投標(biāo)人須知中應(yīng)詳細(xì)列出對投標(biāo)書編寫的具體要求。2）資格最終審查。（7）不可抗力 不可抗力條款是指在發(fā)生預(yù)料不到的、人力無法抗拒事件的情況下，合同一方難以或不可能履行合同時，對由此引致的法律后果所作的規(guī)定。（2）附文 物業(yè)說明書。 8．住宅區(qū)檔案資料管理。2．市住宅局每年對住宅區(qū)進(jìn)行考核評比，如達(dá)不到上述規(guī)定要求，則可終止委托管理合同并進(jìn)行財務(wù)審計，由中標(biāo)單位承擔(dān)違約和賠償責(zé)任；如達(dá)到了規(guī)定要求，則按合同給予獎勵。5．綠化完好率。(九)便民服務(wù)項目按有償服務(wù)和無償服務(wù)兩部分逐項分列。（4）進(jìn)行投標(biāo)可行性分析1）招標(biāo)物業(yè)條件分析①物業(yè)性質(zhì)。已接管物業(yè)往往可使公司具有優(yōu)于其他物業(yè)管理公司的管理方法或合作經(jīng)驗，這在競標(biāo)中極易引起開發(fā)商的注意；從成本角度考慮，以往的類似管理經(jīng)驗可以使現(xiàn)成的管理人員、設(shè)備或固定的業(yè)務(wù)聯(lián)系方面節(jié)約許多開支。當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理公司可以利用其熟悉當(dāng)?shù)匚幕?、風(fēng)俗的優(yōu)勢提供令業(yè)主滿意的服務(wù)。（1）購買并閱讀招標(biāo)文件 投標(biāo)人要想取得招標(biāo)文件必須向招標(biāo)人購買，而取得招標(biāo)文件之后如何閱讀，成為關(guān)系到投標(biāo)成敗的重要環(huán)節(jié)。2）分析項目的難點，確定重點，有針對性地拿出管理思路。物業(yè)管理公司經(jīng)營中主要的現(xiàn)金流入和流出項目為：1）標(biāo)書規(guī)定的預(yù)付款、保證金等。管理服務(wù)費用在確定了工作量之后，即可用服務(wù)單價乘以工作量得出。投標(biāo)保證金可以銀行支票或現(xiàn)金形式提交，保證金額依據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定確定。如確需變更，必須征得業(yè)主的同意。說明對該物業(yè)項目管理運作中的人員安排、工作規(guī)劃、財務(wù)管理等內(nèi)容。此項應(yīng)具體包括：開發(fā)設(shè)計建設(shè)期間的管理顧問服務(wù)內(nèi)容；物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務(wù)內(nèi)容；用戶入住及裝修期間的管理顧問服務(wù)內(nèi)容；管理運作服務(wù)內(nèi)容。（5）必需具備的物質(zhì)裝備計劃 包括職工住房和管理用房計劃,器械、工具、通訊、治安裝備以及辦公用品計劃。（7）管理規(guī)章制度 包括公約規(guī)章等管理條規(guī)、內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理運作制度、檔案管理制度等（8）各項管理指標(biāo) 包括指標(biāo)要求、不達(dá)標(biāo)的處理、爭創(chuàng)優(yōu)秀小區(qū)（大廈）的設(shè)想等。管理顧問服務(wù)期限，通常自接受委托開始至樓宇發(fā)放執(zhí)照為止；管理運作服務(wù)期限，自樓宇發(fā)放執(zhí)照起至合同到期為止。負(fù)責(zé)為物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，簽署上述物業(yè)的投標(biāo)文件，進(jìn)行合同談判，簽署合同和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)。6．我方同意招標(biāo)文件中各條款，并按投標(biāo)標(biāo)價總額3%交納保證金萬元（大寫）。（8）封送標(biāo)書、保函 投標(biāo)文件全部編制好后，投標(biāo)人應(yīng)可派專人或通過郵寄將標(biāo)書投送給招標(biāo)人。（6）標(biāo)價評估與調(diào)整 對于試算結(jié)果，投標(biāo)者必須經(jīng)過進(jìn)一步評估才能最后確定標(biāo)價。3）接管期間收入。如人員配備要精簡，一專多能。若不能發(fā)現(xiàn)或不予重視，將可能影響投標(biāo)文件的編制、影響投標(biāo)的成功，甚至影響中標(biāo)后合同的履行。④經(jīng)營方式差異。②人力資源優(yōu)勢。例如：住宅小區(qū)的物業(yè)管理，其目的是要為居民提供一個安全、舒適、和諧、優(yōu)美的生活空間，因此，在管理上就要求能增強住宅功能，搞好小區(qū)設(shè)施配套，營造出優(yōu)美的生活環(huán)境；服務(wù)型公寓則更注重一對一的服務(wù)特色，它既要為住戶提供酒店式服務(wù)，又要營造出溫馨的家庭氣氛，其服務(wù)內(nèi)容也就更加具體化、個性化，除了日常清潔、安全、綠化服務(wù)外，還應(yīng)提供各種商務(wù)、醫(yī)療服務(wù)等；寫字樓管理重點則應(yīng)放在了“安全、舒適、快捷”上，其管理內(nèi)容應(yīng)側(cè)重于以下方面：加強閉路監(jiān)控系統(tǒng)以確保人身安全，增設(shè)保安及防盜系統(tǒng)以保證財產(chǎn)安全，開辟商場、酒家、娛樂設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施以方便用戶生活，完善通迅系統(tǒng)建設(shè)以加強用戶同外部聯(lián)系。(十一)宣傳、貫徹執(zhí)行(《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》)及其實施細(xì)