【正文】 化。由此可以預(yù)見，隨著我國住房制度改革的不斷深化以及現(xiàn)代企業(yè)制度的逐步建立，城市公有房屋的管理會逐步擺脫現(xiàn)有的管理模式，向物 業(yè)管理模式發(fā)展?，F(xiàn)有的關(guān) 于房地產(chǎn)業(yè)的法律法規(guī)涉及物業(yè)管理方面的還不完整，也不配套，有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)制度又正處于逐步確定和不斷調(diào)整之中，因而物業(yè)管理法律規(guī)范一直沒有形成完整、系統(tǒng)的體系 ，有些法規(guī)性文件之間還存在著不協(xié)調(diào)，甚至存在著矛盾，物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于物業(yè)管理實踐。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，每一個行業(yè)都有自律性組織，物業(yè)管理同樣也可以建立自己的行業(yè) 協(xié)會組織。測試審查合格后，物業(yè)管理協(xié)會負(fù)責(zé)其會員的登記工作。如果協(xié)會的調(diào)解無效，則可按程序申請有關(guān)部門仲裁或直接向人民法院起訴。 三、物業(yè)管理企業(yè)的自我管理 物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理市場最基本的管理和執(zhí)行機構(gòu)。 (一)住戶手冊 住戶手冊是由物業(yè)管理企業(yè)編制的、并發(fā)給住戶保存的文件。 (3)業(yè)主或住戶須知。 (二)物業(yè)管理企業(yè)崗位責(zé)任制 物業(yè)管理企業(yè)崗位責(zé)任制是物業(yè)管理企業(yè)自律性的規(guī)章制度。 (5)分管財務(wù)部門和辦公室的工作，負(fù)責(zé)組織編制企業(yè)年度財務(wù)預(yù)算，做好財務(wù)審核監(jiān) 督，并負(fù)責(zé)擬任部門副經(jīng)理、管理處副主任以上職務(wù)人員的鑒定、錄用、辭退等工作。 (3)做好文書檔案和有關(guān)資料的管理工作，包括公文的收發(fā)、印信的保管、文印核稿、 呈批、催辦歸檔、調(diào)卷和保密工作。 (11)負(fù)責(zé)企業(yè)對外宣傳工作，做好來信來訪和安排好外單位人員參觀、訪問的接待工作 。 (6)負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)委托管理合同的簽訂、落實。 (6)每月為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提供全企業(yè)的財務(wù)情況，為企業(yè)搞活經(jīng)濟(jì)、增加經(jīng)濟(jì)效益做好參謀 。 (6)負(fù)責(zé)業(yè)主投訴問題的解決和回訪。 (6)對各樓宇電梯、電視、呼喚設(shè)備直接管理、維修、年審，保證其正常運轉(zhuǎn)。 (5)定期檢查并向經(jīng)理匯報各項多種經(jīng)營業(yè)務(wù)的經(jīng)營管理情況。 物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)則可以包括以下幾個方面： (1)房屋管理規(guī)則。 (9)治安管理規(guī)則。 (7)交通管理規(guī)則。 (三)物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)則 物業(yè)轄區(qū)綜合管理規(guī)則是一組綜合性管理文件，也是各專業(yè)管理的依據(jù)。 (3)以承包、出租、自營等方式搞好物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點，以服務(wù)為本，既方便業(yè)主 ，又增加企業(yè)收入。 (4)掌握機電設(shè)備情況，編制機電設(shè)備維修保養(yǎng)計劃，檢查執(zhí)行情況，對管理處管理設(shè) 備維修進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)。 (4)負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)治安消防工作，加強物業(yè)轄區(qū)的安全、保衛(wèi)、治安、消防管理，嚴(yán) 防和杜絕物業(yè)區(qū)內(nèi)發(fā)生惡性治安、消防事件，保護(hù)廣大業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。 (4)根據(jù)國家財會制度精神，結(jié)合本企業(yè)實際，協(xié)助企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)制定有關(guān)財產(chǎn)管理、經(jīng) 濟(jì)核算、費用開支等具體辦法，并監(jiān)督各部門實行。 (4)選擇適合企業(yè)的業(yè)務(wù)進(jìn)行可行性分析。 (9)負(fù)責(zé)企業(yè)員工食堂的管理工作。其職責(zé)范圍 是： (1)學(xué)習(xí)研究國家的方針、政策、法規(guī)，貫徹落實企業(yè)的各項工作指令。 (3)建立健全企業(yè)組織機構(gòu)，使之合理、精簡、有效；召集和主持公司例會，及時解決 管理中暴露的問題。 (6)其他。 (2)物業(yè)的管理。物業(yè)管理規(guī)章制度的建立，應(yīng)以政府的有關(guān)法規(guī)、條例和物業(yè)管理企業(yè)確定的企業(yè)宗旨、經(jīng)營范圍和承擔(dān)的 義務(wù)為依據(jù)，在借鑒國內(nèi)外物業(yè)管理成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上制定，并在物業(yè)管理的實踐中逐步完善和提高。此外，由于物業(yè)管理處于新興發(fā)展階段，因此行業(yè)協(xié)會應(yīng)牽頭 加強會員之間的交流，打破各自封閉的局面，廣泛交流各自摸索的制度、流程、范本及價格等的“秘方”，以推動行業(yè)實現(xiàn)法制化、規(guī)范化，提高物業(yè)管理全行業(yè)整體的政策、管理、 業(yè)務(wù)和服務(wù)水平。 、仲裁糾紛 當(dāng)會員與業(yè)主、會員與會員發(fā)生糾紛時，協(xié)會首先對糾紛雙方進(jìn)行調(diào)解，希望通過協(xié)調(diào) 解決雙方糾紛。 物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)設(shè)有會員資格委員會，專門處理有分歧的資格申請，而日常的會員資格 申請的初審工作由物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會工作人員負(fù)責(zé)進(jìn)行。 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，是指由從事物業(yè)管理理論研究的專家、物業(yè)管理交易參與者以及政 府物業(yè)管理者等組成的民間行業(yè)組織。這些規(guī)定、條例、辦法既是各地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理情況制定頒布的法規(guī)性文件，又是對 部門行政規(guī)章的補充。從該規(guī)定的內(nèi)容來看，在現(xiàn)階段，對公有房屋基本仍沿用舊的管理模式進(jìn)行管理，但其中第五條規(guī)定：“公有房屋的經(jīng)營和管理要逐步實現(xiàn)社會化、專業(yè)化。本章將從政府 管理、行業(yè)協(xié)會管理和企業(yè)內(nèi)部管理三個層次闡述物業(yè)管理市場管理體制的建立?！皣覐膽?zhàn)略上調(diào)整了 國有經(jīng)濟(jì)布局，要同產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化開放和所有制結(jié)構(gòu)的調(diào)整完善結(jié)合起來，堅持有進(jìn)有退，有所為有所不為”。由于居住在這里的居民大多數(shù)都是工薪階層，物業(yè)管理的內(nèi)容和收費的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)居住者的經(jīng)濟(jì)承受能力和生活需要來 制定。中國的物業(yè)管理要上水平，上一 流，就必須提高中國人民的勞動生產(chǎn)力，人民收入增加了，生活提高了，有了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，物業(yè)管理企業(yè)開展各類服務(wù)，就不會因費用收不齊而感到緊張。由于房改以后，房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)向多元化。應(yīng)該說中國的物業(yè)管理市場前景廣闊，前程似錦。第三節(jié) 中國物業(yè)管理體制發(fā)展趨勢 一、中國近期物業(yè)管理特點 黨和國家政府十分重視人民群眾住房條件的改善。物業(yè)管理企業(yè)也有權(quán)接受或者不接受選聘。隨著房屋商品化、 住宅制度改革的推行，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性的變化，原來以公房為主體的格局，被大量共有、共用而又毗連的房屋格局所取代。物業(yè)管理公司是專業(yè)化的企業(yè)。物業(yè)管理公司管理的內(nèi)容非常廣泛，通常分為三類：第一類是公共服務(wù)，就是為全體住戶提供經(jīng)常性的有償或無償服務(wù)，例如清掃保潔、治安保衛(wèi)、庭園綠化等；第二類是 專項服務(wù)，為小區(qū)內(nèi)的住戶提供專門服務(wù)，如修理與管理各種車輛，為用戶提供室內(nèi)裝修服務(wù)，開辦商店、飯店、美發(fā)店等；第三類是特約服務(wù)，即根據(jù)住戶的特殊需要進(jìn)行服務(wù)，如 代購車船票，為住戶代購糧食、蔬菜，代送兒童上學(xué)等。一般是對房 屋及其附屬設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，工作比較單一，管理水平也不需要很高，通常房管所只要配“一員三工”便可以負(fù)責(zé)一個片的房屋維修管理。對于居委會來講 ，經(jīng)費上得到物業(yè)管理公司的支持(有些居委會工作人員還得到了一份補貼)，應(yīng)該承擔(dān)物業(yè) 管理公司的一部分工作，但事實上，很多物業(yè)管理公司認(rèn)為居委會權(quán)利要得多，義務(wù)承擔(dān)得 少，容易產(chǎn)生矛盾。 “三合一”組建的物業(yè)管理模式 “三合一”模式的優(yōu)點：首先是居委會參與，可以樹立物業(yè)管理公司的形象。由于領(lǐng)導(dǎo)一元化，出現(xiàn)問題行政領(lǐng)導(dǎo)可以干預(yù)，從管理到經(jīng)費籌措都比較方便。目前全國已開始加大、加快房改步伐，鼓勵老百姓購買房產(chǎn)以后，房管部門的體制、服務(wù)對象、內(nèi)容都將發(fā)生巨大的變化，建設(shè)部要求所有房管部門要在20 00年前完成轉(zhuǎn)制，這就要求轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司跟上形勢發(fā)展，否則就有可能被淘汰。專業(yè)管理機構(gòu)在小區(qū)管委會領(lǐng)導(dǎo)下，各自履 行自己的職責(zé)，能做到統(tǒng)一安排，分工明確，專業(yè)協(xié)作，各負(fù)其責(zé)，使小區(qū)成為一個完整的 管理體制，而且基層組織的穩(wěn)定性有利于小區(qū)管理的長期性和穩(wěn)定性。改革開放以后，尤其是以土地的使用權(quán)有償有期出讓的改革為契機，國家加大 了房改的力度，房屋產(chǎn)權(quán)由過去的單一形式變?yōu)槎嘣院螅o房屋的管理帶來了難度。目前小區(qū)中的違章搭建房屋，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，占56％左右的違章 房屋是屬于行政組織——居委會、街道辦事處所為。從近期看，這種依附還是可以的，但 從長遠(yuǎn)來看，物業(yè)管理公司總有一天要“斷奶”。此外，本企業(yè)后 勤部門成立的物業(yè)管理公司不是獨立法人單位，在經(jīng)濟(jì)利益上難以和原單位脫鉤，經(jīng)營管理工作也受到較大限制，難以實行職能分解、政企分離，也不利于面向社會，形成規(guī)模經(jīng)營。居委會可以代表物業(yè)管理公司與政府各職能部門進(jìn)行協(xié)調(diào)。四是物業(yè)管理中出現(xiàn)重大失誤，業(yè)主把物業(yè)管理公司告上法庭時，由于體制不 清，許多物業(yè)管理公司經(jīng)理還兼任居委會主任，就出現(xiàn)業(yè)主狀告政府(居委會主任代表基層 政府)的被動局面。所以國家房屋建得越多，包袱背得越重。然而，如果我們認(rèn)真地對物業(yè)、物業(yè)管理的概 念與傳統(tǒng)的房屋