【正文】 理辦法》及國家計劃委員會和建設部于1996年聯(lián)合發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》，是目前我國有關物業(yè)管理的主要法律依據。其基本職能和作用是既把物業(yè)管理市場置于法規(guī)監(jiān)督之下，又本著疏導的原則為物業(yè)管理市場充分發(fā)揮功能創(chuàng)造有法可依、有紀可守、有章可循的良 好的外部環(huán)境，使物業(yè)管理法制化、規(guī)范化。目前其他各行業(yè)的管理體制雖有差異，但就整體而言，大多實行三級管理體制，即政府管理、行業(yè)協(xié)會管理和企業(yè)內自我管理 。根據目前國外、境外的一些工作經驗來看，物業(yè)管理體制實行有限責任公司和股份公司，甚至允許一些個體民營，可能更容易調動所 有人的積極性，也是物業(yè)管理扭虧為盈，實行競爭，走出低谷的有益措施之一。政府應該制定相應的法規(guī)，大力支持、扶持、鼓勵那些按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公 司開展工作。其中 一部分還將同國際接軌，實施全方位的管理與服務。由于國家的財力有限，不可能短期把所有資金全投入到改造居民住宅中去，所以仍然執(zhí)行傳統(tǒng)的管理模式。因此，中國的物業(yè)管理企業(yè)在一定階段內也應多樣化，即大多數的物業(yè)管理工作開 展，并不是嚴格按照市場經濟法則，符合國際慣例，根據現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理企業(yè)來進行工作，而是伴隨著各地區(qū)的實際情況來推進物業(yè)管理，所以“三合一”管理體制 ，街道、居委會組建的物業(yè)管理公司，房地產開發(fā)商自己組建的物業(yè)管理公司，以及房管所轉制后成立的物業(yè)管理公司等，都會持續(xù)一定時間，這是由中國的經濟基礎、老百姓的經濟 收入以及人們的思維觀念所決定的。 ，取決于生產力水平的提高 經濟是基礎，一個發(fā)展中國家更應感到發(fā)展經濟的重要性。因此與之相適應的物業(yè)管理模式也將出現(xiàn)多類型、多層次的趨勢。當然，兩者的比重和地位也將會隨著時間的變化而變化。近幾年，一方面大量建成的住房進入房地產市場，作為商品房出售，售后管理納入物業(yè)管理軌道，這部分房屋呈逐年增加趨勢；另一方面，未出售的直管公房還要繼續(xù)管理。目前南京的物業(yè)管理公司近400多家，物業(yè)管理已成 為南京第三產業(yè)的一支重要的生力軍，而全國的物業(yè)管理市場則更加可觀，到1998年全國物業(yè)管理公司已達到12000家左右，從業(yè)人員近150萬。 商品住宅納入物業(yè)管理市場已成為現(xiàn)實，僅此一項就足以看到中國物業(yè)管理市場的波瀾 壯闊。隨著我國土地使用制度的改革以及市場機制的引入，才 真正使我國的土地資源實現(xiàn)了巨大的自身價值，最終才有可能從根本上解決老百姓的住房問 題。管理公司與住戶的關系則是服務與被服務的關系，而且是寓管理于服務之中。南京一位居住在公房里的住戶，屋頂漏水，向所管轄的房管部門連續(xù)反映了近一年都未修好，住戶實在沒法，只好求助市民熱線電話幫 助解決。在這種變化面前，如果仍然沿用傳統(tǒng)的管理辦法，則不僅會導致各自為政 、各行其是的無政府主義現(xiàn)象發(fā)生，還必將會導致整棟、整片房屋的維修管理陷入無從計劃、無從管理的狀態(tài)。企業(yè)通過開展一業(yè)為主、多種經營的經營方針，實現(xiàn)造血功能，政府不給補貼，逐步走向良性循環(huán)。概括地說，前者是計劃經濟下的政府、部門行為，是福利型的；后者是市場 經濟下的企業(yè)行為，是有償型的。前幾年，全國許多地方實行了所有權與經營權“兩權分離”，組建了一批房屋管理 公司，在管理體制上做了些變革。 三、兩種管理方式的比較從傳統(tǒng)的房屋管理方式向社會主義市場經濟條件下的市場化物業(yè)管理方式轉變，從表面上看，兩者區(qū)別不大，都是對物業(yè)進行管理。物業(yè)管理公司的基層管理單位是管理處。其維修經費來源有兩種：一 是收取的低租金(由于國家采取的方針是福利型的住房制度，故靠收房租是非常少的)；二是大量的靠國家財政補貼。傳統(tǒng)房屋管理單位屬于事業(yè)性質。物業(yè)管理公司作為企業(yè)，自負盈虧； 居委會作為國家基礎行政組織，則以行為利益為重，企業(yè)利益與行政利益常發(fā)生沖突，領導 又常和稀泥。這種模式的弊端： 一是領導體制不順：居委會主任由上級街道委派，物業(yè)管理公司經理是企業(yè)法人，當兩者工 作發(fā)生矛盾時，到底誰服從誰？沒有明確規(guī)定。其次，容易與政府各部門協(xié) 調。如果一些物業(yè)管理公司托管房產面積小的話還會出現(xiàn)虧損 經營。存在的問題是隨著人事制度的改 革、單位用工自主權的增加，解聘、招聘、辭職等人才大量流動，給企業(yè)福利性住房管理帶來了不便，不能適應我國的住房制度改革和發(fā)展社會主義市場經濟的需要。 這種模式的優(yōu)點是企業(yè)比較重視，住房已成為企業(yè)十分重要的問題和工作，配有專職企 業(yè)負責人進行管理，管理對象是本單位的職工和本單位的房產，比較單一。它發(fā)揮了房地產開發(fā)企業(yè)的經營所長， 從開發(fā)、建設到管理是一條龍，管理與經營活動結合起來，可以為住戶提供全方位服務，不僅包括市政、環(huán)衛(wèi)、治安、供水、供電等公共服務，還可以為住戶提供特殊需要服務，由于 這類公司依附于開發(fā)商，物業(yè)管理公司經營得好與壞、盈與虧都由開發(fā)商負責，造成物業(yè)管理公司自身獨立性差，自主意識差，市場競爭意識弱。但這種模式難以協(xié)調各專業(yè)部門，在小區(qū)總體管理上各專業(yè)部門容易各自為政，不能齊心合作，而房管部 門又缺乏權威性，扯皮現(xiàn)象較多。在產權多元的情況下，這種以行政為主體的 管理模式，應避免管理委員會大包大攬，要充分發(fā)揮專業(yè)管理部門的職責和功能，要防止行 政管理代替一切的情況。一、房屋管理的六種模式 根據不同地區(qū)的經濟狀況，我國住宅小區(qū)(樓宇)的管理模式大體有以下六種： (1)以區(qū)、街道辦事處以及居委會為主成立的物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理工作； (2)以房地產管理部門轉制成立的物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理工作； (3)房地產開發(fā)公司組建的物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理工作；(4)單位直管公房管理模 式； (5)完全按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理工作；(6)由街道居 委會、社區(qū)服務站以及物業(yè)管理公司以合三為一的一種管理模式開展物業(yè)管理。第四章 物業(yè)管理模式第一節(jié) 目前我國物業(yè)管理模式第二節(jié) 傳統(tǒng)的房屋管理與市場化的物業(yè)管理的區(qū)別第三節(jié) 中國物業(yè)管理體制發(fā)展趨勢第四節(jié) 物業(yè)管理市場的管理體制 第四章 物業(yè)管理模式 在傳統(tǒng)的計劃經濟體制下，物業(yè)管理的概念在我國尚未形成，常規(guī)的管理也是以行政管 理的方式進行的，即一個單位的房屋由單位的行政辦公室或后勤部門負責，進行一些日常的 房屋維修等。由于我國歷史等一些原因，東 西部經濟發(fā)展有較大的差異，即使在同一個城市中，也存在著經濟懸殊過大的現(xiàn)象，這就決 定了我國目前物業(yè)管理的多樣性。這種模式在單一產權 房屋管理中，尤其能體現(xiàn)它的行政管理的效用。小區(qū)以房屋管理為主體， 對房屋進行科學管理，保持房屋較高的完好率，有利于保護小區(qū)的整體風貌。 這種模式在商品經濟比較發(fā)達的地方容易推廣。此外，這種模式 應注重經濟效益、社會效益與環(huán)境效益相結合，加強政府的監(jiān)督、指導，維護居民正當的合法權益，并注重處理好與街道辦事處、居委會的關系，充分發(fā)揮基層政權組織的作用。這種模式只能在企業(yè)內部進行。這種按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立的物業(yè)管理公司應是我國 物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的方向，因為它符合社會主義市場經濟的要求，有強大的生命力，但由于我國國情所限，一是人們的思想觀念還停留在計劃經濟時期的福利房上，對花錢買享受還不 理解；二是我國經濟發(fā)展還不平衡，生產力提高不快，人民生活水平相對較低，因此一些物業(yè)管理公司還處在低水平上運轉。因為居委 會作為我國行政組織的最基本單位，它代表政府，有一定威信。最后，居委會與物業(yè)管理公司在行政、經濟上分工明確，小區(qū)行政 管理由居委會承擔，經濟上由物業(yè)管理公司解決并支持居委會開展工作。三是產生了新的政企不分的局面。 一、傳統(tǒng)的房屋管理 通常是以行政手段管理，其管理單位是政府的一個職能部門，如市、區(qū)房管局和基層單 位——房管所。“一員”為房管員，每月定期收房租， 如果住戶有問題，只負責傳遞信息，而且只圍繞房屋的維修方面；“三工”即瓦工、木工和壯工，也就是維修的基本隊伍，幾個房管員才配上一個水電工。 二、市場化的物業(yè)管理 市場化的物業(yè)管理采取的是以經濟手段進行管理，其管理單位——物業(yè)管理公司屬于企業(yè)性質。其經費來源主要是物業(yè)管理公司自己籌集，通過收繳管理費和多種經營來解決，為居民提供有償服務。通常是長官意志、行政命令的辦法，是計劃包辦的維修管理辦法。它的服