四線城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資規(guī)劃建議書(編輯修改稿)
2025-02-15 04:31 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 體系項(xiàng)目整體目標(biāo)達(dá)成首先，分析南大洋集團(tuán)及喜天下項(xiàng)目的內(nèi)部資源優(yōu)勢：1. 南大洋集團(tuán)擁有很強(qiáng)的集團(tuán)整合優(yōu)勢，集團(tuán)涉及經(jīng)營行業(yè)和產(chǎn)業(yè)較多，可形成優(yōu)勢互補(bǔ)運(yùn)營；2. 南大洋集團(tuán)擁有投資公司，可對(duì)所屬項(xiàng)目進(jìn)行后續(xù)融資操作；3. 喜天下項(xiàng)目所屬經(jīng)營行業(yè)定位屬于未來發(fā)展性較強(qiáng)行業(yè)，擁有穩(wěn)定的資金回報(bào)可能；4. 集團(tuán)自持物業(yè)超過70%，便于進(jìn)行多渠道融資操作。然后對(duì)與外部環(huán)境和現(xiàn)有行業(yè)進(jìn)行分析：宏觀分析：1. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，目前，國家經(jīng)濟(jì)采取放緩發(fā)展，各項(xiàng)數(shù)據(jù)同比有所降低，今后幾年乃至更久，國家都會(huì)保持平穩(wěn)狀態(tài)，放緩經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐；2. 行業(yè)政策和法規(guī)，國家調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售下降，降幅較大，銀行針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管控更加嚴(yán)格，各項(xiàng)規(guī)章也大大提升了房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)商的投入資本；3. 國內(nèi)趨勢，整體上地產(chǎn)開發(fā)商都在慢慢轉(zhuǎn)變，由原有單一的“建售”模式，轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極的“融資運(yùn)營”模式，大量的開發(fā)商開始越來越多提升自持物業(yè)比例，迎合未來行業(yè)趨勢轉(zhuǎn)變，并于國際接軌。區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析：1. 喜天下項(xiàng)目所屬三門峽市區(qū)與陜縣城區(qū)交匯處，居民收入一般，常駐人口比例較大，居民投資觀念過于保守，對(duì)于“商鋪投資”有關(guān)注，但由于較之前期投資的項(xiàng)目“義烏商貿(mào)城及運(yùn)城空港”的失利，所以投資觀念有所輕視；2. 行業(yè)分析，目前三門峽市區(qū)內(nèi)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，除住宅項(xiàng)目屬于剛性需求，還存有部分市場，所有商業(yè)在售及認(rèn)籌項(xiàng)目普遍反映比較乏力；3. 區(qū)域發(fā)展分析，三門峽屬于四線城市，目前城區(qū)發(fā)展步伐較快城市中心正在南移，南區(qū)目前在建/開售項(xiàng)目很多，商業(yè)地產(chǎn)還是有很大前景，所以也存在很多競爭。市場分析：1. 行業(yè)現(xiàn)今銷售普遍不佳，靠預(yù)售回款基本不能保障項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營/開發(fā)所需；2. 項(xiàng)目周邊投資類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較多，競爭壓力較大；3. 行業(yè)內(nèi)融資渠道過于集中在單一銀行貸款方向，使得銀行房貸條件提升。趨勢分析：1. 行業(yè)整體趨勢為“重運(yùn)營，輕銷售”體系，行業(yè)盈利重心偏移；2. 房地產(chǎn)行業(yè)普遍開始涉足多品類融資渠道的建立，但限于開發(fā)商的實(shí)力及眼光，很多開發(fā)公司并沒有設(shè)立融資部門；3. 喜天下項(xiàng)目所處地域及觀念限制，在短時(shí)間內(nèi)，銷售不轉(zhuǎn)變方式很難有較大突破。為了保持項(xiàng)目長久健康的發(fā)展，從集團(tuán)層面上，喜天下項(xiàng)目除核心業(yè)務(wù)外應(yīng)該建設(shè)其他的長期核心業(yè)務(wù)，形成三個(gè)層面的業(yè)務(wù)組合：第三層面運(yùn)營發(fā)展第二層面融資開發(fā)積極探索擴(kuò)大運(yùn)營發(fā)展，項(xiàng)目進(jìn)入資本運(yùn)作環(huán)節(jié)引入戰(zhàn)略性融資渠道，建立未來發(fā)展的持續(xù)動(dòng)力源第一層面核心業(yè)務(wù)穩(wěn)步把控核心業(yè)務(wù)即：現(xiàn)有核心業(yè)務(wù)（銷售/招商），并在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上進(jìn)行部門內(nèi)整合，縮減開支，強(qiáng)化核心業(yè)務(wù)競爭力 沒有把握未來趨勢：沒有第二層面提供發(fā)展的持續(xù)動(dòng)力，第三層面無力支撐，將會(huì)逐漸枯竭，最后是第一層面業(yè)務(wù)喪失，無法增長。 建議工作步驟和方法第一步驟：融資定位明確項(xiàng)目融資的愿景、使命、核心價(jià)值觀和總體戰(zhàn)略，作為指導(dǎo)融資運(yùn)作的方針：便于第一層面核心業(yè)務(wù)的提升及改進(jìn)，擴(kuò)大業(yè)務(wù)成果發(fā)展的動(dòng)力融資的愿景為后續(xù)項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營，提供穩(wěn)固的資金來源融資愿景：為集團(tuán)公司發(fā)展指明方向；融資使命：為項(xiàng)目拓寬融資渠道，突破單一融資的局限性；核心價(jià)值觀：為項(xiàng)目發(fā)展提供持續(xù)有效的動(dòng)力。只有將融資環(huán)節(jié)帶入到項(xiàng)目整體發(fā)展的高度，才能使融資方向清晰，并具有可操作性融資核心基礎(chǔ)是：第一層面核心業(yè)務(wù)的提升及改進(jìn)1. 基于核心業(yè)務(wù)提升方向要有充足的入駐經(jīng)營商戶；2. 基于核心業(yè)務(wù)改進(jìn)方向銷
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