【文章內容簡介】 容。 立地條件 解放路和紅旗路是安陽南北交通的大動脈，基本貫穿東南西北，為主力商圈和其它商圈的客流流入提供了良好的交通便利；二條住干 道沒有交通護欄，方便客流往來，且有地下人行通道。 商鋪的通用性 輕質墻分隔，保證租賃和經(jīng)營者可以根據(jù)其實際需要的而變更；餐飲部分用專用的電力、上下水、瓦斯、排油排污等設施；電影院保證柱間跨度和大樓基本高度；大賣場保證大樓荷載、樓層高度、專用扶梯和貨梯等，一切均為商業(yè)業(yè)態(tài)而精心打造。 周邊租金水平 北大街工商銀行場地 50 平方米，月租金 10000 元，折算為 元 /天 /平方米，靠解放路紅旗路口的一般服裝店鋪面租金約為 810 元 /天 /平方米；以上海 GDP是安陽的 1112 倍，而上海良好地段租金約在 4050元 /天平方米僅是安陽的 67 倍。 〇 商業(yè)地產用景觀提升價值 休閑景觀給商業(yè)地產帶來福音 放眼成都新開發(fā)的商業(yè)地產項目，都非常重視環(huán)境規(guī)劃、景觀建設以及休閑氛圍的營造，從城北的交大都市花城、學苑風情港，到城南的天 府匯城，到都江堰新近開工的天和盛世，以及博瑞都市花園、置信金沙園等諸多樓盤新建的商業(yè)街都是如此?？梢哉f，在成都商業(yè)地產界， 景觀環(huán)境開始受到了前所未有的重視，成為發(fā)展的一大趨勢。與此同時，這些各具特色的休閑景觀也為商業(yè)地產項目帶來福音。天府匯城就 比較具有代表性， “以人為本 ”的個性化規(guī)劃設計， 集大型超市、精品步行街、情景購物步行街為一體，形成縱橫交錯的購物走廊，步行街和分 布其間的四個面積超過 300 平米的景觀中庭，給人流暢、寬松的感覺。同時配置室內外照明設施和室內清風交換系統(tǒng)，使購物環(huán)境更加舒適 愜意。 景觀環(huán)境讓單調的購物更豐富 成都有中國西南 “商業(yè)之都 ”的美譽，但近年來，無論是商業(yè)本身，還是商業(yè)地產卻一直在崎嶇發(fā)展，步履艱難。改革開放后，成都興起了以春 熙路、荷花池為代表的兩大集貿市場，現(xiàn)在早已改頭換面；上世紀 90 年代初，在五塊石、高筍塘、紅牌樓等區(qū)域建起了大量的專業(yè)市場，但 大多市場都 不景氣，特別是五塊石的一些市場經(jīng)營舉步維艱，有的已沉寂數(shù)年；上世紀 90 年代末，新興的綜合商業(yè)場所如會展中心、王府井 百貨、大世界商業(yè)廣場、羅馬假日廣場等，經(jīng)營也各有所別。設計超前，具有景觀環(huán)境和休閑設施的商業(yè)場所，除了經(jīng)營商業(yè)，還兼營休閑、 文娛、餐飲等行業(yè)，其人氣與效益明顯比一業(yè)經(jīng)營的要好。 商業(yè)地產要滿足不同消費群的需求 現(xiàn)在的商業(yè)設施趨于綜合性發(fā)展，而不再朝單一體發(fā)展，多以一業(yè)經(jīng)營為主，多種經(jīng)營為輔。在國外，有的超市就建在溫泉旁，人們購物累 了，便可以去泡溫泉、就餐、甚至看電影?，F(xiàn)在，不同的 人有不同的需求，一個人本身也有多種需求，因而單一的業(yè)態(tài)很難經(jīng)營。如果在一 個商業(yè)場所，有多種商業(yè)業(yè)態(tài)在一同經(jīng)營，便可以滿足不同群體的需求，一家老少都可以找到自己的去處，以及滿足個人的多種需求。這樣 就要求商業(yè)場所具有優(yōu)美的環(huán)境和良好的休閑娛樂設施。外部空間顧及到了人們的休息和文娛。 全新口岸用景觀來提升價值 商業(yè)地產設計景觀休閑設施，表面上看，會增加成本，減少商鋪面積，但長遠看，卻能營造持續(xù)的人氣。據(jù)了解，日本的大型商業(yè)場所在規(guī)劃設計中，已不再特別看重臨街口岸，有的甚至將人流、物流及交通通道以外的臨街 面封閉，而特別注重商業(yè)設施內部人流方向的組織，空間的變化，神戶的 “馬賽克 ”商業(yè)中心臨街面只有很少的鋪面，其余設計成半地下車庫，一樓以上才是商業(yè)鋪面；東京 “維納斯 ”城堡臨東京海，臨街面沒有一間鋪面，內部空間設計卻十分豐富，層次變換無窮，甚至將地鐵站引入其中，人氣、商氣非常濃厚。而溫州最大的商業(yè)項目 ———歐洲城占地 220多畝，面積 124180 平方米，綠地面積 74520 平方米，綠地率達 60％，設計有三大水景和溪流，還有 9 個休閑廣場，設計有大量的景觀休閑娛樂設施。 〇 本案的景觀闡述 景觀位置 內容闡述 一樓 室內廣場 計劃 300500 平方米小型廣場，考慮一樓的銷售和價值因素，用以做百貨類商品的促銷、新品推廣、顧客休憩以及因天氣因素不能在室外安排的活動等，可以提升一樓內店鋪的商業(yè)價值以及提升售價和租賃價格，降低內外店鋪的平面差價。 三樓室外廣場 計劃 15002021平方米的大型廣場，為綜合類廣場，由于本案離人行道近，與衛(wèi)東購物廣場相比較缺少前面的廣場用以停車和集客，故考慮將廣場提升至三樓做室外廣場來彌補此缺陷，同時鑒于廣場的集客功能和活動功能，三樓周邊鋪面及以上的鋪面將因此會使銷售價格、價值提升相當水平，降低 本案垂直差價，同時該廣場將做為本案的夜景中心。 一樓室內步行街 為增加門店數(shù)量用，與北大街比較，其擁有更寬敞的動線，風雨無阻的購物條件，也是人流進入商場內部的主要通道，步行街將輔以大量綠化和休憩場地，如上海徐家匯港匯廣場內。 〇 警示?。?！商業(yè)地產六大風險 物業(yè)形式明顯不同 商業(yè)物業(yè)與地產商熟悉的住宅、公建等明顯不同，商業(yè)物業(yè)應具備與之相對應的經(jīng)營模式和管理人才，否則將會付出慘重的代價。 因此，開 發(fā)商應先確定經(jīng)營模式、招商對象和業(yè)態(tài)需求 ,進行建筑規(guī)劃設計，以最大限度地減少日后改造費用的成本，從而降低開發(fā)商業(yè)地產的風險。 競爭加劇價值下降 高額利潤驅使著眾多的地產商跟風進入商業(yè)地產的開發(fā)領域，由于信息的不對稱，在同一區(qū)域可能會出現(xiàn)多家商業(yè)地產項目撞車的現(xiàn)象，導 致商業(yè)地產從短缺熱銷到過剩滯銷的嚴重后果。因此，進行競爭者調查和掌握政府商業(yè)規(guī)劃十分重要。 充分認識資金壓力 大型商業(yè)地產項目的招商對象通常是已經(jīng)或準備進入中國的外資商業(yè)企業(yè)，由于他們更多地是租用而非購買商業(yè)物業(yè)，因此若無強大 的資金 實力并無力自己經(jīng)營，則很可能會被資金壓力逼上絕境，出現(xiàn)新的爛尾地產項目。 復合人才嚴重缺乏 商業(yè)地產在國內特別是北方地區(qū)起步較晚，目前開發(fā)商業(yè)地產的開發(fā)商多為地產商，對商業(yè)的選址、功能要求等專業(yè)知之甚少，對地產和商 業(yè)均為精通的復合型人才更是鳳毛麟角。人才的短缺導致開發(fā)商業(yè)地產的風險加大。 利潤過高產生泡沫 目前國內一些城市特別是大型發(fā)達城市，由于策劃炒作等非理性因素，導致商業(yè)地產的租售價格虛高，一些經(jīng)營者在商業(yè)微利時代的大背景 下，不堪高價格的重負，很難步入持久的良性經(jīng)營，經(jīng)營者的失敗最終 將會把爆漲的商業(yè)地產市場拉下馬來。 經(jīng)營理念差異過大 商業(yè)地產應屬于邊緣產業(yè)，兩個行業(yè)的差異性很大，經(jīng)營決策理念也相去甚遠。在實際中兩方人員之間在決策理念和經(jīng)營運作過程中，時常 產生劇烈的碰撞，達不到 1+1=1 的統(tǒng)一，不和的最終結果必定是商業(yè)地產項目的失敗。 第三篇 商業(yè)規(guī)劃篇 〇 商業(yè)業(yè)態(tài)為什么需要規(guī)劃 我們在做商業(yè)地產顧問的過程中，經(jīng)常有開發(fā)商問我們同樣一個問題： “商業(yè)業(yè)態(tài)一定要規(guī)劃嗎？ ”之所以有這樣的疑問，是因為人們普遍看到， 這幾年隨著房地產市場的持續(xù)熱銷（一些問題項目另當別論），商鋪 十分搶手。造成這一現(xiàn)象的原因不外乎以下兩方面：一是由于北京舊城改造 力度不斷加大，導致四環(huán)以內老商鋪拆遷后新商鋪供應不及時，而在這些地區(qū)，人口規(guī)模大、消費需求旺盛，因此時常對商業(yè)地產的需求十分強 烈，發(fā)展商的底商銷售非常好。二是在城市邊緣地區(qū)和郊區(qū)，新的居住區(qū)產生后，由于商業(yè)配套不完善，居民需求無法滿足，從而造成市場局部 空缺。因此，在這些地區(qū)，市場對商鋪的需求量也很大，望京地區(qū)、天通苑就是很好的典型。由此我們不難看到，正是由于商鋪市場在時間和空 間上的短暫饑渴才導致了商鋪的熱銷。那么，隨著商業(yè)地產供應量的 不斷放大和商業(yè)地產市場的日趨飽和，凡商鋪都熱銷的局面將不復存在，商 業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃將因此而變得越來越重要。 目前發(fā)展商在商業(yè)地產開發(fā)上存在的主要問題 當前，開發(fā)商開發(fā)商業(yè)地產的模式主要有兩種：一種模式是在住宅樓下開發(fā)一些底商，以滿足政府對商業(yè)配套 7%的要求。這部分底商由于規(guī) 模小、需求旺，所以不愁賣。這是大部分開發(fā)商對商業(yè)的開發(fā)思路。另外一種模式是在傳統(tǒng)的商業(yè)中心開發(fā)大型商業(yè)地產。許多開發(fā)商認為， 商業(yè)中心的商業(yè)地產肯定有市場需求，因此，一涌而上搞百貨商場，最后