四線城市商業(yè)地產(chǎn)項目融資規(guī)劃建議書-資料下載頁
2025-01-19 04:31本頁面
【正文】 √√ 綜上所述，本項目最適合采取的REITs融資方式為：財產(chǎn)受益型信托融資，只有財產(chǎn)受益型信托最符合本項目要求。 D:項目財產(chǎn)受益型信托分析準入要求比較表：財產(chǎn)受益型信托喜天下項目項目要求業(yè)已建成，產(chǎn)權清晰，證件齊全/能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如商場、寫字樓、酒店等租賃型物業(yè)項目家具建材城已經(jīng)建成，預計今年6月底就能試營業(yè)，而且這個項目還是黃河“金三角”地區(qū)唯一的超大型專業(yè)市場集群的商業(yè)樓盤，租金收益可觀進入方式財產(chǎn)受益權轉(zhuǎn)讓物業(yè)及租金受益權轉(zhuǎn)讓（符合未來5至10年內(nèi)公司的經(jīng)營發(fā)展要求）風險控制業(yè)主回購承諾及第三方擔保可以在銷售過程中添加10年回購內(nèi)容，也可通過集團公司渠道進行第三方擔保期限/金額/成本1至2年居多/視信托財產(chǎn)的評估價值，一般在其評估價值的50%左右/6%10%居多可以設置期限為3年信托基金和5年信托基金組合的產(chǎn)品/退出方式溢價受益權回購到期贖回E:項目信托基金融資的目的1 通過金融市場運作，達到快速回籠資金的目的；2 減少項目銷售過程中的財務壓力；3 方便后期銷售（如果房產(chǎn)抵押貸款，個別銷售還要單一解押，手續(xù)麻煩）；4 提升項目銷售競爭力（如資金回籠后，可以適當降低銷售門檻，促進銷售進行）。第三步驟：資源整合及運作喜天下REITs的組織結(jié)構，其管理人、信托人及租賃代理的基本架構和合約關系如圖所示。喜天下REITs組織結(jié)構圖基金管理人：喜天下房托基金（喜天下REITs），負責基金的投資及融資策略、資產(chǎn)增值、收購及發(fā)售政策，以及項目旗下物業(yè)的整體管理。信 托 人：中原證券信用投資部（暫定）。信托人受托對基金資金進行管理，保證資金的安全。租賃代理：喜天下物業(yè)管理有限公司。這家租賃公司將獨家向喜天下REITs提供租賃、市場推廣及租賃管理服務。物業(yè)顧問：戴德梁行有限公司。當管理人有要求時，物業(yè)顧問就以下各項提供意見：物色及評估，并協(xié)助執(zhí)行物業(yè)買賣；向管理人的職員提供資產(chǎn)管理及物業(yè)管理相關事項的培訓；發(fā)展管理人的資訊科技實力及基礎設施。喜天下整體融資流程1 組建喜天下自己的信托基金管理公司，獨立于香港南大洋投資集團，在業(yè)務所屬法律意義上屬于第三方公司；2 和中原證券信用投資部（暫定）合作進行信托基金融資的初步合作，經(jīng)過溝通后，獲得基金發(fā)行許可合同（后續(xù)按照基金發(fā)行步驟進行）；3 擁有基金發(fā)行許可合同后，去地方性商業(yè)銀行（暫定：三門峽銀行，現(xiàn)中原銀行），由于地方性銀行審核流程及把關相對門檻較低，將基金發(fā)行許可合同抵押，換取銀行貸款；4 將銀行貸款直接返存入貸款銀行提高資信，與銀行合作開發(fā)理財產(chǎn)品，換取銀行開具的最高等級銀行資信證明書（本資信書與公司捆綁）；憑借資信證明書，可以申請海外或小板進行上市資本運作。 建議運營結(jié)構圖香港南大洋集團子公司融資部喜天下項目部正常工作新建信托投資部銷售部招商部發(fā)行傳統(tǒng)融資正常工作正常工作封閉基金項目運營部外聯(lián)單位投資客戶入駐商戶合作發(fā)行發(fā)行卷商銀行合作銷售回款合組顧問支持開放基金理財產(chǎn)品戴德梁行項目運營管理公司信托基金公司開發(fā)針對項目的信托融資渠道全盤服務項目融資后運營管理說明：本方案在不改變原有公司正常運作的基礎上，新成立《信托投資部》以此來發(fā)展新融資渠道方式，基本達到公司構架的完整和合理化資源利用。7
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