四線城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資規(guī)劃建議書-資料下載頁(yè)
2025-01-19 04:31本頁(yè)面
【正文】 √√ 綜上所述，本項(xiàng)目最適合采取的REITs融資方式為：財(cái)產(chǎn)受益型信托融資，只有財(cái)產(chǎn)受益型信托最符合本項(xiàng)目要求。 D:項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)受益型信托分析準(zhǔn)入要求比較表：財(cái)產(chǎn)受益型信托喜天下項(xiàng)目項(xiàng)目要求業(yè)已建成，產(chǎn)權(quán)清晰，證件齊全/能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如商場(chǎng)、寫字樓、酒店等租賃型物業(yè)項(xiàng)目家具建材城已經(jīng)建成，預(yù)計(jì)今年6月底就能試營(yíng)業(yè)，而且這個(gè)項(xiàng)目還是黃河“金三角”地區(qū)唯一的超大型專業(yè)市場(chǎng)集群的商業(yè)樓盤，租金收益可觀進(jìn)入方式財(cái)產(chǎn)受益權(quán)轉(zhuǎn)讓物業(yè)及租金受益權(quán)轉(zhuǎn)讓（符合未來5至10年內(nèi)公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展要求）風(fēng)險(xiǎn)控制業(yè)主回購(gòu)承諾及第三方擔(dān)?？梢栽阡N售過程中添加10年回購(gòu)內(nèi)容，也可通過集團(tuán)公司渠道進(jìn)行第三方擔(dān)保期限/金額/成本1至2年居多/視信托財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，一般在其評(píng)估價(jià)值的50%左右/6%10%居多可以設(shè)置期限為3年信托基金和5年信托基金組合的產(chǎn)品/退出方式溢價(jià)受益權(quán)回購(gòu)到期贖回E:項(xiàng)目信托基金融資的目的1 通過金融市場(chǎng)運(yùn)作，達(dá)到快速回籠資金的目的；2 減少項(xiàng)目銷售過程中的財(cái)務(wù)壓力；3 方便后期銷售（如果房產(chǎn)抵押貸款，個(gè)別銷售還要單一解押，手續(xù)麻煩）；4 提升項(xiàng)目銷售競(jìng)爭(zhēng)力（如資金回籠后，可以適當(dāng)降低銷售門檻，促進(jìn)銷售進(jìn)行）。第三步驟：資源整合及運(yùn)作喜天下REITs的組織結(jié)構(gòu)，其管理人、信托人及租賃代理的基本架構(gòu)和合約關(guān)系如圖所示。喜天下REITs組織結(jié)構(gòu)圖基金管理人：喜天下房托基金（喜天下REITs），負(fù)責(zé)基金的投資及融資策略、資產(chǎn)增值、收購(gòu)及發(fā)售政策，以及項(xiàng)目旗下物業(yè)的整體管理。信 托 人：中原證券信用投資部（暫定）。信托人受托對(duì)基金資金進(jìn)行管理，保證資金的安全。租賃代理：喜天下物業(yè)管理有限公司。這家租賃公司將獨(dú)家向喜天下REITs提供租賃、市場(chǎng)推廣及租賃管理服務(wù)。物業(yè)顧問：戴德梁行有限公司。當(dāng)管理人有要求時(shí)，物業(yè)顧問就以下各項(xiàng)提供意見：物色及評(píng)估，并協(xié)助執(zhí)行物業(yè)買賣；向管理人的職員提供資產(chǎn)管理及物業(yè)管理相關(guān)事項(xiàng)的培訓(xùn)；發(fā)展管理人的資訊科技實(shí)力及基礎(chǔ)設(shè)施。喜天下整體融資流程1 組建喜天下自己的信托基金管理公司，獨(dú)立于香港南大洋投資集團(tuán)，在業(yè)務(wù)所屬法律意義上屬于第三方公司；2 和中原證券信用投資部（暫定）合作進(jìn)行信托基金融資的初步合作，經(jīng)過溝通后，獲得基金發(fā)行許可合同（后續(xù)按照基金發(fā)行步驟進(jìn)行）；3 擁有基金發(fā)行許可合同后，去地方性商業(yè)銀行（暫定：三門峽銀行，現(xiàn)中原銀行），由于地方性銀行審核流程及把關(guān)相對(duì)門檻較低，將基金發(fā)行許可合同抵押，換取銀行貸款；4 將銀行貸款直接返存入貸款銀行提高資信，與銀行合作開發(fā)理財(cái)產(chǎn)品，換取銀行開具的最高等級(jí)銀行資信證明書（本資信書與公司捆綁）；憑借資信證明書，可以申請(qǐng)海外或小板進(jìn)行上市資本運(yùn)作。 建議運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)圖香港南大洋集團(tuán)子公司融資部喜天下項(xiàng)目部正常工作新建信托投資部銷售部招商部發(fā)行傳統(tǒng)融資正常工作正常工作封閉基金項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)部外聯(lián)單位投資客戶入駐商戶合作發(fā)行發(fā)行卷商銀行合作銷售回款合組顧問支持開放基金理財(cái)產(chǎn)品戴德梁行項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理公司信托基金公司開發(fā)針對(duì)項(xiàng)目的信托融資渠道全盤服務(wù)項(xiàng)目融資后運(yùn)營(yíng)管理說明：本方案在不改變?cè)泄菊＿\(yùn)作的基礎(chǔ)上，新成立《信托投資部》以此來發(fā)展新融資渠道方式，基本達(dá)到公司構(gòu)架的完整和合理化資源利用。7
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