【導讀】險峻的太行山，東聯(lián)一望無際的華北平原，是豫北區(qū)域性中心城市。一市、四縣、四區(qū)和一個高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。陰縣、滑縣、內(nèi)黃縣、文峰區(qū)、北關(guān)區(qū)、殷都區(qū)、龍安區(qū)。為7413平方公里，總?cè)丝谌f人。市轄區(qū)面積平方公里，城市。北上500公里直達北京，南下200公里直達省會鄭州。續(xù)東向入310國道500公里可達連云港。經(jīng)106、104國道貨車9個小時。11條省級公路干線從市區(qū)輻射而出，連接周邊180公里半徑范。圍內(nèi)中原經(jīng)濟協(xié)作區(qū)，共12個城市，總?cè)丝诮?000萬人。分鐘到達首都北京，每天?？靠蛙?5對，交通十分便利?？?，公交線路四通八達，已形成市內(nèi)聯(lián)網(wǎng)、市外聯(lián)線的交通網(wǎng)絡(luò)格局。國20世紀100項考古發(fā)現(xiàn)”評選中名居榜首?！颁∷碴柮惶?，三千年前是帝都”的著名詩句。業(yè)增長%，第二產(chǎn)業(yè)增長11%，第三產(chǎn)業(yè)增長9%。城市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別增長8%. 外貿(mào)進出口總額億美元，其中出口總額億美元。一年改為民眾教育館，日軍攻占安陽后被毀。

　　

【正文】 平方米（含設(shè)備面積 ） 16600 平方米 40500平方米 600 元 /平方米 1500 元 /平方米 1300 元 /平方米 1500 元 /平方米 1188 元 /平方米 552 萬元 1380 萬元 390 萬元 2490 萬元 4812 萬元 電扶梯建造成本（觀光電梯價格不詳僅依手扶梯計算） 貨運電梯 手扶梯 賣場坡道梯 合計 4 部 14 部 2 部 20 部 80 萬元 350 萬元 100 萬元 530 萬元 空調(diào)建造成本 空調(diào) 合計 大賣場區(qū)域、百貨區(qū)域、專賣店區(qū)域、娛樂區(qū)域、大餐飲區(qū)域、專業(yè)店區(qū)域、影院區(qū)域約 33000 平方米 300 元 /平方 990 萬元 土建設(shè)計費用 建筑物設(shè)計 廣場設(shè)計 合計 38000 平方米（含地下） 2500 平方米 13 元 /平方米 3 元 /平方米 萬元 萬元 萬元 綜合營建成本（未計算土地獲得成本） 土建 電梯 空調(diào) 設(shè)計費用 合計 4812 萬元 530 萬元 990 萬元 萬元 依照房地產(chǎn)開發(fā)的慣例，本費用可以進行滾動投資或由建筑方墊資執(zhí)行。 內(nèi)裝設(shè)計及裝修成本 內(nèi)裝 外觀 合計 公共區(qū)域、百貨局部區(qū)域 大樓整體外觀和 廣場 8000 平方米 800 元 /平方米 640 萬元 300 萬元 940 萬元 籌備費用成本（籌備時間依一年計算） 薪資福利 辦公設(shè)備 售樓處 辦公費用 招商差旅 銷售差旅 公關(guān)交際 廣告宣傳 雜費 合計 6 萬元 /月 6 萬元 15 萬元 5 萬元 /月 3 萬元 /月 3 萬元 /月 2 萬元 /月 20 萬元 /月 3 萬元 /月 72 萬元 72 萬元 15 萬元 60 萬元 36 萬元 36 萬元 24 萬元 240 萬元 36萬元 591 萬元 綜合費用投入： 土建成本 內(nèi)裝成本 籌備成本 合計 萬元 940 萬元 591 萬元 萬元 銷售和租賃的收入 樓層 說明 面積 單價 總價 2F 超市 不出售僅以租賃形式出現(xiàn)，租期 1520 年 9200 平方米 首年 元 /平方米 /天以后遞增 201 萬元 /年 4F 影院 考慮國營及倒閉企業(yè)的因素，用門票收入進行分成 2021 平方米 6： 4 分成 預(yù)估 60 萬元 /年 4FDISCO 大規(guī)模投入業(yè)種，以租賃形式為主 1000 平方米 首年 元 /平方米 /天以后遞增 萬元 /年 4FKTV 大規(guī)模投入業(yè)種，以租賃形式為主 4600 平方米 首年 元 /平方米 /天以后遞增 68 萬元 /年 3F 專業(yè)店 出售并進行返租 4600 平方米 4000 元 /平方米 1840 萬元 3F餐飲 直接出售給經(jīng)營客戶為主 3000平方米 4500元 /平方米 1350萬元 原 1 樓門店 只租不售 1500 平方米 10 元 /平方米 /天 548 萬元 新 1F 商鋪 出售給經(jīng)營者或返租 4000 平方米 8500 元 /平方米 3400 萬元 原 1F 內(nèi)鋪 出售給經(jīng)營者或返租 3000 平方米 7500 元 /平方米 2150 萬元 初期出售可回籠資金保守估計 8740 萬元，高于原投入。 業(yè)主仍 擁有近 20210 平方米自由產(chǎn)權(quán)，占總面積的 60%。 〇 B案的財務(wù)分析 基地總體面積（大約數(shù)據(jù)） 原址面積 原址待建面積 新址面積 合計 2300 平方米 2300 平方米 4700 平方米 9300 平方米（未含地下） 營建成本（含消防、土建等工作） 原址改建工程 原址加蓋工程 地下停車庫 新址加蓋工程 合計 9200 平方米 9200 平方米 3000平方米（含設(shè)備面積） 8000 平方米 29400平方米 600 元 /平方米 1500 元 /平方米 1300 元 /平方米 1500 元 /平方米 1197 元 /平方米 552 萬元 1380 萬元 390 萬元 1200 萬元 3522 萬元 電扶梯建造成本（觀光電梯價格不詳僅依手扶梯計算） 貨運電梯 手扶梯 賣場坡道梯 合計 4 部 14 部 4 部 20 部 80 萬元 350 萬元 200 萬元 530 萬元 空調(diào)建造成本 空調(diào) 合計 大賣場區(qū)域、百貨區(qū)域、專賣店區(qū)域、娛樂區(qū)域、大餐飲區(qū)域、專業(yè)店區(qū)域、影院區(qū)域約 22021 平方米 300 元 /平方 660 萬元 土建設(shè)計費用 建筑物設(shè)計 廣場設(shè)計 合計 29400 平方米（含地下） 1500 平方米 13 元 /平方米 3 元 /平方米 萬元 萬元 萬元 綜合營建成本（未計算土地獲得成本） 土建 電梯 空調(diào) 設(shè)計費用 合計 3522 萬元 530 萬元 660 萬元 萬元 依照房地產(chǎn)開發(fā)的慣例，本費用可以進行滾動投資或由建筑方墊資執(zhí)行。 內(nèi)裝設(shè)計及裝修成本 內(nèi)裝 外觀 合計 公共區(qū)域、百貨局部區(qū)域 大樓整體外觀和廣場 8000 平方米 800 元 /平方米 640 萬元 300 萬元 940 萬元 籌備費用成本（ 籌備時間依一年計算） 薪資福利 辦公設(shè)備 售樓處 辦公費用 招商差旅 銷售差旅 公關(guān)交際 廣告宣傳 雜費 合計 6 萬元 /月 6 萬元 15 萬元 5 萬元 /月 3 萬元 /月 3 萬元 /月 2 萬元 /月 20 萬元 /月 3 萬元 /月 72 萬元 72 萬元 15 萬元 60 萬元 36 萬元 36 萬元 24 萬元 240 萬元 36萬元 591 萬元 綜合費用投入： 土建成本 內(nèi)裝成本 籌備成本 合計 萬元 940 萬元 591 萬元 萬元 銷售和租賃的收入 樓層 說明 面積 單價 總價 23F 超 市 不出售僅以租賃形式出現(xiàn)，租期 1520 年 9200 平方米 首年 元 /平方米 /天以后遞增 201 萬元 /年 3F 影院 考慮國營及倒閉企業(yè)的因素，用門票收入進行分成 2021 平方米 6： 4 分成 預(yù)估 60 萬元 /年 4F 專業(yè)店 出售并進行返租 4600 平方米 3000 元 /平方米 1380 萬元 新 12F 商鋪 出售給經(jīng)營者或返租 6000 平方米 8000 元 /平方米 4800萬元 原 1F 內(nèi)鋪 出售給經(jīng)營者或返租 3000 平方米 7500 元 /平方米 2150 萬元 原 1F 門店 只租不售 1500 平方米 10 元 /平方米 /天 548 萬元 初期出售可回籠資金保守估計 7980 萬元，高于原投入。 業(yè)主仍擁有近 11000 平方米自由產(chǎn)權(quán)，占總面積的 65%。 結(jié)尾 麥當勞箋言： 贏家總是看到每個問題的答案 輸家總是看到每個答案的問題 在擬寫本案的過程中，秉承一直以來的作業(yè)原則，我們進行了深入的比較，討論求證和思考，這當中有 經(jīng)驗也有求新求變的創(chuàng)意，但在未付諸實施之前，終究只是一份未盡的藍圖，有效的執(zhí)行才是其最終的 目的。 亦由于項目自身進度的緣故，擬寫本案所需支持的資料有限，尚有諸多可商 榷和修正之處，有請諸位不 吝賜教。