【正文】 ， 通過 產(chǎn)品開發(fā)、 規(guī)范服務(wù)、創(chuàng)建地鐵服務(wù)品牌 。在經(jīng)營過程中，逐步 提升商業(yè)價值 ， 同時可獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。這種運(yùn)營模式 存在一定的風(fēng)險性，沒有 成熟的 的盈利模式 可 直接采用 ，一切都需要摸索前進(jìn)，存在一 定的盈利模式摸索期和過渡期，同時 對管理水平有較高的要求， 需 要引進(jìn)高層次的連鎖經(jīng)營商業(yè)人才 、 大量招募零售服務(wù)從業(yè)人員，組織統(tǒng)一培訓(xùn) ， 需要投入大量的 人力資源成本。 這種運(yùn)作方式， 產(chǎn)品開發(fā) 定 位到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 制定非常關(guān)鍵 ，一旦盈利模式 成功 ，運(yùn)營 穩(wěn)定 ， 即 可獲取 較 前 兩種運(yùn)營模式高得多 的商業(yè)增值回報 。 甚至 可以走資本化運(yùn)作道路，包裝上市 ，實現(xiàn)資產(chǎn)的膨脹式增值。 商業(yè) 自主經(jīng)營的 主要方針 ? 制定較高的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)流程； 規(guī)范地鐵商業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) ? 招募高素質(zhì)的人才 ，通過 嚴(yán)格規(guī)范的 培訓(xùn)，達(dá)標(biāo)后持證上崗。 ? 通過品牌營銷提升 品牌形象創(chuàng)造更高的商業(yè)價值； ? 培養(yǎng)忠實的消費群體創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益（樹立信得過品牌形象、通過產(chǎn)品開發(fā)及得當(dāng)?shù)臓I銷策略 ） ? 吸引大批固定 乘客或周邊居民由隨機(jī)性消費轉(zhuǎn)化成習(xí)慣性消費 。 ? 從 成立項目公司、 項目的啟動 建設(shè) 、運(yùn)營過程中，按照上市公司的標(biāo)準(zhǔn)管理運(yùn)營，爭取 35 年成功上市。 項目評價 項目社會評價 擴(kuò)大就業(yè) ， 創(chuàng)造利稅 城鐵 五 號線 的 商業(yè)開發(fā) ， 可創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會 約 500多 個 。 北京城鐵整體商業(yè)開發(fā)， 至少 可創(chuàng)造 5000 個 就業(yè)機(jī)會 。這個數(shù)字隨著北京城鐵的開發(fā)建設(shè)，還會逐步提高。由此可見， 通過城鐵站的商 業(yè)開發(fā)，可 提高 北京市的 就業(yè)率 。通過科學(xué)估算，僅 5 號線，每年可為是 市 財政創(chuàng)造 近 千萬元的 稅 收 ，若北京體貼線路全部按這種模式開發(fā)， 保守估算， 每年可 是北京市的財政收入增加 近 1 億元 。 由此可見，城鐵 5號線乃至北京地鐵站商業(yè)開發(fā)， 對促進(jìn)首都經(jīng)濟(jì)繁榮和社會穩(wěn)定， 具有 積極的 意義 。 消 除 安全等 隱患 城鐵站商業(yè)的統(tǒng)一、規(guī)范的的開發(fā) 和運(yùn)營。其優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、 安全可靠地 衛(wèi)生 標(biāo)準(zhǔn) 、 優(yōu)秀的 服務(wù)品質(zhì) ， 合理的擠掉 了地攤 、 游攤的生存空間 ， 可有效地控制地攤、游攤等無照經(jīng)營 等商業(yè)形式的 滋長 。 能有效 緩解市容、城管、環(huán)衛(wèi)等部門的工作壓力 ，在一定范圍內(nèi) 避 免因食品 公共 衛(wèi)生、 公安、 消防 等 安全 隱患。 緩解城區(qū)交通壓力 P+R停車場概念已經(jīng)提出相當(dāng)長時間，那么好的一個概念，到今天并沒有得到很好實施，資金缺口是項目實施的最大障礙。通過城鐵 配套商業(yè) 項目的建設(shè)，可帶動Ｐ＋Ｒ停車場的擴(kuò)容建設(shè)， 改變 P+R 停車位奇缺的尷尬局面 ， 幫助 政府 解決因 資金缺口投資難的問題 。 同時又 配合 政府 倡導(dǎo) 提出的 節(jié)能減排、綠色出行，緩解城 區(qū) 交通壓力 的目標(biāo) 。 提 高郊區(qū)商業(yè) 發(fā)展 水平 天通苑北站 P+R 停車場附帶底商的開發(fā)，能夠平衡市區(qū)和郊區(qū)的 配套商業(yè) 設(shè)施的發(fā)展差距 ，使得郊區(qū)的 居民 購物不再需要進(jìn)城 。 對方便 郊區(qū) 群眾、提高郊區(qū)群眾生活品質(zhì)， 減少郊區(qū)群眾因購物 進(jìn)城次數(shù) ， 進(jìn)而 緩解城區(qū) 交通 壓力都有積極的意義。 體現(xiàn) 政府的人性化關(guān)懷 城鐵商業(yè)系統(tǒng)的建設(shè)和運(yùn)營，貼近老百姓出行過程中的實際消費需求， 是為 老百姓辦的一件實事 。 乘坐地鐵出行的多數(shù)是上班族， 朝九晚五 繁忙的工作， 沒有時間做早餐， 以至于根本沒有時間去商場超市購物 ，甚至沒有買菜的時間， 日常 生活品質(zhì)得不到保證 。 地鐵商業(yè)的開發(fā) 可以最大限度的滿足這部分人群的實際需要， 根據(jù) 需求 定制消費， 為他們提夠生活便利。 城鐵站商業(yè)項目的實施， 能充分體現(xiàn)市政府首都建設(shè)的主要力量 — 上班族的人性 化關(guān)懷。 項目財務(wù)評價 五號線城鐵站 配套商業(yè) 項目 開發(fā) 建設(shè)總投資額為 。 后期的運(yùn)營可 采用不同 的經(jīng)營模式 。以 商業(yè)地產(chǎn)出租經(jīng)營 模式 ，年度存利潤 可達(dá) 萬元 ， 項目建設(shè)期除外，首個運(yùn)營 年 投資 收益率 可 達(dá)到 43%，投資回收周期為 ；若采用 自 主經(jīng)營的模式運(yùn)營，整條線路 年度純利潤為 萬元 ， 首個運(yùn)營 年 度 收益率為 51%，投資回收周期為 。綜上可以看出，城鐵 5號線商業(yè)開發(fā)，投資回報率是銀行同期存款的 20— 25 倍，屬于優(yōu)質(zhì)的投資項目。 項目財務(wù)評價 表 商業(yè)地產(chǎn)出租經(jīng)營 科目 商業(yè)按地區(qū)分類 萬元 備注 項目投資 四環(huán)內(nèi)站 四環(huán)外站 天通苑北站 小計 收入毛利總額 四環(huán)內(nèi)站 四環(huán)外站 天通苑北站 含商業(yè)租金、停車場收入 小計 營業(yè)稅 +所得稅 四環(huán)內(nèi)站 四環(huán) 外站 天通苑北站 只計算企業(yè)所得稅可申請減免 小計 凈利潤 四環(huán)內(nèi)站 四環(huán)外站 天通苑北站 小計 年收益率 四環(huán)內(nèi)站 68% 四環(huán)外站 39% 天通苑北站 21% 平均回報率 43% 投資回收周期 四環(huán)內(nèi)站 年 四環(huán)外站 年 天通苑北站 年 綜合回收期 三年零六個月 商業(yè)地產(chǎn)自主經(jīng)營 萬元 備注 項目投資 四環(huán)內(nèi)站 四環(huán)外站 天通苑北站 小計 項目總投資 收入毛利總額 四環(huán)內(nèi)站 四環(huán)外站 天通苑北站 含商業(yè)租金、停車場收入 小計 營業(yè)稅 +所得稅 四環(huán)內(nèi)站 四環(huán)外站 天通苑北站 只計算企業(yè)所得稅可申請減免 小計 凈利潤 四環(huán)內(nèi)站 691 四環(huán)外站 天通苑北站 小計 投資回報率 四環(huán)內(nèi)站 54% 四環(huán)外站 71% 天通苑北站 27% 平均回報率 51% 投資回收周期 四環(huán)內(nèi)站 四環(huán)外站 天通苑北站 成本回收期 二年零八個月 項目 開發(fā) 難點 及 風(fēng)險控制 規(guī)模瓶頸 及應(yīng)對措施 從現(xiàn)實情況看，地鐵建設(shè)之初并未把商業(yè)作為配套物業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃；在現(xiàn)有空地及廣場二次開發(fā)，商業(yè)單體面積、規(guī)模都不會很大，經(jīng)營商業(yè)的形式及規(guī)模也有一定的局限性 ， 商業(yè)網(wǎng)點相對分散， 管理難度、管理成本 大 。 應(yīng)對措施： 采用連鎖經(jīng)營， 吸 引成熟商業(yè)機(jī)構(gòu)加盟的經(jīng)營模式，可以變劣勢為優(yōu)勢，充分發(fā)揮網(wǎng)點 多的 優(yōu)勢，以點帶面， 逐步 形成 龐大商業(yè)規(guī)模。 政策 阻力 及應(yīng)對措施 二次開發(fā)商業(yè)物業(yè)，審批上會有難度。 城鐵站出口 廣場 開發(fā) 配套商業(yè) 用房 ， 涉嫌 改變廣場疏散乘客的用途，會被認(rèn)為影響北京市交通制堵工程、重大事故的緊急疏散、且存在消防安全隱患等，手續(xù)審批難度大；若不辦手續(xù)，直接開發(fā)，通過特殊渠道獲取政府默許，但存在被叫停的風(fēng)險。 應(yīng)對措施： 通過地鐵 配套商業(yè) 的社會評價的闡述，及 P+R 停車系統(tǒng)擴(kuò)容項目的實施，獲取政府的信任與支持。 天通苑北站 P+R 大型停車場 技術(shù)措施 滿足大量用戶 集中 進(jìn)出的要求 P+R停車場的特點是進(jìn)出車輛相對集中，主要集中在早晚上、下班高峰 。要求停車場出入口具有極強(qiáng)的吞吐能力，設(shè)計之初，就充分考慮到出入口的合理性。 具備遠(yuǎn)距離讀卡功能，滿足 換乘 用戶快速通關(guān) 人性化設(shè)計的遠(yuǎn)距離讀卡成為新一代的停車場的標(biāo)準(zhǔn)配備。在現(xiàn)有停車場管理系統(tǒng)中，大多數(shù)是采用傳統(tǒng)近距離卡對 換乘 用戶進(jìn)出停車場進(jìn)行管理。用戶每次進(jìn)出停車場時，駕駛員要完成一系列動作，如：“減速”、“停車”、“開車窗”、“刷卡”、“等待擋桿抬起”、“開車”等， 次通關(guān)的時間 1014 秒，顯然這是一個效率低下的管理方法。使用具有更遠(yuǎn)的讀寫距離和很快的讀寫速度的 ，改變傳統(tǒng)近距離讀卡停車刷卡的種種不便，無需將射頻卡靠近讀卡設(shè)備讀卡，只需將遠(yuǎn)距離卡安放車上，就可以實現(xiàn)車輛進(jìn)出不停車不 減速不搖窗快速通行，簡化了車輛進(jìn)出的手續(xù)，縮短了車輛進(jìn)出時間，通關(guān)時間降低到 12秒，避免交通高峰期出入口車輛堵塞。進(jìn)出場無需停車、出示證件、給車主提供很大的便利，同時也提高了駕駛的安全性。非常適合 P+R 連續(xù)繁忙的停車場。讀卡距離 1:100 耗費時間 10： 1，也就是 讀卡距離和耗費時間成反比。假設(shè)高峰時間車輛通行 800輛， 10cm 讀卡將多160 分鐘，而 10M 讀卡僅為 20 分鐘，相差超過 2個小時。在大型停車場以及具有明顯高峰時段的停車場，必須通過延長讀卡距離來達(dá)到提高通行速度的目的。 簡單易用，具備語音 +LED 等聲光手段引導(dǎo)用戶進(jìn)出停車場 由于用戶比較廣泛，如果不對用戶進(jìn)行必要的指導(dǎo)的話，會出現(xiàn)用戶在進(jìn)出場時不知所措，造成出入口的堵塞，用戶的抱怨以及挫折感。對于通道狹窄后者針對不停車系統(tǒng)車輛進(jìn)出速度較快的情況，在出入口增加交通紅綠燈，紅燈說明有反方向有車進(jìn)出，提醒駕車人員注意。 具備車場誘導(dǎo)系統(tǒng)，提供車位誘導(dǎo)信息 系統(tǒng)對于車位狀態(tài)實時檢測，對使用者滿位報告及其停車位引導(dǎo)，并且語音及其 LED引導(dǎo)用戶在規(guī)定車位進(jìn)行停放。在停車場的每個主入口設(shè)置剩余車位顯示屏，分別顯示每個區(qū)域的剩余車位數(shù)。在停車場的每個主入口設(shè)置系統(tǒng)信息屏顯示車場區(qū)域劃分的詳細(xì)情況，能夠正確的引導(dǎo)駕駛員按照最簡便的路徑泊車。在車場的每個區(qū)域入口設(shè)置車位顯示屏，顯示本區(qū)域的剩余車位數(shù)量。在所有的防火區(qū)域的轉(zhuǎn)閘門設(shè)置信息屏，當(dāng)車場的每個區(qū)域發(fā)生緊急情況或火災(zāi)時，能夠安全的引導(dǎo)駕駛員以最快的方法離開車場。 高等級 可靠性，在特殊情況下能正常工作的管理系統(tǒng) P+R大型停車場穩(wěn)定性要求高，要求能夠在管理主機(jī)、通訊線路等故障以及斷電停電的情況下，能夠進(jìn)行工作，在意外發(fā)生的情況下同樣有序管理。停車場在使用過程中，難免會出現(xiàn)停電、或者線路被破壞等情況，以往的處理都是直接暫停系統(tǒng)，而對于大型停車場則保持持續(xù)運(yùn)行，需要系統(tǒng)具備完全脫機(jī)和停電下工作的能力。 安全保障性，具備防迂回、放尾隨、圖像對比等功能 防迂回功能：車輛每次持卡進(jìn)入停車場時，只有停車場內(nèi)確實沒有以該卡進(jìn)入的車輛時方可進(jìn)入，否則不許進(jìn)入；同樣，只有持卡進(jìn)入過停車場的 車輛方可出場，否則不許出場，這樣可以防止車輛重復(fù)出入，有利于停車場的安全管理。 紅綠燈功能：適用于那些通道寬度僅能容納一輛車身而進(jìn)出又為同一通道的應(yīng)用，確保通道內(nèi)某個時刻單向通行，防止車輛堵塞； 防跟車與車隊編隊功能：防跟車可有效防止前一輛合法車刷卡開閘通行后，下一非法車輛跟隨的情況，它通過判斷車輛通過通道的數(shù)量和讀到的有效卡片數(shù)量之差是否大于零來確定是否產(chǎn)生跟車現(xiàn)像；車隊編隊功能則可以通過計數(shù)器來實現(xiàn)多輛車的編隊通行。 圖像抓拍和圖像對比功能是在車輛進(jìn)場時在入口對車輛進(jìn)行抓拍，并在車輛出場時，將所對應(yīng)的進(jìn) 場記錄及保存的圖片調(diào)出進(jìn)行對比，是停車場收費系統(tǒng)的一個重要的安全措施及手段。對于高端項目則需要提供車牌識別等高級功能。 模塊化設(shè)計，方便于維護(hù)和功能擴(kuò)展的空間 可以根據(jù)需求增加各種高級功能?？梢愿鶕?jù) 實際需要方便增加或者減少圖像對比、圖像識別、遠(yuǎn)距離識別、車牌識別、電子顯示屏、語音模塊、對講模塊等各種模塊。 充分體現(xiàn)人性化 需要增加停車場引導(dǎo)指示牌，標(biāo)線、標(biāo)牌、標(biāo)位、標(biāo)號等，同時增加智能感應(yīng)設(shè)備，讓顧客在誘導(dǎo)系統(tǒng)通過聲、光、色等引導(dǎo)下，方便的泊車；同時對停車場內(nèi)部進(jìn)行人性化的裝飾，通過燈箱、引導(dǎo)牌等從停車 場開始進(jìn)行商場分布的導(dǎo)向。提供減速帶、廣角鏡、紅綠燈、 塑膠防撞錐等安全設(shè)施，保證車輛出入場的安全順暢。