【正文】 前后期費用 4322 224 281 % 3 房屋開發(fā)費 33017 1712 2143 % 4 市政及景觀工程費 5377 279 349 % 5 銷售費用 4303 223 279 % 6 物業(yè)啟動費 257 13 17 % 7 財務(wù)費用 7092 368 460 % 8 管理費用 2293 119 149 % 9 不可預(yù)見費用 1282 66 83 % 10 總成本 125301 6497 8132 100% 11 銷售收入 153690 12 成本利潤率 % 13 稅前銷售利潤率 % 14 稅后銷售利潤率 % 15 土地價格 935 萬元 /畝 樓面地價 4306元 /平米 8號地塊投資收益評價 ? 項目現(xiàn)金流量分析 ?首次當(dāng)期凈現(xiàn)金流正值為 10549萬 ，出現(xiàn)時間為 08年第 4季度 ?凈現(xiàn)金流正峰值為 17161萬 ，出現(xiàn)時間為 2023年第 4季度 地價（萬 /畝） 935 土地競得總價 64145 稅后銷售利潤率 % 項目 IRR(全部自有資金計算 ) % 財務(wù)費用 7092 累計凈現(xiàn)金流負(fù)峰值（ 08年 2季度） 74861 累計凈現(xiàn)金流為正時點 2023年第 2季度 2023年凈現(xiàn)金流 41729 2023年凈現(xiàn)金流 29087 2023年凈現(xiàn)金流 59465 2023年凈現(xiàn)金流 24877 2023年凈現(xiàn)金流 1090 8號地塊投資收益評價 ? 項目現(xiàn)金流量圖示 全部投資季度現(xiàn)金流量圖(4 1 7 2 9 )(1 0 0 )1320615934 17161 14399124021247(3 1 7 2 )364 726(6 5 0 4 )(3 3 0 3 2 )1054913164(4 1 7 2 9 ) (4 1 8 2 9 )(5 7 6 5 2 )(4 4 4 4 5 )(2 8 5 1 1 )(1 1 3 5 0 )304915451 16698 13890(8 1 3 6 5 )13527(7 4 8 6 1 )(7 0 8 1 6 )14616 1 0 0 0 0 0 8 0 0 0 0 6 0 0 0 0 4 0 0 0 0 2 0 0 0 0020230400001 2 3 4 5 6 7 8 910 11 12 13 14 15季度凈現(xiàn)金流 季度累計凈現(xiàn)金流投資項目重點要素分析 ? 區(qū)域選擇及選址 ? 該地塊位居成都新城南中心區(qū)，是未來成都高尚聚居區(qū)，小區(qū)周圍規(guī)劃配套完善，將聚集眾多人口，市場需求大； ? 項目附近將建成總部商務(wù)區(qū)，積聚全世界和國內(nèi)知名企業(yè)地區(qū)總部、營銷中心，大量商務(wù)人士將帶來住房需求； ? 項目周邊道路寬敞，交通便利，離天府大道約一公里，臨近地鐵一號線出站口，輻射范圍廣； ? 政府關(guān)系 ? 翡翠城項目及 420項目的獲取使公司在成都有較強的影響力，與政府關(guān)系良好，市場信譽度高。 投資項目重點要素分析 ? 城市規(guī)劃 ? 城市主要發(fā)展方向：向東向南 ? 各大科技園區(qū)、市政辦公中心、成都最大的國際會展中心“世紀(jì)城”將陸續(xù)完工 ? 成熟、知名房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新區(qū)，不斷提升該區(qū)域的居住品質(zhì)和價值 ? 主力客群 ? 個體 /私營業(yè)主 ? 專業(yè)技術(shù)人員 ? 企業(yè)中高管理人員 ? 公務(wù)員 投資項目重點要素分析 ? 產(chǎn)品定位組合 ? 高品質(zhì)純住宅，居住環(huán)境與自然環(huán)境的結(jié)合 ? 項目規(guī)模 ? 與公司城南鳳凰城項目結(jié)合，可形成規(guī)模效益（ 54＋ 25＋ 20萬平方米建筑面積） ? 發(fā)揮公司的資金實力、開發(fā)能力和品牌效果 ? 產(chǎn)品開發(fā) ? 強調(diào)高品質(zhì)產(chǎn)品，且與河道綠化的自然環(huán)境結(jié)合 ? 成熟的前期、設(shè)計、管理和銷售團隊和經(jīng)驗 ? 營銷策略 ? 純住宅的開發(fā)理念，良好的人居環(huán)境，對區(qū)域未來規(guī)劃的預(yù)期； ? 營銷注重對品牌、生活方式、產(chǎn)品品質(zhì)的訴求 結(jié)論 ? 城南房地產(chǎn)市場處于健康、穩(wěn)定的發(fā)展階段，供需兩旺；城南三環(huán)外成為房產(chǎn)投資熱點區(qū)域，樓面地價和住宅均價漲幅大； ? 該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，起點高，基礎(chǔ)設(shè)施配套超前先行配置，比其他區(qū)域有優(yōu)勢；配合市政府南遷，城市副中心建設(shè)，區(qū)內(nèi)生活基礎(chǔ)設(shè)施配套完善； ? 地塊位居成都新城南中心區(qū)，隨著政府南遷（預(yù)計 2023年底）、高新產(chǎn)業(yè)的興建和大中型企業(yè)的入駐，將聚集眾多中高消費者，住宅市場需求大，未來預(yù)期清晰可見； ? 該項目具備可操作性，有較好的盈利能力和抗風(fēng)險能力；在合理的價格上獲取該項目對于上市公司增加優(yōu)質(zhì)土地儲備，增加盈利和抗風(fēng)險能力有顯著意義。 ? 經(jīng)測算， 7號地塊 1030萬 /畝，稅后利潤率為 %； 7號地塊 935萬 /畝，稅后利潤率為 %。 2023年底銷售價格預(yù)估為 7200元 /平方米。 The end 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 17, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 11:23:1611:23:1611:233/17/2023 11:23:16 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :23:1611:23Mar2317Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 11:23:1611:23:1611:23Friday, March 17, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :23:1611:23:16March 17, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 17日星期五 上午 11時 23分 16秒 11:23: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 3月 上午 11時 23分 :23March 17, 2023 1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 17日星期五 11時 23分 16秒 11:23:1617 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 上午 11時 23分 16秒 上午 11時 23分 11:23: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , March 17, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 11:23:1611:23:1611:233/17/2023 11:23:16 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 :23:1611:23Mar2317Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 11:23:1611:23:1611:23Friday, March 17, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :23:1611:23:16March 17, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 17日星期五 上午 11時 23分 16秒 11:23: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 上午 11時 23分 :23March 17, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 17日星期五 11時 23分 16秒 11:23:1617 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 上午 11時 23分 16秒 上午 11時 23分 11:23: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , March 17, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 11:23:1611:23:1611:233/17/2023 11:23:16 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :23:1611:23Mar2317Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 11:23:1611:23:1611:23Friday, March 17, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :23:1611:23:16March 17, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 17日星期五 上午 11時 23分 16秒 11:23: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 上午 11時 23分 :23March 17, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 17日星期五 11時 23分 16秒 11:23:1617 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 上午 11時 23分 16秒 上午 11時 23分 11:23: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴