【正文】 微觀市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘 整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目屬性界定 目標(biāo)與核心問(wèn)題解析 物業(yè)發(fā)展建議 商業(yè)專題 50 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們將區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品依據(jù)其物業(yè)價(jià)值進(jìn)行分級(jí)，從中尋找項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn) —— 機(jī)會(huì)點(diǎn)挖掘 全國(guó)現(xiàn)象 產(chǎn)品分級(jí)別墅 主流高品質(zhì)項(xiàng)目 普通主流項(xiàng)目 高容豪宅 低端主流項(xiàng)目 頂級(jí)低密度豪宅 —— 核心資源的占有代表項(xiàng)目：綠城玫瑰園 高容豪宅 —— 依靠資源占有與產(chǎn)品力打造實(shí)現(xiàn)高價(jià)代表項(xiàng)目：綠城玫瑰公寓、國(guó)耀一方城 豪宅 主流面積段產(chǎn)品，打造品質(zhì)的同時(shí)控總價(jià)代表項(xiàng)目：中環(huán)城、花半里 主流產(chǎn)品，品質(zhì)表現(xiàn)一般，價(jià)格適中 代表項(xiàng)目：童話名苑、紫金山莊、百樂(lè)門等 主流產(chǎn)品，不關(guān)注品質(zhì)，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯代表項(xiàng)目：禹洲華僑城、南湖春城等 主流 51 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 綠城玫瑰園 —— 頂級(jí)低密度豪宅，核心資源的占有成為其高價(jià)值的基礎(chǔ) 頂級(jí)低密度 全國(guó)現(xiàn)象 代表項(xiàng)目綠城玫瑰園 —— 基礎(chǔ)信息 翡翠湖 玫瑰園 區(qū)位圖 效果圖 翡翠湖 ?資源 —— 翡翠湖風(fēng)景優(yōu)美， 項(xiàng)目緊鄰這一 城市絕版景觀資源 ； ?產(chǎn)品力 —— 以 創(chuàng)新法系合院別墅 升級(jí)合肥別墅市場(chǎng)產(chǎn)品水平； ?品牌 —— 綠城系產(chǎn)品始終為合肥高端物業(yè)的標(biāo)桿 綠城玫瑰園 —— 價(jià)值點(diǎn) 位置 經(jīng)開(kāi)區(qū)繁華大道與云外路交叉口，南鄰翡翠湖 入市 時(shí)間 首次開(kāi)盤 ， ；共推房源 32套 規(guī)模 別墅占地 220余畝 容積率 價(jià)格 在售獨(dú)棟別墅 360560㎡，總價(jià) 13002023萬(wàn)不等 銷售 信息 在售二期獨(dú)棟別墅 360560平米，備案信息顯示剩余 8套，預(yù)計(jì)下個(gè)月將加推新房源 ?玫瑰園作為頂級(jí)低密度豪宅，具有自身的特殊性，無(wú)論是物業(yè)價(jià)值還是客戶群都不是本項(xiàng)目所能及的 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 以綠城玫瑰公寓、國(guó)耀一方城為典型項(xiàng)目，依托資源占有和品質(zhì)打造奠定物業(yè)價(jià)值基礎(chǔ) 高容豪宅 全國(guó)現(xiàn)象 代表項(xiàng)目綠城玫瑰公寓 位置 經(jīng)開(kāi)區(qū)繁華大道與云外路交叉口，南鄰翡翠湖 入市 時(shí)間 ，迄今共推出 1 12號(hào)樓，共 282套（備案） 規(guī)模 占地約 220余畝，總建面 61萬(wàn)方 容積率 價(jià)格 19 201㎡均價(jià)9500， 9 128㎡均價(jià) 9000 去化速度 31套 /月，其中 9 128的去化量占據(jù)總?cè)セ康慕?70% 價(jià)值點(diǎn) 翡翠湖景觀資源、 168學(xué)校配套、綠城品牌影響力和產(chǎn)品品質(zhì) 國(guó)耀一方城 位置 合肥經(jīng)開(kāi)區(qū)松林路翡翠公園東門 入市 時(shí)間 規(guī)模 占地 ，總建面 8萬(wàn)余方 容積率 價(jià)格 均價(jià) 8500元 /㎡ 去化速度 8套 /月，產(chǎn)品全為大戶型，面積段從 166270㎡ 價(jià)值點(diǎn) 翡翠湖景觀資源、高湯的物業(yè)形態(tài)及產(chǎn)品品質(zhì) 53 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本案不具備打造頂級(jí)低密度和高容豪宅的實(shí)力，重點(diǎn)關(guān)注主流產(chǎn)品里的三個(gè)層級(jí) 頂級(jí)低密度 高容豪宅 ?低容積率、核心資源的占有，具有特殊性，無(wú)論是物業(yè)價(jià)值還是客戶群都不是本項(xiàng)目所能及的 ?高容豪宅依托區(qū)域價(jià)值和配套，無(wú)論是項(xiàng)目定位還是產(chǎn)品設(shè)臵，均不是本項(xiàng)目所要打造的方向 本項(xiàng)目 ?容積率 ，基本考慮全高層，中等規(guī)模，大方向?yàn)橹髁鞲咂焚|(zhì) ?頂級(jí)低密度和高容豪宅不是本項(xiàng)目的打造方向，且項(xiàng)目自身也不具備豪宅素質(zhì)，我們需要重點(diǎn)關(guān)注的是市場(chǎng)主流產(chǎn)品 —— 機(jī)會(huì)點(diǎn)挖掘 全國(guó)現(xiàn)象 對(duì)于本項(xiàng)目 54 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品設(shè)臵為主流，不關(guān)注品質(zhì)和檔次，或是產(chǎn)證歸屬存在硬傷，完全依靠低價(jià)優(yōu)勢(shì)拉動(dòng) 低端主流項(xiàng)目 全國(guó)現(xiàn)象 代表項(xiàng)目在售 代表 項(xiàng)目 規(guī)模 產(chǎn)品 類型 戶型面積 價(jià)格 產(chǎn)證 禹洲華僑城 占地 45萬(wàn)方，總建面 120萬(wàn)方 多層、高層 在售 2 25號(hào)樓 92㎡兩房至 128㎡三房；27號(hào)樓 9 1 118 5700 肥西 御景前城 占地 126畝，總建面 23萬(wàn)方 高層 在售一期 75135㎡ 5700 肥西 濱湖前城 占地 270畝，總建面 45萬(wàn)方 多層、高層 在售戶型多為 90110㎡ 5600 肥西 錦繡大地城 占地 10萬(wàn)方，總建面 45萬(wàn)方 高層 44一房， 9 97三房，116三房 5500 肥西 翡翠明珠 占地約 6000㎡，總建面 高層 94㎡兩房， 127㎡三房 4600 肥西 東冠繁華逸城 占地 21萬(wàn)方，總建面 32萬(wàn)方 多層、高層、小高層 在售主力戶型 88㎡ 5700 肥西 南湖春城 占地 400畝，總建面 50萬(wàn)方 多層、高層 95㎡兩房， 125㎡左右三房 5600 合肥 ?低端經(jīng)濟(jì)型項(xiàng)目呈點(diǎn)式分布，產(chǎn)品設(shè)臵仍為主流，具有絕對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)證歸屬地多為肥西，遠(yuǎn)不及本項(xiàng)目素質(zhì) ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 禹洲華僑城 東冠繁華逸城 南湖春城 錦繡大地城 翡翠明珠 御景前城 濱湖前城 55 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 上湖名苑 御湖觀邸 紫金山莊 百樂(lè)門 梧桐語(yǔ) 銀都香水郡 童話名苑 ★ 薩爾斯堡 經(jīng)開(kāi)區(qū)現(xiàn)有供應(yīng)絕大部分屬于主流項(xiàng)目，主流品質(zhì)項(xiàng)目缺失 項(xiàng)目 名稱 位置 入市 時(shí)間 規(guī)模 容積率 物業(yè) 類型 戶型 價(jià)格 銷售信息 去化 速度 德信上湖名院 翡翠大道文錦新城以西 占地 方，總建面 4棟 33層高層 7 80㎡兩房、89㎡小三房、 118㎡三房， 89㎡占據(jù)主力 均價(jià)6200元 /㎡ 在售 7 80、 8118㎡，備案顯示504套住宅剩余 50，接近尾盤 41套 /月 御湖觀邸 習(xí)友路和石門路交口西北側(cè) 占地 120畝，總建面 26萬(wàn)方 16棟高層 8 10 1130㎡，其中 100㎡占 50% 均價(jià)6000元 /㎡ 一期 6號(hào)樓，均價(jià) 5900元 /平米；10號(hào)樓均價(jià)6000元 /平米；12號(hào)樓均價(jià)6100元 /平米 84套 /月 梧桐語(yǔ) 翡翠路與繁華大道交叉口 占地 52畝，總建面 18萬(wàn)方，一期梧桐語(yǔ) 10萬(wàn)方 5棟高層 贈(zèng)送一般在 10㎡以上，實(shí)現(xiàn) 6580多㎡的兩房， 87㎡的三房， 110多㎡的三房和 120多㎡的四房 ，主力戶型為 7080㎡與87㎡ 均價(jià)6200元 /㎡ 在售戶型有 67 114平米，65和 73㎡售罄，114㎡還剩 15套， 6號(hào)樓高層也在售 73套 /月 金水童話名苑 翡翠大道與丹霞路交匯處東 一期 08年4月，二期 09年 12月 占地 方，總建面 多層、高層 7 84兩房， 95三房， 1 116四房，在售戶型僅 8 116兩種，各占一半的量 均價(jià)64006500元 /㎡ 最后一期為 2 2 25號(hào)樓， 3月 20號(hào)推出 23號(hào) 樓，戶型為 8 116㎡ 27套 /月 分布集中于經(jīng)開(kāi)區(qū)北部，翡翠路或者繁華大道附近，東西兩個(gè)方向上均有分布 體量普遍不大，中高容積率，高層為主 產(chǎn)品設(shè)臵集中在 80120㎡的主流面積段，價(jià)格集中在 60006500元㎡，以性價(jià)比贏得市場(chǎng) 普通主流項(xiàng)目 全國(guó)現(xiàn)象 代表項(xiàng)目56 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品設(shè)臵主流，市場(chǎng)占位不高，價(jià)格實(shí)現(xiàn)一般，多集中在 60006500元 /㎡，去化較好 項(xiàng)目 名稱 位置 入市 時(shí)間 規(guī)模 容積率 物業(yè) 類型 戶型 價(jià)格 銷售信息 去化 速度 百樂(lè)門悅府 繁華大道與蓮花路交叉口 2 占地 102畝，總建面 30萬(wàn)方，住宅建面約 15萬(wàn)方 高層 整個(gè)樓盤都是 2梯四戶的，面積段以 80— 90的為主，占70%左右，兩房和三房各占一半；還有一些 11 112以及 120多平的 513樓均價(jià) 6200，3樓以上均價(jià)為6400，在售公寓均價(jià) 5400 尾盤在售，住宅目前剩下少量的120多的三房；整體 80— 90的去化最好，舒適三房還是以 118㎡的去化最好 。在售 40年產(chǎn)權(quán)公寓， 4梯20戶，面積 4070 97套 /月 紫金山莊 繁華大道與芙蓉路交匯處 2 占地 方，總建面約 6萬(wàn)方 多層、小高層，公寓 公寓 4060㎡，8 90兩房，10 108三房，11 117四房 多層均價(jià)7000左右，高層均價(jià)6000左右 多層 24套，所剩不多，頂層復(fù)式 6套也都賣出 28套 /月 銀都香水郡 翡翠大道與石門路交叉口 一期2，二期 占地 33余畝，總建面 6萬(wàn)方 11層小高層 3號(hào)樓主力戶型為 96㎡， 5號(hào)樓主力戶型為 10 120125㎡ 均價(jià) 6100左右 在售 5號(hào)樓，96㎡兩房售出約三分之一， 10120㎡的三房?jī)H銷售幾套 二期月均去化/月 長(zhǎng)安薩爾斯堡 紫云路與青龍?zhí)堵方徊婵? 占地 200畝，總建面 25萬(wàn)方 多層、小高層、高層 85㎡左右的兩房、 100— 110㎡的三房 均價(jià)在5800元左右 （肥西產(chǎn)權(quán)） 2023年 1月加推 2棟小高層，目前還剩下尾盤在售，少于 50套 — 分布集中于經(jīng)開(kāi)區(qū)北部，翡翠路或者繁華大道附近，東西兩個(gè)方向上均有分布 體量普遍不大，中高容積率，高層為主 產(chǎn)品設(shè)臵集中在 80120㎡的主流面積段，價(jià)格集中在 60006500元㎡，以性價(jià)比贏得市場(chǎng) 普通主流項(xiàng)目 全國(guó)現(xiàn)象 代表項(xiàng)目57 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 立面普遍無(wú)具體風(fēng)格，或是有風(fēng)格但細(xì)節(jié)打造不足，選用材質(zhì)多為涂料或面磚 翡翠花園 濱湖前城 博雅居 ?區(qū)域內(nèi)現(xiàn)已成型社區(qū)或在建已出立面社區(qū)中，整體看來(lái)立面打造水平不高，無(wú)具體風(fēng)格或是有風(fēng)格但打造不到位，且細(xì)節(jié)上多存在水管暴露、墻面掉色等問(wèn)題，整體品質(zhì)感不足 銀都香水郡 童話名苑 紫金山莊 禹洲華僑城 南湖春城 主流項(xiàng)目表現(xiàn) 全國(guó)現(xiàn)象 立面 58 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 社區(qū)景觀園林整體打造手法一般，水平相對(duì)較高的項(xiàng)目仍有較大突破空間 翡翠花園 ?早期成熟社區(qū)的景觀園林打造水平較低，多處于簡(jiǎn)單綠化的階段，缺乏社區(qū)園林應(yīng)有的風(fēng)情感 南湖春城 濱湖前城之景觀節(jié)點(diǎn) ?景觀打造水平相對(duì)較高的社區(qū)內(nèi)部開(kāi)始注重對(duì)景觀節(jié)點(diǎn)、小品的打造，但細(xì)節(jié)上仍有較大突破空間 濱湖前城之景觀小品 薩爾斯堡之景觀節(jié)點(diǎn) 薩爾斯堡之景觀小品 主流項(xiàng)目表現(xiàn) 全國(guó)現(xiàn)象 景觀園林59 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 展示意識(shí)不足，或是展示體系開(kāi)始建立但手法不夠成熟 博雅居售樓處 翡翠花園售樓處 銀都香水郡售樓處 ?早期項(xiàng)目展示意識(shí)不足，以售樓處為主，多設(shè)臵在街鋪；獨(dú)立售樓處也較為簡(jiǎn)陋 ?如今市場(chǎng)上有些主流項(xiàng)目的展示意識(shí)開(kāi)始凸顯，展示體系仍以售樓處為主，兼顧小型的形象展示區(qū)，整體而言品質(zhì)感開(kāi)始體現(xiàn)，但打造手法不夠純熟 御湖觀邸售樓處：較大規(guī)模的臨建 百樂(lè)門售樓處：獨(dú)立售樓處和小展示區(qū) 主流項(xiàng)目表現(xiàn) 全國(guó)現(xiàn)象 展示 60 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)上現(xiàn)有的低端和普通主流項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目完全構(gòu)不成競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品力水平易于突破 機(jī)會(huì)點(diǎn)挖掘 全國(guó)現(xiàn)象 對(duì)于本項(xiàng)目 市場(chǎng)低端與普通主流項(xiàng)目易于超越 立面普遍無(wú)具體風(fēng)格，或是有風(fēng)格但細(xì)節(jié)打造不足，選用材質(zhì)多為涂料或面磚，品質(zhì)感較低 整體打造手法一般，即使是水平相對(duì)較高的項(xiàng)目仍有較大突破空間 展示意識(shí)不足，或是展示體系開(kāi)始建立但手法不夠成熟 立面 景觀 園林 展示 6