【文章內(nèi)容簡介】 金星商業(yè)城； 大學(xué)城商業(yè)中心； 中環(huán)城商業(yè)（大潤發(fā)入?。? 6 7 2 2 5 3 4 1 8 4 5 2 1 3 6 7 8 9 翡翠路 石門路 繁華大道 1 1 區(qū)域形象較好 ?大學(xué)城集中了安大、工大等高校； ?管委會等企事業(yè)單位集中在該板塊。 自然景觀資源較好 ?西南臨近翡翠湖公園，擁有稀缺湖景資源； ?南部擁有綠軸景觀。 后續(xù)供應(yīng)缺乏 ?在售項(xiàng)目剩余貨量都很少； ?將推項(xiàng)目數(shù)量少、體量小； ?后續(xù)可供開發(fā)住宅用地少。 商業(yè)配套將完善 ?當(dāng)前依托低端大學(xué)城配套商業(yè)； ?中環(huán)城、國耀廣場等將形成新商業(yè)中心； 當(dāng)前開發(fā)熱點(diǎn) ?綠城、中環(huán)、國耀等品牌開發(fā)商入駐； ?玫瑰園、中環(huán)城等品質(zhì)項(xiàng)目匯聚 ?在售項(xiàng)目多 價值實(shí)現(xiàn)高 ?價格：6200~7000；高端8500~9500； ?吸引了一部分市區(qū)購買力較高的客戶 31 本報告是嚴(yán)格保密的。 受政務(wù)區(qū)中心價值的拉動，但當(dāng)前受當(dāng)前產(chǎn)品品質(zhì)限制，價值一般 建成項(xiàng)目及配套 文錦新城； 安醫(yī)大； 港澳花園； 安醫(yī)二附院； 合肥市奧體中心 在售項(xiàng)目 禹州華僑城（天鏡）； 德信上湖名院； 港澳花園。 內(nèi)部價值演變 全國現(xiàn)象 政務(wù)承接板塊 受政務(wù)區(qū)價值進(jìn)一步拉動、商業(yè)配套完善及后續(xù)供應(yīng)的推動，價值將進(jìn)一步提升，但具有一定的不確定性 2 3 1 4 2 3 1 政 務(wù) 區(qū) 5 匡河綠化帶 芙蓉路 翡翠路 懷寧路 1 1 受政務(wù)區(qū)價值拉動 ?緊鄰政務(wù)區(qū)，翡翠路、寶塔路直通政務(wù)區(qū)； ?政務(wù)區(qū)中心價值凸顯，價格平臺上升，品質(zhì)客戶外溢至本板塊 內(nèi)部配套完善 ?安醫(yī)大、二附院及建成小區(qū)使小區(qū)配套基本完善； ?港澳廣場及沃爾瑪將推動配套升級。 地塊條件差異大，價值不均 ?多條鐵路和匡河通過，地塊價值差異較大； ?在售項(xiàng)目價格實(shí)現(xiàn)差異較大，上湖名院 6200，天境僅 5600。 后續(xù)存在一定供應(yīng) ?禹洲天境有較大未售體量； ?區(qū)內(nèi)尚有較大規(guī)?？晒┏鲎屔虡I(yè)和住宅地塊； ?暫無土地出讓，供應(yīng)具有一定不確定性。 32 本報告是嚴(yán)格保密的。 擁有湖景資源，但限于區(qū)域配套的缺乏及產(chǎn)業(yè)區(qū)形象限制，板塊價值并不高 建成項(xiàng)目及配套 海恒社區(qū)及海恒步行街； 東華園； 南湖春城； 南艷湖風(fēng)景區(qū)； 合肥學(xué)院； 青年城 1號； 濱湖前城 區(qū)域形象及配套缺乏限制下，在售項(xiàng)目的成熟、相關(guān)板塊價值的帶動及后續(xù)供應(yīng)的釋放推動價值有限提升 內(nèi)部價值演變 全國現(xiàn)象 南艷湖板塊 濱湖啟動區(qū) 紫云路 錦繡大道 繁華大道 始信路 習(xí)友路 芙蓉路 宿松路 1 3 7 8 6 7 5 3 2 4 5 4 6 2 1 1 在售及將推出項(xiàng)目 建業(yè) 008地塊 紫金山莊 御湖觀邸 綠地津橋公館 海恒金嶼海岸 前城芒果墅 觀瀾華庭 御景前城 自然景觀資源較好 ?板塊中心南艷湖為稀缺湖景資源； ?公園早有規(guī)劃，但多年未落實(shí)，價值提升具有不確定性。 工業(yè)區(qū)限制區(qū)域形象 ?東部集中了海爾、江淮、佳通、美菱、日立等主要產(chǎn)業(yè)； ?區(qū)域形象受限的同時，產(chǎn)業(yè)區(qū)提供充足的中低端客戶 配套缺乏 ?目前板塊商業(yè)配套主要有海恒社區(qū)等成熟社區(qū)提供； ?在售項(xiàng)目無成規(guī)模商業(yè)配套，板塊內(nèi)無商業(yè)規(guī)劃利好。 部分項(xiàng)目受濱湖拉動 ?東南部毗鄰濱湖啟動區(qū)，相對成熟的商業(yè)配套拉動部分項(xiàng)目價值； ?濱湖新區(qū)的成熟將一定程度形成利好。 品質(zhì)一般，后續(xù)供應(yīng)較多 ?在售項(xiàng)目品質(zhì)普遍一般或較低，價格 5600~6100 ； ?御湖觀邸品質(zhì)相對較高，僅實(shí)現(xiàn) 6100左右，但去化較快； ?后續(xù)供應(yīng)較為充足，但一線湖景項(xiàng)目幾乎沒有。 33 本報告是嚴(yán)格保密的。 相對偏遠(yuǎn)，且居于產(chǎn)業(yè)區(qū)當(dāng)中、臨近肥西縣，板塊價值較低 建成項(xiàng)目及配套 三聯(lián)學(xué)院 方興社區(qū) 安徽建工學(xué)院 翡翠湖公園 在售項(xiàng)目： 翡翠花園 錦繡大地城 多倫多國際花園 長安薩爾斯堡 內(nèi)部價值演變 全國現(xiàn)象 金寨南路板塊 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為后續(xù)供提供持續(xù)動力，但限于區(qū)域價值和產(chǎn)證問題，板塊價值難以形成突破 1 1 依托交通區(qū)位價值 ?距離主城區(qū)較為偏遠(yuǎn)； ?金寨南路貫通板塊，通往合肥市中心和肥西縣城； ?紫云路和蓬萊路貫通經(jīng)開區(qū)主要工業(yè)集中區(qū)； ?部分項(xiàng)目具有翡翠湖等景觀資源。 工業(yè)區(qū) 工業(yè)區(qū) 1 2 3 4 1 2 3 往肥西縣城 4 金寨南路 紫云路 錦繡大道 青龍?zhí)堵? 蓬萊路 往市中心 區(qū)域形象較差 ?距離肥西縣城很近，且產(chǎn)證均為肥西，客戶心理存在一定抗性； ?板塊基本為工業(yè)園區(qū)所包圍，且金寨路（合安路）車流量較大。 配套較為缺乏 ?目前配套基本由少數(shù)成熟社區(qū)和三聯(lián)學(xué)院配套商業(yè)提供； ?未來板塊內(nèi)商業(yè)規(guī)劃較少，缺乏配套的現(xiàn)狀難以改善。 未來存在一定后續(xù)供應(yīng) ?在售項(xiàng)目絕大多數(shù)將要進(jìn)入尾盤，僅有錦繡大地城剩余較大體量； ?板塊內(nèi)存在有一定的后續(xù)住宅供地，但目前尚沒有具體出讓信息。 價值實(shí)現(xiàn)較低 ?區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目品質(zhì)一般較低，價格實(shí)現(xiàn)基本在 5500~5800左右； ?基本為經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)工人和肥西進(jìn)程客戶； ?高品質(zhì)的薩爾斯堡有一定溢價，但客戶仍基本來自肥西和經(jīng)開區(qū)。 34 本報告是嚴(yán)格保密的。 價值提升空間及后續(xù)的供應(yīng)情況，將決定后續(xù)各板塊價值格局 內(nèi)部價值演變 全國現(xiàn)象 總結(jié) 明珠廣場將會是品質(zhì)型客戶流動的主要目標(biāo)區(qū)域，是否還能吸引其他客戶取決于當(dāng)前市場客戶的臵業(yè)特點(diǎn)及演變趨勢 翡翠湖板塊、明珠廣場板塊價值的進(jìn)一步提升將帶來將帶來 包括市區(qū)溢出客戶在內(nèi)的區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)客戶將進(jìn)一步向明珠廣場板塊、翡翠湖板塊和政務(wù)區(qū)承接板塊溢出 高價值板塊的價格提升將推動支付能力較低的客戶向東部和南部的低價板塊流動 翡翠湖板塊作為新的商業(yè)中心，將是強(qiáng)勁的競爭對手，但后續(xù)供應(yīng)較為缺乏 政務(wù)區(qū)承接板塊后續(xù)儲備住宅用地量較大，但當(dāng)前尚無明確土地出讓信息 翡翠湖板塊 明珠廣場 板塊 政務(wù)區(qū)承接 板塊 金寨南路板塊 價值提升有賴于地塊條件及產(chǎn)品品質(zhì)，當(dāng)前信息尚不明確 板塊價值提升依賴于商業(yè)升級，品牌及開發(fā)水平，兩因素較為明確 價值提升空間相對較小 當(dāng)前最高板塊，價值鞏固和提升有賴于持續(xù)供應(yīng)，但后續(xù)供應(yīng)缺乏 板塊價值提升取決于南艷湖公園、商業(yè)配套完善及后續(xù)開發(fā)水平，但當(dāng)前尚不具備 客戶 競爭 35 本報告是嚴(yán)格保密的。 宏觀市場機(jī)會挖掘 ?市場演變下經(jīng)開區(qū)的機(jī)會 ?內(nèi)部價值演變下的客戶選擇 ?客戶結(jié)構(gòu)演變 36 本報告是嚴(yán)格保密的。 發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)及鄰近肥西區(qū)位決定經(jīng)開區(qū)主力客戶為地緣型及肥西客戶 客戶結(jié)構(gòu)演變 全國現(xiàn)象 客戶構(gòu)成現(xiàn)狀 地緣型客戶 ?區(qū)域主流客戶群體，比例最大的構(gòu)成部分； ?支付能力差異較大，可細(xì)分為 精英階層、主流階層和擠壓階層三類 。 肥西及其他進(jìn)城客戶 ?當(dāng)前市場的主力客戶之一； ?根據(jù)關(guān)注點(diǎn)，可細(xì)分為 配套追求型和品質(zhì)改善型進(jìn)城兩類 。 區(qū)域、配套、品質(zhì)、總價、環(huán)境等 區(qū)域、品質(zhì)、價格、總價 …… 高價區(qū)域外溢客戶 ?市區(qū)房價出現(xiàn)較大漲幅后出現(xiàn)的客戶； ?根據(jù)溢出動機(jī)可細(xì)分為 低價擠壓型和品質(zhì)擠壓型客 。 品質(zhì)、價格、配套 …… 稀缺物業(yè)或絕對品質(zhì)追隨者 ?區(qū)域內(nèi)少數(shù)稀缺物業(yè)和高品質(zhì)項(xiàng)目吸引的客戶； 稀缺物業(yè)、開發(fā)商品牌 長期以來相對獨(dú)立的發(fā)展模式及鄰近肥西的區(qū)位特征決定當(dāng)前的客戶構(gòu)成 臵業(yè)驅(qū)動因素及未來區(qū)域價值的演變將決定后續(xù)客戶構(gòu)成的演變 投資者 ?區(qū)域升值潛力和租賃市場吸引的客戶； ?根據(jù)關(guān)注物業(yè)可細(xì)分為公寓、商鋪和住宅型。 升值潛力、投資回報 37 本報告是嚴(yán)格保密的。 目前僅有玫瑰園和一方城能吸引這類客戶 絕對品質(zhì)追求客戶受物業(yè)類型或資源驅(qū)動的，未來流動具有不確定性，并非本項(xiàng)目客戶 客戶結(jié)構(gòu)演變 全國現(xiàn)象 絕對品質(zhì)追求客戶 ?國耀一方城 翡翠湖一線湖景 稀缺空中別墅產(chǎn)品 首層 二層 230㎡：四房三廳四衛(wèi) ?綠城玫瑰園 翡翠湖一線湖景 稀缺法式合院別墅 開發(fā)商一流品質(zhì)口碑 高層景觀公寓 法式合院別墅 高品質(zhì)產(chǎn)品僅是吸引這類客戶的必要條件，更重要的是取決于項(xiàng)目所不具備的稀缺物業(yè)類型或稀缺資源 ?富豪階層和高端富裕階層； ?高層豪宅產(chǎn)品客戶總價承受能力 200萬以上，別墅客戶承受能力能達(dá)到千萬以上。 ?玫瑰園和一方城的客戶來自全市范圍的實(shí)力階層； ?經(jīng)開區(qū)有能力承受這類產(chǎn)品的客戶很少。 總價承受能力很高 全市范圍內(nèi)的客戶 ?多受已建成的翡翠湖湖景資源占有所驅(qū)動； ?為一方城空中別墅和玫瑰別墅所吸引； ?追隨綠城品質(zhì)。 關(guān)注稀缺物業(yè)或資源 38 本報告是嚴(yán)格保密的。 租賃需求 +升值潛力吸引了部分投資客，本項(xiàng)目可抓住，但并不屬于主抓的重點(diǎn) 客戶結(jié)構(gòu)演變 全國現(xiàn)象 投資型客戶 普通住宅投資 公寓投資 臨近明珠廣場商圈，臨近產(chǎn)業(yè)區(qū)的本項(xiàng)目可能吸引少量投資客，尤其是在入市早期；這是項(xiàng)目做城市街鋪或公寓的基礎(chǔ) 商業(yè)投資 置業(yè)驅(qū)動點(diǎn) 中環(huán)城和明珠廣場商業(yè)配套升級帶動住宅價值看漲 龐大的產(chǎn)業(yè)工人群體形成眾多的租賃需求 基于自營需要升值、或投資回報 規(guī)劃利好可能形成投資價值點(diǎn) 周邊規(guī)劃中或在建的配套可對項(xiàng)目升值形成預(yù)期；大項(xiàng)目前期推出產(chǎn)品可能形成投資價值點(diǎn)； 產(chǎn)業(yè)工人或?qū)W生租賃需求較多 產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)眾多的產(chǎn)業(yè)工人限于購買力暫時買不了房的、大學(xué)城的學(xué)生及剛參加工作的白領(lǐng)形成較大的租賃市場 經(jīng)開區(qū)龐大的居住群體 ——包括產(chǎn)業(yè)工人與大學(xué)城學(xué)生及教師，形成商業(yè)消費(fèi)需求，形成自營需求； 基于自營可行性，帶來了投資回報率； 典型置業(yè)項(xiàng)目 中環(huán)城、梧桐語、花半里，百樂門 青年城 1號、芒果墅，大千世界、天時非?？臻g、博雅居 住宅區(qū)域的城市街鋪、港澳廣場等商業(yè)項(xiàng)目 需求產(chǎn)品 與自住型客戶需求點(diǎn)一致，需求主流居家產(chǎn)品 40㎡一房、 60㎡左右的兩房 100萬以下小面積、低總價的商鋪 39 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?客戶層次相對較高，對品質(zhì)有一定追求； ?主要關(guān)注中環(huán)城、花半里及童話名苑等市場口碑較好或洋房項(xiàng)目。 地緣客戶的精英階層多選擇優(yōu)勢區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，本項(xiàng)目具備吸引這撥客戶的能力 ?典型臵業(yè)項(xiàng)目 ——中環(huán)城 ?“客戶群里比較高層級的客戶主要就是大學(xué)城老師這類收入穩(wěn)定的多一些，比如安大、工大的老教授，經(jīng)濟(jì)實(shí)力還算是比較強(qiáng)的；還有做生意的，這撥客戶買 1 130的都有。其實(shí)整個中環(huán)城的客戶群算高素質(zhì)客群，購買群體素質(zhì)比較高?！?—— 訪中環(huán)城銷售經(jīng)理 客戶結(jié)構(gòu)演變 全國現(xiàn)象 地緣型客戶 金寨路以西主要為翡翠湖板塊、明珠廣場板塊及政務(wù)承接板塊 本項(xiàng)目占據(jù)明珠廣場優(yōu)勢地段，通過高品質(zhì)產(chǎn)品的打造，可以吸引到這撥客戶。 ?多認(rèn)為金寨路以東為工業(yè)區(qū)、以西為居住、行政、教育等綜合中心 ?多居住或生活在金寨路以西，對區(qū)域環(huán)境認(rèn)同度高。 區(qū)域形象刻板 ?多為大學(xué)教師、事業(yè)單位員工、原住民、及實(shí)力較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)員工； ?普遍能承受 70萬 ~90萬左右的總價。 支付能力較強(qiáng) ?各年齡段都有，但多在 30歲左右，首次改善客戶較多； ?原住民大多為改善型，但數(shù)量較少。 改善客戶較多 ?實(shí)力較強(qiáng)，多選擇 100㎡ ~120㎡舒適但不奢侈的居家三房； ?機(jī)少量客戶選擇 130㎡以上舒適三房 追求產(chǎn)品品質(zhì) ?金寨路以西板塊價值普遍較高，且目前為供應(yīng)熱點(diǎn)； ?當(dāng)前價格一般不超7000，在承受范圍內(nèi)。 集中在高價值板塊 傾向主流居家戶型 40 本報