【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 金星商業(yè)城； 大學(xué)城商業(yè)中心； 中環(huán)城商業(yè)（大潤(rùn)發(fā)入?。? 6 7 2 2 5 3 4 1 8 4 5 2 1 3 6 7 8 9 翡翠路 石門路 繁華大道 1 1 區(qū)域形象較好 ?大學(xué)城集中了安大、工大等高校； ?管委會(huì)等企事業(yè)單位集中在該板塊。 自然景觀資源較好 ?西南臨近翡翠湖公園，擁有稀缺湖景資源； ?南部擁有綠軸景觀。 后續(xù)供應(yīng)缺乏 ?在售項(xiàng)目剩余貨量都很少； ?將推項(xiàng)目數(shù)量少、體量小； ?后續(xù)可供開發(fā)住宅用地少。 商業(yè)配套將完善 ?當(dāng)前依托低端大學(xué)城配套商業(yè)； ?中環(huán)城、國(guó)耀廣場(chǎng)等將形成新商業(yè)中心； 當(dāng)前開發(fā)熱點(diǎn) ?綠城、中環(huán)、國(guó)耀等品牌開發(fā)商入駐； ?玫瑰園、中環(huán)城等品質(zhì)項(xiàng)目匯聚 ?在售項(xiàng)目多 價(jià)值實(shí)現(xiàn)高 ?價(jià)格：6200~7000；高端8500~9500； ?吸引了一部分市區(qū)購(gòu)買力較高的客戶 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 受政務(wù)區(qū)中心價(jià)值的拉動(dòng)，但當(dāng)前受當(dāng)前產(chǎn)品品質(zhì)限制，價(jià)值一般 建成項(xiàng)目及配套 文錦新城； 安醫(yī)大； 港澳花園； 安醫(yī)二附院； 合肥市奧體中心 在售項(xiàng)目 禹州華僑城（天鏡）； 德信上湖名院； 港澳花園。 內(nèi)部?jī)r(jià)值演變 全國(guó)現(xiàn)象 政務(wù)承接板塊 受政務(wù)區(qū)價(jià)值進(jìn)一步拉動(dòng)、商業(yè)配套完善及后續(xù)供應(yīng)的推動(dòng)，價(jià)值將進(jìn)一步提升，但具有一定的不確定性 2 3 1 4 2 3 1 政 務(wù) 區(qū) 5 匡河綠化帶 芙蓉路 翡翠路 懷寧路 1 1 受政務(wù)區(qū)價(jià)值拉動(dòng) ?緊鄰政務(wù)區(qū)，翡翠路、寶塔路直通政務(wù)區(qū)； ?政務(wù)區(qū)中心價(jià)值凸顯，價(jià)格平臺(tái)上升，品質(zhì)客戶外溢至本板塊 內(nèi)部配套完善 ?安醫(yī)大、二附院及建成小區(qū)使小區(qū)配套基本完善； ?港澳廣場(chǎng)及沃爾瑪將推動(dòng)配套升級(jí)。 地塊條件差異大，價(jià)值不均 ?多條鐵路和匡河通過(guò)，地塊價(jià)值差異較大； ?在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)差異較大，上湖名院 6200，天境僅 5600。 后續(xù)存在一定供應(yīng) ?禹洲天境有較大未售體量； ?區(qū)內(nèi)尚有較大規(guī)?？晒┏鲎屔虡I(yè)和住宅地塊； ?暫無(wú)土地出讓，供應(yīng)具有一定不確定性。 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 擁有湖景資源，但限于區(qū)域配套的缺乏及產(chǎn)業(yè)區(qū)形象限制，板塊價(jià)值并不高 建成項(xiàng)目及配套 海恒社區(qū)及海恒步行街； 東華園； 南湖春城； 南艷湖風(fēng)景區(qū)； 合肥學(xué)院； 青年城 1號(hào)； 濱湖前城 區(qū)域形象及配套缺乏限制下，在售項(xiàng)目的成熟、相關(guān)板塊價(jià)值的帶動(dòng)及后續(xù)供應(yīng)的釋放推動(dòng)價(jià)值有限提升 內(nèi)部?jī)r(jià)值演變 全國(guó)現(xiàn)象 南艷湖板塊 濱湖啟動(dòng)區(qū) 紫云路 錦繡大道 繁華大道 始信路 習(xí)友路 芙蓉路 宿松路 1 3 7 8 6 7 5 3 2 4 5 4 6 2 1 1 在售及將推出項(xiàng)目 建業(yè) 008地塊 紫金山莊 御湖觀邸 綠地津橋公館 海恒金嶼海岸 前城芒果墅 觀瀾華庭 御景前城 自然景觀資源較好 ?板塊中心南艷湖為稀缺湖景資源； ?公園早有規(guī)劃，但多年未落實(shí)，價(jià)值提升具有不確定性。 工業(yè)區(qū)限制區(qū)域形象 ?東部集中了海爾、江淮、佳通、美菱、日立等主要產(chǎn)業(yè)； ?區(qū)域形象受限的同時(shí)，產(chǎn)業(yè)區(qū)提供充足的中低端客戶 配套缺乏 ?目前板塊商業(yè)配套主要有海恒社區(qū)等成熟社區(qū)提供； ?在售項(xiàng)目無(wú)成規(guī)模商業(yè)配套，板塊內(nèi)無(wú)商業(yè)規(guī)劃利好。 部分項(xiàng)目受濱湖拉動(dòng) ?東南部毗鄰濱湖啟動(dòng)區(qū)，相對(duì)成熟的商業(yè)配套拉動(dòng)部分項(xiàng)目?jī)r(jià)值； ?濱湖新區(qū)的成熟將一定程度形成利好。 品質(zhì)一般，后續(xù)供應(yīng)較多 ?在售項(xiàng)目品質(zhì)普遍一般或較低，價(jià)格 5600~6100 ； ?御湖觀邸品質(zhì)相對(duì)較高，僅實(shí)現(xiàn) 6100左右，但去化較快； ?后續(xù)供應(yīng)較為充足，但一線湖景項(xiàng)目幾乎沒(méi)有。 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 相對(duì)偏遠(yuǎn)，且居于產(chǎn)業(yè)區(qū)當(dāng)中、臨近肥西縣，板塊價(jià)值較低 建成項(xiàng)目及配套 三聯(lián)學(xué)院 方興社區(qū) 安徽建工學(xué)院 翡翠湖公園 在售項(xiàng)目： 翡翠花園 錦繡大地城 多倫多國(guó)際花園 長(zhǎng)安薩爾斯堡 內(nèi)部?jī)r(jià)值演變 全國(guó)現(xiàn)象 金寨南路板塊 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為后續(xù)供提供持續(xù)動(dòng)力，但限于區(qū)域價(jià)值和產(chǎn)證問(wèn)題，板塊價(jià)值難以形成突破 1 1 依托交通區(qū)位價(jià)值 ?距離主城區(qū)較為偏遠(yuǎn)； ?金寨南路貫通板塊，通往合肥市中心和肥西縣城； ?紫云路和蓬萊路貫通經(jīng)開區(qū)主要工業(yè)集中區(qū)； ?部分項(xiàng)目具有翡翠湖等景觀資源。 工業(yè)區(qū) 工業(yè)區(qū) 1 2 3 4 1 2 3 往肥西縣城 4 金寨南路 紫云路 錦繡大道 青龍?zhí)堵? 蓬萊路 往市中心 區(qū)域形象較差 ?距離肥西縣城很近，且產(chǎn)證均為肥西，客戶心理存在一定抗性； ?板塊基本為工業(yè)園區(qū)所包圍，且金寨路（合安路）車流量較大。 配套較為缺乏 ?目前配套基本由少數(shù)成熟社區(qū)和三聯(lián)學(xué)院配套商業(yè)提供； ?未來(lái)板塊內(nèi)商業(yè)規(guī)劃較少，缺乏配套的現(xiàn)狀難以改善。 未來(lái)存在一定后續(xù)供應(yīng) ?在售項(xiàng)目絕大多數(shù)將要進(jìn)入尾盤，僅有錦繡大地城剩余較大體量； ?板塊內(nèi)存在有一定的后續(xù)住宅供地，但目前尚沒(méi)有具體出讓信息。 價(jià)值實(shí)現(xiàn)較低 ?區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目品質(zhì)一般較低，價(jià)格實(shí)現(xiàn)基本在 5500~5800左右； ?基本為經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)工人和肥西進(jìn)程客戶； ?高品質(zhì)的薩爾斯堡有一定溢價(jià)，但客戶仍基本來(lái)自肥西和經(jīng)開區(qū)。 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 價(jià)值提升空間及后續(xù)的供應(yīng)情況，將決定后續(xù)各板塊價(jià)值格局 內(nèi)部?jī)r(jià)值演變 全國(guó)現(xiàn)象 總結(jié) 明珠廣場(chǎng)將會(huì)是品質(zhì)型客戶流動(dòng)的主要目標(biāo)區(qū)域，是否還能吸引其他客戶取決于當(dāng)前市場(chǎng)客戶的臵業(yè)特點(diǎn)及演變趨勢(shì) 翡翠湖板塊、明珠廣場(chǎng)板塊價(jià)值的進(jìn)一步提升將帶來(lái)將帶來(lái) 包括市區(qū)溢出客戶在內(nèi)的區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)客戶將進(jìn)一步向明珠廣場(chǎng)板塊、翡翠湖板塊和政務(wù)區(qū)承接板塊溢出 高價(jià)值板塊的價(jià)格提升將推動(dòng)支付能力較低的客戶向東部和南部的低價(jià)板塊流動(dòng) 翡翠湖板塊作為新的商業(yè)中心，將是強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但后續(xù)供應(yīng)較為缺乏 政務(wù)區(qū)承接板塊后續(xù)儲(chǔ)備住宅用地量較大，但當(dāng)前尚無(wú)明確土地出讓信息 翡翠湖板塊 明珠廣場(chǎng) 板塊 政務(wù)區(qū)承接 板塊 金寨南路板塊 價(jià)值提升有賴于地塊條件及產(chǎn)品品質(zhì)，當(dāng)前信息尚不明確 板塊價(jià)值提升依賴于商業(yè)升級(jí)，品牌及開發(fā)水平，兩因素較為明確 價(jià)值提升空間相對(duì)較小 當(dāng)前最高板塊，價(jià)值鞏固和提升有賴于持續(xù)供應(yīng)，但后續(xù)供應(yīng)缺乏 板塊價(jià)值提升取決于南艷湖公園、商業(yè)配套完善及后續(xù)開發(fā)水平，但當(dāng)前尚不具備 客戶 競(jìng)爭(zhēng) 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 宏觀市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘 ?市場(chǎng)演變下經(jīng)開區(qū)的機(jī)會(huì) ?內(nèi)部?jī)r(jià)值演變下的客戶選擇 ?客戶結(jié)構(gòu)演變 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)及鄰近肥西區(qū)位決定經(jīng)開區(qū)主力客戶為地緣型及肥西客戶 客戶結(jié)構(gòu)演變 全國(guó)現(xiàn)象 客戶構(gòu)成現(xiàn)狀 地緣型客戶 ?區(qū)域主流客戶群體，比例最大的構(gòu)成部分； ?支付能力差異較大，可細(xì)分為 精英階層、主流階層和擠壓階層三類 。 肥西及其他進(jìn)城客戶 ?當(dāng)前市場(chǎng)的主力客戶之一； ?根據(jù)關(guān)注點(diǎn)，可細(xì)分為 配套追求型和品質(zhì)改善型進(jìn)城兩類 。 區(qū)域、配套、品質(zhì)、總價(jià)、環(huán)境等 區(qū)域、品質(zhì)、價(jià)格、總價(jià) …… 高價(jià)區(qū)域外溢客戶 ?市區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大漲幅后出現(xiàn)的客戶； ?根據(jù)溢出動(dòng)機(jī)可細(xì)分為 低價(jià)擠壓型和品質(zhì)擠壓型客 。 品質(zhì)、價(jià)格、配套 …… 稀缺物業(yè)或絕對(duì)品質(zhì)追隨者 ?區(qū)域內(nèi)少數(shù)稀缺物業(yè)和高品質(zhì)項(xiàng)目吸引的客戶； 稀缺物業(yè)、開發(fā)商品牌 長(zhǎng)期以來(lái)相對(duì)獨(dú)立的發(fā)展模式及鄰近肥西的區(qū)位特征決定當(dāng)前的客戶構(gòu)成 臵業(yè)驅(qū)動(dòng)因素及未來(lái)區(qū)域價(jià)值的演變將決定后續(xù)客戶構(gòu)成的演變 投資者 ?區(qū)域升值潛力和租賃市場(chǎng)吸引的客戶； ?根據(jù)關(guān)注物業(yè)可細(xì)分為公寓、商鋪和住宅型。 升值潛力、投資回報(bào) 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目前僅有玫瑰園和一方城能吸引這類客戶 絕對(duì)品質(zhì)追求客戶受物業(yè)類型或資源驅(qū)動(dòng)的，未來(lái)流動(dòng)具有不確定性，并非本項(xiàng)目客戶 客戶結(jié)構(gòu)演變 全國(guó)現(xiàn)象 絕對(duì)品質(zhì)追求客戶 ?國(guó)耀一方城 翡翠湖一線湖景 稀缺空中別墅產(chǎn)品 首層 二層 230㎡：四房三廳四衛(wèi) ?綠城玫瑰園 翡翠湖一線湖景 稀缺法式合院別墅 開發(fā)商一流品質(zhì)口碑 高層景觀公寓 法式合院別墅 高品質(zhì)產(chǎn)品僅是吸引這類客戶的必要條件，更重要的是取決于項(xiàng)目所不具備的稀缺物業(yè)類型或稀缺資源 ?富豪階層和高端富裕階層； ?高層豪宅產(chǎn)品客戶總價(jià)承受能力 200萬(wàn)以上，別墅客戶承受能力能達(dá)到千萬(wàn)以上。 ?玫瑰園和一方城的客戶來(lái)自全市范圍的實(shí)力階層； ?經(jīng)開區(qū)有能力承受這類產(chǎn)品的客戶很少。 總價(jià)承受能力很高 全市范圍內(nèi)的客戶 ?多受已建成的翡翠湖湖景資源占有所驅(qū)動(dòng)； ?為一方城空中別墅和玫瑰別墅所吸引； ?追隨綠城品質(zhì)。 關(guān)注稀缺物業(yè)或資源 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 租賃需求 +升值潛力吸引了部分投資客，本項(xiàng)目可抓住，但并不屬于主抓的重點(diǎn) 客戶結(jié)構(gòu)演變 全國(guó)現(xiàn)象 投資型客戶 普通住宅投資 公寓投資 臨近明珠廣場(chǎng)商圈，臨近產(chǎn)業(yè)區(qū)的本項(xiàng)目可能吸引少量投資客，尤其是在入市早期；這是項(xiàng)目做城市街鋪或公寓的基礎(chǔ) 商業(yè)投資 置業(yè)驅(qū)動(dòng)點(diǎn) 中環(huán)城和明珠廣場(chǎng)商業(yè)配套升級(jí)帶動(dòng)住宅價(jià)值看漲 龐大的產(chǎn)業(yè)工人群體形成眾多的租賃需求 基于自營(yíng)需要升值、或投資回報(bào) 規(guī)劃利好可能形成投資價(jià)值點(diǎn) 周邊規(guī)劃中或在建的配套可對(duì)項(xiàng)目升值形成預(yù)期；大項(xiàng)目前期推出產(chǎn)品可能形成投資價(jià)值點(diǎn)； 產(chǎn)業(yè)工人或?qū)W生租賃需求較多 產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)眾多的產(chǎn)業(yè)工人限于購(gòu)買力暫時(shí)買不了房的、大學(xué)城的學(xué)生及剛參加工作的白領(lǐng)形成較大的租賃市場(chǎng) 經(jīng)開區(qū)龐大的居住群體 ——包括產(chǎn)業(yè)工人與大學(xué)城學(xué)生及教師，形成商業(yè)消費(fèi)需求，形成自營(yíng)需求； 基于自營(yíng)可行性，帶來(lái)了投資回報(bào)率； 典型置業(yè)項(xiàng)目 中環(huán)城、梧桐語(yǔ)、花半里，百樂(lè)門 青年城 1號(hào)、芒果墅，大千世界、天時(shí)非?？臻g、博雅居 住宅區(qū)域的城市街鋪、港澳廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目 需求產(chǎn)品 與自住型客戶需求點(diǎn)一致，需求主流居家產(chǎn)品 40㎡一房、 60㎡左右的兩房 100萬(wàn)以下小面積、低總價(jià)的商鋪 39 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?客戶層次相對(duì)較高，對(duì)品質(zhì)有一定追求； ?主要關(guān)注中環(huán)城、花半里及童話名苑等市場(chǎng)口碑較好或洋房項(xiàng)目。 地緣客戶的精英階層多選擇優(yōu)勢(shì)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，本項(xiàng)目具備吸引這撥客戶的能力 ?典型臵業(yè)項(xiàng)目 ——中環(huán)城 ?“客戶群里比較高層級(jí)的客戶主要就是大學(xué)城老師這類收入穩(wěn)定的多一些，比如安大、工大的老教授，經(jīng)濟(jì)實(shí)力還算是比較強(qiáng)的；還有做生意的，這撥客戶買 1 130的都有。其實(shí)整個(gè)中環(huán)城的客戶群算高素質(zhì)客群，購(gòu)買群體素質(zhì)比較高。” —— 訪中環(huán)城銷售經(jīng)理 客戶結(jié)構(gòu)演變 全國(guó)現(xiàn)象 地緣型客戶 金寨路以西主要為翡翠湖板塊、明珠廣場(chǎng)板塊及政務(wù)承接板塊 本項(xiàng)目占據(jù)明珠廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)地段，通過(guò)高品質(zhì)產(chǎn)品的打造，可以吸引到這撥客戶。 ?多認(rèn)為金寨路以東為工業(yè)區(qū)、以西為居住、行政、教育等綜合中心 ?多居住或生活在金寨路以西，對(duì)區(qū)域環(huán)境認(rèn)同度高。 區(qū)域形象刻板 ?多為大學(xué)教師、事業(yè)單位員工、原住民、及實(shí)力較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)員工； ?普遍能承受 70萬(wàn) ~90萬(wàn)左右的總價(jià)。 支付能力較強(qiáng) ?各年齡段都有，但多在 30歲左右，首次改善客戶較多； ?原住民大多為改善型，但數(shù)量較少。 改善客戶較多 ?實(shí)力較強(qiáng)，多選擇 100㎡ ~120㎡舒適但不奢侈的居家三房； ?機(jī)少量客戶選擇 130㎡以上舒適三房 追求產(chǎn)品品質(zhì) ?金寨路以西板塊價(jià)值普遍較高，且目前為供應(yīng)熱點(diǎn)； ?當(dāng)前價(jià)格一般不超7000，在承受范圍內(nèi)。 集中在高價(jià)值板塊 傾向主流居家戶型 40 本報(bào)