【正文】 經(jīng)營(yíng)的 主要方針 ? 制定較高的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)流程； 規(guī)范地鐵商業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) ? 招募高素質(zhì)的人才 ，通過(guò) 嚴(yán)格規(guī)范的 培訓(xùn)，達(dá)標(biāo)后持證上崗。 由此可見(jiàn)，城鐵 5號(hào)線乃至北京地鐵站商業(yè)開(kāi)發(fā)， 對(duì)促進(jìn)首都經(jīng)濟(jì)繁榮和社會(huì)穩(wěn)定， 具有 積極的 意義 。 對(duì)方便 郊區(qū) 群眾、提高郊區(qū)群眾生活品質(zhì)， 減少郊區(qū)群眾因購(gòu)物 進(jìn)城次數(shù) ， 進(jìn)而 緩解城區(qū) 交通 壓力都有積極的意義。綜上可以看出，城鐵 5號(hào)線商業(yè)開(kāi)發(fā)，投資回報(bào)率是銀行同期存款的 20— 25 倍，屬于優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目。 具備遠(yuǎn)距離讀卡功能，滿足 換乘 用戶快速通關(guān) 人性化設(shè)計(jì)的遠(yuǎn)距離讀卡成為新一代的停車場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)配備。在大型停車場(chǎng)以及具有明顯高峰時(shí)段的停車場(chǎng)，必須通過(guò)延長(zhǎng)讀卡距離來(lái)達(dá)到提高通行速度的目的。 高等級(jí) 可靠性，在特殊情況下能正常工作的管理系統(tǒng) P+R大型停車場(chǎng)穩(wěn)定性要求高，要求能夠在管理主機(jī)、通訊線路等故障以及斷電停電的情況下，能夠進(jìn)行工作，在意外發(fā)生的情況下同樣有序管理。 充分體現(xiàn)人性化 需要增加停車場(chǎng)引導(dǎo)指示牌，標(biāo)線、標(biāo)牌、標(biāo)位、標(biāo)號(hào)等，同時(shí)增加智能感應(yīng)設(shè)備，讓顧客在誘導(dǎo)系統(tǒng)通過(guò)聲、光、色等引導(dǎo)下，方便的泊車；同時(shí)對(duì)停車場(chǎng)內(nèi)部進(jìn)行人性化的裝飾，通過(guò)燈箱、引導(dǎo)牌等從停車 場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)行商場(chǎng)分布的導(dǎo)向。 模塊化設(shè)計(jì)，方便于維護(hù)和功能擴(kuò)展的空間 可以根據(jù)需求增加各種高級(jí)功能。在車場(chǎng)的每個(gè)區(qū)域入口設(shè)置車位顯示屏，顯示本區(qū)域的剩余車位數(shù)量。讀卡距離 1:100 耗費(fèi)時(shí)間 10： 1，也就是 讀卡距離和耗費(fèi)時(shí)間成反比。 天通苑北站 P+R 大型停車場(chǎng) 技術(shù)措施 滿足大量用戶 集中 進(jìn)出的要求 P+R停車場(chǎng)的特點(diǎn)是進(jìn)出車輛相對(duì)集中，主要集中在早晚上、下班高峰 。 后期的運(yùn)營(yíng)可 采用不同 的經(jīng)營(yíng)模式 。 同時(shí)又 配合 政府 倡導(dǎo) 提出的 節(jié)能減排、綠色出行，緩解城 區(qū) 交通壓力 的目標(biāo) 。由此可見(jiàn)， 通過(guò)城鐵站的商 業(yè)開(kāi)發(fā)，可 提高 北京市的 就業(yè)率 。 這種運(yùn)作方式， 產(chǎn)品開(kāi)發(fā) 定 位到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 制定非常關(guān)鍵 ，一旦盈利模式 成功 ，運(yùn)營(yíng) 穩(wěn)定 ， 即 可獲取 較 前 兩種運(yùn)營(yíng)模式高得多 的商業(yè)增值回報(bào) 。 我們 提供 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，由 對(duì)方負(fù)責(zé)連鎖經(jīng)營(yíng) 管理 ，雙方 談好一個(gè)利潤(rùn)的分配模式 （ 理想的分配 利潤(rùn) 比例是我方 6成， 經(jīng)營(yíng) 方 4 成 ） 。運(yùn)營(yíng)初期對(duì)于商鋪出租主要采用招商的方式，隨著 地鐵 商業(yè)的發(fā)展， 商戶 競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的條件下，改而采用議標(biāo)的方式。 采用現(xiàn)代化的 管理模式運(yùn)營(yíng)公司， 力爭(zhēng)做到較高水平的項(xiàng)目名稱設(shè)計(jì)、 LOGO設(shè)計(jì)及整體 VI 策劃 。 底層 設(shè)計(jì) 為商業(yè) 用房 ， 3 層為停車樓， 采用鋼結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 及玻璃幕墻 建筑形式 。 通過(guò)這種思路運(yùn)作，可 把兩難的事情變成了兩全其美的事情。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，目前路邊停泊約 200 輛車。 表 三 四環(huán) 外 站 商業(yè) 開(kāi)發(fā)面積指標(biāo) 序號(hào) 站名 城鐵 出口 可開(kāi)發(fā)的 商業(yè)面積 ㎡ 建筑形式 1 天通苑 A 300 鋼結(jié)構(gòu)幕墻立面 B 230 鋼結(jié)構(gòu)幕墻立面 2 天通苑南 北端 1200 鋼結(jié)構(gòu)幕墻立面 A 300 鋼結(jié)構(gòu)幕墻立面 3 立水橋 A 150 輕鋼活動(dòng)板房 B1 1200 鋼結(jié)構(gòu)幕墻立面 B2 80 輕鋼活動(dòng)板房 4 立水橋南 5 北苑路北 A1 20 輕鋼活動(dòng)板房 A2 20 輕鋼活動(dòng)板房 6 大屯橋東 A1 100 輕鋼活動(dòng)板房 B1 200 鋼結(jié)構(gòu)幕墻立面 合計(jì) 3800 鋼結(jié)構(gòu)幕墻立面 備注：詳見(jiàn)五號(hào)線地鐵站商業(yè)價(jià)值調(diào)研報(bào)告 表四 五號(hào)線四環(huán) 外 站商業(yè)開(kāi)發(fā)投資估算報(bào)告 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 M178。由于商業(yè)面積 有較大的體量作為支撐， 多數(shù) 站可以 自成規(guī)模；業(yè)態(tài)以 便當(dāng)、即時(shí)消費(fèi)品外，餐飲、 日用百貨、 服飾 、 飾品類為主，目標(biāo)消費(fèi)者 定位為 年輕 一族 ，年齡段一般集中在 18－ 35 歲左右。 單價(jià)（元 /M178。墻板厚度為 50mm，屋面板平均厚度為 110mm。 活動(dòng)房是一種以輕鋼為骨架，以?shī)A芯板為圍護(hù)材料，以標(biāo)準(zhǔn)模數(shù)系列進(jìn)行空間組合，構(gòu)件采用螺栓連接，全新概念的環(huán)保經(jīng)濟(jì)型活動(dòng)房屋。 商業(yè)定位為以 便當(dāng) 、 即時(shí)消費(fèi)日用品 為主。 商業(yè)形式和經(jīng)營(yíng)范圍 以貼近老百姓的實(shí)際需要為 目標(biāo)。 配套商業(yè) 用房 選址 原則 （ 2 號(hào)線換乘站未做規(guī)劃） 通過(guò)實(shí)地考察我們認(rèn)為可開(kāi)發(fā)商業(yè)用房，有如下 幾 個(gè)途徑： ? 四環(huán)內(nèi)城鐵站商業(yè)選址 ，主要 為 站前廣場(chǎng) 或 出站口空地 。盡管如此，還是可作為城鐵商業(yè)開(kāi)發(fā)的參考。從南向北宋家莊 —?jiǎng)⒓腋G — 蒲黃榆 — 天壇東門 — 磁器口 — 崇文門（換乘 2號(hào)線） — 東單（換乘 1 號(hào)線） — 燈市口 — 東四 — 張自忠路 — 北新橋 — 雍和宮（換乘 2號(hào)線） — 和平里北街 — 和平西橋 — 惠新西街南口 — 惠新西街北口 — 大屯橋東 — 北苑路北 — 立水橋南 — 立水橋（換乘 13 號(hào)線） — 天通苑南 — 天通苑 — 天通苑 北。 ? 地鐵 網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá) ， 人流量大， 地鐵商業(yè)在消費(fèi)者數(shù)量上能得到保證 ；（北京地鐵人流量不比香港人流量少，商業(yè)消費(fèi)量也能得到保證） ? 大部分地鐵商業(yè)都是 大體量、多業(yè)態(tài) 的綜合性物業(yè)； ? 香港地鐵商業(yè)專門 由地鐵商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司統(tǒng)一管理和運(yùn)營(yíng) ，在人力、物力資源上得到充分的保障。 自然舒適的購(gòu)物環(huán)境 墻壁、天頂?shù)脑O(shè)計(jì)保證了充分的明亮度，在地下?tīng)I(yíng)造一個(gè)類似地上的模擬空間。 項(xiàng)目背景 北京地鐵站 商業(yè) 特點(diǎn)及 優(yōu)勢(shì) ? 消費(fèi)需求多樣性 ： 大量地?cái)?、游攤等各種商業(yè)形式的出現(xiàn)，說(shuō)明地鐵站商業(yè)有其存在的價(jià)值， 同時(shí)說(shuō)明地鐵乘客消費(fèi)需求的多樣性 ； ? 消費(fèi)潛力大： 超大的地鐵客流量， 蘊(yùn)含巨 大的消費(fèi)潛力 。 ? 商業(yè) 總量大： 雖然商業(yè) 單體面積較小，單體商業(yè)規(guī)模小，但 由于北京地鐵站多，所以商業(yè)開(kāi)發(fā) 總量大 。 不同時(shí)期 配合不同主題活動(dòng)就會(huì)在廣場(chǎng)上開(kāi)設(shè)符合其活動(dòng)概念的臨時(shí)商鋪 ，如在“CRYSTA長(zhǎng)堀 ”地下街的 “瀑布廣場(chǎng) ”，也有利于聚集客流。線路途經(jīng)天壇、地壇等著名景區(qū)，以及東單等商業(yè) 區(qū)。 商業(yè)現(xiàn)狀 及特點(diǎn) 商業(yè)現(xiàn)狀 5 號(hào)線城鐵商業(yè)現(xiàn)狀 總體表現(xiàn)為缺乏統(tǒng)一開(kāi)發(fā)管理；混亂狀態(tài)；沿線各站出現(xiàn)大量小商小販、流動(dòng)攤點(diǎn)。 ? 管理無(wú)序混亂 ， 缺乏統(tǒng)一、規(guī)范的開(kāi)發(fā)和管理； ? 衛(wèi)生狀況較差，存在危害健康隱患； ? 商販之間爭(zhēng)地盤，城市管理與商販之間的矛盾等存在安全隱患。 此項(xiàng)工作要爭(zhēng)取城鐵運(yùn)營(yíng)公司的配合， 存在一定的不確定性， 此報(bào)告中未將這 類 商業(yè)開(kāi)發(fā)計(jì)算在內(nèi)。 整體 規(guī)劃原則 ? 四環(huán)內(nèi)、外 、 郊區(qū)換乘接駁站采取不同的規(guī)劃 形式 ； ? 城鐵站商業(yè)建筑面積適當(dāng)， 選址 要 避開(kāi)主要人流動(dòng)線； ? 建筑形式個(gè)性鮮明，美觀，有利于提升城市品位； ? 建筑材料 符合 環(huán)保 、節(jié)能要求 、具有良好的防火性能； ? 設(shè)計(jì)巧妙，易于拆裝、 方便移位調(diào)整 。一定能 得到廣大乘客的廣泛 歡迎與好評(píng)。 ? 造價(jià)低廉、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠、屋面集保溫、隔熱、通風(fēng)、采光于一體、自成體系。 ? 強(qiáng)度高：可作天花圍護(hù)結(jié)構(gòu)板材承重，抗彎抗壓；一般房屋不用梁柱。 四環(huán) 外 各站的 配套商業(yè) 規(guī)劃 四環(huán) 外 站 配套商業(yè) 規(guī)劃 簡(jiǎn)介 四環(huán) 外 各站點(diǎn)出口規(guī)劃商業(yè)建筑面積 依據(jù)《北京 5 號(hào)線城鐵站商業(yè)價(jià)值調(diào)研報(bào)告》的調(diào)研結(jié)果 。天通苑站站樓開(kāi)的幾家快餐店，生意異?；鸨?，充分說(shuō)明四環(huán)外的城鐵站商業(yè)，對(duì)附近居民具有很大的吸引力。 現(xiàn)有 換乘停車車位 430個(gè)，但車位緊張的情況仍未能徹底解決。 市 政府要解決換乘問(wèn)題，綠色出行，節(jié)能減排，治堵 工作。其 目標(biāo)市場(chǎng)直接定位 不僅 是 天通苑北站 公交站、城鐵站本身 大批客流， 還兼顧 天通苑 小區(qū)及以北 40 多個(gè)小區(qū) 、 別墅區(qū)的居民， 同時(shí)輻射 散落 的 數(shù)十個(gè)村鎮(zhèn)及大量外來(lái)人口。 天通苑北站 配套商業(yè) 建筑 選材 （略） 表五 天通苑北站 P+R停車場(chǎng)附底商開(kāi)發(fā)投資估算報(bào)告 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 M178。 商業(yè) 運(yùn)營(yíng) 模式 商業(yè)地產(chǎn) 出租 經(jīng)營(yíng) 五號(hào)線地鐵線路所經(jīng)地區(qū)，穿越人口密集、商業(yè)發(fā)達(dá)的商業(yè)脈線； 城鐵 站 商業(yè)用房 依托大量的人流及較高的 消費(fèi) 需求 ， 其 商業(yè)價(jià)值等同于甚至高于同地段的 社會(huì) 商業(yè)黃金店鋪 ，絕對(duì)屬于稀缺資源。 為了保證收益率估算的最低保障限度，本報(bào)告中關(guān)于商業(yè) 租金均按照同地區(qū)參考租金的 50%保守估算。 這種運(yùn)營(yíng)模式我方不需要大量招募人員 ，只需要少量的管理人員即可運(yùn)營(yíng) ，不對(duì) 城鐵 商業(yè)服務(wù)從業(yè)人員承擔(dān)任何義務(wù)， 所有從業(yè)人員 勞務(wù)關(guān)系上 隸屬于合作方。 ? 通過(guò)品牌營(yíng)銷提升 品牌形象創(chuàng)造更高的商業(yè)價(jià)值； ? 培養(yǎng)忠實(shí)的消費(fèi)群體創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益（樹(shù)立信得過(guò)品牌形象、通過(guò)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)及得當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷策略 ） ? 吸引大批固定 乘客或周邊居民由隨機(jī)性消費(fèi)轉(zhuǎn)化成習(xí)慣性消費(fèi) 。 消 除 安全等 隱患 城鐵站商業(yè)的統(tǒng)一、規(guī)范的的開(kāi)發(fā) 和運(yùn)營(yíng)。 體現(xiàn) 政府的人性化關(guān)懷 城鐵商業(yè)系統(tǒng)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，貼近老百姓出行過(guò)程中的實(shí)際消費(fèi)需求， 是為 老百姓辦的一件實(shí)事 。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 表 商業(yè)地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng) 科目 商業(yè)按地區(qū)分類 萬(wàn)元 備注 項(xiàng)目投資 四環(huán)內(nèi)站 四環(huán)外站 天通苑北站 小計(jì) 收入毛利總額 四環(huán)內(nèi)站 四環(huán)外站 天通苑北站 含商業(yè)租金、停車場(chǎng)收入 小計(jì) 營(yíng)業(yè)稅 +所得稅 四環(huán)內(nèi)站 四環(huán) 外站 天通苑北站 只計(jì)算企業(yè)所得稅可申請(qǐng)減免 小計(jì) 凈利潤(rùn) 四環(huán)內(nèi)站 四環(huán)外站 天通苑北站 小計(jì) 年收益率 四環(huán)內(nèi)站 68% 四環(huán)外站 39% 天通苑北站 21% 平均回報(bào)率 43% 投資回收周期 四環(huán)內(nèi)站 年 四環(huán)外站 年 天通苑北站 年 綜合回收期 三年零六個(gè)月 商業(yè)地產(chǎn)自主經(jīng)營(yíng) 萬(wàn)元 備注 項(xiàng)目投資 四環(huán)內(nèi)站 四環(huán)外站 天通苑北站 小計(jì) 項(xiàng)目總投資 收入毛利總額 四環(huán)內(nèi)站 四環(huán)外站 天通苑北站 含商業(yè)租金、停車場(chǎng)收入 小計(jì) 營(yíng)業(yè)稅 +所得稅 四環(huán)內(nèi)站 四環(huán)外站 天通苑北站 只計(jì)算企業(yè)所得稅可申請(qǐng)減免 小計(jì) 凈利潤(rùn) 四環(huán)內(nèi)站 691 四環(huán)外站 天通苑北站 小計(jì) 投資回報(bào)率 四環(huán)內(nèi)站 54% 四環(huán)外站 71% 天通苑北站 27% 平均回報(bào)率 51% 投資回收周期 四環(huán)內(nèi)站 四環(huán)外站 天通苑北站 成本回收期 二年零八個(gè)月 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 難點(diǎn) 及 風(fēng)險(xiǎn)控制 規(guī)模瓶頸 及應(yīng)對(duì)措施 從現(xiàn)實(shí)情況看，地鐵建設(shè)之初并未把商業(yè)作為配套物業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃；在現(xiàn)有空地及廣場(chǎng)二次開(kāi)發(fā)，商業(yè)單體面積、規(guī)模都不會(huì)很大，經(jīng)營(yíng)商業(yè)的形式及規(guī)模也有一定的局限性 ， 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)分散， 管理難度、管理成本 大 。在現(xiàn)有停車場(chǎng)管理系統(tǒng)中，