【正文】 提供減速帶、廣角鏡、紅綠燈、 塑膠防撞錐等安全設施，保證車輛出入場的安全順暢。對于高端項目則需要提供車牌識別等高級功能。停車場在使用過程中，難免會出現(xiàn)停電、或者線路被破壞等情況，以往的處理都是直接暫停系統(tǒng)，而對于大型停車場則保持持續(xù)運行，需要系統(tǒng)具備完全脫機和停電下工作的能力。在停車場的每個主入口設置系統(tǒng)信息屏顯示車場區(qū)域劃分的詳細情況，能夠正確的引導駕駛員按照最簡便的路徑泊車。 簡單易用，具備語音 +LED 等聲光手段引導用戶進出停車場 由于用戶比較廣泛，如果不對用戶進行必要的指導的話，會出現(xiàn)用戶在進出場時不知所措，造成出入口的堵塞，用戶的抱怨以及挫折感。非常適合 P+R 連續(xù)繁忙的停車場。在現(xiàn)有停車場管理系統(tǒng)中，大多數(shù)是采用傳統(tǒng)近距離卡對 換乘 用戶進出停車場進行管理。 應對措施： 通過地鐵 配套商業(yè) 的社會評價的闡述，及 P+R 停車系統(tǒng)擴容項目的實施，獲取政府的信任與支持。 項目財務評價 表 商業(yè)地產(chǎn)出租經(jīng)營 科目 商業(yè)按地區(qū)分類 萬元 備注 項目投資 四環(huán)內站 四環(huán)外站 天通苑北站 小計 收入毛利總額 四環(huán)內站 四環(huán)外站 天通苑北站 含商業(yè)租金、停車場收入 小計 營業(yè)稅 +所得稅 四環(huán)內站 四環(huán) 外站 天通苑北站 只計算企業(yè)所得稅可申請減免 小計 凈利潤 四環(huán)內站 四環(huán)外站 天通苑北站 小計 年收益率 四環(huán)內站 68% 四環(huán)外站 39% 天通苑北站 21% 平均回報率 43% 投資回收周期 四環(huán)內站 年 四環(huán)外站 年 天通苑北站 年 綜合回收期 三年零六個月 商業(yè)地產(chǎn)自主經(jīng)營 萬元 備注 項目投資 四環(huán)內站 四環(huán)外站 天通苑北站 小計 項目總投資 收入毛利總額 四環(huán)內站 四環(huán)外站 天通苑北站 含商業(yè)租金、停車場收入 小計 營業(yè)稅 +所得稅 四環(huán)內站 四環(huán)外站 天通苑北站 只計算企業(yè)所得稅可申請減免 小計 凈利潤 四環(huán)內站 691 四環(huán)外站 天通苑北站 小計 投資回報率 四環(huán)內站 54% 四環(huán)外站 71% 天通苑北站 27% 平均回報率 51% 投資回收周期 四環(huán)內站 四環(huán)外站 天通苑北站 成本回收期 二年零八個月 項目 開發(fā) 難點 及 風險控制 規(guī)模瓶頸 及應對措施 從現(xiàn)實情況看，地鐵建設之初并未把商業(yè)作為配套物業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃；在現(xiàn)有空地及廣場二次開發(fā)，商業(yè)單體面積、規(guī)模都不會很大，經(jīng)營商業(yè)的形式及規(guī)模也有一定的局限性 ， 商業(yè)網(wǎng)點相對分散， 管理難度、管理成本 大 。 項目財務評價 五號線城鐵站 配套商業(yè) 項目 開發(fā) 建設總投資額為 。 體現(xiàn) 政府的人性化關懷 城鐵商業(yè)系統(tǒng)的建設和運營，貼近老百姓出行過程中的實際消費需求， 是為 老百姓辦的一件實事 。通過城鐵 配套商業(yè) 項目的建設，可帶動Ｐ＋Ｒ停車場的擴容建設， 改變 P+R 停車位奇缺的尷尬局面 ， 幫助 政府 解決因 資金缺口投資難的問題 。 消 除 安全等 隱患 城鐵站商業(yè)的統(tǒng)一、規(guī)范的的開發(fā) 和運營。這個數(shù)字隨著北京城鐵的開發(fā)建設，還會逐步提高。 ? 通過品牌營銷提升 品牌形象創(chuàng)造更高的商業(yè)價值； ? 培養(yǎng)忠實的消費群體創(chuàng)造更大的經(jīng)濟效益（樹立信得過品牌形象、通過產(chǎn)品開發(fā)及得當?shù)臓I銷策略 ） ? 吸引大批固定 乘客或周邊居民由隨機性消費轉化成習慣性消費 。這種運營模式 存在一定的風險性，沒有 成熟的 的盈利模式 可 直接采用 ，一切都需要摸索前進，存在一 定的盈利模式摸索期和過渡期，同時 對管理水平有較高的要求， 需 要引進高層次的連鎖經(jīng)營商業(yè)人才 、 大量招募零售服務從業(yè)人員，組織統(tǒng)一培訓 ， 需要投入大量的 人力資源成本。 這種運營模式我方不需要大量招募人員 ，只需要少量的管理人員即可運營 ，不對 城鐵 商業(yè)服務從業(yè)人員承擔任何義務， 所有從業(yè)人員 勞務關系上 隸屬于合作方。 商業(yè)地產(chǎn)合作 經(jīng)營 （推薦） 商業(yè)地產(chǎn)合作經(jīng)營是地鐵商業(yè)可采用的另 一個運營模式，就是引進國際上知名的商業(yè)零售商、連鎖快餐品牌 合作 ， 項目經(jīng)營收益 的多少取決于合作商業(yè)的效益 。 為了保證收益率估算的最低保障限度，本報告中關于商業(yè) 租金均按照同地區(qū)參考租金的 50%保守估算。 也可以 實行連鎖式招商，把十幾個站點鋪面捆綁出租，規(guī)模經(jīng)營。 商業(yè) 運營 模式 商業(yè)地產(chǎn) 出租 經(jīng)營 五號線地鐵線路所經(jīng)地區(qū)，穿越人口密集、商業(yè)發(fā)達的商業(yè)脈線； 城鐵 站 商業(yè)用房 依托大量的人流及較高的 消費 需求 ， 其 商業(yè)價值等同于甚至高于同地段的 社會 商業(yè)黃金店鋪 ，絕對屬于稀缺資源。項目的開發(fā)建設，后期的運營，由雙方成立的投資運營公司 共同 執(zhí)行。 天通苑北站 配套商業(yè) 建筑 選材 （略） 表五 天通苑北站 P+R停車場附底商開發(fā)投資估算報告 序號 項目 單位 M178。 暫時 規(guī)劃 建設 3 層 ， 從設計上預留擴展的空間， 將來可以 根據(jù)需要 繼續(xù) 擴建 。其 目標市場直接定位 不僅 是 天通苑北站 公交站、城鐵站本身 大批客流， 還兼顧 天通苑 小區(qū)及以北 40 多個小區(qū) 、 別墅區(qū)的居民， 同時輻射 散落 的 數(shù)十個村鎮(zhèn)及大量外來人口。 把純公益變事業(yè)通為商業(yè)化運作，既可以解決政府要解決的問題，又能保證企業(yè)投資收益。 市 政府要解決換乘問題，綠色出行，節(jié)能減排，治堵 工作。交管部門考慮到周邊停車位緊張的實際情況，對于天通苑北站外道路上停放的私家車，采取以人性化疏導為主，不再貼 罰單。 現(xiàn)有 換乘停車車位 430個，但車位緊張的情況仍未能徹底解決。 四環(huán) 外 站 配套商業(yè) 建筑選材 單體面積 200 平米以下的，采用和四環(huán)內商業(yè)建筑相同的建筑模式和選材 ；單體面積200 平米以上的 ，采用框架結構，雙層夾膠鋼化玻璃幕墻和輕鋼夾芯彩鋼板； 這種材料搭配，具有建筑成本低，安全系數(shù)高， 易于施工，整體感官美觀，且節(jié)能環(huán)保 ，適用于場館和超市的建設 。天通苑站站樓開的幾家快餐店，生意異常火爆，充分說明四環(huán)外的城鐵站商業(yè)，對附近居民具有很大的吸引力。 商業(yè) 經(jīng)營形式上 除了保證 快捷、便利與休閑 外 ，經(jīng)營范圍可以更加廣泛。 四環(huán) 外 各站的 配套商業(yè) 規(guī)劃 四環(huán) 外 站 配套商業(yè) 規(guī)劃 簡介 四環(huán) 外 各站點出口規(guī)劃商業(yè)建筑面積 依據(jù)《北京 5 號線城鐵站商業(yè)價值調研報告》的調研結果 。 表一 五號線 四環(huán)內 站 配套商業(yè) 開發(fā)面積 指標 序號 站名 城鐵 出口 可開發(fā)商業(yè)面積㎡ 建筑形式 1 惠新西街 北口 A 130 輕鋼活動板房 B 50 輕鋼活動板房 C 30 輕鋼活動板房 D 2 惠新西街 南口 A B 50 輕鋼活動板房 C 50 輕鋼活動板房 D 50 輕鋼活動板房 3 和平 西橋 A B 50 輕鋼活動板房 C 30 輕鋼活動板房 D 30 輕鋼活動板房 4 和平里 北街 A1 50 輕鋼活動板房 A2 50 輕鋼活動板房 B 50 輕鋼活動板房 C 50 輕鋼活動板房 5 北新橋 A 50 輕鋼活動板房 B 30 輕鋼活動板房 C 50 輕鋼活動板房 D 50 輕鋼活動板房 6 張自忠路 A B 30 輕鋼活動板房 7 東四 A B 50 輕鋼活動板房 C 50 輕鋼活動板房 D 15 輕鋼活動板房 8 燈市口 A 9 磁器口 A 50 輕鋼活動板房 D 50 輕鋼活動板房 10 天壇 東門 A1 A2 50 輕鋼活動板房 B 40 輕鋼活動板房 C 40 輕鋼活動板房 11 蒲黃榆 A 50 輕鋼活動板房 D 50 輕鋼活動板房 12 劉家窯 A 900 鋼結構幕墻立面 B 30 輕鋼活動板房 C 50 輕鋼活動板 房 D 1000 鋼結構幕墻立面 13 宋家莊 A 50 輕鋼活動板房 B 40 輕鋼活動板房 C1 400 鋼結構幕墻立面 C2 180 輕鋼活動板房 合計 3875 備注：詳見 《 五號線地鐵站商業(yè)價值調研報告 》 表二 五號線四環(huán)內站商業(yè)開發(fā)投資估算報告 序號 項目 單位 M178。 ? 強度高：可作天花圍護結構板材承重，抗彎抗壓；一般房屋不用梁柱。 四環(huán)內 站 配套商業(yè) 建筑材料 四環(huán)內單體面積 200平米以下的 配套商業(yè) 房 全部采用標準化構件 ， 墻體與屋面材料均為雙面巖棉夾芯彩彩色涂層鋼 板。 ? 造價低廉、經(jīng)濟實惠、屋面集保溫、隔熱、通風、采光于一體、自成體系。 房屋設計合理，拆裝簡便，可多次拆裝，拆裝損耗率低，不產(chǎn)生建筑垃圾 。 一定能 得到廣大乘客的廣泛 歡迎與好評。 充分發(fā)揮快捷、便利的特點。 整體 規(guī)劃原則 ? 四環(huán)內、外 、 郊區(qū)換乘接駁站采取不同的規(guī)劃 形式 ； ? 城鐵站商業(yè)建筑面積適當， 選址 要 避開主要人流動線； ? 建筑形式個性鮮明，美觀，有利于提升城市品位； ? 建筑材料 符合 環(huán)保 、節(jié)能要求 、具有良好的防火性能； ? 設計巧妙，易于拆裝、 方便移位調整 。 充分考慮各站的實際情況， 四環(huán)內、外；地下 、地上站 采用不同的規(guī)劃原則 。 此項工作要爭取城鐵運營公司的配合， 存在一定的不確定性， 此報告中未將這 類 商業(yè)開發(fā)計算在內。為城鐵站規(guī)劃建設配套商業(yè)系統(tǒng)， 解決 老百姓出行途中的實際需要， 有效地控制地攤、游攤等無證、非法經(jīng)營現(xiàn)象，避免一系列的安全隱患， 有重要意義。 ? 管理無序混亂 ， 缺乏統(tǒng)一、規(guī)范的開發(fā)和管理； ? 衛(wèi)生狀況較差，存在危害健康隱患； ? 商販之間爭地盤，城市管理與商販之間的矛盾等存在安全隱患。天通苑站一層站樓開設多家品牌快餐店；立水橋站 A出口西側已被商業(yè)開發(fā)，建筑形式為板房，經(jīng)營范圍為餐飲小吃、超市、蔬菜店等，經(jīng)營面積約 1500 平米，目前經(jīng)營的比較成功；但板房造型很差商業(yè)整體形象行欠佳 ， 同時此類商業(yè)大都沒有經(jīng)過審批程序，存在消防安全隱患，隨時都有被查封或限令拆除的可能。 商業(yè)現(xiàn)狀 及特點 商業(yè)現(xiàn)狀 5 號線城鐵商業(yè)現(xiàn)狀 總體表現(xiàn)為缺乏統(tǒng)一開發(fā)管理；混亂狀態(tài)；沿線各站出現(xiàn)大量小商小販、流動攤點?；菪挛鹘直笨诩捌渫焙退渭仪f站均為側式站臺（即站臺在兩邊，車輛在中間），其余站為島式站臺（即車輛在兩邊，站臺在中間）。線路途經(jīng)天壇、地壇等著名景區(qū)，以及東單等商業(yè) 區(qū)?？偯娣e接近 40 萬平方米 ，全部蓋在地鐵站的上層。 不同時期 配合不同主題活動就會在廣場上開設符合其活動概念的臨時商鋪 ，如在“CRYSTA長堀 ”地下街的 “瀑布廣場 ”，也有利于聚集客流。各處都有設置富有個性的空間場地作為公共廣場及歇腳處。 ? 商業(yè) 總量大： 雖然商業(yè) 單體面積較小，單體商