【正文】 。 充分體現(xiàn)人性化 需要增加停車場引導指示牌，標線、標牌、標位、標號等，同時增加智能感應設備，讓顧客在誘導系統(tǒng)通過聲、光、色等引導下，方便的泊車；同時對停車場內(nèi)部進行人性化的裝飾，通過燈箱、引導牌等從停車 場開始進行商場分布的導向。 模塊化設計，方便于維護和功能擴展的空間 可以根據(jù)需求增加各種高級功能。 圖像抓拍和圖像對比功能是在車輛進場時在入口對車輛進行抓拍，并在車輛出場時，將所對應的進 場記錄及保存的圖片調(diào)出進行對比，是停車場收費系統(tǒng)的一個重要的安全措施及手段。 安全保障性，具備防迂回、放尾隨、圖像對比等功能 防迂回功能：車輛每次持卡進入停車場時，只有停車場內(nèi)確實沒有以該卡進入的車輛時方可進入，否則不許進入；同樣，只有持卡進入過停車場的 車輛方可出場，否則不許出場，這樣可以防止車輛重復出入，有利于停車場的安全管理。 高等級 可靠性，在特殊情況下能正常工作的管理系統(tǒng) P+R大型停車場穩(wěn)定性要求高，要求能夠在管理主機、通訊線路等故障以及斷電停電的情況下，能夠進行工作，在意外發(fā)生的情況下同樣有序管理。在車場的每個區(qū)域入口設置車位顯示屏，顯示本區(qū)域的剩余車位數(shù)量。在停車場的每個主入口設置剩余車位顯示屏，分別顯示每個區(qū)域的剩余車位數(shù)。對于通道狹窄后者針對不停車系統(tǒng)車輛進出速度較快的情況，在出入口增加交通紅綠燈，紅燈說明有反方向有車進出，提醒駕車人員注意。在大型停車場以及具有明顯高峰時段的停車場，必須通過延長讀卡距離來達到提高通行速度的目的。讀卡距離 1:100 耗費時間 10： 1，也就是 讀卡距離和耗費時間成反比。進出場無需停車、出示證件、給車主提供很大的便利，同時也提高了駕駛的安全性。用戶每次進出停車場時，駕駛員要完成一系列動作，如：“減速”、“停車”、“開車窗”、“刷卡”、“等待擋桿抬起”、“開車”等， 次通關的時間 1014 秒，顯然這是一個效率低下的管理方法。 具備遠距離讀卡功能，滿足 換乘 用戶快速通關 人性化設計的遠距離讀卡成為新一代的停車場的標準配備。 天通苑北站 P+R 大型停車場 技術措施 滿足大量用戶 集中 進出的要求 P+R停車場的特點是進出車輛相對集中，主要集中在早晚上、下班高峰 。 城鐵站出口 廣場 開發(fā) 配套商業(yè) 用房 ， 涉嫌 改變廣場疏散乘客的用途，會被認為影響北京市交通制堵工程、重大事故的緊急疏散、且存在消防安全隱患等，手續(xù)審批難度大；若不辦手續(xù)，直接開發(fā)，通過特殊渠道獲取政府默許，但存在被叫停的風險。 應對措施： 采用連鎖經(jīng)營， 吸 引成熟商業(yè)機構加盟的經(jīng)營模式，可以變劣勢為優(yōu)勢，充分發(fā)揮網(wǎng)點 多的 優(yōu)勢，以點帶面， 逐步 形成 龐大商業(yè)規(guī)模。綜上可以看出，城鐵 5號線商業(yè)開發(fā)，投資回報率是銀行同期存款的 20— 25 倍，屬于優(yōu)質(zhì)的投資項目。 后期的運營可 采用不同 的經(jīng)營模式 。 城鐵站商業(yè)項目的實施， 能充分體現(xiàn)市政府首都建設的主要力量 — 上班族的人性 化關懷。 乘坐地鐵出行的多數(shù)是上班族， 朝九晚五 繁忙的工作， 沒有時間做早餐， 以至于根本沒有時間去商場超市購物 ，甚至沒有買菜的時間， 日常 生活品質(zhì)得不到保證 。 對方便 郊區(qū) 群眾、提高郊區(qū)群眾生活品質(zhì)， 減少郊區(qū)群眾因購物 進城次數(shù) ， 進而 緩解城區(qū) 交通 壓力都有積極的意義。 同時又 配合 政府 倡導 提出的 節(jié)能減排、綠色出行，緩解城 區(qū) 交通壓力 的目標 。 緩解城區(qū)交通壓力 P+R停車場概念已經(jīng)提出相當長時間，那么好的一個概念，到今天并沒有得到很好實施，資金缺口是項目實施的最大障礙。其優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、 安全可靠地 衛(wèi)生 標準 、 優(yōu)秀的 服務品質(zhì) ， 合理的擠掉 了地攤 、 游攤的生存空間 ， 可有效地控制地攤、游攤等無照經(jīng)營 等商業(yè)形式的 滋長 。 由此可見，城鐵 5號線乃至北京地鐵站商業(yè)開發(fā)， 對促進首都經(jīng)濟繁榮和社會穩(wěn)定， 具有 積極的 意義 。由此可見， 通過城鐵站的商 業(yè)開發(fā)，可 提高 北京市的 就業(yè)率 。 北京城鐵整體商業(yè)開發(fā)， 至少 可創(chuàng)造 5000 個 就業(yè)機會 。 ? 從 成立項目公司、 項目的啟動 建設 、運營過程中，按照上市公司的標準管理運營，爭取 35 年成功上市。 商業(yè) 自主經(jīng)營的 主要方針 ? 制定較高的服務標準及標準化服務流程； 規(guī)范地鐵商業(yè)服務標準 ? 招募高素質(zhì)的人才 ，通過 嚴格規(guī)范的 培訓，達標后持證上崗。 這種運作方式， 產(chǎn)品開發(fā) 定 位到服務標準 制定非常關鍵 ，一旦盈利模式 成功 ，運營 穩(wěn)定 ， 即 可獲取 較 前 兩種運營模式高得多 的商業(yè)增值回報 。在經(jīng)營過程中，逐步 提升商業(yè)價值 ， 同時可獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。我方 管理上相對簡單， 人力資源成本相對較 低 ， 不失為一種比較理想的運營模式。 合作雙方優(yōu)勢互補，達到雙贏的局面。 我們 提供 經(jīng)營場所，由 對方負責連鎖經(jīng)營 管理 ，雙方 談好一個利潤的分配模式 （ 理想的分配 利潤 比例是我方 6成， 經(jīng)營 方 4 成 ） 。 五號線沿線典型站周邊商鋪租金 （參考） 區(qū)域 代表 站名 日租金 元 /天 /㎡ 5 號線 商業(yè)面積 最高可期望年租金 北四環(huán)外 天通苑 8 15800 46136000 北三環(huán)商圈 和平里北街 11 620 2489300 二環(huán)商圈 東 四 25 655 5976875 南 三環(huán)商圈 劉家窯 2650 8221625 合計 62823800 備注：租金數(shù)據(jù)來源于我愛我家。 地鐵 商業(yè)豪華的人流量及優(yōu)質(zhì)的商鋪具有很大的吸引力， 商戶定位主要瞄準國際上知名的商業(yè)零售商、連鎖快餐品牌。 全線 商鋪 平均 租金價格一般在每月 200350 元 /平方米，租金遞增率：每年 5%10%。運營初期對于商鋪出租主要采用招商的方式，隨著 地鐵 商業(yè)的發(fā)展， 商戶 競爭比較激烈的條件下，改而采用議標的方式。 商業(yè)地產(chǎn) 招商方式的選擇是根據(jù)商業(yè)物業(yè)的具體特點來進行的，主要有三種：委托商業(yè)公司（中介）負責招商；招標商業(yè)投資公司總承包方式；公司自 己負責招商，負責管理。 通過整體出租 的經(jīng)營模式 ，可帶來較 穩(wěn)定 的經(jīng)濟回報 。 商業(yè) 開發(fā) 思路 ? 派專業(yè)人員調(diào)研五號線 乃至整個北京 城鐵站商業(yè)價值（此項工作 進行中 ）； ? 對具有開發(fā)價值的城鐵站分站進行詳細商業(yè)規(guī)劃設計： ? 分站規(guī)劃 有鮮明特色的 的商業(yè)建筑形式； ? 落實各站可開發(fā)商業(yè)建筑面積； ? 根據(jù) 各站消費特點 配置具體站的商業(yè)經(jīng)營品類 ； ? 吸納成熟的知名商業(yè)機構加盟 ； ? 開發(fā)適合城鐵消費特點的產(chǎn)品 ，納入產(chǎn)品庫，分站點菜單式 靈活搭配 。 采用現(xiàn)代化的 管理模式運營公司， 力爭做到較高水平的項目名稱設計、 LOGO設計及整體 VI 策劃 。 XX建設公司為項目發(fā)起 方 ，負責項目的前期 調(diào)研、 規(guī)劃設計 工作 ，編寫項目的實施方案；京投集團負責項目立項、各種手續(xù)的審批工作。 單價（元 /M178。 為了避免商業(yè)系統(tǒng)客流及車輛影響 P+R車位，特意在停車場設計上下 足 功夫，采取了一系列措施，詳見本報告第 7 部分《 天通苑北站 P+R 大型停車場 技術措施 》。 底層 設計 為商業(yè) 用房 ， 3 層為停車樓， 采用鋼結構 框架結構 及玻璃幕墻 建筑形式 。 天通苑北站 配套商業(yè) 建筑形式 天通苑北站的商業(yè)形式定義為： 現(xiàn)代化的 商業(yè) — 立體停車樓 。 涉及上百萬人口的消費群體。 可與國內(nèi)外著名的零售業(yè)集團（如沃爾瑪、歐尚、華聯(lián)等）合作，以天通苑北站為試點 ， 隨著北京地鐵線路 配套商業(yè) 項目的全面開發(fā)，把這種合作模式推廣到整個地鐵商業(yè)系統(tǒng)。 通過這種思路運作，可 把兩難的事情變成了兩全其美的事情。 結合停車場擴容， 建設 立體停車 場 ，底層用作 配套商業(yè) 。一直大力提倡在類似的換乘站建設 P+R 停車系統(tǒng)；但是 P+R 停車場 是純粹的公益事業(yè)， 是件 需要大量投資但難見經(jīng)濟效益的事情 ， 政府資金 存在 缺口，企業(yè) 看不見利潤 不愿投資 ，所以一直是件 兩難的事情。由于 P+R 停車場收費低廉，屬于公益事業(yè)， 僅靠停車收費，根本投資就沒有收益可言，沒有企業(yè)愿意投資 。據(jù)相關部門統(tǒng)計，目前路邊停泊約 200 輛車。而 430 個車位，遠遠滿足不了眾多 “換乘族 ”的要求。要想在離地鐵站近一點的車位停車，得 6點之前來，即使停在距離最遠的位置，也得 7 點半之前來，不然就只能停在路邊上。 合 計萬元 備注 建設階段 （周期為一年） 一 直接投資成本 （一）至（四）合計 （一） 土地成本 7 通一平費用 （二） 前期工程費 1 設計費 3800 15 建筑面積停車場 +商業(yè) =15 （三） 基礎設施費 1 市政管線 3800 50 （不含煤氣、暖氣） 3 配電 3800 130 （四） 建安費 1 建筑裝修施工 370 1000 輕鋼活動板房含建安、裝修 2 建筑裝修施工 3430 1500 鋼結構部分含建安、裝修 3 質(zhì)檢費用 3430 4 工程監(jiān)理費 3430 7 二 間接成本 (可控 ) 1 管理費用 3800 50 2 廣告費用 3800 50 總銷售金額 2% 3 兩稅一費 3800 0 爭取減免 4 人員薪酬 20 人，人均 10 萬 /年周期 1 年 5 物業(yè)啟動費 3800 5 每平米 5 元 6 不可預見費 3800 10 三 建設階段成本合計 投資總成本 運營階段運營模式一 商業(yè)整體出租 租金收入 3800 6 元 /平米 /天 收入毛利總額 租金 運營人員薪酬 10 人 人均 10 萬 /年 運營管理費 6 站 每站 20 萬（含招商企劃費） 營業(yè)稅 銷售收入 5%，可申請減免 企業(yè)所得稅 收入 薪酬 管理費 營業(yè)稅 25% 稅后凈利潤 收入毛利 稅費支出 年收益率 39% 稅后利潤 /投資總成本 100% 投資回收周期 投資回收周期 年 運營階段運營模式二 商業(yè)自主經(jīng)營 經(jīng)營毛利潤 經(jīng)營毛利按租金 2 倍估算 收入毛利總額 銷售毛利 +停車收入 運營人員薪酬 60 人 人均 5 萬 /年 運營管理費 300 萬元 /年 產(chǎn)品開發(fā)培訓 營業(yè)稅 銷售 額 估計 億 銷售收入 5%，可申請減免 企業(yè)所得稅 收入 薪酬 管理費 營業(yè)稅 25% 稅后凈利潤 收入毛利 稅費支出 年收益率 54% 稅后利潤 /投資總成本 100% 投資回收周期 投資回收周期 年 備注： 表中各站規(guī)劃商業(yè)面積數(shù)據(jù)來源《 北京 5 號線城鐵站商業(yè)價值調(diào)研報告》， 天通苑北站 P+R 停車場增容附帶 配套商業(yè) 規(guī)劃 天通苑北站 配套商業(yè) 規(guī)劃 簡介 天通苑北站 停車場占地面積約 ， 萬平方米， 約合 28畝 。 表 三 四環(huán) 外 站 商業(yè) 開發(fā)面積指標 序號 站名 城鐵 出口 可開發(fā)的 商業(yè)面積 ㎡ 建筑形式 1 天通苑 A 300 鋼結構幕墻立面 B 230 鋼結構幕墻立面 2 天通苑南 北端 1200 鋼結構幕墻立面 A 300 鋼結構幕墻立面 3 立水橋 A 150 輕鋼活動板房 B1 1200 鋼結構幕墻立面 B2 80 輕鋼活動板房 4 立水橋南 5 北苑路北 A1 20 輕鋼活動板房 A2 20 輕鋼活動板房 6 大屯橋東 A1 100 輕鋼活動板房 B1 200 鋼結構幕墻立面 合計 3800 鋼結構幕墻立面 備注：詳見五號線地鐵站商業(yè)價值調(diào)研報告 表四 五號線四環(huán) 外 站商業(yè)開發(fā)投資估算報告 序號 項目 單位 M178。 單體建筑 200 平米以上的商業(yè)用房 ，主要用