【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 門(mén)上標(biāo)識(shí)清楚，箱門(mén)玻璃安裝牢固，門(mén)鎖開(kāi)啟自如； 消防管無(wú)滲漏水，閥門(mén)完好； 小區(qū)路燈： 按設(shè)計(jì)要求安裝； 燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無(wú)損傷，燈泡照明正常； 客服部 工作手冊(cè) 文件編號(hào)： JYHTKFO4 版本： A 改次： 0 接管驗(yàn)收工作細(xì)則 頁(yè) 碼 第 9 頁(yè) 共 12 頁(yè) 客服部 工作手冊(cè) 文件編號(hào)： 20 燈柱安裝牢固，柱面油漆 均勻，無(wú)損傷和刮花； 綠化： 按設(shè)計(jì)要求種植花草樹(shù)木，對(duì)照綠化設(shè)計(jì)圖紙，不缺株少苗，無(wú)改品種，成活率達(dá) 98%以上，無(wú)病蟲(chóng)害發(fā)生，無(wú)綠化死角，無(wú)雜草縱生，綠地純度 98%； 綠化用水： 綠化水管布局合理，閥門(mén)開(kāi)關(guān)距離四周不超過(guò) 100 米 ，閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活，無(wú)漏水，安裝穩(wěn)固，無(wú)搖晃； 小區(qū)道路： 道路面平整，無(wú)起 砂 ，無(wú)空鼓，無(wú)損傷； 路沿疊筑整齊，灰縫飽滿，無(wú)損傷； 塊料面層：拼疊整齊，平整穩(wěn)固，塊料面無(wú)裂紋、無(wú)缺棱掉角； 路牌清楚，地面線條順直； 垃圾池（箱）： 沖洗水管： 垃圾池通水率 100%，水管安裝牢固，接口處 密實(shí)，無(wú)漏水； 水閥開(kāi)關(guān)靈活無(wú)漏水； 水閥箱裝鎖，箱面無(wú)銹跡，油漆面均勻，鎖頭開(kāi)啟靈活； 砌筑類： 砌筑平直，底層無(wú)起砂，無(wú)裂紋，無(wú)空鼓； 裝飾面層磚線縫順直，磚面無(wú)損傷，無(wú)缺棱掉角； 出入口和鐵門(mén)：無(wú)銹跡，油漆完好均勻，安裝牢固，開(kāi)啟靈活； 鐵箱類： 油漆面層均勻，無(wú)損傷，無(wú)銹跡，安放地面平穩(wěn)； 塑料類： 桶身完好無(wú)損，桶底無(wú)裂紋， 不 漏水，配有桶蓋且完好無(wú)損； 垃圾中轉(zhuǎn)站： 參照相關(guān)《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和檢驗(yàn)辦法》的室內(nèi)接管驗(yàn)收部分； 版本： A 改次： 0 接管驗(yàn)收工作細(xì)則 頁(yè) 碼 第 10 頁(yè) 共 12 頁(yè) 客服部 工作手冊(cè) 文件編號(hào)： JYHTKFO4 21 崗?fù)ぃ? ： 安裝牢固 ，配件齊全，型材面無(wú)損傷，玻璃無(wú)污漬； ； ： 安裝牢固，配件齊全，開(kāi)啟自如，道閘欄無(wú)損傷； 車(chē)庫(kù)： （地下）停車(chē)場(chǎng)： 路面平整，無(wú)起砂，無(wú)空鼓，無(wú)裂紋； ： 參照《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和檢驗(yàn)辦法》的相關(guān)內(nèi)容； 車(chē)道標(biāo)識(shí)： 入口、出口標(biāo)識(shí)清楚，油漆均勻； ： 焊接牢固平直，油漆面均勻，無(wú)銹跡； ： 配套齊全，燈具完好無(wú)損，開(kāi)關(guān)靈 活，照明正常； 排水系統(tǒng)： 設(shè)有專門(mén)的排水溝，參照明暗溝驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，排水泵參照相關(guān)機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)； ： 參照《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》； 沙井、檢查井和化糞池： ，進(jìn)排水暢通，池壁無(wú)裂痕； 5CM，井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈； 明暗溝： ，無(wú)積水，溝壁和底抹灰平整； 、牢固，排水暢通； 版本： A 改次： 0 接管驗(yàn)收工作細(xì)則 頁(yè) 碼 第 11 頁(yè) 共 12 頁(yè) 客服部 工作手冊(cè) 文件編號(hào)： JYHTKFO4 22 擋土墻、坡： ，消漿溝縫飽滿； ； 踏步： ：踏面、踢面無(wú)破損，陰陽(yáng)角無(wú)缺口和斷裂； 塊料砌： 參《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法》的相關(guān)內(nèi)容； 臺(tái)階： 參照相關(guān)的面層砌筑材料的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)； 水池、水箱： ； ； ； 信箱： 信箱門(mén)鎖開(kāi)啟靈活，房號(hào)標(biāo)志清楚，有序； 、雕塑和文化娛樂(lè)設(shè)施：按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和所要求達(dá)到的效果驗(yàn)收。 技持性文件 KH01R01《接管驗(yàn)收資 料交接表》 KH01R02《接管驗(yàn)收資料不合格整改單》 KH01R03《房屋接管驗(yàn)收單》 KH01R04《公共設(shè)備接管驗(yàn)收單》 KH01R05《公共設(shè)施接管驗(yàn)收單》 KH01R06《房屋接管驗(yàn)收整改項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表》 KH01R07《公共設(shè)備驗(yàn)收整改項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表》 KH01R08《公共設(shè)施驗(yàn)收整改項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表》 KH01R09《接管驗(yàn)收不合格整改通知單》 編寫(xiě)： 蔡陳超 審核： 批準(zhǔn)： 日期： 版本： A 改次： 0 接管驗(yàn)收工作細(xì)則 頁(yè) 碼 第 12 頁(yè) 共 12 頁(yè) 客服部 工作手冊(cè) 文件編號(hào)： JYHTKFO5 23 目的： 規(guī)范管理 處 入駐程序。 范圍： 所接管物業(yè)管理的樓盤(pán)。 職責(zé)： 管理處經(jīng)理組織成立物業(yè)管理處。 程序： 實(shí)地考察 對(duì)已確定要接管的物業(yè)，由公司在該物業(yè)竣工前組織客戶部、財(cái)務(wù)部、工程部、行政部、保潔綠化部等相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人前往物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，圍繞接管后管理工作所涉及的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行考察（必要時(shí)可多次進(jìn)行實(shí)地考察），在此基礎(chǔ)上提交公司 總經(jīng)理辦公會(huì)議討論確認(rèn)。 成立物業(yè)管理處 新的物業(yè)管理處應(yīng)于已定的入伙日期前三個(gè)月成立，并開(kāi)始運(yùn)作，根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時(shí)，按定編人數(shù)配齊物業(yè)管理處各類人員。物業(yè)管理處各類人員按以下程序、時(shí)間集結(jié)和進(jìn)入驗(yàn)收現(xiàn)場(chǎng)，但可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整： 入伙前三個(gè)月，任命物業(yè)管理處經(jīng)理， 物業(yè)主任 1 人， 物業(yè)管家 2 人 (前臺(tái)文員 1人 )到位，并按照入 伙工作方案立即投入實(shí)質(zhì)性準(zhǔn)備工作。 竣工驗(yàn)收前二個(gè)月，消防中心值班人員 3人進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，與工程部人員一起，參與機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理 及學(xué)習(xí) 工作，掌握小區(qū)設(shè)備設(shè)施的基本情況和操作規(guī)程。 竣工驗(yàn)收前一個(gè)月，電工 2 人，給排水 1 人，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套設(shè)施和設(shè)備等，參加竣工驗(yàn)收，配合物業(yè)管家監(jiān)督樓宇工程遺留問(wèn)題的整改工作。 竣工驗(yàn)收前半個(gè)月，部分保安人員到位，上崗培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)對(duì)接收的物業(yè)安全護(hù)衛(wèi)工作。 ，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公。 ，炊事員到位，食堂開(kāi)餐。 ，清潔人員到位，開(kāi)始對(duì)小區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收房屋進(jìn)行保潔工作。 ，全部保安人員配齊上崗。 入住前半個(gè)月，維修班組成立，人員配齊到位。 版本： A 改次： 0 管理處入駐工作細(xì)則 頁(yè) 碼 第 1 頁(yè) 共 6 頁(yè) 客服部 工作手冊(cè) 文件編號(hào)： JYHTKFO5 版本： A 改次： 0 24 物業(yè)管理處進(jìn)駐小區(qū)前的工作 物業(yè)管理處及公司應(yīng)提前派出部分工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與開(kāi)發(fā)商的工作人員一起，參與樓宇 竣工收尾的監(jiān)理工作，主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個(gè)樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造、性能、產(chǎn)地，熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向等，為入伙后的管理、維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。 由公司為新物業(yè)管理處提供臨時(shí)辦公場(chǎng)所，物業(yè)管理處根據(jù)實(shí)際需要，擬制辦公用品、設(shè)施、工具以及物業(yè)管理處員工生活必需品的采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)經(jīng)公司審批后購(gòu)置。 在公司的指導(dǎo)下，印制收樓、入伙所必須的文件資料和表格，如《住戶手冊(cè)》、《業(yè)主公約》、《入 伙通知書(shū)》、《收樓須知》、《房屋二次裝修申請(qǐng)表》、《質(zhì)量保證書(shū)》、《 **小區(qū)使用說(shuō)明書(shū)》、《裝修管理規(guī)定》、《裝修協(xié)議》、《消防防火協(xié)議》等。 在待接物業(yè)建筑工程經(jīng)建設(shè)局質(zhì)量監(jiān)察處、消防局等主管部門(mén)分別檢查驗(yàn)收合格后，物業(yè)管理處及時(shí)進(jìn)駐接管小區(qū)。 物業(yè)接管中的工作 物業(yè)管理處成立驗(yàn)收小組，主動(dòng)與發(fā)展商的開(kāi)發(fā)商和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商、施工單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組，制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，商定交接注意事項(xiàng)和開(kāi)始交接日期。 物業(yè)管理處對(duì)所接收的所有建筑產(chǎn)品、設(shè)備設(shè)施，要分別列項(xiàng)印制驗(yàn)收記錄表格。 全面驗(yàn)收交接。驗(yàn)收時(shí)須有開(kāi)發(fā)商、施工單位和物業(yè)管理處（含公司指派專業(yè)人員）三方共同參加，逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，填寫(xiě)記錄單，每份驗(yàn)收記錄單上均有三方人員的簽名，驗(yàn)收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對(duì)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字，對(duì)不合格的產(chǎn)品，注明存在的問(wèn)題，提交開(kāi)發(fā)商和施工單位，限期整改，整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn)合格后方可接收。 管理處入駐工作細(xì)則 頁(yè) 碼 第 2 頁(yè) 共 6 頁(yè) 客服部 工作手冊(cè) 文件編號(hào)： JYHTKFO5 25 對(duì)于已經(jīng)接收的項(xiàng)目，物業(yè)管理處從接收簽字起，即需組織人員對(duì)已接收項(xiàng)目進(jìn)行清潔和環(huán)境整理。 搞好公關(guān)工作，指派專人代業(yè)主聯(lián)系電話安裝、有線電視安裝、液化石油氣開(kāi)戶點(diǎn)火、確定街區(qū)門(mén)牌號(hào)碼以及通郵等工作。 代業(yè)主聯(lián)系電話安裝事項(xiàng)，應(yīng)于入伙前兩個(gè)月與電話公司辦理相關(guān)手續(xù)。 代業(yè)主聯(lián)系有線電視安裝事項(xiàng)，應(yīng)于入伙前兩個(gè) 月與有線電視公司辦理相關(guān)手續(xù)。 應(yīng)于入伙前半個(gè)月與市液化石油氣公司聯(lián)系輸液化氣開(kāi)戶點(diǎn)火手續(xù)。 聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)公司寬頻網(wǎng)絡(luò)辦理開(kāi)通事宜 。 于入伙前三個(gè)月，向轄區(qū)派出所申請(qǐng)確定新接收物業(yè)的街區(qū)門(mén)牌號(hào)碼。 于入伙前三個(gè)月與當(dāng)?shù)剜]局辦理通郵手續(xù)，并組織設(shè)計(jì)、定做信報(bào)箱。 如代為業(yè)主安裝常規(guī)防盜防火設(shè)施。物業(yè)管理處應(yīng)從堅(jiān)固美觀、價(jià)格合理的原則出發(fā)，于入伙前一個(gè)半月組織定購(gòu)并代為業(yè)主統(tǒng)一安裝防盜門(mén)、防 盜窗花，為每戶業(yè)主配備市消防處規(guī)定型號(hào)的手提滅火器，并于入伙前安裝完畢。 入伙前的工作 通過(guò)登報(bào)或寄發(fā)通知書(shū)的形式，提前一個(gè)月向業(yè)主發(fā)出入伙通知。向業(yè)主寄發(fā)通知應(yīng)包括以下資料： 1） 入伙通知書(shū)； 2） 收樓須知； 3） 入伙流程圖； 4） 入伙收費(fèi)一覽表。 規(guī)劃整理物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，設(shè)置必要的設(shè)施、標(biāo)志，栽培種植樹(shù)木、花草。 逐棟、逐層、逐戶全面徹底地進(jìn)行衛(wèi)生清理，并注意保潔。 研究制定集中入伙時(shí)的接待工作方案，圍繞完成接待 任務(wù)對(duì)人員進(jìn)行合理分工，并在物資上做好充分準(zhǔn)備。 版本： A 改次： 0 管理處入駐工作細(xì)則 頁(yè) 碼 第 3 頁(yè) 共 6 頁(yè) 客服部 工作手冊(cè) 文件編號(hào)： JYHTKFO5 26 入住時(shí)的環(huán)境布置 區(qū)內(nèi)環(huán)境： ，內(nèi)容有“歡迎您喬遷 ***”等，插彩旗，營(yíng)造熱烈的氣氛。 ，由入口處到管理處，指路牌標(biāo)明“管理處 → ”字樣。 。 管理處辦公環(huán)境： ，飄小彩 帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受。 “辦理入住手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到“ 一站式 服務(wù)”程序，各窗口標(biāo)識(shí)清楚，一目了然。 ，精神飽滿。 。 業(yè)主（住戶）入住程序 入住流程圖：驗(yàn)證→交費(fèi)→資料發(fā)放 /填寫(xiě)→鑰匙發(fā)放→驗(yàn)房 驗(yàn)證 業(yè)主 /住戶提供《入伙通知書(shū)》原件、《購(gòu)房合同》復(fù)印件一份 . 業(yè)主及家庭成員身份證復(fù)印件各一份。 如代為辦理需提供授權(quán)委托書(shū)、委托公證書(shū)原件。 發(fā)給業(yè)主的資料： A、《入伙通知書(shū)》 B、《住戶手冊(cè)》 C、《業(yè)主公約》 D、《裝修申請(qǐng)書(shū)》 E、《業(yè)主登記表》 F、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》 版本： A 改次： 0 管理處入駐工作細(xì)則 頁(yè) 碼 第 4 頁(yè) 共 6 頁(yè) 客服部 工作手冊(cè) 文件編號(hào)： JYHTKFO5 27 G、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》 H、《委托銀行代收款協(xié)議書(shū)》 I、《房屋鑰匙托管協(xié)議書(shū)》 發(fā)給業(yè)主填寫(xiě)并需返回管理處的資 料 : A、《業(yè)主公約》：經(jīng)業(yè)主和管理處簽確后，業(yè)主保管一份，管理處留存一份； B、《業(yè)主登記表》：即日填寫(xiě)返回； C、《委托銀行代收款協(xié)方議書(shū)》：辦理銀行托收手續(xù)； D、 《裝修申請(qǐng)書(shū)》：業(yè)主申請(qǐng)裝修時(shí)填寫(xiě)，并返回原件給