【文章內容簡介】 民有了選房的自由，不同的家庭對住宅 的需求不一樣 了 。隨著市場經濟的快速發(fā)展，除國有、集體所有的房地產公司外，大量的中外合資、合作、獨資、私營的房地產企業(yè)參與 到 房地產的開發(fā)與 銷售。房地產市場開發(fā)主體的多元化和購房主體需求的多樣化， 我國 的房地產 中央廣播電視大學函授大專 畢業(yè)論 文 10 市場開始 向 市場化 轉變 。 隨著 房地產 市場化的推進和人們對生活品位的提高， 大家開始講究 產品 的質量 、環(huán)境、功能、布局 等 ，消費者 也 比較成熟了，整個市場 也 比較理性了。最明顯的變化 就 表現(xiàn)在住房的功能上，人們開始關注住房的舒適度，并把舒適度作為住房品質的因素。 當時 ，人們對衛(wèi)生間的要求不 再 僅僅是一個馬桶，還應 是 具有洗澡功能 的地方，甚至還要有雙人浴缸。不但房子 有衛(wèi)生間，而且主臥 室 也 要帶有衛(wèi)生間，甚至到 每個臥室都有衛(wèi)生間。除了衛(wèi)生間的功能外，還希望把衛(wèi)生間做得 很漂亮，甚至還要采光，還要景觀，衛(wèi)生間已成為人們生活中的重要組成部分，而不像以前僅僅是輔助的 生活 空間。在客廳方面，商品房開發(fā) 出來 以后，開始有客廳這一說，來客人有 客人呆的場所，客人在客廳可以談談心，聊聊天，喝喝咖啡，聽聽音樂。 因此，大客廳、小臥室已成了時尚家庭的選擇。觀念改變以后，人們開始把這些功能作為衡量住房品質的主要因素?？蛷d從無到有，到現(xiàn)在大家都接受的寧可住小臥室 也要有 大客廳 這樣一個組合成的一個功能區(qū)域， 最終發(fā)展到我們覺得客廳是代表我們家里奢侈空間的一個標志，客廳 越 大，說明房子越 有豪宅的因素，房子用起來 就 很有氣派。 2021 年，我國 房 地產市場 開始進入到大規(guī)模的市場化開發(fā)階段。 2021 年到2021 年房地產進入以“新產品主義”為開發(fā)導向。 2021 年以后，整個中國的房地產快速發(fā)展， 住宅不僅要有理念，還要有文化 ，是我國房地產發(fā)展最為迅速的時期。 而今天 的住宅戶型設計將“以人為本”的準則發(fā)揚光大了，在設計上不但要充分考慮到 居住者的需求，而且不斷創(chuàng)造出新的居住理念，使住宅的戶型設計與周 圍的城市景觀、人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等融合在一起，擴展了住宅空間的外延。把住宅戶型設計拓寬至居住環(huán)境的規(guī)劃，在考慮戶型布局的同時，兼顧居住環(huán)境的營造。居住者不僅需要優(yōu)秀的戶型設計，而且希望達到與周圍的自然環(huán)境、人文環(huán)境 和 社會環(huán)境和諧統(tǒng)一 、自然融合 ，實現(xiàn)“人居合一”的理想境界。 [10] （二） 房地產行業(yè) 在 國民經濟 中的地位 1． 基礎性 唯物主義認為，滿足 人們 衣、食、住、行等 需求 是人們從事生產活動和社會活動的 基礎 。 而 房地產業(yè)發(fā)展 正 是居者有其屋的基本要求， 是 提高人民群眾生活質量 的基本因素 。 土地的開發(fā)和利用為人類提供生 存 和 發(fā)展的基礎性物質條件。 2． 先導性 房地產行業(yè)的服務創(chuàng)新研究 包括建筑業(yè)在內的廣義房地產 行 業(yè)的發(fā)展，為農業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運輸業(yè)等國民經濟基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供著先導性物質條件。為擴大對外開放、吸收 和利用外資創(chuàng)造著良好的經濟環(huán)境。特別是我國現(xiàn)階段大力發(fā)展普通住宅建設，將成為國民經濟的一個新的 強勁 增長點。 總之，國家的繁榮穩(wěn)定、人民的安居樂業(yè)，都離不開房地產業(yè)的持續(xù)、快速、健康的發(fā)展。 1 （三） 當前 房地產市場存在 的風險 1． 對土地未來的預期不確定 當前 ，房地產市場的土地供應 依然大部分是 實行招拍掛，但是由于招拍掛的土地計劃不透明，甚 至國土部門有關土地供應的詳細計劃也沒有向社會公布，土地需求者對土地的供應預期非常不 明確 ，造成用地者在拿地時 或拿地后 出現(xiàn)各種不理性 的 行為，很多城市都發(fā)生 過 不惜成本拿地的現(xiàn)象，造成 了 很大 的投資 風險 ，也給城市的建設帶來了很多麻煩 。 2． 土地供應由政府壟斷 經營型 的 土地雖然 是 進行 了 招拍掛程序，市場化的程度 確實 提高了，但是用地者取得土地的環(huán)節(jié)基本 上還是行政行為，用地者拿地的價格不是供求決定的。由于 此 環(huán)節(jié)是計劃控制決定 的，導致各個地方政府大量占用土地，把土地作為重要的財政收入來源 。政府在招商引資的過程中，當需要經營土地 籌錢時，就限量地 供地， 來 憋高土地的價格，使政府的收入增加。但此舉 容易 導致房地產市場不穩(wěn)定，因為土地供應是政府壟斷 進行的 ，而并非靠市場經濟的規(guī)律來決定。每年政府供應土地量的多少，直接影響到房價的高低。土地供應少了，價格必然上漲，土地供應多了，價格就下降。政府不僅對土地供應 進行 壟斷，而且房地產市場也存在 過度的 行政干預。一些地方政 府為了塑造城市發(fā)展形象，干預房地產市場的發(fā)展。 3． 房地產市場不規(guī)范 我國房地產市場 的 發(fā)展規(guī)模擴張比較快，市場不規(guī)范的地方 隨之也 很多，導致房地產行業(yè) 存在 糾紛多、誠信差 的局面 。目前，房地產市場已經連續(xù)三年列為國務院清理整頓市場秩序的專項治理重點 了 ，虛假廣告、面積縮水、違規(guī)開發(fā) 、 1 參考自網(wǎng)站 中央廣播電視大學函授大專 畢業(yè)論 文 12 違規(guī)銷售 、 假按揭、假中介等現(xiàn)象，近幾年 來 一直非常突出。 4． 供求雙方過度依賴銀行貸款，造成一定 的 金融風險 現(xiàn)在每個開發(fā)項目 60%到 70%的資金來源都是銀行貸款，我國的住房貸款盡管實行比較低的優(yōu)惠利率，但是采用 的是 浮動利率。浮動利率帶來一個問題，購房者在買房時無法準確地預期總的支出。成本比較低時，可能就多買房，買大房，一旦利率調高，對還款就帶來很大壓力。此時，就不能很好地安排財政計劃。如果利率相對穩(wěn)定，購房 者 就 可以根據(jù)自己的收入，在買房時做出比較理性的財政預算安排。另外，由于擔保機制 的 不健全，銀行 也 要承擔一定的風險。雖然現(xiàn)在除了 要以房子做擔保 以外，對借款人本身的信用也要進行擔保 ， 但是目前全國一百多個城市成立的擔保機構，擔保作用有限，銀行仍然沒有辦法把風險轉移出去。 5． 市場結構矛盾十分突出 開發(fā)商為了追求利潤，確確實實蓋了房子。但是，高價格的房子供應比較多，低 價位的房子仍然供不應求，結構性問題比較突出，市場也不完善。而且 一級市場搞的紅紅火火，但是二級市場、租賃市場發(fā)育都不夠完善?？梢哉f，房地產市場的問題仍然層 出不窮。 1 （四）服務對房地產行業(yè)的意義 房地產是眾多行業(yè)中被投訴最多的行業(yè)，隨著競爭的日益激烈，服務作為一種營銷手段勢必會被明智的房地產商所重視和實施，所以說行之有效的服務創(chuàng)新必然會在整個房地產行業(yè)中起到舉足輕重的作用。 房地產行業(yè)是新興的第三產業(yè)、服務行業(yè)，“服務”體現(xiàn)其本質，特別是各產業(yè)市場都已進化到以“顧客滿意度”為核心的服務競爭時代，房地產業(yè)沒有理由不樹立“服務第一”的理念，并且應真正地體現(xiàn)出“全程服務”的精神。 1． 全球金融危機的爆發(fā)是導火索 伴隨著今年全球金融危機的爆發(fā)，世界各國的房地產市場進 入了低迷時期，我國也不例外。我國房地產遭遇到很大的挑戰(zhàn)，銷售面臨了巨大的困難，人們都是持幣觀望。在這種嚴峻的經濟環(huán)境下，房地產要想在競爭中處于有利地位，就必須進行房地產的服務體系創(chuàng)新，當前人們的生活狀況不斷的改善，生活水平不 1 參考自《市場存在五大風險》 房地產行業(yè)的服務創(chuàng)新研究 斷提高，對住房的要求也在提高，所以房地產進行服務創(chuàng)新是很有必要的，而且可以說是房地產在激烈競爭中的王牌。 2． 市場不