【文章內(nèi)容簡介】 須做好充分的市場調(diào)研工作。其次，缺乏品牌、精品意識。由于企業(yè)以利潤最大化為根本目的，一些開發(fā)企業(yè)為了追求高額利潤，在方案確定階段，考慮過多的是如何從這個項目上多賺錢，而忽視產(chǎn)品的精品意識，企業(yè)的品牌形象。企業(yè)要想謀求長遠(yuǎn)發(fā)展，在方案確定階段必須具備“精品意識、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。這本身對企業(yè)來說也是一種無形資產(chǎn)，否則，在現(xiàn)代社會中企業(yè)將無法生存。此外，沒有較為全面和實際的投資估算報告。開發(fā)商取得一個新項目后，往往只是做項目概算報告，而一旦項目的方案、功能等確定后，并沒有針對確定后的方案做投資估算報告，只有項目工程招標(biāo)造價資料。由于工程造價只是項目投資的一部分，如果項目開工前沒有一個全面和較為實際的投資估算，項目實施過程將無法準(zhǔn)確地進(jìn)行投資控制。常常一個項目全部竣工后，投資額大大超過計劃投資額。 施工圖設(shè)計管理方面現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于圖紙設(shè)計階段的管理工作可以說是很少，甚至是一片空白。絕大多數(shù)開發(fā)商可能認(rèn)為，方案、功能確定后交設(shè)計單位設(shè)計，具體事情那是設(shè)計院的事，房地產(chǎn)開發(fā)公司對這些專業(yè)設(shè)計的管理能力弱，加上多數(shù)設(shè)計人員無成本概念、無創(chuàng)造附加價值的能力、圖紙錯誤多、欠缺細(xì)部設(shè)計圖紙。開發(fā)商只注重施工現(xiàn)場的成本、質(zhì)量控制，而忽視設(shè)計階段的成本、質(zhì)量控制。首先沒有具有詳細(xì)和明確要求的設(shè)計委托書。一些企業(yè)為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設(shè)計院設(shè)計圖紙，這樣一來，必然造成設(shè)計出來的圖紙在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工過程中才發(fā)現(xiàn)，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；其次，目前設(shè)計院設(shè)計出來的圖紙是否進(jìn)行投資控制，無法考證，行業(yè)方面也缺乏這方面的監(jiān)督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。我國在工程施工管理中，引進(jìn)項目管理的理論和方法已多年，建立的體系已經(jīng)相當(dāng)科學(xué)化、規(guī)范化，并且擁有著大量的相關(guān)理論知識和豐富的實踐經(jīng)驗。施工圖設(shè)計管理，在一定程度上同工程施工管理有著相近之處，我們不妨把其先進(jìn)、成熟的管理方法稍加改進(jìn)，就可應(yīng)用到施工圖設(shè)計管理當(dāng)中，達(dá)到事半功倍的效果。如：施工圖項目負(fù)責(zé)人的設(shè)定，如同施工單位在工程項目中的項目經(jīng)理這一崗位。其主要任務(wù)是項目目標(biāo)的控制和組織協(xié)調(diào)，并在各角色之間達(dá)到承上啟下的作用。在施工圖設(shè)計的過程中，必須樹立和堅持一個最基本的管理原則，即在確保施工圖質(zhì)量的前提下，控制施工圖的繪制進(jìn)度。項目實施過程中主客觀條件的變化是絕對的，不變貝是相對的。在項目進(jìn)展過程中平衡是暫時的，不平衡是示恒的。因此在項目實施的過程中必須隨著情況的變化進(jìn)朽項目的目標(biāo)的動態(tài)控制。 合同管理方面目前仍有相當(dāng)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱，合同意識不強(qiáng)，更談不上合同管理。國內(nèi)企業(yè)簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協(xié)商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下幾點問題：一是不少項目鑒定的合同十分簡單，不符合標(biāo)準(zhǔn)合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴(yán)謹(jǐn)，存在漏洞，給對方提供了索賠依據(jù)。例如，日本大成公司承攬的魯布革水電站土方工程，因中方合同條款文字疏忽，僅一字之差，使對方索賠獲得成功，工程費用約增加10%。二是簽約雙方都不認(rèn)真執(zhí)行合同，隨意修改合同，或違背合同規(guī)定打折扣。沒有嚴(yán)格按合同進(jìn)行工期、投資控制管理，合同履行率低。如果一方?jīng)]有嚴(yán)格執(zhí)行合同，通常會發(fā)生工程索賠、工期加長、投資加大等情況，給企業(yè)加大成本。三是合同產(chǎn)生糾紛時，大多數(shù)采用行政手段解決，不采取法治形式解決。解決問題的關(guān)鍵首先是完善和健全法律法規(guī)是確保建筑市場正常運行的首要前提，是工程項目合同管理的基礎(chǔ)依據(jù)。制定從項目可行性研究至工程交工驗收全過程的一系列法律法規(guī)，將工程建設(shè)整個過程納入法制軌道進(jìn)行規(guī)范和管理，對于規(guī)范建筑市場主體行為、維護(hù)建筑市場秩序、增強(qiáng)各方主體的法制觀念具有重要意義。針對建筑市場中的信用缺失、合同履約率等問題要及時進(jìn)行研究和探索制度創(chuàng)新，制定新的更規(guī)范的法律法規(guī)，矯正市場運行中的種種偏差，遏制消極因素，規(guī)范各方行為。同時對不斷出現(xiàn)的新問題要制定相應(yīng)的更具操作性的法律法規(guī)，促進(jìn)建筑市場的健康和可持續(xù)發(fā)展，為建設(shè)工程項目合同管理創(chuàng)造更好的宏觀環(huán)境。其次是建立以計算機(jī)和互聯(lián)網(wǎng)為主的合同信息管理系統(tǒng)，加強(qiáng)合同的動態(tài)控制建立以計算機(jī)和互聯(lián)網(wǎng)為核心的合同信息管理系統(tǒng)，實行信息共享，隨時掌握合同的簽訂、履約及糾紛情況，對建設(shè)工程項目合同形成真正的信息管理和動態(tài)管理。最后大力培養(yǎng)專業(yè)合同管理人才和建筑業(yè)內(nèi)專業(yè)律師，提高合同管理人員的素質(zhì)和水平建設(shè)工程項目的合同管理是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及到建筑業(yè)各專業(yè)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、法律、法規(guī)等方方面面，是一種全過程、全方位、科學(xué)系統(tǒng)的管理工作。要提高當(dāng)前建設(shè)工程合同管理水平，任重道遠(yuǎn)，需要我們不斷探索和不斷實踐。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理應(yīng)采取的對策以上種種建設(shè)中的弊端強(qiáng)烈呼喚現(xiàn)代化的項目管理技術(shù)，誰擁有了現(xiàn)代化的項目管理知識，并將其創(chuàng)造性地應(yīng)用到開發(fā)建設(shè)中，誰就能適應(yīng)市場的需要，并能在房地產(chǎn)業(yè)激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟，樹立起自己的品牌形象。以下主要談一下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中如何做好項目管理對策往往在方案決策階段可能會出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風(fēng)險。因此開發(fā)商在項目方案確定前，必須做好充分的市場調(diào)研工作。其次，缺乏品牌、精品意識。由于企業(yè)以利潤最大化為根本目的，一些開發(fā)企業(yè)為了追求高額利潤，在方案確定階段，考慮過多的是如何從這個項目上多賺錢，而忽視產(chǎn)品的精品意識，企業(yè)的品牌形象。企業(yè)要想謀求長遠(yuǎn)發(fā)展，在方案確定階段必須具備“精品意識、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。這本身對企業(yè)來說也是一種無形資產(chǎn)，否則，在現(xiàn)代社會中企業(yè)將無法生存。此外，沒有較為全面和實際的投資估算報告。開發(fā)商取得一個新項目后，往往只是做項目概算報告，而一旦項目的方案、功能等確定后，并沒有針對確定后的方案做投資估算報告，只有項目工程招標(biāo)造價資料。由于工程造價只是項目投資的一部分，如果項目開工前沒有一個全面和較為實際的投資估算，項目實施過程將無法準(zhǔn)確地進(jìn)行投資控制。常常一個項目全部竣工后，投資額大大超過計劃投資額。 后期管理短板，品牌形象提升困難房地產(chǎn)企業(yè)的利潤絕大部分來自于建設(shè)開發(fā)過程，而相對建設(shè)后期的物業(yè)服務(wù)，很多企業(yè)卻重視不足。物業(yè)服務(wù)管理，簡單層面是對開發(fā)項目的環(huán)衛(wèi)保潔，但是，就開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目整體而言，就不是簡單的一項保潔服務(wù)了，而是售后服務(wù)，是項目管理不可分離的一部分。專業(yè)的物業(yè)管理水平是企業(yè)品牌建立和保持的原因之一。前期物業(yè)服務(wù)對于開發(fā)建設(shè)公司來說，就相當(dāng)于項目交付前的管家，對前期物業(yè)的重視，聘用或籌建一個好的前期物業(yè)，對公司品牌樹立會起到相得益彰的效果。另外，物業(yè)公司能否積極應(yīng)對、處理買賣雙方的關(guān)系，也是樹立企業(yè)良好口碑的重要方式。作為開發(fā)項目的售后服務(wù)，物業(yè)公司擔(dān)當(dāng)者重要的角色。優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以給公司后期管理提出卓有成效的方案，同時提升項目知名度、整體形象，在項目后期，細(xì)微的物業(yè)服務(wù)不僅增加了項目在業(yè)主心中的舒適感、親和感。同時，對項目后期的運作十分有利。開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分考慮小區(qū)物業(yè)服務(wù)場所的設(shè)置和硬件設(shè)施的配備，做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)的后方保障，充分運用好物業(yè)服務(wù)企業(yè)的的優(yōu)秀服務(wù)，提升項目品質(zhì)，提高項目美譽(yù)度。4 各階段問題分析及對策 項目決策階段：重視加強(qiáng)市場調(diào)研工作和提高決策效率項目決策階段開發(fā)商擔(dān)心政策風(fēng)險和市場風(fēng)險的負(fù)面影響，以及公司人力資源的缺乏和管理機(jī)制不健全，項目市場定位及決策機(jī)制不完善，項目前期市場可行性研究工作不深入，是影響項目管理有效實施的根本。項目前期對市場研究和決策。由于沒有詳細(xì)的項目可行性研究報告，使得項目規(guī)劃設(shè)計不能如期進(jìn)行，即使進(jìn)行了多方案的概念規(guī)劃設(shè)計，也會因為市場研究工作不充分細(xì)致、評判標(biāo)準(zhǔn)不明確、猶豫不決致使項目決策慢、效率低。開發(fā)商有些領(lǐng)導(dǎo)以“市場是變化的，項目定位不能太死”為借口不重視前期的項目詳細(xì)可行性研究，決策的遲緩而浪費了項目時機(jī)。決策高層猶豫一段時間后匆忙決策，這樣決策確定的項目產(chǎn)品導(dǎo)致不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。決策機(jī)制的完善。決策階段的猶豫和匆忙，引起的問題在項目實施過程中會造成管理諸多困難，一定會在項目建設(shè)、銷售、交付及使用過程中反映出來。當(dāng)工程匆忙上馬、待定內(nèi)容久拖不決時，因產(chǎn)品研究方面資源匱乏，所謂決策就成個別領(lǐng)導(dǎo)臨時倉促“拍腦袋”，領(lǐng)導(dǎo)成為具體工作的操作者和矛盾的焦點，也成工程建設(shè)等待的關(guān)注點，前期的市場調(diào)研和產(chǎn)品研究問題此時就演變成為工程技術(shù)問題。例如某項目在建設(shè)過程中經(jīng)常出現(xiàn)原則性、功能性的“傷筋動骨”大變動，在銷售階段才意識到戶型單一、戶型偏大等市場定位偏差問題，重新進(jìn)行產(chǎn)品定位，重新設(shè)計而修改戶型，在建的商住樓改成公寓樓等功能的修改，詳規(guī)設(shè)計經(jīng)常調(diào)整建筑面積、建筑樓層、樓體布局、景觀布置、道路系統(tǒng)等。提高決策水平和效率。決策階段工作效率低導(dǎo)致項目實施喪失機(jī)遇，效率就是效益，只有縱觀全局綜合性地算大帳，才能提高工作效率。前期可行性研究是項目的靈魂，據(jù)此進(jìn)行的項目設(shè)計是龍頭，龍頭有魂才能使工程建設(shè)管理有章可循。重視項目的前期調(diào)研工作，就要重視前期研究決策的人力、物力、財力和時間的科學(xué)投入。要建立完善的決策支持機(jī)構(gòu)，收集、整合決策支持性資源，必要時要“借腦”、“借力”。完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項目市場定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場化、系統(tǒng)化。 項目實施階段：重視加強(qiáng)設(shè)計管理和計劃工作市場研究階段進(jìn)行得不細(xì)致不規(guī)范，項目決策階段的問題拖到實施階段來解決。本屬設(shè)計師的工作，卻受到開發(fā)商的過多干預(yù)和限制，做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商意圖，但項目整體設(shè)計不系統(tǒng)、產(chǎn)品功能不配套、效果上不協(xié)調(diào)等方面設(shè)計失誤的責(zé)任也由開發(fā)商承擔(dān)。設(shè)計階段的盲從。開發(fā)商認(rèn)識到一定要在設(shè)計階段嚴(yán)格把關(guān)，某幾個領(lǐng)導(dǎo)的“感覺”就成為了規(guī)劃、建筑設(shè)計的評判依據(jù)。項目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商“包辦”的，設(shè)計師成了開發(fā)商的工具，使得設(shè)計師無法創(chuàng)意。建設(shè)內(nèi)容