【正文】 和管理對于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理者來說，工程勘察設(shè)計(jì)工作是由勘察設(shè)計(jì)單位完成，工程實(shí)物由施工單位承建，現(xiàn)場“四管控”工作委托監(jiān)理單位實(shí)施，工程所用材料設(shè)備由材料設(shè)備供應(yīng)商提供，開發(fā)商是社會(huì)資源的組織者、整合者和調(diào)動(dòng)者。開發(fā)商工程計(jì)劃不完善，工程招投標(biāo)工作組織流于形式，平時(shí)資源積累不足，參與的單位與工程建設(shè)不匹配，使得工程管理難度加大。有時(shí)開發(fā)商自身工作沒做好，影響工程項(xiàng)目規(guī)范化管理。有時(shí)開發(fā)商片面認(rèn)為是買方就要高人一等，與供方合作誠信意識差，過度使用“主動(dòng)權(quán)”，對供方提出超出其承受能力的不合理要求，過度擠壓承包方的贏利空間，拖延支付工程款，向承包商轉(zhuǎn)嫁現(xiàn)金流壓力，“主動(dòng)”違約，忽略了供方的價(jià)值和伙伴作用，影響項(xiàng)目正常進(jìn)展。 甲方供料的范圍、交接方式開發(fā)商為了集中整合利用社會(huì)資源，集中采購節(jié)約成本，保證設(shè)備質(zhì)量和進(jìn)場時(shí)間，經(jīng)常在工程施工合同中約定有甲方供料的內(nèi)容。甲方供料的范圍、方式選擇和實(shí)施效果不當(dāng)，也會(huì)加大開發(fā)商工程項(xiàng)目管理的難度。工程主要設(shè)備可由甲方組織招投標(biāo)，由甲方與材料設(shè)備供應(yīng)商簽訂供貨合同，也可增加部分采保費(fèi)交由施工方與材料設(shè)備供應(yīng)商簽訂供貨合同。其次，事先整合的項(xiàng)目建設(shè)供方資源少，甲方發(fā)包工程內(nèi)容及接口界定不清，不重視工程收尾階段，導(dǎo)致工程收尾階段項(xiàng)目管理困難。開發(fā)商只要制定成熟的房地產(chǎn)開發(fā)工作流程，編制其實(shí)可行的項(xiàng)目開發(fā)組織設(shè)計(jì)，建立與之配套嚴(yán)密的組織和制度，進(jìn)行規(guī)范運(yùn)作，并圍繞項(xiàng)目管理工作任務(wù)，加強(qiáng)各流程階段工作的計(jì)劃性，注重預(yù)控，就一定會(huì)在實(shí)際操作過程中減少項(xiàng)目管理的難度，提高項(xiàng)目管理的質(zhì)量和效率。項(xiàng)目收尾階段交叉施工作業(yè)時(shí)，發(fā)包工程內(nèi)容及交接口界定不清，沒有采取措施重視工程收尾階段的工作，造成項(xiàng)目管理難度大大增加。工程建設(shè)前期主要是總承包單位進(jìn)行的土建施工，管理工作比較單一，容易進(jìn)行。到建設(shè)后期，專業(yè)配套分包單位與總承包單位，以及分包單位之間的配合和交接問題上，矛盾越來越突出，成為項(xiàng)目管理的難點(diǎn)。甲方簽訂工程施工合同中無工程配合、交接內(nèi)容等要求或約定不詳細(xì)、不嚴(yán)密，總承包單位對甲方分包的項(xiàng)目不承擔(dān)“總承包”責(zé)任，對甲方分包工程配合問題“斤斤計(jì)較”，使工程管理困難重重，總是在交接環(huán)節(jié)的工序細(xì)節(jié)、腳手架、垂直運(yùn)輸、臨時(shí)水電、垃圾清運(yùn)、成品保護(hù)、使用費(fèi)和配合費(fèi)、安全管理、交接驗(yàn)收、工程資料銜接等方面糾纏不清，造成工期拖延。在項(xiàng)目收尾階段甲方很多精力花費(fèi)在“協(xié)調(diào)”工作上，即將竣工交付客戶入住之前，售房簽訂的交付日期日益臨近，出現(xiàn)乙方不急甲方著急的尷尬局面，甲方現(xiàn)場代表總要“求”完這個(gè)乙方，再“請”另一個(gè)乙方，還要準(zhǔn)備組織進(jìn)行項(xiàng)目整體驗(yàn)收和交付等工作，現(xiàn)場管理的工作壓力、工作難度可想而知。甲方的分包項(xiàng)目要盡量少，施工承包合同要嚴(yán)密。盡量讓總承包單位完成組織施工，需要分包的由開發(fā)商主持分包工程招標(biāo)工作和確認(rèn)分包單位，分包單位與總承包單位簽訂工程分包合同。對于必須由開發(fā)商組織發(fā)包的工程，要細(xì)化發(fā)包工程的內(nèi)容，事先研究各分包工程的建設(shè)時(shí)段、交接、場地、協(xié)作、安全、驗(yàn)收、保修、資料、費(fèi)用等配合條件，以及各工程之間可能產(chǎn)生的管理難點(diǎn)。從整體運(yùn)作上真正重視項(xiàng)目收尾階段的項(xiàng)目管理工作。5 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的同質(zhì)化一方面導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的過分單一，不能滿足客戶的需要，過量的開發(fā)同一產(chǎn)品也會(huì)導(dǎo)致其產(chǎn)品供給過剩，引發(fā)空置率的上升或是房地產(chǎn)泡沫化，不利于房地產(chǎn)市場健康正常的發(fā)展；另一方面從購房者來說，市場的單一化限制了其對產(chǎn)品選擇的多樣化，可能會(huì)引發(fā)其對購房需求的降低，房地產(chǎn)業(yè)作為我國的是國民經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)型產(chǎn)業(yè)；是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)；是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展將帶動(dòng)我國宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，反之而言，由于市場的同質(zhì)化引起的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的減慢也必將影響我國宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康發(fā)展。開發(fā)過程的創(chuàng)新首先應(yīng)是開發(fā)理念的創(chuàng)新，然后才是規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷策劃以及物業(yè)管理等方面的創(chuàng)新。房地產(chǎn)開發(fā)的理念往往與樓盤的概念分不開。在此方面，廣州奧林匹克花園將體育產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)復(fù)合，使“運(yùn)動(dòng)就在家門口”，它是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)過程中概念設(shè)計(jì)的典范。1991993“房地產(chǎn)熱”之前，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)基本處于賣方時(shí)代，即開發(fā)商時(shí)只要蓋好房子，甚至只有一塊地和一張圖紙，就可以輕松地把樓賣掉?！胺康禺a(chǎn)熱”之后，開發(fā)商開始研究消費(fèi)者行為和心理，因此也就有了順德碧桂園等樓盤的開發(fā)理念：房地產(chǎn)開發(fā)不等于鋼筋加水泥，開發(fā)商應(yīng)由賣房子向賣生活方式轉(zhuǎn)變。近年來金地集團(tuán)開發(fā)的金海灣家園、卓越集團(tuán)開發(fā)的蔚藍(lán)海岸，將住宅開發(fā)與海洋文化結(jié)合在一起，使住宅設(shè)計(jì)理念和概念得到了進(jìn)一步豐富和提高。在此方面，廣州麗江花園率先為都市的白領(lǐng)人群量身訂造了他們所需的樓盤。房地產(chǎn)的理念創(chuàng)新就在于，適度超前地研究未來適合人類發(fā)展的，各種新的生活方式，并將它們充分地消化，升華和提煉成能夠統(tǒng)帥全局的思想精華，并使其滲透、融合、演繹在房地產(chǎn)的開發(fā)之中。她對于房地產(chǎn)開發(fā)其它要素，諸如：設(shè)計(jì)、產(chǎn)品、銷售、運(yùn)營、管理、服務(wù)等的創(chuàng)新具有直接的指導(dǎo)作用。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要想打硬仗，必須有良好的企業(yè)運(yùn)做機(jī)制，這是非常關(guān)鍵的，尤其對于綜合性大盤的開發(fā)，老板縱有三頭六臂也很難像以前那樣，包打天下；三、出品牌；品牌給房地產(chǎn)企業(yè)帶來超額回報(bào)，是開發(fā)商創(chuàng)品牌的動(dòng)力。所以，我們對參與策劃的大型成長性企業(yè)，都提出了相應(yīng)的人才戰(zhàn)略，協(xié)助他們籌辦“黃浦軍校”是一項(xiàng)重要的任務(wù)。 房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)創(chuàng)新 技術(shù)創(chuàng)新地產(chǎn)即科技地產(chǎn)?？萍嫉禺a(chǎn)作為工業(yè)地產(chǎn)的高階階段是從土地屬性來定義的。科技用地在土地屬性上歸類于工業(yè)用地，但是，科技是工業(yè)化生產(chǎn)鏈條的前端，屬于微笑曲線的上端?？萍嫉禺a(chǎn)理論體系以產(chǎn)業(yè)集群理論為基礎(chǔ)。世界一流科技園區(qū)是產(chǎn)業(yè)集群理論的集中體現(xiàn)。這些企業(yè)一般能夠持續(xù)進(jìn)行研究開發(fā)與技術(shù)成果轉(zhuǎn)化，形成企業(yè)核心自主知識產(chǎn)權(quán)，是知識密集、技術(shù)密集、介于第二和第三產(chǎn)業(yè)之間的一種產(chǎn)業(yè)實(shí)體?？萍紙@區(qū)拒絕高能耗、高污染、低附加值的普通工業(yè)企業(yè)。現(xiàn)階段，我國發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)選擇了節(jié)能環(huán)保、新一代信息技術(shù)、生物、高端裝備制造、新能源、新材料和新能源汽車七個(gè)領(lǐng)域作為重點(diǎn)。科技地產(chǎn)為入駐企業(yè)提供的主要是企業(yè)發(fā)展的建筑空間，因此，作為市場化開發(fā)主體的開發(fā)商，企業(yè)必須按房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律來運(yùn)作，整個(gè)生產(chǎn)作業(yè)流程與房地產(chǎn)開發(fā)相一致。開發(fā)商作為市場化企業(yè)從事科技園區(qū)投資開發(fā)，必須按市場規(guī)律辦事，充分發(fā)揮市場“無形的手”的作用，從土地供應(yīng)、產(chǎn)業(yè)招商、物業(yè)經(jīng)營、資產(chǎn)交易等園區(qū)開發(fā)過程中，政府、開發(fā)商與入駐企業(yè)按照契約關(guān)系，使園區(qū)土地資源、物業(yè)資源、企業(yè)資源按照市場行為而非行政行為聚攏在一起，發(fā)揮市場優(yōu)化資源配置的作用，使政府、開發(fā)商與入駐企業(yè)達(dá)到價(jià)值和利益的平衡。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理現(xiàn)狀大多還是粗放型和松散型的戰(zhàn)略、管理模式,管理水平普遍比較低下,如管理制度松弛、管理手段原始、管理方法落后、管理人員的綜合素質(zhì)低等,與國際強(qiáng)勢企業(yè)相比存在相當(dāng)大的差距。房產(chǎn)企業(yè)的知識管理在網(wǎng)絡(luò)時(shí)代已成為一個(gè)重要領(lǐng)域,知識管理是運(yùn)用集體的智慧來提高應(yīng)變和創(chuàng)新能力,而知識的產(chǎn)生又是一個(gè)運(yùn)用信息創(chuàng)造某種行為對象的過程,只有把信息與信息、信息與人、信息與過程聯(lián)系起來才能進(jìn)行大量的創(chuàng)新,才能在知識經(jīng)濟(jì)中求得生存與發(fā)展。再造工程就是對業(yè)務(wù)過程所進(jìn)行 的基本再思考和根本上的再設(shè)計(jì),以求明顯改善一些關(guān)鍵性績效指標(biāo)如成本、質(zhì)量、速度、服務(wù)等, 這種再造過程不僅限于對舊的過程的修補(bǔ)和改進(jìn)而是破舊立新, 完全摒棄舊有的思維模式對過程進(jìn)行根本性改造。持久的競爭優(yōu)勢需要具備比你競爭對手學(xué)習(xí)得更多更快的能力。精靈生產(chǎn)是通過先進(jìn)的柔性生產(chǎn)技術(shù)和動(dòng)態(tài) 服務(wù)管理網(wǎng)格化。各開發(fā)企業(yè)和其相應(yīng)的管理內(nèi)容、工作進(jìn)度、工作措施、出現(xiàn)的問題在網(wǎng)格上一目了然，通過理順服務(wù)信息的產(chǎn)生、傳遞、處理反饋等一系列程序，不斷優(yōu)化對房地產(chǎn)市場的服務(wù)，取得了良好的效果。深入施工現(xiàn)場調(diào)查了解情況，對存在問題的開發(fā)項(xiàng)目，幫助其分析問題原因，制定整改預(yù)案，并對落實(shí)情況進(jìn)行“跟蹤督察”。逐步形成有效的矛盾調(diào)處和權(quán)益保障機(jī)制，降低信訪投訴率，主動(dòng)依法維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，最大限度把矛盾化解在萌芽狀態(tài)，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。將集中檢查、日常巡查、跟蹤督察有效結(jié)合起來，將房地產(chǎn)開發(fā)檔案和企業(yè)不良記錄結(jié)合起來，將月度考核、季度考核和年底綜合考核結(jié)合起來，將服務(wù)細(xì)節(jié)和人性化管理結(jié)合起來，有效防控違法違規(guī)和不良經(jīng)營行為，促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。暢通信訪渠道，落實(shí)首接負(fù)責(zé)制、限時(shí)辦結(jié)制、跟蹤回訪制，及時(shí)開展信訪事件隱患排查，認(rèn)真解決群眾的合理訴求；對來人上訪，做到熱情接待，合理答復(fù)，同時(shí)，派駐一名人員協(xié)助接訪部門，開展聯(lián)合接訪并建立專門信訪工作臺賬。 房地產(chǎn)開發(fā)組織創(chuàng)新組織創(chuàng)新就是隨著生產(chǎn)的不斷發(fā)展而產(chǎn)生的新的企業(yè)組織形式如股份制、股份合作制等，為了使企業(yè)更適合經(jīng)濟(jì)發(fā)展和技術(shù)進(jìn)步，改變企業(yè)原有的財(cái)產(chǎn)組織形式或法律形式?，F(xiàn)代企業(yè)組織創(chuàng)新就是為了實(shí)現(xiàn)管理目的，將企業(yè)資源進(jìn)行重組與重置，采用新的管理方式和方法，新的組織結(jié)構(gòu)和比例關(guān)系，使企業(yè)發(fā)揮更大效益的創(chuàng)新活動(dòng)。作為企業(yè)的組織創(chuàng)新，可以有新的產(chǎn)權(quán)制、新的用工制、新的管理機(jī)制，公司兼并和戰(zhàn)略重組，對公司重要人員實(shí)行聘任制和選舉制，企業(yè)人員的調(diào)整與分流等等。中國地質(zhì)大學(xué)（北京）繼續(xù)教育學(xué)院現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）結(jié) 論“結(jié)論”兩字中間空兩格、三號黑體、居中，與正文空一行。項(xiàng)目開發(fā)公司要提前做好風(fēng)險(xiǎn)管控，及其開發(fā)建設(shè)前期需要的準(zhǔn)備工作，積極相應(yīng)政府規(guī)定政策，配合政府部門審查。此外還要及時(shí)對現(xiàn)有成熟的項(xiàng)目開發(fā)程序進(jìn)行創(chuàng)新性研究使得我國房地產(chǎn)業(yè)得以健康發(fā)展。在論文寫作和答辯準(zhǔn)備期間，得到了很多老師和同學(xué)的大力支持和熱心幫助，特別是我的導(dǎo)師曹石磊老師。從課題的選擇到最終完成，曹老師都始終給予我細(xì)心的指導(dǎo)和不懈的支持, 耐心地為我審閱文稿，幫助我分析存在的問題，同時(shí)提出了不少寶貴的意見。感謝我的爸爸媽媽，焉得諼草，言樹之背，養(yǎng)育之恩，無以回報(bào)，你們永遠(yuǎn)健康快樂是我最