【文章內(nèi)容簡介】 工作績效和計劃的行為或工作績效的差異。組織可以從單位生產(chǎn)、單位成本、安全記錄、缺席率、能力測驗、個人態(tài)度調(diào)查、員工意見箱、員工申訴案件、工作績效評估等指標(biāo) ,了解組織現(xiàn)有員工的行為、態(tài)度及工作績效與組織目標(biāo)之間的差異。如有差異存在 ,就說明有培訓(xùn)之必要。 3. 根據(jù)績效差異的重要性來確定培訓(xùn)需求 只有績效和行為差異對組織有負(fù)面不良影響時 ,這個績效和行為的層面才值得重視。績效層面的重要性自然要根據(jù)組織的目標(biāo)和發(fā)展方向而定。當(dāng)績效差異影響到組織目標(biāo)的實現(xiàn)與 組織的未來發(fā)展時 ,就必須分析影響績效的原因和根源 :是欠缺適當(dāng)?shù)闹R技能 ?是環(huán)境上的限制或制約 ?是缺乏適當(dāng)?shù)恼T因或動機 ?還是員工的身心健康狀況不佳 ?這主要由組織的上層領(lǐng)導(dǎo)來分析 ,并確認(rèn)是否有進(jìn)行培訓(xùn)的必要。 4. 根據(jù)培訓(xùn)員工是否是最佳的途徑來確定培訓(xùn)需求 當(dāng)績效和行為產(chǎn)生差異是因為個人知識和技能不足 ,或因員工行為表現(xiàn)與績效考核不合 ,或因主管不積極參與員工培訓(xùn)所引起 ,培訓(xùn)便可能是最好的方法。因為培訓(xùn)不僅僅能提高員工的技術(shù)和增加員工知識 ,而且是能夠引導(dǎo)員工的行為規(guī)范。但是 ,培訓(xùn)是否為解決問題的有效途徑 ,還應(yīng)考慮培訓(xùn) 成本和績效差異所造成 3 《 xxxxx》 6 損失的比較 ,如果不經(jīng)過這種比較 ,將會導(dǎo)致培訓(xùn)邊際效用的減少 ,使最終效用受到影響。 三、 房地產(chǎn)評估行業(yè)培訓(xùn)案例 【案例可以增加圖表】 以杭州市 XX 房地產(chǎn)評估公司培訓(xùn)為例 【案例哪里找的？引用出處】 4 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 一、房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)：土地、建筑物及其附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。 房產(chǎn)：建立在地面上的房屋，例如住房 地產(chǎn)：土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施，例如供水、供電、地面道路 權(quán)益包括所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán) 二、 房地產(chǎn)市場 是指房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等交易場所，包括房屋現(xiàn)貨和期貨的交易場所。 根據(jù)房地產(chǎn)流通順序分為 (1)房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場（土地出讓市場），是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。 （ 2)二級房地產(chǎn)市場。又稱 增量房 地產(chǎn)市場。是指生產(chǎn)者或者 經(jīng)營者把新建、初次使用的房屋向消費者轉(zhuǎn)移，主要是生產(chǎn)者或者經(jīng)營者與消費者之間的交易行為。 向開發(fā)商購買一手商品房屬房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)移。 (3)三級房地產(chǎn)市場。又稱 存量房 地產(chǎn)市場。是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場，也包括房屋的交換。 向其它單位或個人購買二手商品房屬房地產(chǎn)三級市場轉(zhuǎn)移。 三級市場轉(zhuǎn)移需交的稅費 ： 賣方應(yīng)交的稅費有： (1) 營業(yè)稅：為售價的 5%； (2) 城建維護稅：為售價為的 0 05%； (3) 印花稅：為售價的 0 05%； (4) 有所得的，單位須交所得額 15%的單位所得稅，個人須交 20%的個人所 4 《 xxxxx》 7 得稅； (5) 有增值的，須交增值額 20%的土地增值費。 買方應(yīng)交的稅費有： (1) 印花稅：為售價的 %；另每證貼花 5 元； (2) 登記費：為登記價的 %。 三、房地產(chǎn)的分類 按使用權(quán)限分 ?住宅房 70 年 ?教育、科教、文化、衛(wèi)生、體育等用地 50 年 ?商業(yè)、旅游、娛樂 40 年 另外加油站、 加氣站用地 20 年 超出使用年限的續(xù)期：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前一年向土地管理部門提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按規(guī)定支付地價款并更換土地權(quán)屬證件。 按住宅類型分 ?普通住宅：小區(qū)容積率占 以上，套內(nèi)面積 140 平米以下 ?非普通住宅：小區(qū)容積率占 以下，套內(nèi)面積 140 平米以上 ?經(jīng)濟適用房 ：指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向 城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。（經(jīng)濟適用房只售不租） ④城鎮(zhèn)租房 按樓體高度 ①低層 13 層 ②多層 46 層：多采用磚混結(jié)構(gòu)，造價低 ③小高層： 79 層，設(shè)置電梯，多采用鋼筋混凝土，板式樓 ④高層： 10 層以上 ⑤超高層： 40 層以上 按樓體結(jié)構(gòu)形式 ①磚混：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊來砌筑，柱、梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)就是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)的住宅抗震性能較差，裝修過程中需要考慮到墻體的承重結(jié)構(gòu)，不能隨意更改。不過這種住宅 建筑成本相對較低，多使用在 8 層以下的建筑中。 ②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋主要的承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、房 8 屋蓋板等用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充，這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經(jīng)久耐用。也就是框架結(jié)構(gòu)?？蚣芙Y(jié)構(gòu)產(chǎn)品主要是小高層及高層建筑， ③ 剪力墻 ：主要承受風(fēng)荷載或地震作用所產(chǎn)生的水平剪力的墻體。剪力墻是由鋼筋混凝土澆成的墻體 ④框架 剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，這種剪力墻稱為框架剪力墻。是現(xiàn)在小高層住宅采用較多的結(jié)構(gòu)！ ⑤鋼結(jié)構(gòu)：以鋼材制作為主的結(jié)構(gòu) ⑥磚木結(jié)構(gòu)：建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，樓屋架等用木結(jié) 構(gòu)。由于力學(xué)工程與工程強度的限制，一般磚木結(jié)構(gòu)是平層（ 13 層）。這種結(jié)構(gòu)建造簡 單，材料容易準(zhǔn)備，費用較低。通常用于農(nóng)村的屋舍、廟宇等。 四、住宅類型 一般分類 ： ①躍層式住宅： 是指一套住宅占有兩個樓層，由內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下樓層。躍層戶型大多位于多層住宅的頂層，結(jié)合頂 層的北退臺設(shè)計，因此，大平臺是許多躍層戶型的特色之一；室內(nèi)布局一般一層為起居室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、客房等，二層為私密性較強的臥室、書房等。躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點是，內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設(shè)計手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大 ，布局緊湊，功能明確，相互干擾較 小。 躍層式住宅的內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設(shè)計手法，頗受海外僑胞和港澳臺胞的歡迎。 ②復(fù)式住宅：是在一個空間里面組合的，不具備兩個完整的兩層空間。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個 米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為 米，而一般躍層為 米），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。上下兩層均計算建筑面積。 ③錯層住宅：是將駐 外縱向或橫向剖面中，房屋幾部分之間的樓地面高低錯開。 ④單元式住宅 是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。通常每層樓 9 面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進(jìn)入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排 24 到 28 戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。 ⑤花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。 五、 《房地產(chǎn)證》 是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證?！斗康禺a(chǎn)證》記載的內(nèi)容包括權(quán)利人狀況，土地及房屋等。具體有：權(quán)利人、權(quán)利人 性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、座 落、坐標(biāo)等內(nèi)容。 六、 商品房預(yù)售的條件 ① 五證俱全 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《國有土地使用證》 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 《建設(shè)工程開工證》 《商品房預(yù)售許可證》 ②