房地產行業(yè)競爭情報及行業(yè)分析(編輯修改稿)
2024-07-19 20:59 本頁面
【文章內容簡介】 已日趨合理。隨著二手房源的不斷釋放，以及客戶需求的節(jié)節(jié)攀升，今年北京二手房交易量將有望突破去年的近4萬套，預計將達到7萬套以上。（LSJ）返回首頁北京城八區(qū)土地依舊是開發(fā)投資的熱點區(qū)域 今年1季度北京市土地整理儲備中心土地招拍掛交易情況的統(tǒng)計，1季度北京共成交10宗土地，（含代征地面積），%.，%。不難看出，今年1季度成交的土地面積雖然同比減少，但最終形成的市場供應將有所增加。1季度北京市土地招拍掛市場呈現(xiàn)一個明顯的特點，即：城八區(qū)仍是開發(fā)投資熱點。其中朝陽和海淀各有兩宗土地成交，其他六區(qū)縣各有一個項目成交。從成交面積來看，成交面積最高。其次。，分別居于第三、第四位。與遠郊區(qū)縣相比，城八區(qū)地塊在成交面積和價格上均占明顯優(yōu)勢。對此業(yè)內人士的看法是：隨著經(jīng)營性項目用地協(xié)議出讓的逐步取消，開發(fā)商不得不將拿地的目光投入到土地交易市場，區(qū)位優(yōu)勢明顯，基礎設施完善，公共配套設施齊備的城八區(qū)土地依舊是開發(fā)投資的熱點區(qū)域。（LSJ）返回首頁價格上漲致使京城潛在新房購買者轉向二手房市場 據(jù)有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，從今年1季度北京二手房成交的總價來看，總價在3050萬的成交比例占到了67%，相比去年4季度的54%上漲了13%，同比上漲了17%；相反，總價在50萬以上的成交比例卻由去年4季度的18%下降到12%；總價在30萬以下的中低價二手房成交占比由去年4季度的28%下降為21%，比去年同期的35%更是下降了14%。由此可見，二手房的低檔房與高檔房均受到一定程度的市場冷落，更多的消費者偏好中檔房，特別是總價在3050萬之間的中檔房更成為交易的主流。通過分析我們可以看出，中檔房成交量的上升，一方面意味著市場和購房者群體的雙重變化，受新房價格上漲的影響，部分潛在的新房購買者轉向了二手房市場；另一方面就是投資置業(yè)者的消費理念已經(jīng)由基本型往舒適型轉換。但是，至關重要的一點就是，在房貸利率上升通道打開的前提下，人們的購房成本將會增加，購房風險正在加大，這就必然促使一部分消費者更多的往中檔房轉移。（LSJ）返回首頁上海“迫降”房價只是暫時性現(xiàn)象 就在幾個月之前還很難想像，官方媒體會對一個地區(qū)的房價下跌進行大規(guī)模的正面報道。但國務院近期的調控措施使得形勢出現(xiàn)逆轉。據(jù)中央電視臺晚間報道，上海樓市在近一個月內已出現(xiàn)了明顯的價格下跌，一些樓盤價格下降了1000多元。來自市場的反饋顯示，上海的投資性購房明顯減少，據(jù)不完全統(tǒng)計，上海樓市來自外省的客戶減少30%。此外，在江浙一帶的部分城市，如南京、杭州，由于當?shù)卣扇×讼嚓P政策，樓價也出現(xiàn)下跌趨勢。值得注意的是，官方權威媒體對于上述曾是房地產最熱地區(qū)的樓價下跌的報道，充滿了安撫市場，并且有總結階段性成果的意味。在安邦分析師看來，這種情景十分奇特，官方媒體在對樓市下跌和購房者寥寥無幾進行大力宣傳之時，有沒有意識到這是一種暫時性的市場冷清？安邦分析師的看法是，在政府多方努力之下，部分地區(qū)房價被“迫降”只是暫時現(xiàn)象，一旦稍微松懈，還會再起來。這種判斷的理由：一是人民幣升值預期仍在吸引資金進入國內樓市；二是在中國政府調控后，外資在國內樓市的買賣依然活躍；三是在中國經(jīng)濟持續(xù)增長的背景下，國內對于住房的需求增長是個大趨勢。正如一些市場人士所認為的那樣，上海的樓市正處于一個微妙的時刻：地方政府在揣摩中央的意圖，而買家和賣家在揣摩政府的意圖。一旦地方政府、買家和賣家意識到調控的“風頭”過去，他們還會繼續(xù)進入這個市場。畢竟從長期來看，國內對于房地產的需求還是持續(xù)增加的。房價上升將是長期現(xiàn)象，我們能夠抑制的，是房價上升的速度。（AHJ）返回首頁專業(yè)長線“炒房團”樂觀應對上海樓市變動 就在國務院的一紙“國八點”下發(fā)后。這一周，上海房地產市場開始呈現(xiàn)膠著狀態(tài)：上海二手房市場拋盤量明顯增加，但接盤者卻減少近10%。據(jù)一位溫州專業(yè)炒房人士透露，至于市場上二手房拋盤增加，這些拋盤大部分來自于一些資金實力較差的短線炒房者。短線炒房者資金壓力比較大，現(xiàn)在他們認為已經(jīng)獲利了，而且未來形勢不十分明朗，所以就開始拋盤。而像我們這樣的長線投資者，投資期限大概都在23年左右。對現(xiàn)在二手房市場出現(xiàn)的疲軟狀態(tài)，這位投資者認為，需求仍舊是存在的，現(xiàn)在的疲軟并不能表示需求減弱，只說明現(xiàn)在這些需求者持幣觀望。這只是暫時的。并且面對政府的“組合拳”，他們已經(jīng)有了“對策”。比如，上海的《房貸指引》：銀行停止一年內轉按揭服務。炒房者認為，他們可以通過兩種方法規(guī)避：一種是購買者只支付給賣出者一部分房款，一年內銀行貸款仍舊由賣出者支付，待一年后能夠轉按揭了，再簽訂購房合同，購買者支付另一筆房款并承擔后續(xù)還貸責任；另一種是賣出者用購買者首付資金和部分自有資金先將銀行按揭貸款還上，這樣購買者便能在銀行辦理按揭貸款，然后再將資金全額付給賣出者。此外，他還表明，“國八點”里面明確寫著防止房價大起大落，這就說明政府是不會讓房價大跌的。“我們很早就介入房地產市場，現(xiàn)在手中的房子成本都很便宜。防止大落，也就是說，政府已經(jīng)為我們前期收益保了個底，我們還擔心什么？”該投資者笑言：“至于現(xiàn)在市場預測今年房價可能有所回落，我覺的這很正常，房價波幅在10%左右都屬于正常調整?！保↙SJ）返回首頁上海3月的系列房產新政逐漸在4月顯現(xiàn)出威懾力。 日前，上海房產之窗新房監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，上海樓市觀望氣氛加濃，4月1日7日房產成交量減少，但部分樓盤加快上市，加上中高檔盤增多，使連續(xù)下挫了兩周的成交均價開始止跌回升。數(shù)據(jù)顯示，4月1日7日，比上周（3月25日31日），下降17%。但總成交均價達8949元/平米，%。其中，住宅成交均價為8880元/平米，%，排除重大工程配套商品房的影響，住宅實際成交均價為8886元/平米。3月以來，從上海房地產營業(yè)稅出臺，到央行取消房貸優(yōu)惠利率，及上海銀行出臺信貸指引等，使得開發(fā)商在推盤時更為謹慎，自住者也盼望房價回落，投資者則也開始客觀理性地分析投資收益，三者的“觀望情緒”是導致房產總成交量減少的主要原因。進入4月后，部分樓盤加大了上市步伐，一些大型樓盤進入強銷期，中高檔房的上市量由此增大，萬元以上住宅成交量同步放大，使得近期的成交均價止跌回升。但值得提醒的是，雖然目前的所有政策似乎都是針對“短線投機”，但不能忽視由短線轉做長線所要面臨的不確定風險，例如因出租壓力增大導致的租金年收益率持續(xù)走低，及后市可能更為嚴苛的
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