【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 綜上所述， ∑ 房?jī)r(jià) = 拆遷成本 + 城市配套 (七通一平 ) + 政府的利潤(rùn) + 中原工學(xué)院信息商務(wù)學(xué)院畢業(yè)論文 （ 設(shè)計(jì)） 6 契稅等獲取土地時(shí)的稅金 + 開發(fā)商利潤(rùn) + 土建 + 設(shè)計(jì)費(fèi) + 安裝工程 (上下水 + 電梯 + 消防 + 外立面 + 空調(diào) + 強(qiáng)弱電 ) + 內(nèi)裝修 + 路面硬化 + 綠化 + 銷售費(fèi)用 + 管理費(fèi) + 營(yíng)業(yè)稅 + 企業(yè)所得稅 + 印花稅 + 宴請(qǐng) + 送禮 + 人防易地建設(shè)費(fèi) + 地勘費(fèi)用 + 證照費(fèi)用 +圖紙審查等。 各項(xiàng)稅費(fèi)占總成本 15%20%。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本中，各項(xiàng)稅費(fèi)的支出相較于前兩項(xiàng)的支出相對(duì)較少。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)稅費(fèi)包括契稅、企業(yè)所得稅、印花稅 、營(yíng)業(yè)稅等。此外還包括了行政性費(fèi)用即地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用如城市建設(shè)配套費(fèi)、人防費(fèi)等。業(yè)內(nèi)人士稱，僅就房地產(chǎn)項(xiàng)目在“開發(fā)建設(shè)過(guò)程”中涉及到的行政性收費(fèi)就達(dá) 30 種，各項(xiàng)稅費(fèi)約占房地產(chǎn)項(xiàng)目總成本的 15%20%。目前各項(xiàng)稅費(fèi)的征收相較于海南建設(shè)國(guó)際旅游島之前變化不大。此外還包括管理費(fèi)用等。管理費(fèi)用在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例一般不會(huì)超過(guò) 2%。廣告費(fèi)、代理費(fèi)等營(yíng)銷費(fèi)用彈性空間比較大，但總量也不算大，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響比較小。 中原工學(xué)院信息商務(wù)學(xué)院畢業(yè)論文 （ 設(shè)計(jì)） 7 4 我國(guó)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展面 臨的突出問(wèn)題 結(jié)構(gòu)性矛盾和生態(tài)環(huán)境問(wèn)題 開發(fā)失控，無(wú)序開發(fā)，導(dǎo)致土地資源的大量浪費(fèi) 優(yōu)勢(shì)區(qū)位的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)：因?yàn)橥恋氐墓┙o彈性較小甚至是沒(méi)有，使得土地的開發(fā)受到供給總量的限制，存在著對(duì)優(yōu)勢(shì)區(qū)位的競(jìng)爭(zhēng)。由于全部的土地需求壓力集中指向有限面積的精華土地之上，致使一些可更新資源從一些最適宜的土地上消失，這會(huì)給余下的生產(chǎn)可更新資源的土地產(chǎn)生更大的壓力；地區(qū)優(yōu)勢(shì)的片面發(fā)揮：由于我國(guó)資源和產(chǎn)品價(jià)格體系的不完善，導(dǎo)致一些地區(qū)重工輕農(nóng)，以犧牲農(nóng)業(yè)、占用耕地去追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展。此外，地方政府對(duì)局部利益的 強(qiáng)調(diào)造成各地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)趨同，生產(chǎn)布局并不能發(fā)揮地區(qū)優(yōu)勢(shì)，造成因追求局部土地效益而導(dǎo)致整體經(jīng)濟(jì)效益的下降；土地利用的代內(nèi)公平問(wèn)題：在當(dāng)前欠公平的經(jīng)濟(jì)秩序中，發(fā)達(dá)地區(qū)有時(shí)憑借經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，不僅不承擔(dān)更大的環(huán)境責(zé)任、社會(huì)責(zé)任和未來(lái)責(zé)任，而且有時(shí)通過(guò)不平等的資源貿(mào)易和企業(yè)擴(kuò)散，將自己的資源危機(jī)與環(huán)境問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給貧困地區(qū)和社會(huì)弱勢(shì)群體，這既違背了可持續(xù)發(fā)展的基本原則，同時(shí)也使土地的可持續(xù)利用難以實(shí)現(xiàn)。 結(jié)構(gòu)性矛盾突出，空置率比較高 大多數(shù)房地產(chǎn)投資者不能根據(jù)不同層次的消費(fèi)者需要來(lái)加快結(jié)構(gòu)的 調(diào)整，既考慮富裕的階層，也考慮中等收入和低收入階層等多方面需要。在目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)全面啟動(dòng)的高速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)也在迅速擴(kuò)張，但這種房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)性缺陷，盡管可以使投資者獲得一些短期利益，但從長(zhǎng)期來(lái)看，卻會(huì)給行業(yè)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資保持了近 30%的快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，超過(guò)了商品房的銷售速度，加上房?jī)r(jià)一路攀升，開發(fā)商為獲取更多的利益而采取的“ 捂盤惜售 ” 策略，使得商品房空置率大大增加。 政策法規(guī)不健全引發(fā)的道德風(fēng)險(xiǎn) 土地批租制度不健全帶來(lái)的弊端 我國(guó)的土地歸國(guó) 家和集體所有，開發(fā)商和業(yè)主僅僅是在一定的時(shí)間內(nèi)享有中原工學(xué)院信息商務(wù)學(xué)院畢業(yè)論文 （ 設(shè)計(jì)） 8 土地的使用權(quán)。由于土地批租制度的不統(tǒng)一，使得房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地方面幾乎談不上公平。特別是相當(dāng)多的國(guó)有企業(yè)在改制轉(zhuǎn)型過(guò)程中，存在大量的國(guó)有土地處置問(wèn)題，由于政策規(guī)定甚至是經(jīng)辦人的原因，一方面是企業(yè)職工的安置和補(bǔ)償?shù)貌坏酵咨铺幚恚瑖?guó)有資產(chǎn)大量流失，另一方面那些有實(shí)力、資質(zhì)好、講誠(chéng)信的房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)闆](méi)有拉關(guān)系、套近乎上花“足”功夫而失去獲得項(xiàng)目開發(fā)和土地儲(chǔ)備的機(jī)會(huì)。這種狀況嚴(yán)重波及到整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的法律法規(guī)尚不健全，加上復(fù)雜、冗 長(zhǎng)又微妙的行政審批鏈條，給部分官員提供了尋租的機(jī)會(huì)。 住房制度改革中的尋租和腐敗現(xiàn)象 在我國(guó)實(shí)行的一系列住房制度改革過(guò)程中，像福利分房制度和扶貧解困房的審批、城市房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中對(duì)原居民以及郊區(qū)農(nóng)民的拆遷、安置和補(bǔ)償?shù)雀鞣N環(huán)節(jié)，由于制度的不健全，操作不透明，也是產(chǎn)生腐敗的溫床。如在公房出售過(guò)程中，一些單位和部門的領(lǐng)導(dǎo)利用職務(wù)之便謀取私利，采取對(duì)人不對(duì)事的暗箱操作方式，甚至公然制定一些與國(guó)家法律與政策相悖的土政策。這些現(xiàn)象的存在不僅造成更大程度上的社會(huì)不公，同時(shí)也使得 房地產(chǎn)業(yè) 乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì) 和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展進(jìn)程受到制約。 房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)交易過(guò)程中的不規(guī)范行為增多 因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)過(guò)程中缺乏有效的監(jiān)督和約束，房地產(chǎn)商為經(jīng)濟(jì)效益，往往不顧住戶的利益，有的不按城市規(guī)劃規(guī)范，樓群密度過(guò)大，使住房的生活空間受到影響；有的面積 “ 缺斤少兩 ” ，從中盤剝消費(fèi)者；有的“粗制濫造”，安全隱患四伏。諸如此類的不規(guī)范或欺詐行為，卻無(wú)人過(guò)問(wèn)，這使得一方面政府部門的行為得不到有效地監(jiān)督和約束，而另一方面房地產(chǎn)開發(fā)商的錯(cuò)誤行為也得不到及時(shí)的糾正，相應(yīng)的責(zé)任得不到追究。所有這些，都是與可持續(xù)發(fā)展 的理念背道而馳的。 中原工學(xué)院信息商務(wù)學(xué)院畢業(yè)論文 （ 設(shè)計(jì)） 9 5 實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的相關(guān)對(duì)策 建立健全宏觀調(diào)控體系 以科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和城市規(guī)劃 以 科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，充分理解加快城市發(fā)展的積極作用，同時(shí)將這種積極性和科學(xué)性結(jié)合起來(lái)，正確處理需要和可能、近期和遠(yuǎn)期、局部（城市）和整體（國(guó)家）的關(guān)系，從實(shí)際出發(fā)，減少盲目性，增加自覺(jué)性，提高科學(xué)性；綜合運(yùn)用各種宏觀調(diào)控手段和管理措施，簡(jiǎn)化政府對(duì)項(xiàng)目的審批程序，由過(guò)去各部門分割管理變?yōu)椤耙粭l龍”服務(wù)，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，變政府管理為行業(yè)化“自治”和政府 監(jiān)督與法律制度相結(jié)合，增加競(jìng)爭(zhēng)的透明度。加強(qiáng)城市化和城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃和管理中的制度性建設(shè)，著力將城鎮(zhèn)規(guī)劃的制定與管理納入法制化軌道；積極發(fā)展房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范住房公積金制度。放寬政策，鼓勵(lì)各類存量房交易，規(guī)范中介行業(yè)的發(fā)展，實(shí)施稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)適度的投資性購(gòu)房，進(jìn)一步完善住房公積金方面的制度，加強(qiáng)管理，在保證安全性的前提下，提高資金的使用效率；健全房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策和法律，完善信息、預(yù)警系統(tǒng)。制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)法律體系，為房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造制度保障。提高房地產(chǎn)法律中介服務(wù)的水平，大力推行聽證制度。完善房地 產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警系統(tǒng)，將影響影響和構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)的各類要素分類預(yù)警。 建立房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的市場(chǎng)模式 （ 1）對(duì)土地空置問(wèn)題的處理供求的結(jié)構(gòu)均衡調(diào)節(jié)要從存量上人手，這就要求招標(biāo)之后還原閑置土地的有效性。政府可以出臺(tái)相關(guān)法律，通過(guò)收回、收購(gòu)、兼并、拍賣等方式實(shí)現(xiàn)政府對(duì)土地的壟斷，讓土地回到真正有實(shí)力、真的需要土地并干實(shí)事的 開發(fā)商 手中。 （ 2）適當(dāng)減少開發(fā)商稅收的壓力不平 衡征稅使得房地產(chǎn)開發(fā)商稅收負(fù)擔(dān)過(guò)重、成本過(guò)高，導(dǎo)致市場(chǎng)的高房?jī)r(jià)。高房?jī)r(jià)必然抑制消費(fèi)需求，不利于房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。開發(fā)商的成本降低，房?jī)r(jià)才有下調(diào)的空間。 （ 3）開發(fā)商樹立可持續(xù)發(fā)展的觀念。合理利用資源從房地產(chǎn)可行性、規(guī)劃設(shè)中原工學(xué)院信息商務(wù)學(xué)院畢業(yè)論文 （ 設(shè)計(jì)） 10 計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷到管理全過(guò)程進(jìn)行分析，綜合運(yùn)用環(huán)保和節(jié)能新技術(shù)，充分利用太陽(yáng)能、風(fēng)能等自然能源，減少對(duì)不可再生資源的消耗，提高能源利用率，增加住宅產(chǎn)品的技術(shù)含量，增加居民生活的舒適度，提高居住環(huán)境質(zhì)量，使房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入可持續(xù)的良性循環(huán)發(fā)展。加強(qiáng)城鄉(xiāng)的規(guī)劃，防止 拆了又建的重復(fù)性工作，節(jié)約了資源。 保障住房 資源的可持續(xù)性，給子孫后代留下可以再利用的房屋和土地。 從產(chǎn)業(yè)層面為房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件 優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)組織，加快房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程 通過(guò)實(shí)施企業(yè)戰(zhàn)略重組，促進(jìn)行業(yè)整合，提高房地產(chǎn)業(yè)的資源配置效率，特別應(yīng)注重通過(guò)企業(yè)股份制改造、重組和上市，是中國(guó)出現(xiàn)一批大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，從而促使整個(gè)行業(yè)朝規(guī)模化與集約化方向發(fā) 展，以提高開發(fā)質(zhì)量和整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的資質(zhì)和水平。加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)規(guī)范，加快研究推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)濟(jì)政策，同時(shí)加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的推進(jìn)機(jī)制。 促進(jìn)創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 房地產(chǎn)業(yè)必須走可持續(xù)發(fā)展道路，把房屋、業(yè)主和環(huán)境三個(gè)要素作為一個(gè)整體，重視對(duì)自然資源、經(jīng)濟(jì)資源和科技資源的合理、充分和高效利用，重視提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值和技術(shù)含量，把創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)引入房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)而且必然走向區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的前臺(tái)。強(qiáng)化創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)，不僅在住宅方面，還包括文化教育領(lǐng)域的房 地產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)，影視城、仿古街等房地產(chǎn)業(yè)與文化領(lǐng)域的合作等。 大膽對(duì)外資開放我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè) 外資 的進(jìn)入，必然會(huì)帶來(lái)與之相匹配的現(xiàn)金技術(shù)以及先進(jìn)的觀念和管理模式，刺激國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)使用先進(jìn)的技術(shù)和設(shè)備、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)機(jī)制與管理理念來(lái)降低開發(fā)成本，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，從而推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)升級(jí)和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)涉外房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作及對(duì)其的資質(zhì)審查和項(xiàng)目監(jiān)督，以防范風(fēng)險(xiǎn)。