酬金制物業(yè)管理項目案例分析(編輯修改稿)
2024-10-16 11:38 本頁面
【文章內容簡介】 收入。物業(yè)公司之所以這樣做，主要是由于：一物業(yè)公司不情愿只將酬金列為自己的收入，因為這樣物業(yè)公司的至少一下子會縮小 10倍 (一般情況下物業(yè)公司至多將小區(qū)收入的 10%作為自己的酬金 )，對于一級物業(yè)公司而言，如果包干制改酬金制，幾千萬的收入一下子會縮水到幾百萬；二是稅務部門不同意，至少本律師接觸情況是稅務部門目前無法理解按照真正的酬金制進行財務上的操作，更不要講他們會同意以酬 金作為計稅的收入。其理論依據就是會計核實與所得稅核算的準則的不同，企業(yè)應當遵守所得稅費用的會計處理方法。 由于目前的酬金制實際上是 “準酬金制 ”。從財務上講，收取的所有物業(yè)費都是物業(yè)公司的收入，用于小區(qū)的費用是物業(yè)公司的支出，節(jié)余也是物業(yè)公司的資產，在財務上反映出來是企業(yè)盈利，但在酬金制下稱之為業(yè)主的資產，所以該盈利要交的稅也是應由全體業(yè)主來承擔。當然物業(yè)公司酬金部分的結余亦應承擔相應的所得稅。 “理想中的酬金制 ”變更現實時，小區(qū)就無需再分攤相應的所得稅成本。實際上，在酬金制的操作中，哪些進小區(qū)的管理成本，哪些 應由收取的酬金來支付是經常會發(fā)生爭議的，比如說物業(yè)公司總部的辦公費用、訴訟成本的承擔等，對于這些問題一是要明確約定，二是要通過有說服力的預算與業(yè)委會達成一致。 案例三 專項服務收益應否分成 本 律師為顧問單位修改一商務樓《物業(yè)管理服務》合同，合同約定某物業(yè)管理公司對該商務樓進行管理，實際酬金制收費，但在合同簽訂過程中，業(yè)主方與物業(yè)公司發(fā)生了爭議，業(yè)主方認為：既然是酬金制收費，物業(yè)公司除了每月的酬金，其它的小區(qū)收入均是全體業(yè)主的，包括小區(qū)的停車費、廣告費，物業(yè)公司開展專項服務收費等等，而物業(yè)公司認為，專項服務收費是物業(yè)公司提供專項服務所得，也未計入酬金計算的基數，物業(yè)公司有權獲得專項服務的收益，無須與業(yè)委會或業(yè)主進行分成，雙方爭執(zhí)不下。 律師分析：對于這一案例，本律師認為應先看一下酬金制的定 義，按照《物業(yè)服務收費管理辦法》的規(guī)定：酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 按照一般的理解， “物業(yè)服務資金 ”是指物業(yè)
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