【文章內(nèi)容簡介】 鑰匙。半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關(guān)細(xì)部質(zhì)量未解決，而物業(yè)公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺得很冤，當(dāng)初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多的物業(yè)管理費(fèi)？請問:(1)你認(rèn)為該女士是否應(yīng)該交納出國期間的企業(yè)管理費(fèi)，為什么？(2) 假如你是該物業(yè)服務(wù)公司的客戶經(jīng)理，會如何處理？【答案】(1)該女士應(yīng)該交納物業(yè)管理費(fèi)用。該女士辦理入住手續(xù)時，所提出房屋內(nèi)部質(zhì)量問題，應(yīng)由房屋出賣人即開發(fā)商負(fù)責(zé)修復(fù)解決，已物業(yè)管理公司無關(guān)。這些問題屬于質(zhì)量瑕疵而不構(gòu)成質(zhì)量不合格，僅以此依據(jù)不能證明房屋未達(dá)到交付條件，該女士不能以此為理由拒絕收房，況且該女士已在入住交接單上簽字并領(lǐng)取了房屋的鑰匙，故從業(yè)主入住起應(yīng)向物業(yè)管理公司交納物業(yè)管理費(fèi)。從法律角度來講，物業(yè)管理與房屋買賣的兩種法律關(guān)系，物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個不同的法律主體，業(yè)主不應(yīng)該因?yàn)殚_發(fā)商的問題而拒絕向物業(yè)管理公司交納管理費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)公司主要是為全體業(yè)主和整個物業(yè)公共部位和公共設(shè)施設(shè)備服務(wù)的，即便業(yè)主沒有實(shí)際居住，但是物業(yè)服務(wù)公司仍然為其提供了主要的物業(yè)服務(wù)。故房屋內(nèi)部存在細(xì)部問題長期未得到解決和未實(shí)際居住均不能作為該業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的理由。如果當(dāng)時該女士未在房屋入住交接單上簽字且沒有領(lǐng)取鑰匙，則另當(dāng)別論。(2)耐心向該女士說明其應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)管理費(fèi)的理由。對于房屋細(xì)部質(zhì)量問題，若是在保修期內(nèi)，協(xié)助業(yè)主聯(lián)系開發(fā)商制定的施工單位予以解決。2付先生2004年購買了一套120?的住房，同年8月，開發(fā)商通知付先生入住。在辦理了相關(guān)入住手續(xù)后，付先生高高興興的領(lǐng)到了新房鑰匙。在該小區(qū)物業(yè)管理公司員工的陪同下，付先生對新房進(jìn)行驗(yàn)收。在驗(yàn)收過程中，付先生發(fā)現(xiàn)了好幾處質(zhì)量問題，物業(yè)服務(wù)公司員工將其一一記錄在驗(yàn)房單上。于是，付先生退了鑰匙，要求等提出的質(zhì)量問題解決后再來收房。兩個月后，物業(yè)管理公司以掛號信的方式通知付先生，質(zhì)量問題已經(jīng)徹底修好，可以收房了。一周后，付先生再次前往收房。經(jīng)過驗(yàn)房確認(rèn)，房屋質(zhì)量問題已基本得到解決。于是付先生收下了鑰匙，但是物業(yè)服務(wù)公司要求付先生交齊第一次驗(yàn)房到現(xiàn)在的物業(yè)管理費(fèi)。付先生認(rèn)為，應(yīng)該從自己驗(yàn)收房子合格之日起才能收物業(yè)管理費(fèi)，或者從要求自己再次驗(yàn)房的掛號信寄出的次日起收取。因此，付先生與物業(yè)管理公司各持已見，爭論不休。請問:(1)物業(yè)管理公司是否應(yīng)收取付先生這段時間的物業(yè)管理費(fèi)用？ (2)如果物業(yè)管理公司不向付先生收取這段時間的物業(yè)管理費(fèi)，則應(yīng)該向誰收??？為什么？【答案】(1)物業(yè)管理公司不應(yīng)該收取付先生的物業(yè)管理費(fèi)用。付先生第一次驗(yàn)房時因質(zhì)量有問題退回了鑰匙，應(yīng)視為商品房不符合交付條件，開發(fā)商未向其交房。經(jīng)整改后，驗(yàn)收雙方確認(rèn)商品房交付條件，付先生這才收了新房，此時才視為法律意義上開發(fā)商正式向付先生交付了商品房。(2)根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定，已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。因此，商品房整改期間的物業(yè)管理費(fèi)用屬尚未交付業(yè)主期間的物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理公司應(yīng)該向開發(fā)商收取，而不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。2某小區(qū)居住在十層的業(yè)主顧某， 擅自將其購買并居住的房屋“一衛(wèi)改兩衛(wèi)”。在房屋儲藏室擅自安裝了抽水馬桶、洗臉盆、改變了立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲存室內(nèi)的儲柜及物品受損。請問假如你是該小區(qū)的物業(yè)經(jīng)理，物業(yè)管理部門是否有權(quán)責(zé)令其拆除私裝物，為什么？【答案】物業(yè)管理部門有權(quán)責(zé)令其拆除私裝物。業(yè)主不得擅自改變房屋使用性質(zhì)和功能，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，并應(yīng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，報政府主管部門審批。顧某擅自在自己房屋的儲藏室內(nèi)私裝自動抽水馬桶和洗臉盆，改變了廢水立管下水的三通，使儲藏室成立衛(wèi)生間，改變了房屋使用性質(zhì)，違反了法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定。應(yīng)對樓下業(yè)主王某房屋滲水的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。依據(jù)《物業(yè)管理條例》物業(yè)管理公司對于管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)裝飾裝修和使用方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。故本案例中，對于顧某擅自改變房屋使用功能的行為，物業(yè)管理公司完全有權(quán)予以制止，包括顧某拆除私裝物，若其不理會，應(yīng)及時向有關(guān)部門報告。2某小區(qū)業(yè)主張某，?，準(zhǔn)備安裝在其居所的第20層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強(qiáng)烈反對。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止張某吊裝巨型浴缸。張某將物業(yè)管理公司告到法庭，要求排處妨礙，將巨型浴缸安裝在自己的物業(yè)內(nèi)。請問:(1)你認(rèn)為物業(yè)管理公司是否有權(quán)制止張某吊裝巨型浴缸進(jìn)入其所購買的物業(yè)？(2)張某的訴訟請求是否得到法院的支持？為什么？【答案】(1)物業(yè)管理公司有權(quán)制止張某吊裝巨型浴缸進(jìn)入其購買的物業(yè)。(2)物業(yè)管理公司有權(quán)制止張某，張某的訴訟請求不會得到法院的支出。公民只能在法律法規(guī)的限度內(nèi)容自由行使占有、使用、收益、處分個人財產(chǎn)的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)本著安全、合理的原則使用物業(yè)，并遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定，同時還應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提。張某安裝巨型浴缸，不僅威脅到樓蓋的安全，還會對整棟大樓的局部結(jié)構(gòu)安全性及正常使用產(chǎn)生較大的影響，會妨礙其他業(yè)主的正常生活?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)使用法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)制止。物業(yè)管理公司行使職權(quán)，制止業(yè)主安裝浴缸的行為正當(dāng)、合法。2你是客戶經(jīng)理負(fù)責(zé)組織公司新接管的項目入住工作。(1)簡述入住的準(zhǔn)備工作內(nèi)容。(2)請說明物業(yè)入住的流程。(3)在組織入住過程中應(yīng)注意哪些問題？【答案】(1)入住的準(zhǔn)備工作內(nèi)容包括:①資料準(zhǔn)備:包括《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《入住通知書》、《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》、《住戶(業(yè)主)手冊》、以及其他物業(yè)管理相關(guān)約定等。②其他準(zhǔn)備:包括入住工作計劃、入住儀式策劃、環(huán)境準(zhǔn)備以及其他準(zhǔn)備事項。(2)物業(yè)入住的流程是:①業(yè)主憑《入住通知書》、購房發(fā)票和身份證明登記確認(rèn)。②驗(yàn)收房屋并填寫《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收單》，簽字確認(rèn)。③提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料，簽訂委托協(xié)議，繳納相關(guān)費(fèi)用。④簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件。⑤繳納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)等相關(guān)費(fèi)用。⑥領(lǐng)取《業(yè)主(住戶)手冊》等相關(guān)文件資料。⑦領(lǐng)取房屋鑰匙。(3)在組織入住過程中應(yīng)注意的以下問題:①業(yè)主入住實(shí)行一站式服務(wù)，一條龍式流水作業(yè)、一次性解決，方便業(yè)主辦理有關(guān)手續(xù)。②因故未能按時辦理入住手續(xù)的，可按照《入住通知書》中規(guī)定的辦法另行辦理。③應(yīng)合理安排入住服務(wù)辦理的時間，適當(dāng)延長辦理時間。④辦理入住現(xiàn)場應(yīng)張貼流程圖，擺放辦理入住服務(wù)的標(biāo)志、作業(yè)流程、歡迎標(biāo)語等，加快辦理進(jìn)程。⑤指定專人負(fù)責(zé)業(yè)主辦理入住手續(xù)時的各類咨詢引導(dǎo)，以便入住工作有秩序地順利進(jìn)行。⑥注意安全保衛(wèi)以及車輛的引導(dǎo)。2如果你是工程部經(jīng)理，服務(wù)物業(yè)裝飾裝修管理工作，請說明:(1)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)包括哪些方面？(2)在巡查裝飾裝修現(xiàn)場時應(yīng)重點(diǎn)核查哪些內(nèi)容？【答案】(1)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)包括的內(nèi)容:①物業(yè)裝飾裝修的范圍和時間管理。②物業(yè)裝飾裝修管理的要求。③物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)管理。④物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場的管理。(2)在巡查裝飾裝修現(xiàn)場時應(yīng)重點(diǎn)核查以下的內(nèi)容:1)要檢查裝飾裝修項目是否是已登記的項目:①檢查裝飾裝修項目是否申報。②檢查裝飾、裝修的內(nèi)容、項目有無私自增加，在巡視過程中發(fā)現(xiàn)新增裝修、裝飾項目的，須指導(dǎo)用戶及時申報，辦理相關(guān)手續(xù)。2)要檢查施工人員的現(xiàn)場操作是否符合相關(guān)要求，如①埋入墻體的電線是否穿管，是否用合格的套管。②施工現(xiàn)場防火設(shè)備是否配備，操作是否符合安全要求。③現(xiàn)場材料堆放是否安全。④垃圾是否及時清運(yùn)，有無亂堆亂放，裝修門外是否保持清潔衛(wèi)生。某高層寫字樓32樓B室的業(yè)主向物業(yè)管理部門報上一份裝修申報登記表，申報在陽臺裝一臺太陽能熱水器，物業(yè)管理單位的裝修管理人員在接到申報后擬以同意。上級主管在審核相關(guān)材料時發(fā)現(xiàn)安裝地點(diǎn)不明確，于是要求裝修管理人員去現(xiàn)場核實(shí)，發(fā)現(xiàn)該戶申報的安裝位置實(shí)為共用房屋，而非業(yè)主自用部分。問:(1)請你簡述物業(yè)裝飾裝修管理流程。(2)分析此案存在的問題，提出物業(yè)公司在管理服務(wù)中應(yīng)如何改進(jìn)？【答案】(1)物業(yè)裝飾裝修流程如下:①備齊資料②填寫申報表③登記④簽訂管理服務(wù)協(xié)議⑤辦理開工手續(xù)⑥施工⑦驗(yàn)收。(2) 分析此案存在的問題，提出物業(yè)公司在管理服務(wù)中應(yīng)如何改進(jìn)。1)此案中反映的問題主要是:①業(yè)主填寫《申請裝修登記表》等資料過于簡單，以至于無法確認(rèn)業(yè)主安裝設(shè)備的具體位置。②裝修管理人員未到現(xiàn)場核實(shí)而盲目同意。2)物業(yè)公司在裝修管理中，應(yīng)從以下方面進(jìn)行改進(jìn):①嚴(yán)格申報工作。在業(yè)主申報裝修時，物業(yè)管理人員應(yīng)輔導(dǎo)業(yè)主認(rèn)真填寫《裝修申報登記表》，詳細(xì)說明裝修地點(diǎn)、內(nèi)容等情況。對容易發(fā)生理解歧義的內(nèi)容，管理人員要到現(xiàn)場實(shí)地核實(shí)，不可盲目接受業(yè)主裝修申報。②應(yīng)對物業(yè)管理單位相關(guān)人員加強(qiáng)培訓(xùn)和約束，強(qiáng)化裝修管理責(zé)任意識，同時檢查物業(yè)裝修管理各環(huán)節(jié)存在的問題，并予以改進(jìn)。第七章 房屋及設(shè)施設(shè)備管理3某業(yè)主4年前在某小區(qū)購買了一套商品房，但一直沒有居住。一天，該業(yè)主接到物業(yè)管理公司房屋漏水的通知，經(jīng)查看，是所購買商品房衛(wèi)生間的水表接頭處破裂，并造成樓下兩層住戶的部分財物因浸泡受損，兩業(yè)主均提出賠償要求。該業(yè)主認(rèn)為，自己并未入住所購商品房，水管破裂不是自己認(rèn)為造成的，而是水表接頭處老化所致，自己不應(yīng)對漏水負(fù)全責(zé)。物業(yè)管理認(rèn)為，業(yè)主購買房屋后，房屋漏水造成的損失理應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。請問:(1)樓上業(yè)主長期未入住，其房屋管道老化破裂，給樓下業(yè)主造成的損失應(yīng)由誰來承擔(dān)？(2)在緊急情況下，物業(yè)管理公司可否進(jìn)入本案樓上業(yè)主家進(jìn)行必需的維修，因此給樓上樓上業(yè)主造成的損失應(yīng)該由誰承擔(dān)？【答案】(1)首先，根據(jù)原建設(shè)部下發(fā)的《商品房實(shí)行住宅保證書》的規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對管道滲漏保修期不低于1年。給案例中，業(yè)主購房已滿4年，則開發(fā)上不承擔(dān)責(zé)任。本案中的水表管接頭處老化斷裂問題發(fā)生在業(yè)主房屋內(nèi)，雖然不是業(yè)主認(rèn)為造成的，但由于房屋所有權(quán)規(guī)業(yè)主所有，從物業(yè)管理公司提供的服務(wù)公共性質(zhì)考慮，物業(yè)管理公司既沒有權(quán)利私自打開房門進(jìn)行檢查，在沒有備案的情況下，也不可能有能力了解每位業(yè)主的房屋使用情況。因此，水管老化破裂造成的損失應(yīng)該由該業(yè)主承擔(dān)。但根據(jù)實(shí)際情況，也并不排除物業(yè)管理公司承擔(dān)責(zé)任的可能性:若在本案例中，物業(yè)管理公司在接到樓下業(yè)主反映的情況后，沒有及時采取措施，如未聯(lián)系樓上業(yè)主，而采取消極的不作為，致使樓下業(yè)主的損失擴(kuò)大，則物業(yè)管理公司存在過錯，可能也會就擴(kuò)大的損失承擔(dān)責(zé)任。(2)物業(yè)公司無法聯(lián)系到業(yè)主，而樓下業(yè)主的損失又在不斷擴(kuò)大的情形下，(屬緊急避險)可以進(jìn)入樓上業(yè)主家進(jìn)行檢查維修，如因此給業(yè)主造成如門窗破壞等損失，賠償責(zé)任應(yīng)由受益人承擔(dān)(此案收益人是樓下業(yè)主)。3王先生住在某物業(yè)管理公司管理的小區(qū)內(nèi)。一天，王先生7歲的女兒在小區(qū)內(nèi)的石桌旁玩耍。當(dāng)他爬到石桌時，桌面突然脫落，將小孩的手夾在石桌和石凳之間，造成食指、中指關(guān)節(jié)骨折。事后，王先生找到物業(yè)管理公司，認(rèn)為其應(yīng)就管理不善承擔(dān)責(zé)任。而物業(yè)管理公司則認(rèn)為這完全是王先生監(jiān)護(hù)不當(dāng)造成的，與物業(yè)管理公司的管理沒有關(guān)系。因此，王先生將物業(yè)管理公司告上法院。石桌桌面重達(dá)90kg，石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個直徑13cm、深1cm的凹槽連接，安裝時只用了樹脂和水泥粘合。庭審中，物業(yè)管理公司認(rèn)為，在小區(qū)安裝石桌、石凳是供居民休閑所用，而非用來攀爬。王先生女兒是在攀爬時被砸傷的，是她自己的過程造成的，而王先生作為父親也沒有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任。因此，物業(yè)管理公司不承擔(dān)任何賠償責(zé)任。請問:(1)王先生的女兒受傷，物業(yè)管理公司是否要承擔(dān)賠償責(zé)任？(2)王先生是否也應(yīng)該承擔(dān)部分責(zé)任？【答案】(1)王先生的女兒受傷，物業(yè)管理公司要承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)國務(wù)院頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》和原建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理是對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和管理。故，物業(yè)管理公司對石桌、石凳有管理義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)對管理不善造成的損失，承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，不是全部賠償責(zé)任，而是部分責(zé)任。(2)王先生作為女兒的監(jiān)護(hù)人。沒有盡到監(jiān)護(hù)責(zé)任，也負(fù)有一定責(zé)任。3甲小區(qū)某樓602室由華某承租，502由王某承租。華某在裝潢602室房屋時，未經(jīng)物業(yè)管理公司同意擅自將602室陽臺的排水口封死。物業(yè)管理公司未在該號樓頂平臺落水管道進(jìn)口處規(guī)范要求設(shè)施防護(hù)網(wǎng)，鳥鉆進(jìn)管道并筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進(jìn)602室陽臺，因該陽臺排水口已封死，積水無法排出，沿602室周圍墻角滲人502室，致使王某裝潢的地板等物受損。請問:(1)物業(yè)管理公司對502室王某的損失負(fù)有什么樣的責(zé)任？(2)602室的裝修人華某是否對502室王某室內(nèi)的損失負(fù)有責(zé)任？【答案】(1)根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理是對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和管理。物業(yè)公司管理不善，未按規(guī)范要求對房屋樓頂平臺落水管道進(jìn)行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進(jìn)602華某的陽臺和502王某承租的房屋內(nèi)，造成王某財產(chǎn)損失，對此，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。(2)華某未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自將其承租房屋陽臺排水管道口封死，使陽臺的積水無法從排水管道及時排出，加重了王某的損失。為此，華某對王某的財產(chǎn)損失也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。3張老太太住在某花園小區(qū)的7層。一天晚上，張老太太到天臺收晾曬在外面的衣物，當(dāng)從天臺下樓時，樓道的燈怎么也不亮。張老太太眼前一片漆黑，只好摸索著下樓。結(jié)果，不慎從樓梯上摔下，造成兩只手小臂骨折，其中右臂粉粹性骨折，左眼挫傷并伴有輕微腦震蕩。張老太太認(rèn)為:自己之所以被嚴(yán)重摔傷，完全是因?yàn)闃堑罒舨涣猎斐傻?