【文章內容簡介】 鑰匙。半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關細部質量未解決，而物業(yè)公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費的通知。該女士覺得很冤，當初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多的物業(yè)管理費？請問:(1)你認為該女士是否應該交納出國期間的企業(yè)管理費，為什么？(2) 假如你是該物業(yè)服務公司的客戶經(jīng)理，會如何處理？【答案】(1)該女士應該交納物業(yè)管理費用。該女士辦理入住手續(xù)時，所提出房屋內部質量問題，應由房屋出賣人即開發(fā)商負責修復解決，已物業(yè)管理公司無關。這些問題屬于質量瑕疵而不構成質量不合格，僅以此依據(jù)不能證明房屋未達到交付條件，該女士不能以此為理由拒絕收房，況且該女士已在入住交接單上簽字并領取了房屋的鑰匙，故從業(yè)主入住起應向物業(yè)管理公司交納物業(yè)管理費。從法律角度來講，物業(yè)管理與房屋買賣的兩種法律關系，物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個不同的法律主體，業(yè)主不應該因為開發(fā)商的問題而拒絕向物業(yè)管理公司交納管理費。因為物業(yè)服務公司主要是為全體業(yè)主和整個物業(yè)公共部位和公共設施設備服務的，即便業(yè)主沒有實際居住，但是物業(yè)服務公司仍然為其提供了主要的物業(yè)服務。故房屋內部存在細部問題長期未得到解決和未實際居住均不能作為該業(yè)主不交物業(yè)管理費的理由。如果當時該女士未在房屋入住交接單上簽字且沒有領取鑰匙，則另當別論。(2)耐心向該女士說明其應當交納物業(yè)管理費的理由。對于房屋細部質量問題，若是在保修期內，協(xié)助業(yè)主聯(lián)系開發(fā)商制定的施工單位予以解決。2付先生2004年購買了一套120?的住房，同年8月，開發(fā)商通知付先生入住。在辦理了相關入住手續(xù)后，付先生高高興興的領到了新房鑰匙。在該小區(qū)物業(yè)管理公司員工的陪同下，付先生對新房進行驗收。在驗收過程中，付先生發(fā)現(xiàn)了好幾處質量問題，物業(yè)服務公司員工將其一一記錄在驗房單上。于是，付先生退了鑰匙，要求等提出的質量問題解決后再來收房。兩個月后，物業(yè)管理公司以掛號信的方式通知付先生，質量問題已經(jīng)徹底修好，可以收房了。一周后，付先生再次前往收房。經(jīng)過驗房確認，房屋質量問題已基本得到解決。于是付先生收下了鑰匙，但是物業(yè)服務公司要求付先生交齊第一次驗房到現(xiàn)在的物業(yè)管理費。付先生認為，應該從自己驗收房子合格之日起才能收物業(yè)管理費，或者從要求自己再次驗房的掛號信寄出的次日起收取。因此，付先生與物業(yè)管理公司各持已見，爭論不休。請問:(1)物業(yè)管理公司是否應收取付先生這段時間的物業(yè)管理費用？ (2)如果物業(yè)管理公司不向付先生收取這段時間的物業(yè)管理費，則應該向誰收??？為什么？【答案】(1)物業(yè)管理公司不應該收取付先生的物業(yè)管理費用。付先生第一次驗房時因質量有問題退回了鑰匙，應視為商品房不符合交付條件，開發(fā)商未向其交房。經(jīng)整改后，驗收雙方確認商品房交付條件，付先生這才收了新房，此時才視為法律意義上開發(fā)商正式向付先生交付了商品房。(2)根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定，已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。因此，商品房整改期間的物業(yè)管理費用屬尚未交付業(yè)主期間的物業(yè)管理費用，物業(yè)管理公司應該向開發(fā)商收取，而不應由業(yè)主承擔。2某小區(qū)居住在十層的業(yè)主顧某， 擅自將其購買并居住的房屋“一衛(wèi)改兩衛(wèi)”。在房屋儲藏室擅自安裝了抽水馬桶、洗臉盆、改變了立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲存室內的儲柜及物品受損。請問假如你是該小區(qū)的物業(yè)經(jīng)理，物業(yè)管理部門是否有權責令其拆除私裝物，為什么？【答案】物業(yè)管理部門有權責令其拆除私裝物。業(yè)主不得擅自改變房屋使用性質和功能，因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合城市規(guī)劃要求，并應征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，報政府主管部門審批。顧某擅自在自己房屋的儲藏室內私裝自動抽水馬桶和洗臉盆，改變了廢水立管下水的三通，使儲藏室成立衛(wèi)生間，改變了房屋使用性質，違反了法律法規(guī)的相關規(guī)定。應對樓下業(yè)主王某房屋滲水的損失承擔賠償責任。依據(jù)《物業(yè)管理條例》物業(yè)管理公司對于管理區(qū)域內違反物業(yè)裝飾裝修和使用方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。故本案例中，對于顧某擅自改變房屋使用功能的行為，物業(yè)管理公司完全有權予以制止，包括顧某拆除私裝物，若其不理會，應及時向有關部門報告。2某小區(qū)業(yè)主張某，?，準備安裝在其居所的第20層的物業(yè)內，遭到了周圍業(yè)主的強烈反對。物業(yè)管理公司向有關專家進行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止張某吊裝巨型浴缸。張某將物業(yè)管理公司告到法庭，要求排處妨礙，將巨型浴缸安裝在自己的物業(yè)內。請問:(1)你認為物業(yè)管理公司是否有權制止張某吊裝巨型浴缸進入其所購買的物業(yè)？(2)張某的訴訟請求是否得到法院的支持？為什么？【答案】(1)物業(yè)管理公司有權制止張某吊裝巨型浴缸進入其購買的物業(yè)。(2)物業(yè)管理公司有權制止張某，張某的訴訟請求不會得到法院的支出。公民只能在法律法規(guī)的限度內容自由行使占有、使用、收益、處分個人財產(chǎn)的權利，應當本著安全、合理的原則使用物業(yè)，并遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約的有關規(guī)定，同時還應當顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權益為前提。張某安裝巨型浴缸，不僅威脅到樓蓋的安全，還會對整棟大樓的局部結構安全性及正常使用產(chǎn)生較大的影響，會妨礙其他業(yè)主的正常生活?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內違反物業(yè)使用法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理公司應當制止。物業(yè)管理公司行使職權，制止業(yè)主安裝浴缸的行為正當、合法。2你是客戶經(jīng)理負責組織公司新接管的項目入住工作。(1)簡述入住的準備工作內容。(2)請說明物業(yè)入住的流程。(3)在組織入住過程中應注意哪些問題？【答案】(1)入住的準備工作內容包括:①資料準備:包括《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《入住通知書》、《業(yè)主入住房屋驗收表》、《住戶(業(yè)主)手冊》、以及其他物業(yè)管理相關約定等。②其他準備:包括入住工作計劃、入住儀式策劃、環(huán)境準備以及其他準備事項。(2)物業(yè)入住的流程是:①業(yè)主憑《入住通知書》、購房發(fā)票和身份證明登記確認。②驗收房屋并填寫《業(yè)主入住房屋驗收單》，簽字確認。③提交辦理產(chǎn)權所需資料，簽訂委托協(xié)議，繳納相關費用。④簽署有關物業(yè)管理服務約定等文件。⑤繳納當期物業(yè)服務等相關費用。⑥領取《業(yè)主(住戶)手冊》等相關文件資料。⑦領取房屋鑰匙。(3)在組織入住過程中應注意的以下問題:①業(yè)主入住實行一站式服務，一條龍式流水作業(yè)、一次性解決，方便業(yè)主辦理有關手續(xù)。②因故未能按時辦理入住手續(xù)的，可按照《入住通知書》中規(guī)定的辦法另行辦理。③應合理安排入住服務辦理的時間，適當延長辦理時間。④辦理入住現(xiàn)場應張貼流程圖，擺放辦理入住服務的標志、作業(yè)流程、歡迎標語等，加快辦理進程。⑤指定專人負責業(yè)主辦理入住手續(xù)時的各類咨詢引導，以便入住工作有秩序地順利進行。⑥注意安全保衛(wèi)以及車輛的引導。2如果你是工程部經(jīng)理，服務物業(yè)裝飾裝修管理工作，請說明:(1)物業(yè)裝飾裝修管理服務包括哪些方面？(2)在巡查裝飾裝修現(xiàn)場時應重點核查哪些內容？【答案】(1)物業(yè)裝飾裝修管理服務包括的內容:①物業(yè)裝飾裝修的范圍和時間管理。②物業(yè)裝飾裝修管理的要求。③物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清運管理。④物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場的管理。(2)在巡查裝飾裝修現(xiàn)場時應重點核查以下的內容:1)要檢查裝飾裝修項目是否是已登記的項目:①檢查裝飾裝修項目是否申報。②檢查裝飾、裝修的內容、項目有無私自增加，在巡視過程中發(fā)現(xiàn)新增裝修、裝飾項目的，須指導用戶及時申報，辦理相關手續(xù)。2)要檢查施工人員的現(xiàn)場操作是否符合相關要求，如①埋入墻體的電線是否穿管，是否用合格的套管。②施工現(xiàn)場防火設備是否配備，操作是否符合安全要求。③現(xiàn)場材料堆放是否安全。④垃圾是否及時清運，有無亂堆亂放，裝修門外是否保持清潔衛(wèi)生。某高層寫字樓32樓B室的業(yè)主向物業(yè)管理部門報上一份裝修申報登記表，申報在陽臺裝一臺太陽能熱水器，物業(yè)管理單位的裝修管理人員在接到申報后擬以同意。上級主管在審核相關材料時發(fā)現(xiàn)安裝地點不明確，于是要求裝修管理人員去現(xiàn)場核實，發(fā)現(xiàn)該戶申報的安裝位置實為共用房屋，而非業(yè)主自用部分。問:(1)請你簡述物業(yè)裝飾裝修管理流程。(2)分析此案存在的問題，提出物業(yè)公司在管理服務中應如何改進？【答案】(1)物業(yè)裝飾裝修流程如下:①備齊資料②填寫申報表③登記④簽訂管理服務協(xié)議⑤辦理開工手續(xù)⑥施工⑦驗收。(2) 分析此案存在的問題，提出物業(yè)公司在管理服務中應如何改進。1)此案中反映的問題主要是:①業(yè)主填寫《申請裝修登記表》等資料過于簡單，以至于無法確認業(yè)主安裝設備的具體位置。②裝修管理人員未到現(xiàn)場核實而盲目同意。2)物業(yè)公司在裝修管理中，應從以下方面進行改進:①嚴格申報工作。在業(yè)主申報裝修時，物業(yè)管理人員應輔導業(yè)主認真填寫《裝修申報登記表》，詳細說明裝修地點、內容等情況。對容易發(fā)生理解歧義的內容，管理人員要到現(xiàn)場實地核實，不可盲目接受業(yè)主裝修申報。②應對物業(yè)管理單位相關人員加強培訓和約束，強化裝修管理責任意識，同時檢查物業(yè)裝修管理各環(huán)節(jié)存在的問題，并予以改進。第七章 房屋及設施設備管理3某業(yè)主4年前在某小區(qū)購買了一套商品房，但一直沒有居住。一天，該業(yè)主接到物業(yè)管理公司房屋漏水的通知，經(jīng)查看，是所購買商品房衛(wèi)生間的水表接頭處破裂，并造成樓下兩層住戶的部分財物因浸泡受損，兩業(yè)主均提出賠償要求。該業(yè)主認為，自己并未入住所購商品房，水管破裂不是自己認為造成的，而是水表接頭處老化所致，自己不應對漏水負全責。物業(yè)管理認為，業(yè)主購買房屋后，房屋漏水造成的損失理應由業(yè)主承擔。請問:(1)樓上業(yè)主長期未入住，其房屋管道老化破裂，給樓下業(yè)主造成的損失應由誰來承擔？(2)在緊急情況下，物業(yè)管理公司可否進入本案樓上業(yè)主家進行必需的維修，因此給樓上樓上業(yè)主造成的損失應該由誰承擔？【答案】(1)首先，根據(jù)原建設部下發(fā)的《商品房實行住宅保證書》的規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對管道滲漏保修期不低于1年。給案例中，業(yè)主購房已滿4年，則開發(fā)上不承擔責任。本案中的水表管接頭處老化斷裂問題發(fā)生在業(yè)主房屋內，雖然不是業(yè)主認為造成的，但由于房屋所有權規(guī)業(yè)主所有，從物業(yè)管理公司提供的服務公共性質考慮，物業(yè)管理公司既沒有權利私自打開房門進行檢查，在沒有備案的情況下，也不可能有能力了解每位業(yè)主的房屋使用情況。因此，水管老化破裂造成的損失應該由該業(yè)主承擔。但根據(jù)實際情況，也并不排除物業(yè)管理公司承擔責任的可能性:若在本案例中，物業(yè)管理公司在接到樓下業(yè)主反映的情況后，沒有及時采取措施，如未聯(lián)系樓上業(yè)主，而采取消極的不作為，致使樓下業(yè)主的損失擴大，則物業(yè)管理公司存在過錯，可能也會就擴大的損失承擔責任。(2)物業(yè)公司無法聯(lián)系到業(yè)主，而樓下業(yè)主的損失又在不斷擴大的情形下，(屬緊急避險)可以進入樓上業(yè)主家進行檢查維修，如因此給業(yè)主造成如門窗破壞等損失，賠償責任應由受益人承擔(此案收益人是樓下業(yè)主)。3王先生住在某物業(yè)管理公司管理的小區(qū)內。一天，王先生7歲的女兒在小區(qū)內的石桌旁玩耍。當他爬到石桌時，桌面突然脫落，將小孩的手夾在石桌和石凳之間，造成食指、中指關節(jié)骨折。事后，王先生找到物業(yè)管理公司，認為其應就管理不善承擔責任。而物業(yè)管理公司則認為這完全是王先生監(jiān)護不當造成的，與物業(yè)管理公司的管理沒有關系。因此，王先生將物業(yè)管理公司告上法院。石桌桌面重達90kg，石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個直徑13cm、深1cm的凹槽連接，安裝時只用了樹脂和水泥粘合。庭審中，物業(yè)管理公司認為，在小區(qū)安裝石桌、石凳是供居民休閑所用，而非用來攀爬。王先生女兒是在攀爬時被砸傷的，是她自己的過程造成的，而王先生作為父親也沒有盡到監(jiān)護責任。因此，物業(yè)管理公司不承擔任何賠償責任。請問:(1)王先生的女兒受傷，物業(yè)管理公司是否要承擔賠償責任？(2)王先生是否也應該承擔部分責任？【答案】(1)王先生的女兒受傷，物業(yè)管理公司要承擔賠償責任。根據(jù)國務院頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》和原建設部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理是對小區(qū)內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項目進行維護、修繕和管理。故，物業(yè)管理公司對石桌、石凳有管理義務，應承擔對管理不善造成的損失，承擔賠償責任。但是，不是全部賠償責任，而是部分責任。(2)王先生作為女兒的監(jiān)護人。沒有盡到監(jiān)護責任，也負有一定責任。3甲小區(qū)某樓602室由華某承租，502由王某承租。華某在裝潢602室房屋時，未經(jīng)物業(yè)管理公司同意擅自將602室陽臺的排水口封死。物業(yè)管理公司未在該號樓頂平臺落水管道進口處規(guī)范要求設施防護網(wǎng)，鳥鉆進管道并筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進602室陽臺，因該陽臺排水口已封死，積水無法排出，沿602室周圍墻角滲人502室，致使王某裝潢的地板等物受損。請問:(1)物業(yè)管理公司對502室王某的損失負有什么樣的責任？(2)602室的裝修人華某是否對502室王某室內的損失負有責任？【答案】(1)根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理是對小區(qū)內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項目進行維護、修繕和管理。物業(yè)公司管理不善，未按規(guī)范要求對房屋樓頂平臺落水管道進行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進602華某的陽臺和502王某承租的房屋內，造成王某財產(chǎn)損失，對此，物業(yè)管理公司應承擔主要責任。(2)華某未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自將其承租房屋陽臺排水管道口封死，使陽臺的積水無法從排水管道及時排出，加重了王某的損失。為此，華某對王某的財產(chǎn)損失也應承擔一定的責任。3張老太太住在某花園小區(qū)的7層。一天晚上，張老太太到天臺收晾曬在外面的衣物，當從天臺下樓時，樓道的燈怎么也不亮。張老太太眼前一片漆黑，只好摸索著下樓。結果，不慎從樓梯上摔下，造成兩只手小臂骨折，其中右臂粉粹性骨折，左眼挫傷并伴有輕微腦震蕩。張老太太認為:自己之所以被嚴重摔傷，完全是因為樓道燈不亮造成的