【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)主拆除其原先封閉景觀陽(yáng)臺(tái)的玻璃。 3 年前，購(gòu)置了上海市萬(wàn)航渡路某幢商品房大樓物業(yè)的業(yè)主，與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》。該合同附 件五約定，應(yīng)遵守該物業(yè)管理公約和《前期物業(yè)管理服 13 務(wù)合同》的一切條款。入住的業(yè)主還與房產(chǎn)商訂立了一份《物業(yè)管理服務(wù)公約》，該公約約定，除非得到管理者事先書(shū)面同意，不得在土地及物業(yè)任何部分裝置或豎立任何招牌，不得以任何形式影響或改變物業(yè)的外觀。 2021 年 4 月 1 日起，上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司受房產(chǎn)商的委托，對(duì)該小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理。今年 3 月 31 日，該物業(yè)公司與該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)簽訂了《小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同》。自 2021 年 5 月至 2021 年 12 月間，該小區(qū)的一些業(yè)主用無(wú)框玻璃封閉了自家的景觀陽(yáng)臺(tái)。 今年 5 月 24 日，該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)向全體小區(qū)業(yè)主發(fā)出公告，就“是否封閉景觀陽(yáng)臺(tái)”進(jìn)行了全體業(yè)主代表表決。根據(jù)表決的結(jié)果，業(yè)主委員會(huì)決定維持原業(yè)主公約中不允許封閉陽(yáng)臺(tái)的約定，請(qǐng)廣大業(yè)主自覺(jué)遵守。同日，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)還致函物業(yè)公司，要求物業(yè)公司采取措施拆除陽(yáng)臺(tái)封閉物。 6 月下旬，上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司分別對(duì) 6 戶(hù)業(yè)主提出起訴（后對(duì)其中 1戶(hù)作了撤訴），稱(chēng)這些業(yè)主違反了購(gòu)房時(shí)簽署的《物業(yè)管理服務(wù)公約》和《承諾書(shū)》，未經(jīng)允許擅自對(duì)景觀陽(yáng)臺(tái)實(shí)施封閉，損害了小區(qū)景觀和全體業(yè)主利益，要求這些業(yè)主拆除封閉玻璃。 被告上法庭的 5 戶(hù)業(yè)主則認(rèn)為，物業(yè)公司是受業(yè)主委員會(huì)委托，為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)的機(jī)構(gòu)，其本身不具備訴訟主體資格。若認(rèn)為所封閉景觀陽(yáng)臺(tái)的行為損害的是全體業(yè)主的利益，也應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)來(lái)提起訴訟。他們還強(qiáng)調(diào)，小區(qū)《物業(yè)管理服務(wù)公約》是業(yè)主與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所簽訂，物業(yè)公司并未參與該公約的簽訂，物業(yè)公司無(wú)權(quán)行使該公約所賦予的權(quán)利。而《承諾書(shū)》系小區(qū)業(yè)主對(duì)其他業(yè)主相鄰權(quán)不受侵害所作出的保證，因此提起訴訟的主體只能是其他業(yè)主而非物業(yè)公司。 法院認(rèn)為，涉案的 5 戶(hù)業(yè)主與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)公約》，合法有效?，F(xiàn) 5 戶(hù) 小區(qū)業(yè)主擅自封閉自己居住的房屋景觀陽(yáng)臺(tái)，違反了該公約的規(guī)定。作為前期物業(yè)管理，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與選聘的上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司所簽的物業(yè)管理合同，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。 該 5 戶(hù)小區(qū)業(yè)主與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同》附件五，亦明確了所有小區(qū)業(yè)主都應(yīng)該遵守該物業(yè)管理公約和《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的一切條款，特別是該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)已明確了原《物業(yè)管理服務(wù)公約》有效，并授權(quán)物業(yè)公司進(jìn)行訴訟，對(duì)此，物業(yè)公司以自己的名義進(jìn)行訴訟，并無(wú)不當(dāng)。 5 戶(hù)小區(qū)業(yè)主封閉景觀陽(yáng)臺(tái)，在客觀上給整個(gè)小區(qū)的外觀帶來(lái)整體不一的感覺(jué)，影響 了整個(gè)小區(qū)的環(huán)境，損害的是全體業(yè)主的權(quán)益。 14 廣州業(yè)主掏錢(qián)綠化樓頂被叫停 關(guān)鍵在于存在安全隱患 業(yè)主為隔熱和美化居住環(huán)境，想在屋頂上搞一個(gè)綠化帶，這個(gè)好主意卻遭到各方阻止，居住在廣州天河某花園的湯姓業(yè)主表示：“政府不是鼓勵(lì)搞天面綠化嗎？我為什么會(huì)遭到阻止呢？”對(duì)此，街道城管處的負(fù)責(zé)人和物業(yè)管理部門(mén)稱(chēng)因?yàn)闃I(yè)主沒(méi)有經(jīng)過(guò)他們的批準(zhǔn)，擅自在屋頂?shù)碾娞輽C(jī)房和公用水池頂部施工，使得樓房存在安全隱患并影響了公共衛(wèi)生，所以才勒令停止施工，恢復(fù)原貌。 業(yè)主：樓頂建綠化帶被叫停 湯業(yè)主的樓頂 20 平方米左右的地方已經(jīng)鋪了泥土 ，因?yàn)橄逻^(guò)暴雨，樓頂已經(jīng)有一些小水洼，旁邊堆放了差不多 100 袋泥土袋，在樓頂中間也已鋪好了一些水泥磚。湯業(yè)主指著一塊水泥地表示：“這里是水池，收到整改意見(jiàn)書(shū)之后，我已經(jīng)把鋪的泥土清理掉了?！弊≡?12 樓頂樓的湯業(yè)主在 9 月 5 日收到了天河區(qū)某街道開(kāi)出的限期整改意見(jiàn)書(shū)，意見(jiàn)書(shū)上寫(xiě)著：擅自在居住樓水池頂修建花園，堆放泥土雜料影響公共衛(wèi)生，責(zé)成立即停工，恢復(fù)原樣。物管部門(mén)也已經(jīng)開(kāi)始對(duì)樓頂?shù)哪嗤敛牧线M(jìn)行清理。湯先生表示，因?yàn)樘鞖庋谉?，房間里經(jīng)常被烘烤得很悶熱，同時(shí)也想美化一下居住環(huán)境，在今年的五六月份，他就在自家的屋頂上 開(kāi)始動(dòng)工做一個(gè)天面綠化帶。湯先生強(qiáng)調(diào)，當(dāng)時(shí)物業(yè)管理公司的負(fù)責(zé)人并沒(méi)有反對(duì)他這樣做，只是要求他要做好天面綠化帶的排水系統(tǒng)。他承認(rèn)：“也許在做綠化帶的過(guò)程中可能會(huì)影響鄰居和公共衛(wèi)生，但做好之后，會(huì)好好清理的。可現(xiàn)在就勒令停止施工，不讓搞綠化帶了，這到底合不合理呢？而且，其他樓頂上已有業(yè)主做了天面綠化帶，為什么我就不可以做呢？” 物管：施工導(dǎo)致外墻面淋水 物業(yè)公司的趙經(jīng)理表示，湯業(yè)主做這個(gè)天面綠化帶的確存在很多問(wèn)題，已經(jīng)有業(yè)主向物管反映。因?yàn)闇珮I(yè)主施工排水系統(tǒng)沒(méi)有搞好，電梯機(jī)房和其他地方已出現(xiàn)漏水情況。湯業(yè)主 施工時(shí)，把樓頂?shù)南滤揽谌慷滤溃斐蓸琼數(shù)姆e水無(wú)法排出，使得四周墻面被水滲透。而且湯業(yè)主不僅在自己的屋頂上施工，還在公用水池和電梯機(jī)房頂部施工，其他業(yè)主非常擔(dān)心飲用水的衛(wèi)生問(wèn)題。湯業(yè)主為搞這個(gè)綠化帶竟把樓頂?shù)谋芾揍槗艿袅?，又在電梯機(jī)房頂上施工，到時(shí)雷擊所產(chǎn)生的嚴(yán)重后果誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？ 市政園林局：個(gè)人做天面綠化要審批 市政園林局城市綠化管理處的副處長(zhǎng)鐘女士表示，現(xiàn)在的大型樓盤(pán)建設(shè)都要把天面綠化帶考慮其中，一些已經(jīng)建好的樓盤(pán)，如果私人投資做天面綠化帶是值得鼓勵(lì)的。但業(yè)主在施工之前，必須經(jīng)過(guò)城市綠化管理處 的審批，填寫(xiě)表格做一個(gè)備案，只有審批通 15 過(guò)之后，私人做天面綠化帶才會(huì)得到法律的保護(hù)。而且在施工過(guò)程中首先要考慮的是安全和公共衛(wèi)生問(wèn)題，使用什么樣的材料，有沒(méi)有采取防漏措施等等，必須經(jīng)過(guò)物業(yè)管理部門(mén)的同意，才能施工。如果湯業(yè)主真的是在電梯機(jī)房和公共水池上施工，并的確出現(xiàn)了問(wèn)題，城管部門(mén)是可以制止業(yè)主施工的。 物業(yè)破門(mén)只為業(yè)主未裝無(wú)框玻璃而裝了塑鋼窗案例 小區(qū)物業(yè)公司要求業(yè)主在裝修封閉陽(yáng)臺(tái)時(shí)選用無(wú)框玻璃，業(yè)主姜先生出于安全考慮，還是在陽(yáng)臺(tái)安裝了塑鋼窗?？蓻](méi)想到，物業(yè)未經(jīng)其同意就將塑鋼窗強(qiáng)行拆下并取走，于是姜先生 向法院起訴想討個(gè)說(shuō)法：物業(yè)究竟有沒(méi)有這樣的權(quán)力？ 姜先生系上海市國(guó)權(quán)東路某小區(qū)的業(yè)主，今年 3 月起開(kāi)始對(duì)房屋進(jìn)行裝修。在此之前，小區(qū)物業(yè)公司為規(guī)范裝修管理及小區(qū)外立面的整潔、美觀，曾貼出告示，要求業(yè)主在封閉北陽(yáng)臺(tái)時(shí)做到統(tǒng)一有序，并推薦選用無(wú)框玻璃。由于姜先生所購(gòu)房屋位于 10 樓，出于安全及家中老人使用方便的考慮，他在封閉北陽(yáng)臺(tái)時(shí)安裝了塑鋼窗。 今年 5 月 21 日，物業(yè)人員未經(jīng)姜先生同意，就擅自闖入姜先生的家，將其安裝在北陽(yáng)臺(tái)上的塑鋼窗強(qiáng)行拆下并取走。之后，他與物業(yè)交涉，物業(yè)卻堅(jiān)持要求其保證安裝無(wú)框玻璃后才能取 走塑鋼窗。姜先生感到其合法權(quán)益受到了侵害，遂向楊浦區(qū)法院提起訴訟，要求被告歸還塑鋼窗并裝回原處，賠償其支付的律師費(fèi) 1000 元。 審理中，物業(yè)羅列出《上海市商品房預(yù)售合同》附件中“住宅使用公約”、“小區(qū)裝修管理規(guī)定”、“小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例”及 2021 年 10 月 25 日物業(yè)公司出具的告示等證據(jù)，認(rèn)為其作為物業(yè)管理企業(yè)，有權(quán)對(duì)業(yè)主裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，如遇違反物業(yè)裝修制度的情形，根據(jù)有關(guān)規(guī)定、公約及為了整個(gè)小區(qū)業(yè)主的共同利益，他們有權(quán)采取相應(yīng)措施制止，故請(qǐng)求法院駁回原告訴請(qǐng)。 法院審理后認(rèn)為，物業(yè)管理企 業(yè)雖有權(quán)對(duì)業(yè)主裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，對(duì)違反住宅使用公約的行為可采取制止、責(zé)令限期改正等措施，但相關(guān)法律規(guī)定并未賦予物業(yè)公司有采取非常措施的權(quán)利?，F(xiàn)被告未通過(guò)法律程序解決原告安裝塑鋼窗問(wèn)題，卻擅自闖入原告房屋內(nèi)，拆除了安裝在北陽(yáng)臺(tái)上的塑鋼窗，已侵犯了原告的合法權(quán)益，應(yīng)予恢復(fù)原狀；至于原告提出的律師費(fèi)損失，因未能提供證據(jù)，故不予支持。據(jù)此，法院作出一審判決，判令物業(yè)公司向姜先生歸還塑鋼窗，并將拆下的塑鋼窗裝回原處。 廣告掛墻外業(yè)主沒(méi)受益案例 在廣州的街頭路邊，尤其是商業(yè)旺地，高高掛在樓宇外墻大塊大塊的廣 告牌隨處可 16 見(jiàn)，不少滾動(dòng)開(kāi)發(fā)售樓的小區(qū)開(kāi)發(fā)商更是把“尚余少量精選單位出售，售價(jià)從每平方米元起”之類(lèi)的售樓廣告牌、橫幅大模大樣地掛在住戶(hù)的屋外。這些廣告費(fèi)，折算起來(lái)是相當(dāng)可觀的，但實(shí)際上卻往往是流進(jìn)了物業(yè)管理公司的錢(qián)包里，業(yè)主的房子外墻成為了物業(yè)管理公司賺取廣告費(fèi)的搖錢(qián)樹(shù)。 點(diǎn)評(píng)：《條例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)具有收益權(quán)，在小區(qū)、商廈外樓上做廣告的收益應(yīng)該是歸全體業(yè)主所有的。律師指出，這是公共權(quán)利具體化在司法上的突破，并讓更多的業(yè)主樹(shù)立擁有小區(qū)物權(quán)的觀念。業(yè)主可以運(yùn)用《條例》為自己爭(zhēng)取正當(dāng)權(quán)益。 合肥一住 戶(hù)陽(yáng)臺(tái)被掛廣告牌 想拆卻難 家住合肥市越秀苑小區(qū)的楊女士在事先不知情的情況下，自家的南陽(yáng)臺(tái)被人掛上了一幅大廣告牌。為拆除這塊廣告牌，她費(fèi)盡周折也未能如愿。近日，她和律師來(lái)到合肥市房產(chǎn)局進(jìn)行咨詢(xún)，才弄清在她家的陽(yáng)臺(tái)上掛廣告牌到底由誰(shuí)說(shuō)了算。 2021年３月，楊女士發(fā)現(xiàn)自家南陽(yáng)臺(tái)下方，被人掛上了一幅廣告牌，長(zhǎng)度約有５米，還配上了燈箱。她很惱火，照說(shuō)這套住房是自己購(gòu)買(mǎi)的，并辦理了房產(chǎn)證，怎么能被人說(shuō)掛就掛上廣告牌呢？而且廣告燈箱光照強(qiáng)烈，侵害了自己的居住權(quán)，所以多次找到掛這塊廣告牌的公司，要求拆除此牌，但時(shí) 至今日，對(duì)方一直不予理睬。 懸掛此廣告牌的公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，2021年３月，該公司從安徽省新越秀置業(yè)有限公司購(gòu)買(mǎi)了楊女士家樓下的那幢門(mén)面房，并在楊家南陽(yáng)臺(tái)的外墻安裝了這塊廣告牌。此舉是經(jīng)過(guò)小區(qū)物業(yè)管理等部門(mén)同意的。因?yàn)闂钆慨?dāng)初與安徽新越秀置業(yè)有限公司簽訂購(gòu)房合同時(shí)，該合同第１７條第二項(xiàng)中這樣約定：“該商品房所在樓宇的‘外墻面’使用權(quán)屬出賣(mài)方”。合同上楊女士是簽過(guò)字的。而且，此牌不影響楊女士家的通風(fēng)和采光，所以拒絕拆除。 合肥市房地產(chǎn)管理局法規(guī)處、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)管理處負(fù)責(zé)人在看了楊女士提供的相關(guān)材料后說(shuō) ，陽(yáng)臺(tái)外墻面使用權(quán)應(yīng)屬整幢樓全體業(yè)主所共有，能否懸掛廣告牌應(yīng)征求該樓業(yè)主們的意見(jiàn)。雖然當(dāng)初的購(gòu)房合同中開(kāi)發(fā)商就“外墻面”使用權(quán)與楊女士有約定，但屬不平等條款，應(yīng)屬無(wú)效約定。同時(shí)，賣(mài)方明知此樓有臨街門(mén)面，有商業(yè)利用價(jià)值，就在購(gòu)房合同中與購(gòu)房者約定該條款，設(shè)置“合同陷阱”，有欺詐之嫌。另外，該陽(yáng)臺(tái)產(chǎn)權(quán)１００％屬楊女士，如楊女士覺(jué)得該陽(yáng)臺(tái)上安裝的廣告牌燈箱產(chǎn)生光污染，影響自己的生活，可通過(guò)訴訟手段解決。 據(jù)了解，合肥市目前出現(xiàn)很多類(lèi)似爭(zhēng)議。專(zhuān)家建議小區(qū)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)制訂《業(yè)主公約》，提倡業(yè)主們自律、自治，共同解決此 類(lèi)問(wèn)題。 17 [物業(yè)管理實(shí)務(wù)案例匯編 ]秩序維護(hù)案例分析 敲山震虎 —— 住戶(hù)在大堂遺失物品怎么辦 去年 7 月的 一個(gè)周末夜晚，住在某廣場(chǎng)東座的一位小姐進(jìn)入大堂后處理一件事情。辦完事后，發(fā)現(xiàn)放在一旁的手袋不見(jiàn)了。手袋中裝有剛發(fā)的工資和所在公司保險(xiǎn)柜的鑰匙。 管理處領(lǐng)導(dǎo)獲悉后，馬上來(lái)到東座大堂，向護(hù)衛(wèi)員和失主進(jìn)一步了解有關(guān)情況，并當(dāng)即調(diào)看了事發(fā)時(shí)段的大堂監(jiān)控錄象。從錄象中找到了可疑之人，這人順手拿走小姐置于一旁的手袋的全過(guò)程，在錄象中清晰可見(jiàn)。然而遺憾的是，由于攝像鏡頭位置和角度的局限，錄象只顯示了可疑人的背影。從背影看可能是設(shè)在東座的某公司一員工，但難以進(jìn)一步確認(rèn)。 失主不希望帶來(lái)其他麻煩，要求管理處繼續(xù)幫 助查找，而管理處又清楚自己無(wú)法動(dòng)用傳訊、偵察等手段進(jìn)行查證（能有這樣的法律意識(shí)相當(dāng)不錯(cuò)，否則很容易好心辦壞事）。如何是好呢？管理處出了個(gè)奇招：在大堂貼出告示，講清小姐的失竊情況，申明可疑人已被攝入監(jiān)控錄象，希望其主動(dòng)歸還手袋，以免鬧出更大的亂子。由于住在樓內(nèi)的人們對(duì)大堂的監(jiān)控設(shè)施都有所了解，自然深信不疑。 翌日，失主高興地來(lái)到管理處，告知手袋已經(jīng)被悄悄地還回了，里面的財(cái)物絲毫不少，同時(shí)，對(duì)管理處的巧妙處理贊不絕口。 點(diǎn)評(píng)：這是一個(gè)巧妙運(yùn)用心理學(xué)知識(shí)的成功案例。其實(shí)有些事情就是這樣，看起來(lái)很復(fù)雜、很 難處理，可一旦能夠找到適當(dāng)?shù)霓k法，事情的解決馬上就簡(jiǎn)單化了。不過(guò)找這個(gè)辦法決不簡(jiǎn)單，它需要你具備較高的素質(zhì)和能力。 曲徑通幽 —— 醉酒者滋事怎么辦 一個(gè)晚上，月朗星稀。接連幾聲異響，驚醒了靜寂的某廣場(chǎng)，也吸引了當(dāng)值的物業(yè)管理處護(hù)衛(wèi)員的注意。辨聲尋去，原來(lái)是一群外出游玩意猶未盡的夜歸人，正以比賽踢翻消防通道的路標(biāo)取樂(lè)。 護(hù)衛(wèi)員有禮貌地上前制止，但最活躍的三個(gè)人腳步踉蹌，以挑釁的口氣拒絕合作。這三個(gè)人滿(mǎn)嘴酒氣、已呈醉態(tài)，恐怕一時(shí)難以理喻。做出判斷后，護(hù)衛(wèi)員一邊善言相勸，穩(wěn)定他們的情緒，一邊避開(kāi)鋒芒 ，勸說(shuō)另兩位同行者：“麻煩您們扶他們回去早點(diǎn)休息，別碰著哪兒傷了，對(duì)誰(shuí)都不好?！闭f(shuō)完即俯身將一個(gè)個(gè)被踢倒的路標(biāo)扶起來(lái)、放置好（沒(méi)有硬性要求搗亂者自己去恢復(fù)原狀，此時(shí)此地，是種恰當(dāng)?shù)倪x擇，它避免了可能發(fā)生的 18 沖突）。 善意的勸慰和無(wú)聲的行動(dòng)，打動(dòng)了兩位清醒的同行者。倆人轉(zhuǎn)而勸阻三位醉酒滋事的同伴，一起悄然離開(kāi)。 點(diǎn)評(píng)：打酒找提瓶子的要錢(qián)，很多時(shí)候人們都是按照這個(gè)常理處理問(wèn)題。但未必時(shí)時(shí)靈驗(yàn)，象本案例中，你能找醉酒的人要來(lái) 錢(qián) 嗎？亦不妨換個(gè)思路，先避開(kāi)鋒芒，做外圍或周邊的工作，再請(qǐng)他們出面協(xié)助，效果可 能會(huì)更好。 尋蹤辨跡 —— 商場(chǎng)業(yè)主（租戶(hù)）物品被盜怎么辦 某日中午，某大廈護(hù)衛(wèi)員郭某象往常一樣在商場(chǎng)內(nèi)巡視，突然聽(tīng)到有位小姐大叫：“這有小偷，有小偷，快來(lái)抓小偷呀??”他來(lái)不及細(xì)想立刻跑了過(guò)去，那位小姐告訴他手袋被人拿走了。郭衛(wèi)員立即搜巡整個(gè)商場(chǎng)大廳，但沒(méi)有發(fā)現(xiàn)可疑之人。 商場(chǎng)大廳搜巡未見(jiàn)可疑之人，郭衛(wèi)員立即想到了洗手間（熟悉值守范圍內(nèi)的地形地物，是對(duì)保安人員的起碼要求）。當(dāng)他快速來(lái)到洗手間通道前時(shí)，