【文章內(nèi)容簡介】 求領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專業(yè)知識(shí)，具備多方面知識(shí)和技能 （ 2）經(jīng)理的負(fù)擔(dān)極重，每位經(jīng)理需要在廣泛的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行計(jì)劃、實(shí)施、管理等工作。 （垂直指揮職能 +專業(yè)管理職能） 又稱直線參謀式，它是垂直指揮職能與職能部門的專業(yè)管理職能結(jié)合起來，既保持直線的統(tǒng)一指揮和領(lǐng)導(dǎo)，又發(fā)揮職能部門職能作用的一種組織形式。 特點(diǎn)：在 各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者之下設(shè)置相應(yīng)的職能機(jī)構(gòu)或人員，并將管理人員分成兩類： 一類是行政指揮人員，對(duì)下級(jí)進(jìn)行指揮 一類是職能管理人員，是各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的參謀和助手 對(duì)下級(jí)沒有指揮的權(quán)利，但若受行政負(fù)責(zé)人委托可在自己主管的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)某方 面的管理工作。 優(yōu)點(diǎn)： （ 1）保持了直線式、集中統(tǒng)一指揮的優(yōu)點(diǎn)，又具有職能分工的長處 （ 2）可以減輕領(lǐng)導(dǎo)負(fù)擔(dān)，提高工作質(zhì)量和效率 缺點(diǎn)： （ 1）下級(jí)缺乏必要的自主權(quán) （ 2）各職能部門之間缺乏橫向聯(lián)系，容易產(chǎn)生脫節(jié)和矛盾 （ 3）信息反饋速度較慢，對(duì)環(huán)境的敏感度較差 又稱分權(quán)組織，或 稱部門化結(jié)構(gòu)，是按照“集中決策分散經(jīng)營”的原則，在總公司下設(shè)具有相對(duì)獨(dú)立業(yè)務(wù)的各個(gè)事業(yè)部，使之獨(dú)立核算，各事業(yè)部則在總公司制定的政策、目標(biāo)、計(jì)劃的指導(dǎo)和控制下，根據(jù)物業(yè)經(jīng)營管理的需要設(shè)置組織機(jī)構(gòu)，公司最高管理層負(fù)責(zé)重要方針的制定，掌握影響公司成敗的重大問題的決策權(quán)。如：資金使用、事業(yè)部負(fù)責(zé)人的任免、發(fā)展戰(zhàn)略的決策權(quán)等。 特點(diǎn)：（ 1）管理按內(nèi)容和專業(yè)的不同，建立獨(dú)立事業(yè)部；（ 2）每個(gè)事業(yè)部在總公司的領(lǐng)導(dǎo)下，實(shí)行獨(dú)立核算、獨(dú)立經(jīng)營，對(duì)總公司負(fù)有完成利潤的責(zé)任，且有經(jīng)營自主權(quán)。 優(yōu)點(diǎn)：（ 1）以多樣化的服務(wù)來滿足業(yè) 主及使用人的多樣化要求，可以控制風(fēng)險(xiǎn)。（風(fēng)險(xiǎn)?。? （ 2）有利于決策者擺脫日常管理工作，專業(yè)做好角色和大政方針 （ 3）有利于調(diào)動(dòng)各事業(yè)部的積極性和創(chuàng)造性 （ 4）有利于公司新業(yè)務(wù)的開展，提高管理、服務(wù)水平 （ 5）有利于提高管理的靈活性和對(duì)市場(chǎng)競爭的適應(yīng)性 缺點(diǎn)： （ 1）職能機(jī)構(gòu)重疊，管理人員浪費(fèi) （ 2）由于經(jīng)濟(jì)獨(dú)立核算，容易造成各自為政現(xiàn)象，各事業(yè)部的利益難以協(xié)調(diào) （ 3）職權(quán)下放過大，容易造成失控現(xiàn)象 適用范圍：大型物業(yè)管理企業(yè) 又稱規(guī)劃 目標(biāo)結(jié)構(gòu)組織，是由職能部門與專業(yè)或項(xiàng)目組相互配合所形成的組織 形態(tài)，形同矩陣而得名，對(duì)專業(yè)化較強(qiáng)的物業(yè)管理公司比較適用。 特點(diǎn)： （ 1）在同一組織中既設(shè)置縱向職能部門，又建立橫向的管理系統(tǒng)； （ 2）參加項(xiàng)目的成員受雙重領(lǐng)導(dǎo)，既受所屬職能部門的領(lǐng)導(dǎo)，又受項(xiàng)目組的領(lǐng)導(dǎo)。 優(yōu)點(diǎn)： （ 1）分工明確、專業(yè)化強(qiáng)，有利于發(fā)揮優(yōu)勢(shì) （ 2）有利于各部門之間的相互協(xié)調(diào)和配合 （ 3）減少中間階層，傳遞信息快，而且及時(shí)準(zhǔn)確 （ 4）各項(xiàng)目組可以根據(jù)特定的任務(wù)和目標(biāo)靈活變化，適應(yīng)性強(qiáng) 缺點(diǎn)： （ 1）組織結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性差，人員經(jīng)常變動(dòng) （ 2）需增加項(xiàng)目管理，人員較多，機(jī)構(gòu)臃腫 （ 3）雙重領(lǐng)導(dǎo)，部門關(guān)系 復(fù)雜，職責(zé)不清 適用范圍：矩陣組織結(jié)構(gòu)適用于規(guī)模較大，物業(yè)管理種類較繁，綜合經(jīng)營較強(qiáng)，專業(yè)服務(wù)組較多的物業(yè)管理公司。 以上四種組織機(jī)構(gòu)類型，只是四種典型形式，并非適用任何一個(gè)物業(yè)公司的實(shí)際情況，需要根據(jù)各公司的具體情況調(diào)整，不存在最優(yōu)組織機(jī)構(gòu)類型，一般專業(yè)化強(qiáng)的小型物業(yè)公司采用直線式較好，綜合型的中、下型物業(yè)公司采用直線職能式較好，而大型、超大型物業(yè)公司采用事業(yè)部制，大、中、小型綜合性物業(yè)公司采用矩陣式組織機(jī)構(gòu)。 四、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù) （一）權(quán)力： 9 項(xiàng) （二）義務(wù)： 4 項(xiàng) 五、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理（ 指 公司的實(shí)力和規(guī)模 ） 根據(jù)建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，物業(yè)管理企業(yè)劃分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí) 3 個(gè)資質(zhì)等級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每兩年核定一次。其中臨時(shí)資質(zhì)證書一年有效，期滿后申請(qǐng)三級(jí)資質(zhì)的評(píng)定。 第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) 一、業(yè)主及業(yè)主大會(huì)的權(quán)利與義務(wù) 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主即房屋的所有權(quán)人。 （一） 10項(xiàng)權(quán)利 業(yè)主的基本權(quán)利就是依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利和參與物業(yè)管理、要求管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。 （二） 6項(xiàng)義務(wù) （三）業(yè)主大會(huì)的職 責(zé) 業(yè)主大會(huì)是由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的業(yè)主自治管理組織。 一個(gè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，即可以召開第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：公有住宅出售建筑面積達(dá)到 30%以上；新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到 50%以上；住宅出售已滿兩年的。 業(yè)主大會(huì)一般有兩種形式：集體討論和書面征求意見，分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)做出普通決議，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán) 1/2 以上通過才能生效；做出特別 重大事項(xiàng)決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3以上通過才能生效。 業(yè)主大會(huì)的職責(zé)有 6項(xiàng)。 二、業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主委員會(huì)是按照法定程序由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生的，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 （一）業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，按建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)符合一定條件（ 6條），出現(xiàn)有關(guān)情形（ 7條），經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過資格終止。 根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)規(guī)模大小，一般業(yè)主委員會(huì)設(shè)委員 5～ 15 名，主任 1 名，副主任 1～ 2名。 （二）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) 5項(xiàng) （三）業(yè)主委員會(huì)會(huì)議： 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生主任、副主任；會(huì)議決定以書面形式在物業(yè)區(qū)域內(nèi)及時(shí)公布。 第三節(jié) 物業(yè)管理相關(guān)機(jī)構(gòu) 一、房地產(chǎn)行政主管部門 （一）審批物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì) （二）對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理 （三）對(duì)日常物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理 （四）組織物業(yè)管理企業(yè)參加考評(píng)和評(píng)比 二、工商、稅務(wù)和物價(jià)等行政主管部門 物業(yè)管理企業(yè)必須接受工商、稅務(wù)、物價(jià)、公安或派出所、環(huán)衛(wèi)及園林部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。 三、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位 分工明確，密切 配合 四、物業(yè)建設(shè)單位 物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)的所有人或物業(yè)管理公司提供物業(yè)的使用說明書和工程質(zhì)量保證書。 在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)前期物業(yè)管理工作。 五、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì) 物業(yè)管理企業(yè)與兩會(huì)的關(guān)系是平等的，是委托與受托的關(guān)系。主動(dòng)聽取兩會(huì)意見，并充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用。為爭取業(yè)主委員會(huì)的理解和支持，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)定期或不定期 地向業(yè)主委員會(huì)匯報(bào)工作。 六、專業(yè)性服務(wù)企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)可將 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)自己下設(shè)的專業(yè)服務(wù)部門可以實(shí)行承包責(zé)任制，對(duì)選聘的專業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行合同制。 七、街道辦事處和居委會(huì) 物業(yè)管理企業(yè)和兩會(huì)都應(yīng)接受街道辦事處和居委會(huì)的工作指導(dǎo)，并積極配合其開展社區(qū)建設(shè)工作。 八、行業(yè)協(xié)會(huì) 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)積極參加物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的活動(dòng)，接受其業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 第三章 住宅小區(qū)物業(yè)管理 （ 2 學(xué)時(shí)） 熟練掌握住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容、原則、目標(biāo)及要求；掌握住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)；了解 住宅小區(qū)的構(gòu)成及特點(diǎn)。 ： 住宅小區(qū)管理的內(nèi)容及目標(biāo)要求 ： 采用多媒體課件教學(xué)，課堂講授及案例分析相結(jié)合 在我國，一般按原始設(shè)計(jì)用途把房屋建筑分為兩大類：居住物業(yè)與非居住物業(yè)。 居住物業(yè)是指居民賴以生存的空間和必要的條件，即住宅以及附屬的設(shè)備與設(shè)施，住宅是人們的永恒的追求。人類在衣食住行的基本活動(dòng)中，住是一個(gè)很重要的內(nèi)容，住宅是人類賴以生存的最基本的生活資料之一。 早在 1931年，當(dāng)時(shí)的美國總統(tǒng)胡佛在白宮召開的美國住房建設(shè)和住房自有會(huì)議上的講話中就指出：“沒有什么東西比住宅 更能為謀求人們的幸福和社會(huì)安定做出貢獻(xiàn)”。至今，人們?yōu)榻鉀Q住房問題仍一直在進(jìn)行著不懈努力。 享有合適的住房是每個(gè)人的權(quán)利。滿足各階層的住房需求則是國家的義務(wù)。聯(lián)合國人類居住中心大會(huì)提出的以人為本、按照政府經(jīng)濟(jì)承受能力提供適宜經(jīng)濟(jì)住房的目標(biāo)，明確了國家在解決人類居住問題上的作用。每個(gè)國家因政治經(jīng)濟(jì)文體背景不同，而采取不同的住房政策，以解決人們的住房問題。 中國改革開放前，住宅建設(shè)基本上來自政府財(cái)政撥款，以租養(yǎng)房，而實(shí)際上因租金明顯偏低，使得一部分房屋因資金缺乏而失修失養(yǎng)，造成“一年新，二年舊，三年亂，四年破”的狀況。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人民生活水平的提高，我國人民的居住水平也有了很大提高改善。除人均居住面積增加外，居住環(huán)境質(zhì)量也有明顯提高，人們不但需有一個(gè)安全的、能供生存的空間，還需這個(gè)空間是舒適的、清潔的、美觀的，這對(duì)房屋提出了一個(gè)更高的需求?！靶】挡恍】担P(guān)鍵看住房”（數(shù)量、質(zhì)量、環(huán)境、社區(qū)管理服務(wù)水平）。 第一節(jié) 住宅小區(qū)的構(gòu)成 一、住宅與住宅小區(qū) （一）住宅 住宅是家庭最基本的居住與生活空間，人生大約 2/3以上的時(shí)間是在家庭居住環(huán)境中度過的，所以住宅應(yīng)以家庭為核心，以人為本，滿足居住與生活的最基本需 要，滿足人們居住水平逐步提高的需要。 家庭居住行為包括共同生活、個(gè)人生活、生理衛(wèi)生等行為。具體有起居、睡眠、學(xué)習(xí)（工作）、家庭、休閑，進(jìn)而還有娛樂、社交等行為。 住宅建筑應(yīng)在戶型、結(jié)構(gòu)、平面及空間布局、廚衛(wèi)設(shè)施設(shè)備、建筑美觀上滿足不同功能與質(zhì)量要求，在采光、通風(fēng)、保溫（隔熱）、隔聲等物理環(huán)境與安全防衛(wèi)、社交、私秘性等社會(huì)心理方面使人們的居住感到安全、舒適及方便。 居住外部環(huán)境與家庭居住生活質(zhì)量密切相關(guān)。住宅的配套公共服務(wù)設(shè)施，綠化美化清潔的環(huán)境，室外游樂、休閑、活動(dòng)交往的場(chǎng)所，以及交通出行的便利都是人、住宅 與環(huán)境協(xié)調(diào)的重要內(nèi)容。 人們對(duì)居住的需求由低到高可分為四個(gè)檔次或級(jí)別： Ⅰ級(jí)：生理需求。主要體現(xiàn)在對(duì)住宅遮風(fēng)避雨、飲食睡眠、衛(wèi)生安全等最起碼的生存需求。 Ⅱ級(jí)：倫理需求。體現(xiàn)家