【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 書面形式，否則將無效。（2） 保險(xiǎn)合同是附合合同。178。 商議合同是雙方協(xié)商一致后達(dá)成的合同178。 附合合同是由一方提出合同的主要內(nèi)容，另一方只能作接受與否的選擇。從這方面來說，保險(xiǎn)合同實(shí)際上是保險(xiǎn)人一方的片面文件。178。 各國(guó)在司法實(shí)踐中，當(dāng)當(dāng)事人雙方對(duì)保險(xiǎn)合同發(fā)生異議時(shí)，法院一般都傾向于作有利于投保人的解釋，以維護(hù)投保人的利益。（3） 保險(xiǎn)合同是雙務(wù)有償合同。178。 所謂雙務(wù)有償，就是合同雙方相互承擔(dān)對(duì)對(duì)方的經(jīng)濟(jì)義務(wù)，是一種有經(jīng)濟(jì)代價(jià)的交換。當(dāng)然這并不要求等價(jià)交換。（4） 保險(xiǎn)合同是射幸合同。178。 射幸合同是相對(duì)于交換合同而言。178。 交換合同假定雙方交換的價(jià)值是相等的，它適合于民法中的等價(jià)交換原則。178。 射幸合同，又稱為僥幸合同，是指合同的一方支付的代價(jià)所得到的僅是一個(gè)機(jī)會(huì)，是一個(gè)或是一本萬利或是一無所獲的可能性。（二） 保險(xiǎn)合同的一般內(nèi)容根據(jù)《合同法》規(guī)定，保險(xiǎn)合同一般應(yīng)載明以下主要內(nèi)容：（1） 當(dāng)事人的姓名及地址。l 姓名包括自然人姓名或法人名稱或經(jīng)濟(jì)組織名稱。l 地址包括住址或經(jīng)營(yíng)地址。（2） 保險(xiǎn)標(biāo)的。l 為了確定保險(xiǎn)的種類以及判斷投保人或被保險(xiǎn)人對(duì)所保標(biāo)的有無保險(xiǎn)利益的存在，保險(xiǎn)人一般要求投保人在合同中詳細(xì)明確記載投保標(biāo)的。l 一個(gè)保險(xiǎn)合同可以有單一的保險(xiǎn)標(biāo)的，也可以允許一個(gè)以上保險(xiǎn)標(biāo)的的集合。（3） 保險(xiǎn)金額。l 也稱保險(xiǎn)額或保額，l 是保險(xiǎn)人計(jì)收保險(xiǎn)費(fèi)的基礎(chǔ)，也是保險(xiǎn)人在損失發(fā)生時(shí)給付的最高金額。l 保額不得超過保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值，超過保險(xiǎn)價(jià)值的，超過部分無效。（4） 保險(xiǎn)責(zé)任范圍。l 是指那些風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)際發(fā)生所帶來的損害應(yīng)由保險(xiǎn)人承擔(dān)補(bǔ)償或給付責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。l 責(zé)任范圍可以是單一的，可以是多種責(zé)任的綜合險(xiǎn)，也可以是除了除外責(zé)任以外的一切險(xiǎn)。（5） 除外責(zé)任。l 是指保險(xiǎn)合同明確指明保險(xiǎn)人不予承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。l 一般包括戰(zhàn)爭(zhēng)造成的損失、自然損耗、被保險(xiǎn)人的故意行為所造成損失等。（6） 保費(fèi)。也稱保險(xiǎn)費(fèi)，l 是被保險(xiǎn)人根據(jù)合同約定向保險(xiǎn)人支付的費(fèi)用。l 保費(fèi)的多少取決于保險(xiǎn)額的大小以及保險(xiǎn)費(fèi)率的高低這兩個(gè)因素。（7） 保險(xiǎn)期間。l 是指保險(xiǎn)合同的有效期間。只有在此期間，保險(xiǎn)人才承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任。l 保險(xiǎn)期間的開始，也就是保險(xiǎn)合同的生效時(shí)間，它不同于保險(xiǎn)合同的訂立時(shí)間。l 訂立時(shí)間可以是生效時(shí)間，也可以不是，這取決于雙方合同的約定。l 我國(guó)規(guī)定，保險(xiǎn)期的起迄時(shí)間為合同生效日當(dāng)天北京時(shí)間的零點(diǎn)開始，至規(guī)定終止日北京時(shí)間24時(shí)止。（8） 違約責(zé)任。l 由于保險(xiǎn)合同是保障性合同，也是最大誠(chéng)信合同，所以保險(xiǎn)合同當(dāng)事人在合同中明確規(guī)定違約責(zé)任是至關(guān)重要的，否則會(huì)引起今后不必要的法律糾紛。（三） 保險(xiǎn)合同當(dāng)事人的義務(wù)1． 投保人的義務(wù)（1） 如實(shí)告知義務(wù)。l 該項(xiàng)義務(wù)要求投保人在投保時(shí)，必須將保險(xiǎn)標(biāo)的的有關(guān)重要情況如實(shí)向保險(xiǎn)人申報(bào)。l 下列行為屬違反告知義務(wù)：一是不申報(bào)，是由于投保人不知該事實(shí)的重要性而漏報(bào)；二是錯(cuò)報(bào)，投保人所報(bào)的內(nèi)容與事實(shí)不符，但不屬于有意為之；三是隱瞞，是指投保人故意不申報(bào)重要情況；四是欺騙，是指投保人故意作錯(cuò)誤的申報(bào)。l 投保人告知義務(wù)是以投保人已知或應(yīng)知的事實(shí)為限。l 對(duì)于下列情況可不履行告知義務(wù)，178。 保險(xiǎn)人已知或通常情況下應(yīng)知的事實(shí)178。 保險(xiǎn)人及其代理人已經(jīng)聲明不需告知的事實(shí)。（2） 危險(xiǎn)增加通知義務(wù)。l 是指投保人在保險(xiǎn)標(biāo)的危險(xiǎn)程度增加的情況下，負(fù)有及時(shí)通知保險(xiǎn)方的義務(wù)。l 所謂危險(xiǎn)增加指的是簽訂合同時(shí)未曾估計(jì)到的危險(xiǎn)增加的可能性。l 保險(xiǎn)人接到危險(xiǎn)增加通知后，可以作出終止合同或增加保費(fèi)的決定；但如果不作出答復(fù)，則視作默認(rèn)。l 該項(xiàng)義務(wù)在危險(xiǎn)增加不影響保險(xiǎn)人負(fù)擔(dān)或?yàn)榱吮Ｗo(hù)保險(xiǎn)人的利益而引起的危險(xiǎn)增加以及投保人履行道德義務(wù)而引起的危險(xiǎn)增加的情況下可以免除。（3） 出險(xiǎn)通知義務(wù)。l 指的是投保人在事故發(fā)生后及時(shí)向保險(xiǎn)方通知的義務(wù)。l 何謂及時(shí)，我國(guó)法律尚無明確的規(guī)定，這可由保險(xiǎn)當(dāng)事人在合同中確定。（4） 防災(zāi)減損的義務(wù)。l 防災(zāi)減損分為兩個(gè)階段：178。 防災(zāi)指的是事故未發(fā)生時(shí)，投保人有義務(wù)按照法律法規(guī)的規(guī)定做好各項(xiàng)預(yù)防措施，而保險(xiǎn)人有權(quán)對(duì)投保標(biāo)的作安全檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的不安全因素有權(quán)要求投保方及時(shí)整改。178。 減損指的是，一旦保險(xiǎn)事故發(fā)生，投保方有責(zé)任采取一切必要措施，避免損失擴(kuò)大。這項(xiàng)義務(wù)意味著要求投保方對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的應(yīng)像未保險(xiǎn)一樣謹(jǐn)慎管理，以免發(fā)生一些可以避免的事故。（5） 及時(shí)交付保費(fèi)的義務(wù)。l 投保人必須按照保險(xiǎn)合同規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)、方法交付保費(fèi)，這是投保人的一項(xiàng)最重要的義務(wù)。l 投保人不能及時(shí)履行此項(xiàng)義務(wù)將導(dǎo)致違約以致使保險(xiǎn)合同實(shí)效。2． 保險(xiǎn)人的義務(wù)l 保險(xiǎn)人的主要義務(wù)就是在合同規(guī)定的保險(xiǎn)事故出現(xiàn)后負(fù)責(zé)賠償部分或全部由保險(xiǎn)事故帶來的實(shí)際損失。l 實(shí)際損失還包括發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的事故時(shí)，被保險(xiǎn)人搶救、保護(hù)、整理保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的施救費(fèi)用，訴訟支出以及為了確定損失的檢驗(yàn)、估價(jià)、和出售的合理費(fèi)用。l 保險(xiǎn)人的賠償責(zé)任是以實(shí)際損失為限，但最高不可超過保險(xiǎn)金額。如果有分項(xiàng)保險(xiǎn)金額，最高以該分項(xiàng)保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)金額為限。（四） 索賠概念及程序1．索賠和索賠時(shí)效概念l 索賠，即指投保人在保險(xiǎn)事故所造成的損失出現(xiàn)后，按照合同向保險(xiǎn)人要求給與經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或給付保險(xiǎn)金的行為。178。 索賠，原則上由投保人或其法定代理人提出（ 汽車第三者責(zé)任險(xiǎn)，可由受害人直接向保險(xiǎn)人行使索賠權(quán)）。l 索賠時(shí)效，是指投保人在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，向保險(xiǎn)人索賠的最長(zhǎng)有效期限。在我國(guó)，索賠期限通常規(guī)定為1年，也有超過1年的。l 索賠期限原則上從保險(xiǎn)事故發(fā)生之日起或投保人或其代理人知情之日起。2．索賠程序l 投保人在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，索賠程序如下：（1） 及時(shí)發(fā)出出險(xiǎn)通知并提出索賠要求；（2） 采取一切合理的措施搶救、保護(hù)以及整理出險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)，防止損失擴(kuò)大；（3） 保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，配合檢驗(yàn)；（4） 提供必要的索賠單證， （5） 領(lǐng)取保險(xiǎn)金；（6） 開具權(quán)益轉(zhuǎn)讓證書。四、 物業(yè)保險(xiǎn)的目的及注意點(diǎn)（一） 購(gòu)買物業(yè)保險(xiǎn)的目的 （1） 分散意外損失。l 由于物業(yè)管理所涉及的某些風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失金額巨大，如果投了保，一旦事故發(fā)生，物業(yè)管理者就可以將此意外經(jīng)濟(jì)損失分散、轉(zhuǎn)移到保險(xiǎn)人身上，以減輕物業(yè)管理者和其所服務(wù)的業(yè)主受經(jīng)濟(jì)損失沖擊的程度。（2） 利于善后工作。l 購(gòu)買保險(xiǎn)可以在意外發(fā)生后，減輕物業(yè)管理者處理索賠方面的負(fù)擔(dān)，轉(zhuǎn)而可專心處理意外事故的善后工作。l 這樣，不但在經(jīng)濟(jì)上將此次事故所帶來的損失大部或全部轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，而且將處理用戶賠償談判的責(zé)任也轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。l 否則，不但在索賠方面會(huì)帶來不應(yīng)有的損失（這是由于物業(yè)管理者在處理賠償估價(jià)能力方面肯定沒有專業(yè)保險(xiǎn)人有經(jīng)驗(yàn)），而且由于缺少精力顧及善后工作，不能及時(shí)恢復(fù)對(duì)用戶的服務(wù)，從而導(dǎo)致物業(yè)管理者的信譽(yù)受損。（二） 物業(yè)保險(xiǎn)后的注意點(diǎn)l 要特別提請(qǐng)注意的是物業(yè)管理者在購(gòu)買保險(xiǎn)后并不意味著可以高枕無憂、輕率從事。l 其理由是：（1） 一旦發(fā)生保險(xiǎn)事故，不僅會(huì)帶來重大的經(jīng)濟(jì)損失，而且會(huì)給用戶帶來諸多不便。這會(huì)給提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)造成不利影響。（2） 有些意外除了涉及經(jīng)濟(jì)責(zé)任以外，還會(huì)涉及法律責(zé)任，而在這方面，保險(xiǎn)公司就無能為力了；（3） 如果保險(xiǎn)公司察覺物業(yè)管理者處事輕率致使他們賠償，則他們會(huì)將保費(fèi)提高，增加了業(yè)主或物業(yè)管理者的負(fù)擔(dān)。第三節(jié) 物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)管理一、 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)分析l 物業(yè)管理實(shí)踐的發(fā)展，使越來越多的人意識(shí)到，物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)管理是一件極其重要的事情，甚至是一件事關(guān)企業(yè)生死存亡的大事。l 目前物業(yè)管理企業(yè)面臨的一些主要風(fēng)險(xiǎn)：（一） 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)）1． 盲目擴(kuò)張帶來的風(fēng)險(xiǎn)l 管理規(guī)模的擴(kuò)張是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的基本方式，也是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的主要來源。l 實(shí)踐證明，大多數(shù)風(fēng)險(xiǎn)都是在承接新項(xiàng)目時(shí)就已經(jīng)存在了。但是一些物業(yè)管理企業(yè)缺少風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，常常在未作深入研究的情況下就輕率作出承接的決定。l 這種項(xiàng)目通常存在的問題有：178。 居民繳納物業(yè)管理費(fèi)的意識(shí)差；178。 物業(yè)設(shè)備能耗嚴(yán)重、質(zhì)量差；178。 發(fā)展商與業(yè)主的糾紛不清；178。 管理費(fèi)過低等。l 而且一旦進(jìn)入，要退出來并不是那么容易，除了可能要承擔(dān)違約的經(jīng)濟(jì)責(zé)任外，還可能由于市場(chǎng)機(jī)制的不充分，相當(dāng)程度還保留著政府的干預(yù)，使企業(yè)進(jìn)退兩難。2． 不了解經(jīng)濟(jì)規(guī)律帶來的風(fēng)險(xiǎn)l 有些物業(yè)管理公司由于缺乏對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的認(rèn)識(shí)，不能動(dòng)態(tài)地、長(zhǎng)遠(yuǎn)地、發(fā)展地看問題，為了一時(shí)的利益，簽訂了帶有不良條款的租賃合同，給自己帶來了極大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。3． 惡性低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)l 世界上沒有免費(fèi)的午餐，任何服務(wù)都是需要成本的，任何資本都是要求回報(bào)的，任何企業(yè)都是必須盈利的。l 但有些物業(yè)管理企業(yè)忘記了這一法則，為了獲得樓盤，不惜一切代價(jià)，甚至明知道入不敷出，也參與惡性競(jìng)爭(zhēng)。178。 結(jié)果不是導(dǎo)致企業(yè)嚴(yán)重虧損，178。 就是不得不降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、減少服務(wù)項(xiàng)目，這兩方面，不管那一種情況出現(xiàn)，都將導(dǎo)致物業(yè)管