【正文】 ： 物業(yè)管理 授課教師： 趙天舉 第一章 物業(yè)管理概述 （ 6 學(xué)時(shí)） 熟練掌握物業(yè)管理的基本內(nèi)容及物業(yè)管理的基本原則；熟悉物業(yè)從業(yè)人員的必備素質(zhì)及品德修養(yǎng) ；了解物業(yè)及物業(yè)管理的基本特征。 ： 物業(yè)管理的基本內(nèi)容與原則 ： 采用多媒體課件、錄像教材教 學(xué)；案例分析。 第一節(jié) 物業(yè)與物業(yè)管理 一、物業(yè)管理的歷程 （一）物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 。 物業(yè)管理作為一種房屋管理的模式，在世界上已有一百幾十年的歷史。 19世界 60 年代，歐洲的資本主義進(jìn)入高度增長(zhǎng)時(shí)期，尤其是英國(guó)，對(duì)勞動(dòng)力的需求猛增，大量農(nóng)村人口涌入城市，使城市原有的各種住房極其設(shè)施不堪重負(fù)。一些開(kāi)發(fā)商 簡(jiǎn)易住宅低價(jià) 貧民、工人居住。由于設(shè)備簡(jiǎn)陋、環(huán)境臟亂 拖欠租金 人為破壞設(shè)施 業(yè)主利益受損害。 奧克維亞 .希爾為其名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法 行之有效 不僅改 善了環(huán)境，還緩和了對(duì)立關(guān)系，很快被其他業(yè)主效仿，并引起政府有關(guān)部門(mén)部門(mén)重視。物業(yè)管理這一行業(yè)從此誕生，被普遍推廣于世界各國(guó)，并不斷發(fā)展成熟。 、新加坡的物業(yè)管理 香港：由于歷史的原因，香港長(zhǎng)期受英國(guó)的同志，物業(yè)管理自然也受其影響，香港的專業(yè)物業(yè)管理始于 20世界 60年代，香港當(dāng)局大力推行“居者有其屋”計(jì)劃，政府不僅從英國(guó)引進(jìn)物業(yè)管理人才，物業(yè)管理理論和方法，而且結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)行又有所發(fā)展。 新加坡：產(chǎn)生和發(fā)展同國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市發(fā)展有著密切的管理。 1960 年 2 月政府建立了建屋發(fā)展局，負(fù)責(zé)實(shí)施政府的建屋計(jì) 劃和統(tǒng)籌物業(yè)管理工作。新加坡的物業(yè)管理范圍很廣，除購(gòu)房和轉(zhuǎn)銷直接由建屋發(fā)展局審批外，其他業(yè)務(wù)都在物業(yè)公司辦理。我國(guó)物業(yè)管理的全功能、多方位的綜合管理服務(wù)以及一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)思路無(wú)疑是受到了新加坡物業(yè)管理的啟發(fā)，并且，發(fā)放住戶手冊(cè)，《住戶公約》等做法，也廣為我國(guó)的物業(yè)管理所借鑒。 舊中國(guó)的物業(yè)管理。 20 世紀(jì)的 20 年代，我國(guó)沿海及內(nèi)地的一些大城市的房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮帶動(dòng)了物業(yè)管理市場(chǎng)。當(dāng)時(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了代理經(jīng)租、清潔衛(wèi)生、住宅裝修、服務(wù)管理等經(jīng)營(yíng)性的專業(yè)公司，可以說(shuō)是我國(guó)現(xiàn)代 物業(yè)管理的雛形。 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的物業(yè)管理。 1949 年后，房屋是福利分配，房屋管理用簡(jiǎn)單的行政管理辦法代替了商品的經(jīng)營(yíng)管理，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)基本停止，物業(yè)管理也隨房地產(chǎn)市場(chǎng)一起銷聲 匿跡。 改革開(kāi)放以后的物業(yè)管理。 20世紀(jì) 80年代起，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日趨活躍，城市建設(shè)事業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理體制的改革步伐加快。 1981 年 3 月 18 日深圳第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司 深圳市物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著物業(yè)管理在中國(guó)大地的復(fù)蘇，也意味著現(xiàn)代意義的物業(yè)管理在中國(guó)誕生了。 （二）物業(yè)管理的發(fā)展條件 管理走向千家萬(wàn)戶 （三）物業(yè)管理的前景展望 一方面，傳統(tǒng)的和非市場(chǎng)化的房屋管理模式納入到市場(chǎng)的物業(yè)管理的軌道中來(lái)，將會(huì)使物業(yè)管理業(yè)進(jìn)一步壯大。另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益擴(kuò)大，需要現(xiàn)代化的符合國(guó)際管理慣例的物業(yè)管理。 二、物業(yè)與物業(yè)區(qū)域 （一）物業(yè)的概念 物業(yè)與物業(yè)管理都是隨著中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革從境外引進(jìn)的新名詞。物業(yè)管理起源于 19 世紀(jì) 60年代的英國(guó)。 1981 年 3 月 10 日我國(guó)第一家 物業(yè)公司深圳物業(yè)公司成立。物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，是我國(guó)房地產(chǎn)改革的必然結(jié)果，也是國(guó)人生活水平顯著提高的重要標(biāo)志。 物業(yè)是廣東、香港、澳門(mén)地區(qū)人們對(duì)單元性房地產(chǎn)的稱謂。 物業(yè)（ property）不同于房地產(chǎn)（ real estate property）、不動(dòng)產(chǎn)（ immovable property）。 物業(yè)通常是指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實(shí)體上的權(quán)益。 ：根據(jù)用途物業(yè)可分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)及其他物 業(yè)等多種類型 ： 固定性； 耐久性； 多樣性； 高值性； 權(quán)益性。 物業(yè)性質(zhì)（自然屬性）：二元性、有限性、差異性和多樣性、固定性永久性長(zhǎng)期性、配套性 社會(huì)屬性（經(jīng)濟(jì)屬性）：權(quán)屬性、壟斷性、商品性 投資性、效用性 （二）物業(yè)與房地產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別 ：指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的資產(chǎn) ：指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋，由于是不可移動(dòng)的，所以叫不動(dòng)產(chǎn)。 區(qū)別：（ 1）使用范圍不同：房地產(chǎn)一般指這一事物的整體，往往在宏觀上使用。例房地產(chǎn)體制改革而非物業(yè)體制改革。 （ 2）適用 場(chǎng)合不同：物業(yè)是從使用角度講。房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)是從財(cái)產(chǎn)等特性方面。 （三）物業(yè)區(qū)域（物業(yè)小區(qū)或物業(yè)轄區(qū)）： 由一種或幾種物業(yè)，一棟或數(shù)棟房屋及其附屬設(shè)備、相關(guān)設(shè)施組合在一起的構(gòu)成為一個(gè)自然街坊或封閉小區(qū)。一般情況下其附屬的共用設(shè)備設(shè)施不能分割，從而組合成一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)管理單位。 三、物業(yè)管理 （一）物業(yè)管理及其特點(diǎn) ： 是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 ： 覆蓋面廣；服務(wù)性強(qiáng)；專業(yè)性強(qiáng)；業(yè)主處于主導(dǎo)地位；物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合。 （二）物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的區(qū)別： （計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的行政管理、無(wú)償管理；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的專業(yè)化管理、有償管理） （單體建筑物的管理；物業(yè)管理） （被動(dòng)接受；自我 +委托管理） （低效，無(wú)質(zhì)量保證；專業(yè)高效高質(zhì)量） （以租養(yǎng)房；以業(yè)養(yǎng)房） （三）物業(yè)管理的目標(biāo)和任務(wù) 、生活環(huán)境 第二節(jié) 物業(yè) 管理的主要內(nèi)容及其過(guò)程 一、物業(yè)管理的主要內(nèi)容 （房屋、附屬設(shè)備設(shè)施的管理） 二、物業(yè)管理的過(guò)程（ 策劃階段；前期準(zhǔn)備階段；啟動(dòng)階段；日常運(yùn)作階段；） 物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，是一個(gè)復(fù)雜的、完整的系統(tǒng)工程。物業(yè)管理的運(yùn)作，既是管理思想的體現(xiàn)，又是管理理論的實(shí)踐，是全部物業(yè)管理活動(dòng)的總和。為保證物業(yè)管理活動(dòng)有條不紊地順利啟動(dòng)和正常進(jìn)行，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始到管理工作的全面運(yùn)作，有 若干環(huán)節(jié)不容忽視。 （一）物業(yè)管理的策劃階段 包括物業(yè)管理的早期介入、制定物業(yè)管理方案、選聘或組建物業(yè)管理企業(yè)三個(gè)基本環(huán)節(jié)。 早期介入 所謂物業(yè)管理的 早期介入 ，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，從業(yè)主、使用人及物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)和建議，以便物業(yè)建成后能滿足業(yè)主、使用人的需求，方便物業(yè)管理。 早期介入并非整個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的介入，而只要物業(yè)管理企業(yè)的主要負(fù)責(zé)人和主要技術(shù)人員參與即可，或者邀請(qǐng)社會(huì)上物業(yè)管理專家參加，傾聽(tīng)他們的意見(jiàn)。 早期介入可以發(fā)揮如下作用： 規(guī)劃設(shè)計(jì)和使用功能 即在物業(yè)布局、配套，建筑造型，房型設(shè)計(jì)，電力負(fù)荷設(shè)計(jì)，垃圾站點(diǎn)布設(shè)，建材選用，供電供水、污水處理、電話、有線電視等的管線鋪設(shè)、空調(diào)排煙孔位預(yù)留等方面根據(jù)經(jīng)驗(yàn)提出建設(shè)性意見(jiàn)。充分考慮住戶生活的安全、舒適與便利。 消除施工質(zhì)量的隱患，保證后期用戶的可靠使用，物業(yè)管理的方便。 由于對(duì)物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌利于縮短驗(yàn)收時(shí)間、提高驗(yàn)收質(zhì)量，便于對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的交接處理。 方便日后維 修保養(yǎng)計(jì)劃的制定；方便日后檢修，縮短檢修時(shí)間；易保證維修質(zhì)量；方便后期改建改造。 物業(yè)管理早期介入的主要工作及充當(dāng)?shù)慕巧? （充當(dāng)顧問(wèn)） 在項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費(fèi)水平，周邊物業(yè)管理概況以及日后的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤(rùn)測(cè)算等方面提供參考建議，減少?zèng)Q策盲目性和主觀隨意性。 （充當(dāng)顧問(wèn)） 物業(yè)管理企業(yè)（人員）此方面長(zhǎng)處： A、細(xì)節(jié)問(wèn)題的發(fā)現(xiàn)與處理有著特殊的敏感性和應(yīng)變力； B、改進(jìn)意見(jiàn)或建議更易貼近業(yè)主們的實(shí)際需求； C、更能直接地把以往物業(yè)開(kāi)發(fā)“先天不足 ”所造成的后果反映出來(lái)，以防患于未然。側(cè)重從以下方面提出看法和建議： 養(yǎng)護(hù)、維修方面 建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點(diǎn)、使用效果、養(yǎng)護(hù)、維修乃至更換的成本費(fèi)用。 日常管理方面 中央監(jiān)控室、設(shè)備層、管理用房、大門(mén)、總臺(tái)等的設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn)； 人流通道、車輛進(jìn)出和停放、保安、消防等人防、技防措施在圖紙上的具體落實(shí)； 垃圾容器及堆放、清運(yùn)點(diǎn)的設(shè)置，外立面附屬物預(yù)留位置及孔洞大小等。 日后管理服務(wù)方面 從物業(yè)現(xiàn)有總量，使用人口數(shù)量、發(fā)展趨勢(shì)和消費(fèi)需求等出發(fā)，考慮各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和生活、教育、娛樂(lè)設(shè)施的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù) 半徑、服務(wù)對(duì)象來(lái)決定這些設(shè)施配備。 物業(yè)自身方面 綜合考慮物業(yè)總體布局、空地、綠化開(kāi)發(fā)與利用、公共活動(dòng)場(chǎng)所與道路循環(huán)系統(tǒng)、房型功能構(gòu)想與匹配比例、 內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)等 以提升物業(yè)內(nèi)在價(jià)值和環(huán)境效果。 （扮演監(jiān)理） 監(jiān)督基礎(chǔ)隱蔽工程、機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試、管道線路的敷設(shè)及走向等日后難以從建筑外觀上察覺(jué)的施工質(zhì)量，收集資料，熟悉情況，提出整改意見(jiàn)，督促落實(shí)。 （開(kāi)始管家） 步驟一：與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接洽前期物業(yè)管理委托事項(xiàng) 主要是管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、期限；保修責(zé)任的委托與實(shí)施 ；遺留掃尾工程、空置房經(jīng)租或看管等代為辦理事項(xiàng)；管理服務(wù)費(fèi)構(gòu)成及籌集；管理用房、經(jīng)營(yíng)用房的提供使用及收益分配；物業(yè)及相關(guān)資料的驗(yàn)收接管。 步驟二：制定接管方案：對(duì)人力、物力等自身?xiàng)l件和接盤(pán)運(yùn)作、盈虧風(fēng)險(xiǎn)作出科學(xué)測(cè)算，據(jù)此制定接管方案，以此與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)一步協(xié)商或競(jìng)標(biāo)。 步驟三：簽約，實(shí)施驗(yàn)收接管。依照國(guó)家建設(shè)部制訂的《中華人民共和國(guó)標(biāo)準(zhǔn) — 房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》接管，同時(shí)做好檔案資料的移交工作。必不可少的檔案資料有：規(guī)劃圖、竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖，各類房屋清單，單體建筑結(jié) 構(gòu)圖、設(shè)備竣工圖及合格證或保修書(shū)，公用設(shè)施設(shè)備及公共場(chǎng)地清單，有關(guān)業(yè)主或承租使用人的相關(guān)資料。 步驟四：制定系列管理制度。根據(jù)前期物業(yè)管理合同所賦予的管理職責(zé)，制定一系列管理制度，以建立正常的管理秩序。 步驟五：組成該物業(yè)的常設(shè)管理機(jī)構(gòu)。為了迎接即將到