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【正文】 安保衛(wèi)保密性強(qiáng)，消防以預(yù)防為主； 提供多方位的社會(huì)化服務(wù)； （四）工業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容 （五）工業(yè)物業(yè)管理的特點(diǎn) ，保證實(shí)施 ，綠化有序 （六）工業(yè)物業(yè)管理的原則 四、特種物業(yè)的管理 （一）物種物業(yè)類型： ：學(xué)校等 （二）管理方法 ， 投資維修保養(yǎng)等有主管部門(mén)承擔(dān)主要責(zé)任 ，可由主管部門(mén)委托物業(yè)管理或由主管部門(mén)現(xiàn)代化物業(yè)模式自治 （三）特性 ； ； ； ； 由此導(dǎo)致物業(yè)管理的差異： （四）酒店物業(yè)管理的內(nèi)容與特點(diǎn) ： （ 1）客人接待 （ 2）酒店建筑及設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理 （ 3）酒店鑰匙管理（ 4）酒店的保潔管理 （ 5）酒店的安全保衛(wèi)服務(wù) （ 6）酒店的消防管理 （ 7）酒店的綠化管理 （ 8）飯店的其他服務(wù)項(xiàng)目 ： （ 1）服務(wù)要求高（ 2）客人流動(dòng)頻繁 （ 3）服務(wù)時(shí)間既短又長(zhǎng) （ 4）服務(wù)對(duì)象復(fù)雜（ 5）設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)時(shí)間性強(qiáng) （ 6）總體協(xié)調(diào)性要求高 （五）學(xué)校物業(yè)管理的內(nèi)容 ： 學(xué)生公寓管理； 教學(xué)樓的管理； 設(shè)備的管理； 綠化環(huán)境的管理 ： （ 六）醫(yī)院物業(yè)管理的內(nèi)容與特點(diǎn)： ； 房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)與運(yùn)行管理； 安全保衛(wèi)服務(wù)； 病區(qū)被褥用品洗滌及供應(yīng)管理服務(wù)； 環(huán)境管理服務(wù)； 護(hù)工管理服務(wù)； 醫(yī)院的其他服務(wù)項(xiàng)目 ： 設(shè)備運(yùn)行具有連續(xù)性； 保潔工作專業(yè)性強(qiáng)； 安全保衛(wèi)工作具有特殊性 五、智能化住宅的管理 （一）智能化住宅小區(qū)的發(fā)展歷史及概念定位 國(guó)際上智能化住宅小區(qū)的發(fā)展概況； 我國(guó)職能化住宅小區(qū)的發(fā)展概況； 我國(guó)智能化住宅小區(qū)的發(fā)展的條件與前景； 的概念定位 分類：高智能化小區(qū) 先進(jìn)型智能化小區(qū) 實(shí)用型智能化小區(qū) （二）智能化技術(shù)與手段在住宅小區(qū)物業(yè)管理中的應(yīng)用 （三）計(jì)算機(jī)技術(shù)的應(yīng)用及其軟件應(yīng)用 （四）智能化管理的發(fā)展與維護(hù) 建設(shè)條件；投資費(fèi)用； 六、花園別墅的物業(yè)管理 （一）花園別墅的涵義及特點(diǎn) ： 花園別墅一般指帶有庭院的二至三層獨(dú)居式住宅，建材質(zhì)量好，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高，建筑樣式別致。 分類： 按結(jié)構(gòu)分：獨(dú)立式：四面臨空，有庭 院相圍 連體式：一面與相鄰的別墅連接 從用途分：居住型；經(jīng)營(yíng)性別墅 ： 花園別墅一般是單體建筑物，以二、三層結(jié)構(gòu)為多。外觀典雅、有自己完整的廳室體系和設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地，不同其他建筑發(fā)生直接關(guān)系。 室內(nèi)裝修講究，用料精良，設(shè)備齊全。 室外環(huán)境寬敞，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，綠樹(shù)成蔭，空氣流暢。 （二）花園別墅的管理服務(wù)要求 ： 管理水準(zhǔn)高；特約服務(wù)多；環(huán)境氛圍雅 保護(hù)別墅小區(qū)整體規(guī)劃的完整性； 認(rèn)真做好花園別墅氧化和設(shè)備設(shè)施的維修工作； 安全保衛(wèi)和消防系統(tǒng)的管 理要嚴(yán)格（安全：完善的報(bào)警系統(tǒng)；消防：設(shè)備、設(shè)施專人 檢查、保養(yǎng)，合格率 100%） 環(huán)境、車輛管理很重要（環(huán)境管理重點(diǎn)是園林綠化與衛(wèi)生；車輛管理：應(yīng)設(shè)明顯交通標(biāo)志，限速及禁響、定點(diǎn)停入） 開(kāi)發(fā)特約服務(wù)和開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)（特約服務(wù)針對(duì)性強(qiáng)，內(nèi)容多樣） 七、高級(jí)公寓的物業(yè)管理 （一）高級(jí)公寓的含義及特點(diǎn) ：指具有分層住宅形態(tài)，各有室號(hào)及專門(mén)出入，成為各個(gè)獨(dú)立居住單位的物業(yè)，國(guó)外稱為： APARTMENT，具有完善講究的設(shè)備，設(shè)施。 ： 既具有封閉性，又具有共處性； 業(yè)主和祝賀具有多國(guó)籍性。 （二）高級(jí) 公寓管理服務(wù)的特點(diǎn) 管理服務(wù)的市場(chǎng)化程度高 涉外性強(qiáng)及高標(biāo)準(zhǔn) （三）高級(jí)公寓管理服務(wù)要求 ，特別早期介入，接管驗(yàn)收，住戶入伙三個(gè)環(huán)節(jié)。 ： 房屋和設(shè)備保養(yǎng)維修要及時(shí)到位； 配套建設(shè)要逐步完善； 特約性服務(wù)力求項(xiàng)目多、服務(wù)全； 保安、消防服務(wù)管理措施得當(dāng)，限度要嚴(yán)； 關(guān)注業(yè)主及住戶的公共交往； 第五章 物業(yè)的接管驗(yàn)收 （ 4 學(xué)時(shí)） 熟練掌握新舊物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)撤管的程序； 掌握接管驗(yàn)收的意義及物業(yè)招投標(biāo)文書(shū)的編制；了解物業(yè)竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的 區(qū)別 ： 物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、程序及撤管的條件與程序 ： 采用多媒體課件教學(xué)。課堂講授與案例分析相結(jié)合。 第一節(jié) 物業(yè)的接管驗(yàn)收 . 一、物業(yè)的竣工驗(yàn)收 （一）竣工驗(yàn)收及驗(yàn)收種類 竣工、竣工驗(yàn)收 竣工：指該物業(yè)所屬的工程項(xiàng)目經(jīng)過(guò)建筑施工和設(shè)備安裝之后，達(dá)到了該項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具備了使用或投產(chǎn)的條件，稱之為竣工。 竣工驗(yàn)收：工程項(xiàng)目竣工后，需經(jīng)開(kāi)發(fā)商或?qū)ｉT(mén)組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理工程交付手續(xù)，建筑商把物業(yè)交給開(kāi)發(fā)商，這一交接過(guò)程稱之 為竣工驗(yàn)收。 分類 （ 1）隱蔽工程驗(yàn)收：指在施工過(guò)程中各項(xiàng)隱蔽工程完成后進(jìn)行的驗(yàn)收。 （ 2）分期驗(yàn)收：指在一個(gè)群體工程中分期分批進(jìn)行建設(shè)的工程項(xiàng)目、或個(gè)別單位工程在達(dá)到使用條件、需要提前動(dòng)用時(shí)所進(jìn)行的驗(yàn)收。 （ 3）單項(xiàng)工程驗(yàn)收：指工程項(xiàng)目的某個(gè)單項(xiàng)工程已按設(shè)計(jì)要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時(shí)，建設(shè)單位進(jìn)行的驗(yàn)收工作。 （ 4）全部工程驗(yàn)收：工程項(xiàng)目按設(shè)計(jì)要求全部落成并達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的全部工程驗(yàn)收叫全部工程驗(yàn)收。 （二）竣工驗(yàn)收的依據(jù)及主要工作 ： （ 1）上級(jí)文件 （ 2）工程合同 （ 3）設(shè)計(jì)文件、技術(shù)說(shuō)明書(shū) （ 4）驗(yàn)收規(guī)范 （ 5）建筑安裝統(tǒng)計(jì)規(guī)定 （ 6）驗(yàn)收引進(jìn)技術(shù)、設(shè)備資料 竣工驗(yàn)收是建筑產(chǎn)品生產(chǎn)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向主管部門(mén)提出進(jìn)行綜合驗(yàn)收申請(qǐng)，主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后 1 個(gè)月內(nèi)組織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行綜合驗(yàn)收。驗(yàn)收不合格的，不準(zhǔn)交付使用 二、物業(yè)的接管驗(yàn)收 物業(yè)接管工作流程如圖所示： 物業(yè)接管工作流程圖 （一）竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別 ：由物業(yè)管理公司依據(jù)建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，接管開(kāi)發(fā)商移交的物業(yè)所進(jìn)行 的驗(yàn)收。是物業(yè)管理企業(yè)接管開(kāi)發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委托管理的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等。 ： （ 1）目的不同：接管是以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，竣工驗(yàn)收是檢驗(yàn)工程是否達(dá)設(shè)計(jì)文件規(guī)定要求。 （ 2）驗(yàn)收條件不同： 接管驗(yàn)收：首要條件是竣工驗(yàn)收合格，設(shè)備、設(shè)施正常 竣工驗(yàn)收：首要條件是施工完畢 （ 3）交接對(duì)象不同： 接管驗(yàn)收：開(kāi)發(fā)商向物業(yè)公司移交 竣工驗(yàn)收：建筑商向開(kāi)發(fā)商 移交 （ 4）性質(zhì)不同： 竣工驗(yàn)收：政府行為 接管驗(yàn)收：企業(yè)行為 （ 5）二者所處的階段不同：標(biāo)志 —— 可以交付使用；標(biāo)志 —— 正式進(jìn)入使用階段 （二）接管驗(yàn)收的作用 、權(quán)、利關(guān)系 （三）接管驗(yàn)收 應(yīng)具備的條件 工程竣工驗(yàn)收合格 簽訂前期物業(yè)管理合同 接管驗(yàn)收 接管驗(yàn)收中問(wèn)題處理 物業(yè)移交 １ .接管驗(yàn)收前首先須參閱有關(guān)文件，以便掌握有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與要求。如建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》《建筑工程質(zhì)量管理辦法》《城市住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收管理辦法》 ２ .必須具備的前提條件： 建筑施工正式完畢；設(shè)備設(shè)施安裝后運(yùn)轉(zhuǎn)正常；竣工驗(yàn)收已經(jīng)通過(guò)；幢、戶 編號(hào)業(yè)經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn)；場(chǎng)地平整；因施工造成的障礙物均已清除；應(yīng)檢索、提交的資料齊全、正確、無(wú)誤等。 （四）接管驗(yàn)收提交的資料 １ .新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料 （１）產(chǎn)權(quán)資料４項(xiàng) （２）技術(shù)資料１４項(xiàng) ２ .原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料 （１）產(chǎn)權(quán)資料５項(xiàng) （２）技術(shù)資料３項(xiàng) （五）接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn) １ .新建房屋 （１）質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)： （主體結(jié)構(gòu)；外垟；屋面；樓地面；裝修；電氣；水、衛(wèi)、消；采暖；附著工程等 ９項(xiàng)） （２）質(zhì)量問(wèn)題的處理：加固、補(bǔ)強(qiáng)、返修；落實(shí)保修責(zé)任 ２ .原有房屋： （１）質(zhì)量與使用功能的 檢驗(yàn)：４項(xiàng) （２）危險(xiǎn)和損壞問(wèn)題的處理（屬危險(xiǎn)的排除后接管；屬損壞的協(xié)商解決；屬法院判決沒(méi)收的按判決處理） （六）接管驗(yàn)收的原則及應(yīng)注意的問(wèn)題 原則： 原則性與靈活性相結(jié)合；細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合。 應(yīng)注意的問(wèn)題： 第二節(jié) 客戶服務(wù) 一、業(yè)主入住服務(wù) 入住是業(yè)主首次接收自己的物業(yè)。按規(guī)定，當(dāng)新建的商品房符合交付使用的條件后，建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng) 適時(shí)發(fā)出入伙通知書(shū)，約定時(shí)間辦理收樓手續(xù)，業(yè)主辦理完入住手續(xù)，完成對(duì)房屋的驗(yàn)收后，戶內(nèi)的所有管理責(zé)任將轉(zhuǎn)移到業(yè)主身上。入伙是物業(yè)管理企業(yè)向 業(yè)主移交戶內(nèi)責(zé)任的過(guò)程，標(biāo)志著物業(yè)管理正式啟動(dòng)。 “入住管理”，是物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)后第一次與業(yè)主的零距離接觸，也是物業(yè)管理企業(yè)展示企業(yè)形象、服務(wù)水平、專業(yè)能力的最佳契機(jī)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的品牌建設(shè)和可持續(xù)發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響。為此，物業(yè)管理企業(yè)必須做好充分的準(zhǔn)備工作。 （一）入住的前提條件 （建設(shè)單位）簽定了《物業(yè)管理委托合 同》 ①物業(yè)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)通路、通水、通電、通氣、通郵、排水、排污、通訊聯(lián)絡(luò)等基本使用功能，可以滿足日常生活及工作需要； ②消防設(shè)施驗(yàn)收合格； ③配套設(shè)施已基本齊備、建成并投入使用； ④管理處有固定的辦公場(chǎng)地并開(kāi)始辦公。 （二）入住前業(yè)務(wù)工作準(zhǔn)備 《房屋面積測(cè)繪結(jié)算表》編制、統(tǒng)計(jì)每位客戶應(yīng)繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其他代收代繳費(fèi)用表； ； 、收樓須知、房屋驗(yàn)收單、業(yè)主臨時(shí)公約、住戶手冊(cè)、裝修責(zé)任書(shū)、安全防火責(zé)任書(shū)、住戶登記 表等的編寫(xiě)、印制、裝訂工作；