【導(dǎo)讀】物業(yè)管理是人們對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護(hù)與管理的一種活動(dòng)。們對(duì)原始居所(巢或穴)的維護(hù)，翻開了物業(yè)管理史的第一頁(yè)。和城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本章作為全書的緒論，闡述了物業(yè)管理的概念和起源，物業(yè)。管理的內(nèi)涵、特點(diǎn)和內(nèi)容，以及物業(yè)管理在中國(guó)的發(fā)展及其現(xiàn)實(shí)意義。確切的定義應(yīng)該是：物業(yè)是指人工形成、有使用價(jià)值和價(jià)值、有業(yè)主的建筑物與場(chǎng)地，包括為發(fā)揮其功能而配置的設(shè)施設(shè)備等。所謂“有使用價(jià)值和價(jià)值”，是指物業(yè)不僅能使用，還可以進(jìn)入市場(chǎng)流通。其價(jià)值，但對(duì)于地上物來(lái)說(shuō)，不成其為“物業(yè)”；這里所說(shuō)的“功能”，是指物業(yè)在人類需求中的作用。業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，簽訂物業(yè)管理服務(wù)委托合同。理有關(guān)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系逐項(xiàng)作出明確規(guī)定。其次，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理權(quán)來(lái)源于“政府授予”。物業(yè)被分散出售后，其售出部分屬私人物品，但仍存在相當(dāng)數(shù)量的公共物品。以分割管轄范圍的方式作了移交。響建筑物安全結(jié)構(gòu)等行為。

　　

【正文】 通行的直接性； （ 4） 專用設(shè)備的存在； (5）共用設(shè)備的不存在。 我國(guó)學(xué)者認(rèn)為，專有部分是指區(qū)分所有建筑物中具有構(gòu)造上與利用上 的獨(dú)立性，作為區(qū)分所有權(quán)之專有所有權(quán)客體的建筑物部分。 2）專有所有權(quán)人所享有的權(quán)利 (1）所有權(quán)。專有所有權(quán)是以區(qū)分所有建筑物的專有部分為客體 而成立的單獨(dú)所有權(quán)，具有絕對(duì)性、永久性和排他性。區(qū)分所有權(quán)人在法律限制范圍內(nèi)，可以自由使用、收益、處分專有部分而不受他人干涉。 （ 2） 相鄰使用權(quán)。所謂相鄰使用權(quán)，是指區(qū)分所有權(quán)人為保存其 專有部分或共有部分，或在必要的改良范圍內(nèi)，可以請(qǐng)求使用其它區(qū)分所有權(quán)人的專有部分或不屬于自己所有的共有部分。例如，三樓居民天花板漏水，需要從四樓的地板著手修理。在這種情形下，區(qū) 分所有權(quán)人彼此間應(yīng)容忍他人利用自己的專有部分從事建筑物的維護(hù)、修繕與改良等。 3)專有所有權(quán)人承擔(dān)的義務(wù) (1)不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益； （ 2）維持建筑物存在的義務(wù)； (3)不得隨意變更通過(guò)其專有部分的電線、水管、煤氣管道等； （ 4）遵守公共秩序，維護(hù)住宅區(qū)環(huán)境的安寧與衛(wèi)生。 共有所有權(quán) 1) 共有所有權(quán)的含義 共有所有權(quán)，亦稱共有部分持分權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律法規(guī)或物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。共有所有權(quán)是建筑物區(qū)分所有 權(quán)制度的“兩個(gè)靈魂” 共同性靈魂和單獨(dú)性靈魂 中的“共同性靈魂” 2）共有所有權(quán)的特征 與一般共有權(quán)相比，建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有所有權(quán)有著獨(dú)特的特征： 3 27 (1) 復(fù)合性。所有權(quán)人不僅是專有所有權(quán)人，也是共有所有權(quán)人和管理團(tuán)體的成員； (2）廣泛性。區(qū)分共有所有權(quán)的客體包括法定共用部分與約定共用部分；其權(quán)利義務(wù)既包括全體區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物整體所共同享有的權(quán)利義務(wù)，對(duì)建筑物某一部分所共同享有的權(quán)利，也包括因?qū)ㄖ锘氐睦枚l(fā)生的區(qū)分所有權(quán)人與土地所有人之間的權(quán)利義務(wù)。 (3）多重性。區(qū)分 共有權(quán)可根據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)作出不同分類。如法定共有權(quán)和約定共有權(quán)、全體共有權(quán)和部分共有權(quán)、對(duì)建筑物的共有權(quán)和對(duì)附屬建筑物的共有權(quán)、無(wú)負(fù)擔(dān)的共有權(quán)和有負(fù)擔(dān)的共有權(quán)等； (4）從屬性。區(qū)分共有所有權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移、消滅決定于專有所有權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移和消滅。 (5)不可分割性。區(qū)分共有所有權(quán)的標(biāo)的物不得請(qǐng)求分割 3）共用部分的范圍 共用部分包括法定共有部分和約定共用部分。法定共用部分是指構(gòu)造上、利用上并無(wú)獨(dú)立性的建筑物和設(shè)備；約定共用部分是指構(gòu)造上、利用上雖然有獨(dú)立性，但依區(qū)分所有權(quán)人的規(guī)約而成為共用部分者。 4）共有 所有權(quán)的形態(tài) （ 1） 總有?？傆凶鳛椤肮灿小钡囊环N形態(tài)，是指建筑物各區(qū)分所有權(quán)人以構(gòu)成員身份，對(duì)其共同財(cái)產(chǎn)，享有占有、使用、收益權(quán)，而處分權(quán)、管理權(quán)則完全歸屬區(qū)分所有權(quán)人全體。 (2）共同共有。共同共有是指各共同所有物的全部所有權(quán)屬于共有人全體，而非按應(yīng)有部分享有所有權(quán)。各共有人對(duì)于共有物不僅有占有、使用、收益權(quán)，而且也有管理、處分權(quán)。為達(dá)成共同關(guān)系的目的，管理權(quán)、處分權(quán)通過(guò)設(shè)定的規(guī)則加以約束。 (3）按份共有。按份共用是指數(shù)人按其應(yīng)有部分，對(duì)于一物共同享有所有權(quán)。按份共有，就其主體而言，必在二人以上，稱為共 有人；就其客體而言，為一物，稱為共有物；就其享有的權(quán)利而言，為所有權(quán)；就其享有所有權(quán)的形態(tài)而言，為按應(yīng)有部分予以享受。按份共有作為“共有”的一種形態(tài)，各共有人分別按其應(yīng)有部分，對(duì)于共有物的全部有占有、使用、收益的處分權(quán)，與“總有”的構(gòu)成員僅對(duì)總有物有占有、使用及收益權(quán)大不相同；同時(shí)，按份共有的共有人對(duì)共有物有明顯的應(yīng)有部分，各共有人員原則上可以請(qǐng)求分割，并可以自由處分其應(yīng)有部分，因此與“共同共有”是不同的，共同所有人對(duì)共有物僅有潛在的應(yīng)有部分，各共有人在共同關(guān)系的維系和存在中，不得請(qǐng)求分割共有所有物。 5）共有所有權(quán)人的權(quán)利 (1）對(duì)共用部分的使用權(quán)。這是建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為共有所有權(quán)人的一項(xiàng)基本權(quán)利。在一棟建筑物上，專有所有權(quán)人對(duì)共用部分有其共同使用的權(quán)利。因此，專有所有權(quán)人不管對(duì)其共用部分持分多少，在使用上應(yīng)是一視同仁的。 （ 2）收益權(quán)。這是建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為共有所有權(quán)人所享有的另一項(xiàng)基本權(quán)利。即各共有所有權(quán)人根據(jù)約定或其對(duì)共有持分的多少，獲得因共用部分所產(chǎn)生的利益的權(quán)利。 (3）對(duì)共用部分的單純的修繕改良權(quán)。該項(xiàng)權(quán)利是指，承認(rèn)各共有所有權(quán)人 28 基于居住或其他用途的需要 ,可對(duì)共用部分享有單純的修繕改良 權(quán)利。所謂單純的修繕改良，是指不影響或損及建筑物共用部分原有性質(zhì)的修繕改良行為。需要注意的是，共有所有權(quán)人在行使單純的修繕改良權(quán)時(shí)，通常須具備二項(xiàng)條件：一是獲得由區(qū)分所有權(quán)人及表決權(quán)各四分之三以上的多數(shù)集合決議的準(zhǔn)允；二是修繕改良無(wú)需過(guò)多費(fèi)用。 6）共有所有權(quán)人的義務(wù) (1）按共用部分的本來(lái)用途使用共用部分。所謂本來(lái)用途，是指必須根據(jù)共用部分的種類、位置、構(gòu)造、性質(zhì)以及規(guī)約規(guī)定的共用部分的目的或用途。例如，停車場(chǎng)用于停車，不允許堆放雜物；用于上下交通的工具電梯，不得作為專門的運(yùn)輸工具等。另外，根據(jù)各國(guó)立法 ，對(duì)某些非依法共用部分的本來(lái)用途使用的共用部分，在無(wú)損于建筑物的保存與不違反區(qū)分權(quán)人的共同利益的情形下，也可以準(zhǔn)允。 （ 2）分擔(dān)共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)的義務(wù)。區(qū)分所有建筑物的共用部分，通常是整體建筑物的實(shí)體部分，而為此所發(fā)生的管理、修理、維持、改良費(fèi)用，應(yīng)由全體區(qū)分所有權(quán)人分擔(dān)，鑒于共用部分被區(qū)分為全體共用部分與一部共用部分兩類，因而各國(guó)立法規(guī)定，全體共用部分的費(fèi)用由全體區(qū)分所有權(quán)人分擔(dān)，一部共用部分的費(fèi)用由該部分所有權(quán)人分擔(dān)。 關(guān)于共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)的范圍，主要包括： ――日常維修和更新共同部分及公共設(shè)備的費(fèi)用； ― ―管理事務(wù)的費(fèi)用，包括管理人員的酬金； ――由區(qū)分所有權(quán)人共同負(fù)擔(dān)的稅項(xiàng)； ――不動(dòng)產(chǎn)或區(qū)分所有權(quán)人連帶負(fù)責(zé)的債務(wù)。 至于共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)的份額分擔(dān)，一般按共同所有權(quán)人對(duì)共用部分所占的共有持分的比例予以標(biāo)定。 成員權(quán) 1）成員權(quán)的含義 成員權(quán)，亦稱構(gòu)成員權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員而享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。 建筑物區(qū)分所有權(quán)的成立，是以一棟建筑物為基礎(chǔ)的。在該建筑物上，各區(qū)分所有權(quán)人的專有部分均通過(guò)共同 壁、地板、天花板等共用部分相互連接，在結(jié)構(gòu)上密不可分。各區(qū)分所有權(quán)人為了實(shí)現(xiàn)使用專有部分的目的，而必須使用共用部分；各區(qū)分所有權(quán)人在行使專有部分權(quán)利時(shí)，不得防礙其他區(qū)分所有權(quán)人對(duì)其專有部分的使用，不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益。此種在建筑物構(gòu)造及權(quán)利的歸屬和使用上的不可分割的相互關(guān)系，使各區(qū)分所有權(quán)人在事實(shí)上總有該建筑物的共同使用的建筑空間。從而使全體區(qū)分所有權(quán)人間形成一共同體關(guān)系。為了維持該共同體關(guān)系的存在，尤其是為了管理相互間的共同事務(wù)及共用部分的使用收益，不得不構(gòu)成某一團(tuán)體組織，以借該團(tuán)體組織的力 量共同管理共用設(shè)施等共用部分以及其他共同事務(wù)，從而維持區(qū)分所有權(quán)繼續(xù)存在的機(jī)能。由此一來(lái)，便產(chǎn)生了各區(qū)分所有權(quán)人作為團(tuán)體組織之一成員所應(yīng)享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)，即成員權(quán)。 29 成員權(quán)本質(zhì)上屬于區(qū)分所有權(quán)人有關(guān)人法（管理制度）上的法律關(guān)系范疇，具有如下特征： (1) 成員權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立于專有所有權(quán)與共有所有權(quán)之外的權(quán)利，它不僅僅是單純的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，其中很大一部分是管理關(guān)系。 (2) 成員權(quán)是基于區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系而產(chǎn)生的權(quán)利。 (3）成員權(quán)是一種具有永續(xù)性的權(quán)利。只要建筑物存在，區(qū)分所有權(quán)人間的團(tuán)體關(guān)系就會(huì)存 續(xù)，原則上不得解散，尤其不得以區(qū)分所有權(quán)人之一的單獨(dú)行為解散。 (4)成員權(quán)是一項(xiàng)與專有所有權(quán)、共有所有權(quán)緊密結(jié)合而不可分割的權(quán)利。 2) 成員權(quán)人所享有的權(quán)利 表決權(quán)； 參與訂立規(guī)約權(quán)； 選聘和解聘管理者的權(quán)利； 請(qǐng)求權(quán)。 所謂請(qǐng)求權(quán)，是指區(qū)分所有權(quán)人作為管理團(tuán)體的成員而對(duì)共同管理事項(xiàng)及公共利益的應(yīng)得份額所享有的請(qǐng)求權(quán)。主要包括五項(xiàng)內(nèi)容：（ 1）請(qǐng)求召集集合；（ 2）請(qǐng)求正當(dāng)管理共同關(guān)系的事務(wù)；（ 3）請(qǐng)求收取共用部分應(yīng)得的利益；（ 4）請(qǐng)求停止違反共同利益的行為，并有權(quán)請(qǐng)求拍賣違反義務(wù) 者的專有所有權(quán)，解除其共同關(guān)系；（ 5）其他請(qǐng)求權(quán)。 3）成員權(quán)人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù) ――執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體所做出的決議的義務(wù)； ――遵守管理規(guī)約的義務(wù)； ――接受管理者管理的義務(wù)。 4) 成員權(quán)的變動(dòng) 成員權(quán)的變動(dòng)是指成員權(quán)的取得與消滅。 （ 1） 建筑物區(qū)分所有權(quán)人成員權(quán)的取得 根據(jù)區(qū)分所有權(quán)法理，任何組織或個(gè)人只要取得專有所有權(quán)，同 時(shí)也就取得了共有所有權(quán)和管理團(tuán)體的成員權(quán)。成員權(quán)的取得有兩種方式：原始取得與繼受取得。凡原始取得所有權(quán)，便原始取得成員權(quán)，凡通過(guò)轉(zhuǎn)移方式取得區(qū)分所有權(quán)，亦即是繼受取得成員權(quán)。 ① (2）建筑物區(qū)分所有權(quán)人成員權(quán)的消滅。 成員權(quán)的消滅有兩種：一是建筑物本體消滅不再存在；二是建筑物損毀部分過(guò)大，而重建又造成區(qū)分所有權(quán)人過(guò)重負(fù)擔(dān)，經(jīng)協(xié)議不再重建時(shí)，因此，基于該建筑物而產(chǎn)生的共同關(guān)系以及基于共同關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)也隨之消滅。 四、本章結(jié)論 本章主要闡述了現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的形成與發(fā)展，以及現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念與特征；重點(diǎn)論述了現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)中的三項(xiàng)權(quán)利：專 30 有所有權(quán)、共有所有權(quán)和成員權(quán)。對(duì)區(qū)分所有權(quán)建筑物的管理制度體系，即管理內(nèi)容、管理方式、管理規(guī)約、管理團(tuán)體分別作了介 紹，以便物業(yè)管理從業(yè)人員在物業(yè)管理活動(dòng)中對(duì)一些問(wèn)題有深層次的認(rèn)識(shí)。 第四章 業(yè)主與業(yè)主大會(huì)制度 一、教學(xué)提示 本章所闡述的業(yè)主與業(yè)主大會(huì)制度，體現(xiàn)了新《物業(yè)管理?xiàng)l例》中“業(yè)主自治管理”的思想。在教學(xué)中首先要了掌握業(yè)主的含義、權(quán)利和義務(wù)；其次，要明確業(yè)主大會(huì)職責(zé)，召開業(yè)主大會(huì)的程序、業(yè)主大會(huì)組織形式；再次，闡述業(yè)主委員會(huì)職責(zé)、產(chǎn)生及其變更、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議；最后，介紹業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約的內(nèi)容及產(chǎn)生條件。 二、重點(diǎn)講解 業(yè)主的含義 業(yè)主是房屋的所有權(quán)人，是物業(yè)真正的主人。業(yè)主分“獨(dú)立所有 權(quán)人”和“區(qū)分所有權(quán)人”。區(qū)分所有權(quán)人是指：數(shù)人區(qū)分擁有一幅土地上的同一建筑物而各專有一部分，就專有部分享有單獨(dú)所有權(quán)，并就該建筑物及其附屬物的共同部分，按其專有部分的比例共有的建筑物所有權(quán)人；獨(dú)立所有權(quán)人是指某土地上的建筑物僅屬于某一業(yè)主。 業(yè)主對(duì)財(cái)產(chǎn)享有完全的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。在這里，業(yè)主所擁有的物業(yè)權(quán)利有兩種形態(tài)：其一，業(yè)主獨(dú)自擁有的物業(yè)；其二，公共部位。其中的公共部位在產(chǎn)權(quán)上屬該樓宇或該區(qū)域全體業(yè)主共有，但在使用上又是不可分的。顯然，在私有產(chǎn)權(quán)和共有產(chǎn)權(quán)混合在一起的共同體中，對(duì)共有部分物 業(yè)管理的決策不是某一個(gè)業(yè)主所能決定的，決策權(quán)主體應(yīng)該是全體業(yè)主。 業(yè)主大會(huì)及職責(zé) 業(yè)主大會(huì)是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定 31 不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)利機(jī)構(gòu)，是物業(yè)管理的決策機(jī)構(gòu)，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，并履行下列職責(zé)：（ 1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（ 2）制定和修改管理規(guī)約；（ 3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者 更換業(yè)主委員會(huì)委員；（ 4）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；（ 5）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（ 6）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；（ 7）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（ 8）改變共有部分的用途；（ 9）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用；（ 10）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。 業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下開展工作，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。業(yè)主委員會(huì)的宗旨是代表本物業(yè)的合法權(quán)益。實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物 業(yè)合理、安全地使用，維護(hù)本物業(yè)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行下列職責(zé)：（ 1）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；（ 2）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；（ 3）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（ 4）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（ 5）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（ 6）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；（ 7）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；（ 8）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；（ 9）業(yè)主大會(huì)賦予的其他 職責(zé)。 三、難點(diǎn)釋疑 業(yè)主大會(huì)做出的決定怎樣才有效？ 業(yè)主大會(huì)的召開和做出決定需要遵循特定的程序。 首先，召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于會(huì)議召開 15 日以前通知全體業(yè)主，并事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程通知所在地區(qū) ( 縣 ) 房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會(huì)，邀請(qǐng)區(qū) ( 縣 ) 房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會(huì)派