酬金制物業(yè)管理項目案例分析-在線瀏覽
2024-11-13 11:38本頁面
【正文】 主來承擔，還是由物業(yè)公司收取的酬金來承擔。對于無合同約定的情況應由物業(yè)公司來承擔責 任。其次，根據《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定： “物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。 ”該條規(guī)定并沒有區(qū)分包干制收費還是酬金制收費，換句話講，物業(yè)公司以酬金制收費為名主張不承擔責任，在物業(yè)管理服務合同無明確約定的情況下，是不能得到法院的支持。比如說小區(qū)的一部 20萬元的車輛丟失，如果沒有保險公司承保，物業(yè)公司承擔次要責任，一般次要責任按照司法實踐的操作是損失的 30%，物業(yè)公司也需要對業(yè)主賠付 6萬元，相對于物業(yè)公司管理住宅樓盤的盈利來說，是一筆不小的成本，所以物業(yè)公司應通過合法、合理的方式規(guī)避這一風險，從目前的操作看，無非有兩種方法可以選擇：一是購買公眾責任保險。物業(yè)公司具體操作的技巧是：如業(yè)委會不同意購公眾責任險，物業(yè)公司在與業(yè)委會充分溝通下確立用成本來分攤這些風險。 律師分析：在實行酬金制的情況下，物業(yè)管理公司的身份、地位、作用與 “丫鬟帶鑰匙 ”相當類似，所收取的物業(yè)管理費屬于代收、代管、代付性質。物業(yè)公司實行的 “準酬金制 ”，實際上是將小區(qū)收取的物業(yè)管理費、甚至公益性收入全部作為物業(yè)公司的收入。其理論依據就是會計核實與所得稅核算的準則的不同，企業(yè)應當遵守所得稅費用的會計處理方法。從財務上講，收取的所有物業(yè)費都是物業(yè)公司的收入，用于小區(qū)的費用是物業(yè)公司的支出，節(jié)余也是物業(yè)公司的資產，在財務上反映出來是企業(yè)盈利，但在酬金制下稱之為業(yè)主的資產，所以該盈利要交的稅也是應由全體業(yè)主來承擔。 “理想中的酬金制 ”變更現實時，小區(qū)就無需再分攤相應的所得稅成本。 案例三 專項服務收益應否分成 本 律師為顧問單位修改一商務樓《物業(yè)管理服務》合同，合同約定某物業(yè)管理公司對該商務樓進行管理，實際酬金制收費，但在合同簽訂過程中，業(yè)主方與物業(yè)公司發(fā)生了爭議，業(yè)主方認為：既然是酬金制收費，物業(yè)公司除了每月的酬金，其它的小區(qū)收入均是全體業(yè)主的，包括小區(qū)的停車費、廣告費，物業(yè)公司開展專項服務收費等等，而物業(yè)公司認為，專項服務收費是物業(yè)公司提供專項服務所得，也未計入酬金計算的基數，物業(yè)公司有權獲得專項服務的收益，無須與業(yè)委會或業(yè)主進行分成，雙方爭執(zhí)不下。
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