【正文】 供暖費，那么胡女士對物業(yè)管理公司負有債務(wù)； 開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。 3/9/2023 17 物業(yè)管理典型案例分析 最終的解決方案的產(chǎn)生也是依據(jù)法律做出的，相關(guān)法律規(guī)定：債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。 本案中，因胡女士向開發(fā)商要求的賠償數(shù)額僅與物業(yè)管理費相當(dāng)，所以胡女士自己還要交納供暖費。 3/9/2023 19 物業(yè)管理典型案例分析 三、物業(yè)管理交接問題糾紛 案情介紹： 某小區(qū)于 2023年初竣工交付使用，時至 2023年 11月 30日，均由甲物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)。 2023年 9月 1日，新一屆業(yè)主委員會向市房管局交了換屆選舉的資料備案。 3/9/2023 20 物業(yè)管理典型案例分析 2023年 9月經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會就小區(qū)“下期物業(yè)管理企業(yè)是否同意通過公開招投標(biāo)方式予以選聘”的事項向小區(qū)業(yè)主書面征詢意見。該業(yè)主委會委托一家咨詢公司對該小區(qū)的物業(yè)管理公開招投標(biāo)，并在媒體上發(fā)布了招標(biāo)公告。 11月 16日，經(jīng)招標(biāo)專家評審小組綜合評定，乙物業(yè)管理公司中標(biāo)。 3/9/2023 21 物業(yè)管理典型案例分析 業(yè)主委會簽訂合同后向原小區(qū)物業(yè)管理單位發(fā)函要求其在2023年 11月 30日零時前向業(yè)主委會移交有關(guān)物業(yè)管理資料及物業(yè)管理用房等。對于業(yè)主委會提出對甲物業(yè)管理企業(yè)移交管理資料和管理用房的要求，甲以種種理由未予執(zhí)行；對于新選聘的乙物業(yè)管理公司提出的與甲物業(yè)管理公司進行有關(guān)管理交接工作，也遭拒絕。小區(qū)內(nèi)部分業(yè)主認為業(yè)主委會在組織選聘物業(yè)管理公司的行為、程序和合法性上有異議，并提出了業(yè)主委會在維修基金的管理、使用上存在諸多問題，從而強烈抵制新選聘的物業(yè)管理公司進入小區(qū)實施管理服務(wù)。 3/9/2023 23 物業(yè)管理典型案例分析 案例分析： 根據(jù)《物業(yè)管理》條例第十一條第三款：業(yè)主大會有選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持股票權(quán) 2/3以上通過。 3/9/2023 24 物業(yè)管理典型案例分析 在本案例中，業(yè)主委員會能從大局出發(fā) , 遵循《物業(yè)管理條例》的規(guī)定 , 并未擅自作出選聘物管公司的決定 , 而是在重新征詢了全體業(yè)主的意見之后 , 在小區(qū)內(nèi)有 75%的業(yè)主表示通過，通過了法定的2/3投票權(quán)的情況下，運用公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，在程序和合法性上并無異議，這一方式值得提倡和認可。物業(yè)管理合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。因此，在本案例中，業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同之后，要求原物業(yè)管理企業(yè)在一定時間內(nèi)進行資料移交和管理用房移交，是合法行為。 3/9/2023 26 物業(yè)管理典型案例分析 乙物業(yè)管理公司堅決履行合同的精神能夠理解，但必須要從小區(qū)穩(wěn)定出發(fā)和今后對小區(qū)的管理來考慮，冷靜處理出現(xiàn)的矛盾，避免過激行為。 3/9/2023 27 物業(yè)管理典型案例分析 點 評： 目前，類似該小區(qū)物業(yè)管理的交接問題在物業(yè)管理行業(yè)中已是屢見不鮮。但《物業(yè)管理條例》的出臺，卻沒有對物業(yè)管理的交接問題有具體要求。 3/9/2023 28 物業(yè)管理典型案例分析 四、私自安裝飄出式防盜網(wǎng) 案情介紹： 某小區(qū)建成時間為 1998年。加上小區(qū)地處偏遠，早期入住的業(yè)主出于安全考慮，家家戶戶安裝了防盜網(wǎng)，部分居民為了擴大家居的實用空間，又把防盜網(wǎng)安裝在了窗外。 2023年該小區(qū)原物業(yè)管理公司因管理不善撤出，新的物業(yè)管理公司接管了該小區(qū)的物業(yè)。私自安裝防盜網(wǎng)的趨勢有一發(fā)不可收拾之勢。如果此趨勢不盡快加以制止，將一發(fā)不可收拾，任由其發(fā)展下去小區(qū)環(huán)境將無法治理。 3/9/2023 30 物業(yè)管理典型案例分析 解決方法： 小區(qū)已竣工四年之久，樓體已經(jīng)不像剛建成時那樣干凈，經(jīng)過風(fēng)吹雨林外墻已經(jīng)需要再粉刷。 小區(qū)入住率才達 30%，及時控制新進住及還未進住業(yè)主私自安裝防盜網(wǎng)現(xiàn)象還來得及。 由于小區(qū)周圍高檔社區(qū)的相繼建成，及市政道路的修建，小區(qū)房價成上漲趨勢，有不少業(yè)主想將房屋賣出，但小區(qū)環(huán)境也影響房屋的出售。 制定樓體外墻粉刷方案，并告知業(yè)主，希望那些已經(jīng)安裝防盜網(wǎng)的業(yè)主能在樓體粉刷前將防盜網(wǎng)自行拆除。 在小區(qū)公共位置張貼宣傳海報，向業(yè)主宣傳要愛護小區(qū)公共環(huán)境，不要在樓體外安裝防盜網(wǎng)，把本小區(qū)的整體形象和周圍小區(qū)的形象做對比，讓業(yè)主曉以利弊，以此種形式對小區(qū)全體業(yè)主加以勸阻。 （ 2）制定完善的裝修管理措施。要求每位新進住的業(yè)主在裝修前必須向管理公司提出裝修申請，辦理裝修審批手續(xù)。如果業(yè)主在裝修期間違反裝修規(guī)定，管理公司有權(quán)在裝修保證金中扣罰。對于新進住的業(yè)主因不了解或不重視有關(guān)管理規(guī)定而出現(xiàn)的違章情況，本物業(yè)公司工作人員盡可能通過說服教育的方式向業(yè)主曉以利害，說服業(yè)主放棄違章的裝修方案，以維持良好的管理關(guān)系。 （ 4）禁制措施。 3/9/2023 35 物業(yè)管理典型案例分析 （ 5）強制拆除并扣款處罰。 3/9/2023 36 物業(yè)管理典型案例分析 對已經(jīng)入住的業(yè)主可采?。? （ 1）對于已經(jīng)進住但還未私自在樓體外安裝飄出式的防盜網(wǎng)的業(yè)主，我們采取上門拜訪的形式讓其簽署物業(yè)管理公約，對不簽公約的業(yè)主我們通過耐心的解釋讓他意識到個人既有享受公共設(shè)施的權(quán)利，也有維護公共利益的義務(wù)，做到曉之以理，動之以情，勸其簽署。本物業(yè)公司的工作人員通過上門拜訪的形式，對小區(qū)業(yè)主加以勸阻。其次，告訴他，要實在放心不下小區(qū)的治安情況，可以將防盜窗改安裝在陽臺以內(nèi)，不影響室外環(huán)境，力爭讓其自己將安裝在樓體外的防盜網(wǎng)拆除，并勸其簽署物業(yè)管理公約。對于已經(jīng)進住的違章安裝飄出式防盜網(wǎng)的業(yè)主，管理公司經(jīng)過說服教育等方法仍不奏效時，可以視情況決定是否通知城管部門，根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)依法拆除其違章安裝的防盜網(wǎng)。由于本公司對小區(qū)公共環(huán)境好壞的利弊加以宣傳，環(huán)境治理得到了大多數(shù)業(yè)主的支持，小區(qū)管理已進入正規(guī)化。 2023年 10月中旬， 12107業(yè)主電話報修物業(yè)前臺，發(fā)現(xiàn)自家廚房頂部有大量水滲出。 該業(yè)主未按正常流程辦理收樓手續(xù)，侵害了公司利益。 3/9/2023 41 物業(yè)管理典型案例分析 建議解決辦法： 由管理部協(xié)調(diào)，房屋質(zhì)量按其要求維修完畢后必須收樓； 加強對銷售員借鑰匙的管理，出現(xiàn)借鑰匙不還的情況時立即知會項目公司領(lǐng)導(dǎo)并更換鎖芯； 不激化矛盾，供水問題在其房屋未維修完畢前業(yè)主可通過管理 IC卡買水。 3/9/2023 42 物業(yè)管理典型案例分析 六、屢次停電造成大量業(yè)主投訴 案情介紹： 2023年 10月 8日下午 14時 36分，小區(qū)突然停電，經(jīng)管理