【正文】 .平方米收取的物業(yè)服務(wù)費、以 元 /月 .平方米收取的電梯費；被告認可雙方是按照建筑面積，以 元 /月 .平方米收取的物業(yè)服務(wù)費，但電梯費系按照 20 元 /月收取。 法院審理 認為，原告系 某 小區(qū)開發(fā)商在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前選聘的前期物業(yè)管理企業(yè)、并與被告簽訂了《管理公約》，原告對 某 小區(qū)進行物業(yè)管理符合相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，原告與被告的物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系成立。 原告對小區(qū)共用部分、共用配套設(shè)施及相關(guān)場地實施了物業(yè)管理服務(wù)活動以及代交水電費的行為、表 明其履行了物管企業(yè)的主要管理義務(wù)。按照雙方協(xié)商的 第 11 頁 物業(yè)服務(wù)費的交納標準，被告每月應(yīng)向原告支付的物業(yè)服務(wù)費（不含電梯費）是 元 /月 .平方米 121 平方米＝ 元 /月。 物價局僅給出了當事人雙方計收電梯費的選擇方式。對于被告陳述其房屋存在漏水等問題，原告未及時維修違反了物管公司的法定義務(wù)的辯解理由，因被告所稱的漏水部分是在被告的專屬的房屋內(nèi)，其維修的責任不在原告的物業(yè)服務(wù)范圍，故被告該辯解理由不能成立， 法院 不予采納。原告舉示其制作的 2020 年 6 月 27 日、 2020 年 4 月 20日和 2020 年 3 月 31 日三份《公告》擬證明其不斷通過在小區(qū)張貼公告或上門催收的方式來向被告主張權(quán)利，訴訟時效幾經(jīng)中斷，但被告否認見過該公告，而原告亦未舉示其他證據(jù)予以佐證，故，原告對其訴訟時效幾經(jīng)中斷的主張， 法院 不予支持。因此，被告應(yīng)向 第 12 頁 原告支付 2020 年 8 月至 2020 年 6 月期間的物業(yè)服務(wù)費（含電梯費） （ 元 /月 +20 元 /月） 11個月＝ 元 。原告與被告簽訂的《管理公約》也約定：業(yè)主必須在每月 5 日前到物業(yè)管理公司交納管理費、水電氣費以及其他費用。 據(jù)此，法院 判決如下： 一、 楊某某 于本判決生效之日起 10 日內(nèi)支付重慶 麥某某 物業(yè)管理有限公 司物業(yè)服務(wù)費（含電梯費） 元 。 三、評析 本案 所涉及的問題是， 被告 抗辯認為：其 房屋墻體存在長期漏水等情況， 又 多次向原告要求進行維修，原告一直沒有來維修，亦沒有通知第三人來維修 ，這種抗辯能否作為拒繳、緩繳、減繳物業(yè)費的理由。因為 被告所稱的漏水部分是在被告的專屬的房屋內(nèi)，其維修的責任不在原告的物業(yè)服務(wù)范圍，故被告該辯解理由不能成立， 法院 不予采納。 當事人可以就此事宜起訴房地產(chǎn)開發(fā)商要求進行賠償，其依據(jù)可以是侵權(quán)糾紛或者合同違約糾紛，而無論如何，起訴物業(yè)服務(wù)公司是缺乏理由的。這說明 ，業(yè)主維權(quán)應(yīng)當找對訴求對象，以便最大效率的解決糾紛。對此， 司法機構(gòu)有必要做深入思考 。法院判決認為，原告財產(chǎn)被盜 系其自我保護不到位， 與被告無關(guān)，據(jù)此駁回原告的訴求。 被告 重慶 麥某某 物業(yè)管理有限公司。 2020年 6 月，本小區(qū)另一業(yè)主家因前述隱患被盜，被告才將被盜業(yè)主外的公共窗戶免費安裝了防護網(wǎng)，原告再次要求被告 在樓層外 安裝防護網(wǎng)，被告仍未采取相應(yīng)措施。經(jīng)派出所現(xiàn)場勘查和查看錄像證實： 2 名竊賊在未經(jīng)過門衛(wèi)任何盤查的情況下進入 該樓層公共樓梯 間，翻越樓梯間的公共窗戶下到公共平臺，輕松撬開原告家廚房窗戶進入原告家中行竊。被告不能履行物管義務(wù)被撤換后，新的物管公司也承諾原告予以協(xié)調(diào)，亦一直沒有結(jié)果。 被告重慶 麥某某 物業(yè)管理有限公司辯稱，被告從不知道原告家中被盜，原告亦沒有向被告反映過此事。 二、 審理 經(jīng) 江北區(qū)法院 審理查明， 范某某 是重慶市江北區(qū)建國村 某 號房屋的所有權(quán)人，趙 某 系其丈夫。損失有現(xiàn)金、金首飾等價值約 3 萬余元物品。業(yè)主委員會就 范某某 的問題與公司進行過協(xié)調(diào)，公司承認有這么一回 事，答復(fù)研究后再說，但公司一直沒有具體解決辦法。 經(jīng)法庭審理認為： 原告所有 的房屋屬建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有部 分 ，其房中的財產(chǎn)屬于其自身管理范圍，不在被告管理服務(wù)之列， 原告 也 未舉示證據(jù)證明有 約定 應(yīng) 由物管公司對該部 分 財產(chǎn)進行管理。 被告對物業(yè) 的安全防范工作的 服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)約定 或法律規(guī)定 ，為維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的一項協(xié)助管理的服務(wù)，配合當?shù)?行政管理部門 管理日常治安工作，該項服務(wù)的質(zhì)量不論高低均只能最大限度地防止和減少小區(qū) 治安 刑事案件的發(fā)生 ，而不可能杜絕 治安 刑事案件的發(fā)生。相反，在我國現(xiàn)行法律、法規(guī)中，均有公民個人的合法財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵犯，否則應(yīng)承擔相應(yīng)的刑事、行政或民事責任。 同時在本案中原告自己陳述被告亦做了設(shè)立門衛(wèi)等安全防范工作，履行了應(yīng)盡的協(xié)助義務(wù)。 本案宣判后，原告未提起上訴。一般情況下，物業(yè)服務(wù)公司不對業(yè)主的私人住宅場所負法律上的責任，這也符合一般的人的思維方式，不可能因為有了物 第 17 頁 業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)和管理，就讓盜竊的損失由業(yè)主之外的人去承擔。 另外，《中華人民共和國侵權(quán)法》實施以后，原告引用侵權(quán)法第三十二條 第二款的規(guī)定“ 因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔侵權(quán)責任；管理人或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的，承擔相應(yīng)的補充責任。其實這是一種誤解，侵權(quán)法該條款所規(guī)定的公共區(qū)域管理責任適用于各類公共管理場所和大型活動的組織場所，而對于小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域而言，則不在該條的保護范圍之列。 四、 啟示 從業(yè)主本身的角度來看，家庭財產(chǎn)被盜的責任應(yīng)當由業(yè)主自己承擔，但根據(jù)課題組對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少物業(yè) 服務(wù)企業(yè)非但自己不去安裝防盜網(wǎng)，而且禁止業(yè)主自己安裝防盜網(wǎng)，這是因為，不少的房地產(chǎn)開發(fā)商接到當?shù)毓芾聿块T或者街道的通知，不能在外墻安裝各式各樣的防盜網(wǎng)，以避免影響外墻面的美觀。 第 18 頁 架空層權(quán)益如何維護 摘要 重慶良華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴胡某某一家，認為被告 所居住的房間系架空層改造房，現(xiàn) 起訴要求被告搬離架空層改造房。 一、案情 原告重慶良華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。（三被告系一家庭 ） 原告 良華公司 訴稱：被告胡某某的父親吳某某原是良華公司的副經(jīng)理，與良華公司的法定代表人包某某是校友。吳某某去世后，其子女無繼承權(quán)，本應(yīng)當將該房屋退還給公司，良華公司多次要求被告搬出該房屋無果。請求判令三被告 搬 出江北區(qū)五江路 某房屋架空層房屋。 ” 吳某某 第 19 頁 接房后與被告一家共同對 該 架空層房屋進行了裝修并入住至今九年，繳納了物管費、水費等費用，該房屋從未作為校友會辦公用房。并且，被告居住使用該房屋已達九年，原告現(xiàn)才提出搬遷的主張，已超過訴訟時效。 二、審判 經(jīng)合議 庭審理查明，位于江北區(qū)五里店的 該大廈 由良華公司開發(fā)和銷售。 2020 年 10月 11 日，良華公司及法定代表人包某某向吳某某出具《產(chǎn)權(quán)分割協(xié)議》：“根據(jù)以前簽訂的協(xié)議并經(jīng)公司研究，決定在 該大廈 B 幢分隔出永久性使用房屋 133 平方米，無異議。手續(xù)業(yè)以完善，特此告知”。吳某某于 2020 年 10 月 11 日死亡，配偶于 2020 年 6月 27 日死亡。 2020 年 4 月，重慶市 某地產(chǎn)測量事務(wù)所作出《房產(chǎn)面積測算報告書》，記明該大廈 A 幢、 B 幢該層共計 平方米為架空層，另有 平方米的架空層通道計入了 A、 B 幢住宅的分攤范圍。” 良華公司沒有就其主張的訟爭房屋系校友會辦公用房的事實提供證據(jù)。良華公司于 2020 年 12 月 22 日取得的 該大廈 《房地產(chǎn)權(quán)證》 ，是開發(fā)商就其開發(fā)的房地產(chǎn) 項目申辦的所有權(quán) 初始登記 ，記載“第六層（名義層第四層）為架空層”的內(nèi) 容是在“房屋共有或共用部位及設(shè)施”一欄中表述的，并非良華公司的專屬產(chǎn)權(quán)范圍。故良華公司主張 江北區(qū)五江路 18 號 該大廈架空層 房屋系公司所有的辦公用房，沒有充分證據(jù)予以證實。 據(jù)此，判決如下： 駁回重慶良華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請求 。 三、 評析 關(guān)于架空層的法律屬性， 從《物權(quán)法》上已經(jīng)確認了其公共權(quán)屬性質(zhì)，但是對于占用小區(qū)架空層，如何維權(quán)的問題，一直顯得比較模糊。因此，雖然法律上規(guī)定了共有面積的集體維護權(quán)利，但實踐中如果沒有對業(yè)主的權(quán)益造成較大的損失，業(yè)主是不愿意動用該項權(quán)利的。 本案中，原告系房地產(chǎn)開發(fā)公司，既無業(yè)主委員會的決議，亦無業(yè)主大會的會議投票記錄，其起訴的理由當然得不到法院的支持。 四、啟示 第 22 頁 對于產(chǎn)權(quán)部分，只有業(yè)主大會才是真正的產(chǎn)權(quán) 人，但是業(yè)主大會 的 召集 和決策都有比較復(fù)雜和嚴格的程序要求，這種程序性事項成為法院審理該類案件的焦點，在司法審判中，對于程序性事項的審查往往比較復(fù)雜，缺乏有效地監(jiān)督和認定，因此， 如果能 確定一個第三方機構(gòu)來評價業(yè)主大會決策事項 ，則其權(quán)威性會大大增加 ?，F(xiàn)要求被告按 法律、法規(guī)規(guī)定移交物業(yè)管理用房。 一、案情 原告重慶市江北區(qū)愛丁名苑業(yè)主委員會。 原告愛丁名苑業(yè)委會訴稱，愛丁堡花園住宅小區(qū)（現(xiàn)名愛丁名苑住宅小區(qū)）是由被告開發(fā)的房地產(chǎn)項目。該項目經(jīng)重慶市計劃委員會批準立項，一期于 2020年 9 月 27 日竣工并交付業(yè)主使用， 2020 年 6月 5 日取得《重慶市建設(shè)工程竣工驗收備案登記證》；二期于 2020 年 3 月 26 日竣工并交付業(yè)主使用， 2020 年 9 月 13 日取得《重慶 市建設(shè)工程竣工驗收備案登記證》。被告于 2020 年12月 12 日向原告提交了《愛丁堡小區(qū)物管用房移交情況》。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十七條“業(yè)主依法享有的物