【正文】 同主持。 北京一小區(qū)業(yè)主告贏知名物業(yè) 創(chuàng)下維權(quán)經(jīng)典案例 幾天前，北京幾大主流媒體不約而同地刊登了一則消息，雖然位置不明顯篇幅也不長(zhǎng)，但仍引起很多人的注意——北京“歐陸經(jīng)典萬(wàn)興苑”201戶(hù)業(yè)主狀告中海物業(yè)管理有限公司超標(biāo)收費(fèi)一案，日前由朝陽(yáng)區(qū)人民法院判決被告將超標(biāo)準(zhǔn)多收物業(yè)費(fèi)260元至5000元不等分別退還給原告?！北本┦谐?yáng)區(qū)法院大屯法庭庭長(zhǎng)張維平說(shuō)。一方是201戶(hù)普通業(yè)主，另一方是國(guó)內(nèi)知名的物業(yè)管理公司，大背景是類(lèi)似的官司訴訟業(yè)主很少能勝訴，這究竟是怎樣的一種較量？其過(guò)程充滿(mǎn)了多少艱辛？勝訴的業(yè)主與以往失敗的業(yè)主有何不同？而官司的勝利對(duì)于業(yè)主來(lái)講具有什么樣的實(shí)質(zhì)意義？其在司法界將產(chǎn)生何種影響？本報(bào)記者進(jìn)行了深入調(diào)查。小區(qū)布置得很漂亮，一進(jìn)門(mén)就有一個(gè)人造瀑布，綠化也比較到位，樓與樓之間間隔適度并有水帶環(huán)繞，每幢塔樓門(mén)前都有一個(gè)用羅馬柱撐起的極富歐洲建筑韻味的大廳。因?yàn)椴皇侵苣?，大部分業(yè)主代表不在小區(qū)。直到現(xiàn)在，我們的門(mén)禁系統(tǒng)都沒(méi)有安裝，可是物業(yè)公司卻從一開(kāi)始就收取了包括綠化費(fèi)、智能化系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)等15項(xiàng)費(fèi)用。我們依據(jù)的這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就是北京市物價(jià)局196號(hào)文件。也就從那時(shí)起，／月的物業(yè)費(fèi)表示出懷疑?！氨热珉娞葙M(fèi)吧，國(guó)家規(guī)定的是每棟樓按照自有電梯數(shù)量單獨(dú)核算，樓的層數(shù)不一樣費(fèi)用也不一樣。再比如公共電視天線(xiàn)費(fèi)，196號(hào)文件規(guī)定的是按戶(hù)收取，可物業(yè)公司卻用一種計(jì)算公式將其按每平方米進(jìn)行收費(fèi)。” 　　　　“而我們與小區(qū)物業(yè)分歧的另一個(gè)焦點(diǎn)，在于中海物業(yè)將整個(gè)萬(wàn)興苑小區(qū)樓盤(pán)的物業(yè)費(fèi)全部按北京市優(yōu)秀管理小區(qū)收取，這樣物業(yè)管理費(fèi)可以上漲10%到25%?！蓖跖亢蛷埾壬ハ嘌a(bǔ)充地將業(yè)主們的理由敘述得井井有條。 　　　　跟70天上法庭的緊張相比，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司交涉的過(guò)程則更顯艱難。為了法庭辯論的順利進(jìn)行，之前我們幾個(gè)代表經(jīng)常模擬法庭分成被告和原告進(jìn)行練習(xí)，常常為了一個(gè)細(xì)節(jié)問(wèn)題爭(zhēng)得像打架一樣。 　　　　而訴訟中另一個(gè)值得注意的細(xì)節(jié)，是201戶(hù)業(yè)主原告在訴訟過(guò)程中曾經(jīng)幾度改變——先是最開(kāi)始的203戶(hù)；然后減為200戶(hù)，3戶(hù)撤訴；最后有1戶(hù)撤訴業(yè)主重新起訴，原告方最終確定為201戶(hù)?！?　　　　很多人覺(jué)得勝訴把握不大 　　　　最讓王女士記憶深刻的，是當(dāng)初組織200多戶(hù)業(yè)主時(shí)的艱難。我們小區(qū)里的確有很多法律工作者，但他們從一開(kāi)始就聲明，提供咨詢(xún)可以，但不會(huì)直接出面。所以直到開(kāi)庭前，我們業(yè)主的心理壓力都是很大的，一旦輸?shù)艄偎?，我們投入的巨大的精力、物力將全部付之東流。”在采訪(fǎng)過(guò)程中王女士幾次對(duì)記者和張先生表示，案子勝訴后她要“退休”：“太累了，這個(gè)代表我真的不愿再當(dāng)了。我們也能理解物業(yè)公司的難處，比如業(yè)主的欠費(fèi)問(wèn)題，以及相關(guān)法規(guī)由于頒布時(shí)間較早已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)在的形勢(shì)，這些我們都可以理解。其實(shí)我們也不想和物業(yè)公司鬧上法庭，因?yàn)樾^(qū)是我們的家，而物業(yè)公司就像我們雇的保姆一樣?？涩F(xiàn)在雙方卻相處得如此尷尬，我們是很心酸的。“應(yīng)該說(shuō)，中海物業(yè)在北京乃至全國(guó)物管行業(yè)中的地位是舉足輕重的，即使稱(chēng)不上第一，也是名列前茅。 　　　　當(dāng)記者詢(xún)問(wèn)：“對(duì)于中海物業(yè)來(lái)說(shuō)，因物業(yè)管理費(fèi)超標(biāo)而與業(yè)主對(duì)簿公堂卻以敗訴為終，這在貴公司歷史上是否罕見(jiàn)？”中海物業(yè)管理公司北京分公司副總經(jīng)理陳漢講：“對(duì)于北京分公司來(lái)說(shuō)，這是我們第一次敗訴?！叭绻覀兪?塊6的物管費(fèi)，那我們的服務(wù)水平肯定也是2塊6的?！?　　　　此時(shí)物管公司的呂律師為記者算了一筆賬。而每個(gè)保安員的工資、服裝、吃、住費(fèi)用加在一起大概為1200元每月，這在全北京市都是相差無(wú)幾的。 　　　　●律師在說(shuō) 　　　　業(yè)主團(tuán)結(jié)是勝訴的重要原因 　　　　“那個(gè)小區(qū)里高人很多，搞法律的搞審計(jì)的什么人都有，一下子就看出了問(wèn)題。他們?cè)诮M織過(guò)程中也很團(tuán)結(jié)，這是能夠勝訴的重要原因。 　　　　業(yè)主代表則這樣闡述自己勝訴的原因：一是法院審理公正；二是業(yè)主們準(zhǔn)備得非常充分，很多人對(duì)相關(guān)材料甚至已經(jīng)爛熟于胸；三是在律師和業(yè)主們反復(fù)查詢(xún)相關(guān)文件和資料后，將條例規(guī)定比較模糊、勝算把握不太大的物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目過(guò)濾掉后，最終提出疑義的物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目全部為肯定可以勝訴的?！?　　　　物業(yè)公司今后的路怎么走 　　　　歐陸經(jīng)典業(yè)主代理律師于啟波則認(rèn)為，盡管業(yè)主已經(jīng)通過(guò)法律途徑使物業(yè)公司退回多收的物管費(fèi)，但這個(gè)費(fèi)用其實(shí)是和業(yè)主們這段時(shí)期欠物管公司的費(fèi)用相抵的。而對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，由于雙方已經(jīng)對(duì)簿公堂，業(yè)主又取得了勝利，物業(yè)公司今后不管定下什么樣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，要想取得廣大業(yè)主們的認(rèn)可，都是十分艱難的。北京市二中院日前判決知名物業(yè)管理公司——北京中海物業(yè)管理有限公司將超標(biāo)準(zhǔn)多收的物業(yè)費(fèi)260元至5000元不等分別退還給業(yè)主。業(yè)主們認(rèn)為，被告的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平差距較大，故要求法院確認(rèn)原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)效。在法院的協(xié)調(diào)下，有關(guān)部門(mén)恢復(fù)熱水供應(yīng)，物業(yè)和業(yè)主均表示不采取過(guò)激行為，依法解決糾紛。業(yè)主代表這樣闡述自己勝訴的原因：一是法院審理公正；二是業(yè)主們準(zhǔn)備得非常充分，很多人對(duì)相關(guān)材料甚至已經(jīng)爛熟于胸；三是在律師和業(yè)主們反復(fù)查詢(xún)相關(guān)文件和資料后，將條例規(guī)定比較模糊、勝算把握不太大的物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目過(guò)濾掉后，最終提出疑義的物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目全部為肯定可以勝訴的。為什么？因?yàn)樗麄儗?duì)勝訴的把握不大。——業(yè)主代表王女士 對(duì)于北京分公司來(lái)說(shuō)，這是我們第一次敗訴。如果我們收2塊6的物管費(fèi)，那我們的服務(wù)水平肯定也是2塊6的?！泻Ｎ飿I(yè)管理公司北京分公司副總經(jīng)理陳漢 業(yè)主封陽(yáng)臺(tái)未用無(wú)框玻璃　物業(yè)破門(mén)演全武行 　小區(qū)物業(yè)公司要求業(yè)主在裝修封閉陽(yáng)臺(tái)時(shí)選用無(wú)框玻璃，業(yè)主姜先生出于安全考慮，還是在陽(yáng)臺(tái)安裝了塑鋼窗。在此之前，小區(qū)物業(yè)公司為規(guī)范裝修管理及小區(qū)外立面的整潔、美觀，曾貼出告示，要求業(yè)主在封閉北陽(yáng)臺(tái)時(shí)做到統(tǒng)一有序，并推薦選用無(wú)框玻璃。 　　　　今年5月21日，物業(yè)人員未經(jīng)姜先生同意，就擅自闖入姜先生的家，將其安裝在北陽(yáng)臺(tái)上的塑鋼窗強(qiáng)行拆下并取走。姜先生感到其合法權(quán)益受到了侵害，遂向楊浦區(qū)法院提起訴訟，要求被告歸還塑鋼窗并裝回原處，賠償其支付的律師費(fèi)1000元。 　　　　法院審理后認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)雖有權(quán)對(duì)業(yè)主裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，對(duì)違反住宅使用公約的行為可采取制止、責(zé)令限期改正等措施，但相關(guān)法律規(guī)定并未賦予物業(yè)公司有采取非常措施的權(quán)利。據(jù)此，法院作出一審判決，判令物業(yè)公司向姜先生歸還塑鋼窗，并將拆下的塑鋼窗裝回原處。”該小區(qū)另一位居民反映：“下水道堵塞，一樓的抽水馬桶、水斗翻溢出臭水，只能用塑料袋裝滿(mǎn)黃砂壓上……” 　　　　昨天上午，記者進(jìn)入控江一村，就像走進(jìn)一個(gè)零亂的工地，綠化帶上壓著水泥管；化糞池?zé)o蓋，用舊薄板或紙板掩著，溢出陣陣臭氣；綠地中雜草叢生。 　　　　原來(lái)，四平物業(yè)和延吉物業(yè)在移交中出了問(wèn)題，一個(gè)多月來(lái)，小區(qū)無(wú)人管，成串的問(wèn)題涌了出來(lái)，給居民生活帶來(lái)麻煩。她說(shuō)：“按照協(xié)定，從8月1日起就應(yīng)該移交延吉物業(yè)管，但進(jìn)展不順，我們會(huì)盡快協(xié)調(diào)?！庇浾哂峙c控江街道辦事處取得了聯(lián)系，辦公室的沈同志說(shuō)，問(wèn)題出在移交上，正在設(shè)法協(xié)調(diào)。 水池不通水滲房間 昨天下午，記者來(lái)到位于華僑城福清街倚荔樓的事主崔先生家里，發(fā)現(xiàn)崔先生北邊的房間放著不少書(shū)畫(huà)，房間的地板發(fā)黑，中間一大片木地板往上拱起，直通向客廳。在客廳內(nèi)，還放著不少發(fā)霉的畫(huà)。無(wú)意中他抬頭一看，見(jiàn)客廳的木地板中滲出一股黃黃的水流。崔先生一邊急忙給管理處打電話(huà)，一邊冒著傾盆大雨到外面查找滲水的原因。崔先生跳進(jìn)1米多深的水池中，發(fā)現(xiàn)下水口被雜物堵住，積水無(wú)法排走。水排走后，崔先生一看，原來(lái)這個(gè)水池的下水道鋼筋被銹蝕，雜物因此堵住了下水口?！贝尴壬柰ㄋ叵滤阑氐椒块g后，才發(fā)現(xiàn)整個(gè)房間里花費(fèi)1萬(wàn)多元裝修的木地板幾乎全部浸濕。崔先生說(shuō)，他是南山區(qū)作家，愛(ài)人是一位畫(huà)家，他們專(zhuān)門(mén)把這間房間當(dāng)作藏畫(huà)室，為了保護(hù)這些藏畫(huà)，他們還專(zhuān)門(mén)做了一個(gè)箱子。 隨后，崔先生與管理處交涉過(guò)3次，對(duì)方仍不肯承擔(dān)責(zé)任。 管理處認(rèn)為業(yè)主也有責(zé)任 記者來(lái)到華僑城物業(yè)管理公司中旅廣場(chǎng)管理處，管理處兩位不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人稱(chēng)，小區(qū)是10年以前規(guī)劃的，在3樓崔先生房間東面有一個(gè)下水池。6月份暴雨期間，管理處曾做了全面防雨準(zhǔn)備，并派人到小區(qū)內(nèi)各處巡查。 “事發(fā)后我們?nèi)ミ^(guò)現(xiàn)場(chǎng)，那間房間的地板發(fā)黑，證明以前就被水浸過(guò)。 這兩位負(fù)責(zé)人表示，業(yè)主自己應(yīng)該也負(fù)有一定的責(zé)任，他們認(rèn)為業(yè)主不該將畫(huà)放在那個(gè)朝北的房間里，并且是直接存放在木地板的箱子內(nèi)。因?yàn)槭詹囟嗄甑臅?shū)畫(huà)作品受到不同程度的損毀，崔先生和愛(ài)人深受打擊，心情一直郁悶。 水管“發(fā)神經(jīng)”電腦慘遭殃 受淹公司與管理處就責(zé)任問(wèn)題各執(zhí)一詞 　　前天晚上10時(shí)許，福田區(qū)泰然工貿(mào)園蒼松大廈9樓發(fā)生一起“水災(zāi)”事故。待維修好后，910室的安斯達(dá)電子公司衛(wèi)生間一水龍頭未關(guān)，導(dǎo)致電腦、打印機(jī)、電子元件等物品受浸泡損壞。事因突然停水而起 　　昨天上午，記者接到報(bào)料來(lái)到泰然工貿(mào)園蒼松大廈進(jìn)行采訪(fǎng)。 　　據(jù)該公司朱先生介紹，前天下午上班時(shí)，整個(gè)大廈突然停水。朱先生說(shuō)，在停水前物業(yè)管理公司并沒(méi)有通知他們公司，導(dǎo)致衛(wèi)生間一水龍頭沒(méi)有關(guān)閉，流了十幾個(gè)小時(shí)。朱說(shuō)，辦公室的積水有十幾厘米深，不少賬表和物品都漂浮在水面上，地上的電腦主機(jī)也被水浸泡。朱還說(shuō)，大水從他們公司一直流到1樓，將樓下一家公司的電腦和物品也浸泡了。當(dāng)員工叫保安去拿些工具時(shí)，保安卻一去不回頭。事后朱先生問(wèn)保安為何不告訴他們時(shí)，一名保安說(shuō)不知道他們的電話(huà)。深度浸水殃及鄰里 　　隨后，記者來(lái)到了與安斯達(dá)電子公司相鄰的七喜電子網(wǎng)絡(luò)公司。倉(cāng)庫(kù)里還有許多元器件損失還未估算。經(jīng)維修人員檢測(cè)，短路的原因是樓上的水灌到電腦里了。劉女士說(shuō)，當(dāng)時(shí)8樓正在搞裝修，因供水管道破裂，管理處緊急關(guān)閉了閥門(mén)。至于什么時(shí)候供水，劉女士說(shuō)沒(méi)有這方面的記錄。一家公司的員工說(shuō)，下午5時(shí)，他們公司修門(mén)，工人師傅洗手時(shí)發(fā)現(xiàn)停了水。安斯達(dá)電子公司一名負(fù)責(zé)人告訴記者，發(fā)生這次“水災(zāi)”事故完全是管理公司的責(zé)任，他們將通過(guò)法律渠道來(lái)維護(hù)公司利益。 　　　　日前，筆者看到鮮家廚房水池的下水口用軟木塞和磚頭堵著，鮮先生稱(chēng)從2000 年搬進(jìn)那天起，下水道一直跟他們過(guò)不去，經(jīng)常是“水漫金山”。3年來(lái)每次報(bào)修，維修工都是草草地疏通一下，并指出下水管太細(xì)，要換掉才能根本解決問(wèn)題。 　　　　振南物業(yè)公司耀高管理處負(fù)責(zé)人稱(chēng)，換下水管得先打報(bào)告給公司，由工程部派人進(jìn)行檢修，然后向業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)資金。 　　　　筆者隨即撥打振南物業(yè)公司的電話(huà)，對(duì)方稱(chēng)他們是維修公司，如果牽涉到諸如換水管之類(lèi)，得請(qǐng)示振南物業(yè)，并給了一個(gè)總公司的電話(huà)。直到打查詢(xún)電話(huà)終于弄清該公司真正的電話(huà)號(hào)碼，公司朱經(jīng)理說(shuō)會(huì)立即派人到現(xiàn)場(chǎng)解決。 　　　　鮮先生實(shí)在弄不懂，作為居民，他們每年都準(zhǔn)時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)，為什么小小的下水道堵塞，經(jīng)過(guò)無(wú)數(shù)次報(bào)修，不管是眾欣還是振南物業(yè)，3年時(shí)間竟無(wú)法解決？ 業(yè)主居室遭水浸 物業(yè)公司賠　　[案例]　　1999 年3月21日中午，某花園小區(qū)403室的業(yè)主黃先生之妻（陳女士），在其父母家中接到電話(huà)，稱(chēng)其家中進(jìn)水。當(dāng)天下午1時(shí)許，黃先生在小區(qū)管理員的陪同下，查找原因，在樓下303室的北陽(yáng)臺(tái)雨水管漏斗中，發(fā)現(xiàn)大量雜草、污泥等異物。由此推斷，水流到三樓后因管道受堵，不能下行，就從403室北陽(yáng)臺(tái)的雨水管漏斗中涌出，流到了自己家中。黃先生為維護(hù)自身的合法權(quán)益，向法院起訴管理該小區(qū)的物業(yè)公司。后經(jīng)法院調(diào)解，物業(yè)管理公司賠償黃先生經(jīng)濟(jì)損失4500 元。此事雖然最終通過(guò)法院調(diào)解解決，但在業(yè)主中產(chǎn)生了不良的影響，一定程度上損害了物業(yè)公司的形象。如何加強(qiáng)裝修管理，規(guī)范業(yè)主裝修行為，保證相鄰業(yè)主的利益不受侵犯，這是擺在物業(yè)管理公司面前的一項(xiàng)艱巨工作。物業(yè)管理人員也要相應(yīng)地提高自身的素質(zhì)，轉(zhuǎn)變觀念，加強(qiáng)法律、法規(guī)的學(xué)習(xí)，努力提高服務(wù)質(zhì)量，避免類(lèi)似事件的發(fā)生。沒(méi)多久，小區(qū)的物業(yè)公司對(duì)張先生指出，這樣安裝違反了有關(guān)規(guī)定。一周后，物業(yè)公司向張先生發(fā)出書(shū)面通知，要求他在3日內(nèi)拆除。 　　　　在審理中，物業(yè)公司據(jù)理力爭(zhēng)，說(shuō)屋頂是整幢樓全體業(yè)主共有的，現(xiàn)在張安裝太陽(yáng)能熱水器，侵犯了其他業(yè)主的權(quán)利。該《條例》規(guī)定，禁止在天井、屋頂以及道路或其他場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物。 　　　　張先生辯稱(chēng)，太陽(yáng)能熱水器不屬《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的“建筑物和構(gòu)筑物”，而且太陽(yáng)能熱水器安裝在其房屋對(duì)應(yīng)的屋頂上，并沒(méi)有妨礙其他業(yè)主，也不會(huì)對(duì)屋頂造成損害。張?jiān)跊](méi)有征得全體業(yè)主同意的情況下，在屋頂上安裝太陽(yáng)能熱水器，侵犯了其他共有人的利益，而且這種行為對(duì)屋面有可能造成損害，物業(yè)公司要求張先生拆除并無(wú)不妥之處。 樓道燈不亮老嫗摔傷 物業(yè)公司管理不善被判賠償日前，福田法院經(jīng)過(guò)審理，一審判決物業(yè)公司賠償龔老太太醫(yī)療費(fèi)及精神損失費(fèi)共計(jì)9千余元。老太太認(rèn)為，自己之所以被嚴(yán)重摔傷，是因?yàn)闃堑缆窡舨涣猎斐傻?，而該小區(qū)的物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的公共設(shè)施沒(méi)有進(jìn)行及時(shí)的管理和維護(hù)，未盡到相應(yīng)的義務(wù)，最終導(dǎo)致自己嚴(yán)重受傷，身心受到巨大傷害，物業(yè)公司理應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。據(jù)此，法院根據(jù)案情酌情支持了原告的賠償要求。 　　接到電話(huà)后，記者立即趕往該住宅區(qū)了解情況。只見(jiàn)她身上有多處傷痕，右腿及左側(cè)大腿處仍可見(jiàn)黑色的淤血。由于井下有不少鐵管鋼筋，老人身體多處被劃破，右腿和臀部受傷比較嚴(yán)重，血流不止。記者來(lái)到該小區(qū)草叢中，查看了老人跌倒的現(xiàn)場(chǎng)。記者留意了一下，井蓋旁邊有不少孩子在玩耍，一個(gè)孩子掉下去后果也是不堪設(shè)想的。管理處一位負(fù)責(zé)人告訴記者，我們接管小區(qū)的時(shí)候曾對(duì)小區(qū)內(nèi)的各個(gè)閥門(mén)井蓋進(jìn)行了檢查。前不久，小區(qū)進(jìn)行消防設(shè)備更換，工人把井蓋打開(kāi)作業(yè)的時(shí)候忘記用膠皮封好井蓋，才造成井蓋松動(dòng)的。得知此事后，管理處非常重視，不僅陪同老人去醫(yī)院治療還承擔(dān)了住院期間全部的醫(yī)藥費(fèi)。 　　針對(duì)小區(qū)井蓋安全問(wèn)題，記者采訪(fǎng)了有關(guān)部門(mén)。有時(shí)候，一點(diǎn)小的安全隱患都有可能導(dǎo)致嚴(yán)重事故的發(fā)生，尤其是孩子和老人行為辨識(shí)能力不強(qiáng)，極易發(fā)生一些意外事故。本報(bào)民生熱線(xiàn)也提醒廣大市民，在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)時(shí)也要注意安全，盡量避免意外的發(fā)生。昨日，家住福華新村的李先生向本報(bào)打來(lái)電話(huà)，講述了這件事情。李先生意識(shí)到家里來(lái)了賊，趕緊喚醒了家人檢查一