【正文】 合同特殊類型特殊特征來否定合同的普遍特征。因此，恒兆基物業(yè)有關(guān)物業(yè)管理合同不屬委托合同的觀點(diǎn)是對(duì)合同法有關(guān)委托合同規(guī)定的曲解，是錯(cuò)誤的。新的業(yè)主委員會(huì)還認(rèn)為，它是代表全體業(yè)主物業(yè)權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體和物業(yè)監(jiān)督組織，并非繳納管理費(fèi)的主體，被恒兆基物業(yè)要求支付管理費(fèi)，另外恒兆基物業(yè)又提起要求業(yè)主交納管理費(fèi)的仲裁，是獲取雙重利益的行為，不應(yīng)得到支持。仲裁裁決：物業(yè)管理合同不宜界定為合同法上的“委托合同”；新的業(yè)主委員會(huì)被裁決繼續(xù)履行與恒兆基物業(yè)的合同，并賠償其損失今年3月21日，仲裁庭作出終局裁決，認(rèn)為在2001年簽訂的《物業(yè)管理合同》真實(shí)合法，為有效合同，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守。由于合同約定申請(qǐng)人管理目標(biāo)須在合同生效兩年內(nèi)達(dá)成，雙方爭(zhēng)議形成之時(shí)，尚不足兩年，對(duì)恒兆基物業(yè)是否完成管理目標(biāo)，評(píng)判條件未能成就。仲裁庭認(rèn)為，在管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)上，恒兆基物業(yè)沒有違約。在業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主的關(guān)系上，仲裁庭認(rèn)為，除非業(yè)主委員會(huì)的法律行為相對(duì)方與業(yè)主委員會(huì)串通行事，損害業(yè)主利益，業(yè)主不能向業(yè)主委員會(huì)法律行為的相對(duì)方主張權(quán)利。業(yè)主委員會(huì)是社團(tuán)組織，具有其自身的獨(dú)立性，存在的連續(xù)性，不因業(yè)主委員會(huì)成員的變化而變化，前屆業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)，當(dāng)然由后屆業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)。仲裁庭認(rèn)為，恒兆基物業(yè)并沒有因管理不善而造成重大經(jīng)濟(jì)損失，新的業(yè)主委員會(huì)無權(quán)依此單方解除合同。在雙方合同的性質(zhì)方面，仲裁庭認(rèn)為，由于物業(yè)管理合同是物業(yè)管理人為業(yè)主持續(xù)處理物業(yè)管理的合同，其具有近似“委托”性質(zhì)，但與純粹的委托合同有差別。依委托合同原理，受委托人以委托人名義開展活動(dòng)，受托人的行為后果由委托人承擔(dān)，而物業(yè)管理合同中，物管公司系以自己的名義從事經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)；委托合同中，受托人應(yīng)親自完成有關(guān)工作，沒有經(jīng)委托人同意不得轉(zhuǎn)委托第三人，而在物管合同中，物管公司可以將清潔花木培育工作等專項(xiàng)工作交由其它專營(yíng)公司辦理，而受委托人處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人。合同的性質(zhì)應(yīng)按合同的本質(zhì)來定，而非根據(jù)其名稱或用詞來確定。因此，作為業(yè)主委員會(huì)，不能以物管合同為委托合同，從而以委托方名義單方隨時(shí)解除合同。仲裁庭還指出，對(duì)物業(yè)管理公司與業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)之間的權(quán)利應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)平衡，如果允許業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)隨時(shí)單方解除管理合同，將可能成為導(dǎo)致小區(qū)管理的極度不穩(wěn)定，也會(huì)從根本上損害業(yè)主的利益，合同性質(zhì)應(yīng)以合同的本質(zhì)確定，而非根據(jù)其名稱或用詞而確定，從目前的現(xiàn)實(shí)與公共秩序考量而言，物業(yè)管理合同不宜界定為合同法上的有名合同“委托合同”。2003年3月21日，深圳仲裁委就小區(qū)物業(yè)管理合同糾紛一案作出終局裁決：雙方自2003年4月1日起繼續(xù)履行雙方2001年2月18日所簽《物業(yè)管理委托合同》：小區(qū)業(yè)主委員會(huì)支付恒兆基物業(yè)公司至恢復(fù)對(duì)小區(qū)的管理狀態(tài)之日的物業(yè)管理酬金損失，；業(yè)主委員會(huì)還需支付恒兆基物業(yè)所花費(fèi)的部分律師費(fèi)和仲裁費(fèi)。陷入僵局：恒兆基物業(yè)要求執(zhí)行仲裁裁決，新的業(yè)主委員會(huì)向法院提交不予執(zhí)行仲裁裁決申請(qǐng)書，法院認(rèn)為執(zhí)行有很大難度恒兆基物業(yè)認(rèn)為，任何招標(biāo)及合同的簽訂，都必須依法進(jìn)行并不得損害第三人的利益。北方物業(yè)在明知原合同未依法解除的情況下，仍與業(yè)主委員會(huì)簽訂合同并強(qiáng)行進(jìn)駐，是對(duì)恒兆基物業(yè)權(quán)利的明顯侵害。裁決書下發(fā)后，恒兆基物業(yè)強(qiáng)烈要求依法執(zhí)行仲裁裁決，維護(hù)該公司的合法利益。4月9日，恒兆基物業(yè)向深圳市龍崗區(qū)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行仲裁裁決。接到裁決書，東方半島花園的新業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)張貼告示，稱仲裁裁決不公平，他們認(rèn)為業(yè)主自治是物業(yè)管理法規(guī)的基本原則，廣大業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)形式，解聘不滿意的物業(yè)管理公司是法律賦予業(yè)主的一項(xiàng)基本權(quán)利。對(duì)此裁決他們絕不認(rèn)同，也不會(huì)執(zhí)行。最近，業(yè)主委員會(huì)向龍崗區(qū)人民法院申請(qǐng)不予執(zhí)行仲裁裁決。新業(yè)主委員會(huì)的幾個(gè)主要成員認(rèn)為，管理費(fèi)上調(diào)僅僅是導(dǎo)火索，恒兆基物業(yè)種種不規(guī)范管理才是不受業(yè)主歡迎的主要原因，否則不會(huì)在業(yè)主大會(huì)上，受到那么多業(yè)主的排斥，投了反對(duì)票?！凹词乖诤贤趦?nèi)，但大多數(shù)投反對(duì)票的業(yè)主已經(jīng)無法忍受物業(yè)公司的服務(wù)了，難道還要忍下去嗎？”一位業(yè)主委員會(huì)的成員說。據(jù)了解，龍崗區(qū)人民法院認(rèn)為，由于業(yè)主委員會(huì)不配合，執(zhí)行有很大的難度`。至今，東方半島花園仍由在原物業(yè)管理合同爭(zhēng)議期間舉行的招標(biāo)會(huì)中中標(biāo)的北方物業(yè)進(jìn)行管理。據(jù)該公司的一項(xiàng)調(diào)查，目前業(yè)主對(duì)其滿意率為92%。據(jù)北方物業(yè)的負(fù)責(zé)人說：“我們?cè)谑小^(qū)兩級(jí)政府的監(jiān)督下，才取得小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)的，我們與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同得到業(yè)主大會(huì)的確認(rèn)，并已到政府管理部門備案，是一份合法的合同，裁決對(duì)我們沒什么影響?！彼硎?，接管東方半島花園，難度是很大的。但近一年來，公司為了取得社會(huì)效益，貼進(jìn)了不少資金進(jìn)行管理，才取得廣大業(yè)主的信任，今天小區(qū)的安寧是來之不易的，因此，他們一定會(huì)繼續(xù)管理下去。據(jù)了解，恒兆基物業(yè)目前已經(jīng)把北方物業(yè)告上法庭。依法“炒”管家 第一部全國(guó)性的物業(yè)管理行政法規(guī)——《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布施行，標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段。布吉鎮(zhèn)東方半島花園的連環(huán)糾紛已經(jīng)持續(xù)了一年多了，如今恒兆基物業(yè)已向龍崗區(qū)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行仲裁裁決，但業(yè)主委員會(huì)也提交了不予執(zhí)行仲裁裁決的申請(qǐng)，孰是孰非尚不得而知。幾位參與《物業(yè)管理?xiàng)l例》制訂的物管專家指出，撇開東方半島花園物業(yè)管理其它方面的糾紛不作評(píng)判，深圳仲裁委裁決書中對(duì)物業(yè)管理合同性質(zhì)作出的判定，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)還是有一定的現(xiàn)實(shí)意義的。專家說，物業(yè)管理合同不宜界定為合同法上的有名合同“委托合同”。合同的性質(zhì)應(yīng)按合同的本質(zhì)來定，而非根據(jù)其名稱或用詞來確定，業(yè)主委員會(huì)不能以物管合同為委托合同，從而以委托方名義單方隨時(shí)解除合同。這進(jìn)一步明確了物業(yè)管理合同的性質(zhì)，與《物業(yè)管理?xiàng)l例》精神相符合，在該條例中，物業(yè)服務(wù)合同已不再有“委托”二字。突出業(yè)主的權(quán)利，是剛出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的一個(gè)特點(diǎn)。為了維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，條例專設(shè)一章，對(duì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作了五個(gè)方面的規(guī)定。其中，新條例規(guī)定，業(yè)主大會(huì)作出制訂和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。專家指出，根據(jù)規(guī)定，三分之二的業(yè)主通過“炒”管家后，還需要按法律、法規(guī)的規(guī)定，依法定的程序去落實(shí)，以維護(hù)物業(yè)管理合同的嚴(yán)肅性、法律的嚴(yán)肅性。過去的物業(yè)糾紛，有不少是因?yàn)榉ㄒ?guī)的不完善，使之越演越烈?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)實(shí)施后，將為物業(yè)管理公司依法管理和服務(wù)、業(yè)主依法遵循自己應(yīng)盡的義務(wù)提供了行為規(guī)范，減少糾紛，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。東方半島花園連環(huán)糾紛全景透視 　　[背景資料：東方半島花園連環(huán)糾紛事略] 　　1998年10月31日，位于深圳關(guān)外布吉鎮(zhèn)、由開發(fā)商下屬深圳市恒兆基物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“恒兆基物業(yè)”）提供一體化的物業(yè)管理服務(wù)，管理費(fèi)價(jià)格為：月，小高層（帶電梯）月，月。 　　2000年8月，小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)成立，共有9名業(yè)主當(dāng)選為業(yè)主委員會(huì)委員。 　　2001年2月18日，恒兆基物業(yè)與第一屆業(yè)主委員會(huì)正式簽訂《物業(yè)管理委托合同》，管理費(fèi)價(jià)格維持不變，合同期限為3年。 　　2002年2月25日，第一屆業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議，對(duì)2001年度小區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行總結(jié)評(píng)審，最后以書面形式高度評(píng)價(jià)了恒兆基物業(yè)一年來的管理、服務(wù)工作。 　　2002年3月17日，經(jīng)小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)審議通過，并報(bào)深圳市龍崗區(qū)物價(jià)檢查所備案，恒兆基物業(yè)及小區(qū)管理處以書面通知的形式正式將管理費(fèi)價(jià)格提升一事及新的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)公之于眾。新的管理費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為：月，小高層（帶電梯）月，月。 　　2002年3月23日晚上，由部分業(yè)主牽頭組織的小區(qū)“業(yè)主維權(quán)大會(huì)”舉行，有近300人（身份未確認(rèn)）到會(huì)。由于管理處派人來維持會(huì)場(chǎng)秩序，一些業(yè)主圍攻推搡管理人員，并沖擊管理處，場(chǎng)面一度失控，后在轄區(qū)派出所的努力下，混亂局面才得到控制。會(huì)議的傾向性意見是不同意管理費(fèi)價(jià)格上調(diào)。 　　2002年3月28日，第一屆業(yè)主委員會(huì)公告小區(qū)管理費(fèi)暫不調(diào)價(jià)，恒兆基物業(yè)也表示同意，之前加收的業(yè)主在4月份也分別予以退還。 　　2002年4月13日中午，小區(qū)第一屆業(yè)主委員會(huì)集體宣布辭職。下午在有關(guān)政府部門的主持下，小區(qū)業(yè)主大會(huì)召開，結(jié)果大多數(shù)表決票反對(duì)調(diào)高管理費(fèi)價(jià)格，認(rèn)為恒兆基物業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的工作均不稱職。 　　2002年5月中旬，小區(qū)業(yè)主大會(huì)以書面投票的形式再次召開，選舉產(chǎn)生了第二屆業(yè)主委員會(huì)，共有15名業(yè)主當(dāng)選為業(yè)主委員會(huì)委員。 　　2002年6月中旬，小區(qū)業(yè)主大會(huì)以書面投票的形式第三次召開，1票認(rèn)為小區(qū)物業(yè)管理工作有整改，808票認(rèn)為沒有整改；3票同意繼續(xù)聘用現(xiàn)物業(yè)管理公司，807票同意解聘現(xiàn)物業(yè)管理公司。 　　12002年7月18日，恒兆基物業(yè)就小區(qū)第二屆業(yè)主委員會(huì)單方面解除物業(yè)管理合同向深圳仲裁委員會(huì)提請(qǐng)仲裁。 　　12002年7月25日，由小區(qū)第二屆業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)組織的小區(qū)物業(yè)綜合管理招標(biāo)活動(dòng)舉行，結(jié)果深圳市北方物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“北方物業(yè)”）在4家投標(biāo)單位中脫穎而出，一舉中標(biāo)。 　　12002年8月1日，恒兆基物業(yè)與北方物業(yè)在小區(qū)形成對(duì)峙局面，經(jīng)當(dāng)?shù)鼐鸬膹?qiáng)力介入，北方物業(yè)最終接管小區(qū)。 　　12002年9月19日，深圳仲裁委員會(huì)開庭審理小區(qū)物業(yè)管理合同糾紛一案，庭審中雙方就物業(yè)管理合同的性質(zhì)、合同的解除條件及業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù)等展開了激烈辯論。 　　與此案同時(shí)仲裁的還有恒兆基物業(yè)訴小區(qū)第二屆業(yè)主委員會(huì)4名委員拖欠物業(yè)管理費(fèi)的案件。 　　12003年3月21日，深圳仲裁委員會(huì)仲裁庭就小區(qū)物業(yè)管理合同糾紛一案作出終局裁決：雙方自2003年4月1日起繼續(xù)履行雙方2001年2月18日所簽《物業(yè)管理委托合同》；小區(qū)業(yè)主委員會(huì)支付恒兆基物業(yè)自2002年8月1日至業(yè)主委員會(huì)采取措施恢復(fù)恒兆基物業(yè)的管理狀態(tài)之月的物業(yè)管理酬金損失，；業(yè)主委員會(huì)還需支付恒兆基物業(yè)所花費(fèi)的部分律師費(fèi)和仲裁費(fèi)。 　　同時(shí)在拖欠物業(yè)管理費(fèi)的仲裁案件中，仲裁庭判決4名欠費(fèi)業(yè)主及時(shí)向恒兆基物業(yè)支付應(yīng)交的物業(yè)管理費(fèi)用，并承擔(dān)相關(guān)律師費(fèi)用和部分仲裁費(fèi)用，但駁回了恒兆基物業(yè)要求欠費(fèi)業(yè)主支付滯納金等的申請(qǐng)。 遲延交樓入了伙 再想退樓犯了難 樓宇按揭貸款合同解除后，房地產(chǎn)買賣合同是否也隨之可以解除？記者近日從市中級(jí)人民法院看到了這樣一則案例，業(yè)主陳女士因?yàn)榍方汇y行按揭款，被銀行起訴，解除了按揭貸款合同，陳女士覺得很冤，提起上訴，請(qǐng)求連房地產(chǎn)買賣合同一并解除，慘遭敗訴。 事情經(jīng)過并不復(fù)雜。陳女士1999年購(gòu)買了位于濱河路國(guó)都高爾夫花園的一套房子，并與國(guó)都房地產(chǎn)開發(fā)（深圳）有限公司簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，賣樓方卻是國(guó)都集團(tuán)發(fā)展（深圳）有限公司。合同約定，開發(fā)商于2000年3月28日將驗(yàn)收合格的房產(chǎn)交與陳女士使用。延期超過30天，陳女士有權(quán)單方解除合同等。 合同簽訂后，陳女士依約向開發(fā)商支付了房款，但卻并未在合同約定的時(shí)間內(nèi)交清銀行貸款。 后來，市農(nóng)村信用合作社將陳女士及開發(fā)商一起告上法庭，要求解除樓宇按揭貸款合同，并由陳女士清償貸款及利息，如果陳女士到期未清償，信用社將拍賣其名下的房產(chǎn)。一審法院支持了信用社的訴訟請(qǐng)求，陳女士認(rèn)真研究案情后，認(rèn)為國(guó)都房地產(chǎn)公司沒有房地產(chǎn)開發(fā)資格，售樓行為違法，因而房地產(chǎn)買賣合同無效，提起上訴，要求解除房地產(chǎn)買賣合同，退還購(gòu)房款，并支付延期交房違約金。市中級(jí)法院審理后認(rèn)為，按揭貸款合同與房地產(chǎn)買賣合同是兩個(gè)獨(dú)立的合同，按揭貸款合同的解除并不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)買賣合同無效；此外，雖然房地產(chǎn)買賣合同的簽約方與售樓方不是同一個(gè)公司，但國(guó)都房地產(chǎn)公司以國(guó)都集團(tuán)名義售房，得到了具有房地產(chǎn)開發(fā)資格及預(yù)售資格的國(guó)都集團(tuán)公司的同意，陳女士以此為由，認(rèn)定國(guó)都房地產(chǎn)公司的售房行為違法，理由不成立，駁回了陳女士的訴訟請(qǐng)求。據(jù)了解，該房產(chǎn)并沒有在合同約定的時(shí)間內(nèi)交與陳女士使用，但陳女士卻辦理了樓宇交接確認(rèn)書，并沒有依合同約定的條件提出解除的要求，因而很可惜地喪失了合同解除權(quán)，以致在貸款無法還清，房產(chǎn)也要被拍賣的情況下，只能自認(rèn)倒霉，交了房款卻丟了房產(chǎn)。有業(yè)內(nèi)人士提醒購(gòu)房者，要謹(jǐn)慎行使合同約定權(quán)利，特別遇有開發(fā)商遲延交樓，千萬不要匆忙入伙，以免得不償失。前期物業(yè)管理收費(fèi)太高了？法院判決：以評(píng)估結(jié)論為支付標(biāo)準(zhǔn)　　前期物業(yè)管理期間，開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的合同對(duì)業(yè)主有無約束力？物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)誰說了算？日前，靜安法院一審作出判決，物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)定為準(zhǔn)，并據(jù)此支持了物業(yè)管理公司追討業(yè)主欠費(fèi)的訴訟請(qǐng)求?！　〉靥庢?zhèn)寧路上的“愛儷軒”大廈系愛儷發(fā)展（上海）有限公司開發(fā)的物業(yè)。2001 年2月、4月，住宅發(fā)展公司與徐某分別購(gòu)得該小區(qū)內(nèi)的房屋各一套。2001 年6月，開發(fā)商委托仲量公司進(jìn)行小區(qū)物業(yè)管理，并于同月13日向區(qū)物價(jià)局登記備案。住宅發(fā)展公司和徐某認(rèn)為該物業(yè)收費(fèi)不合理，從2001 年6月起開始不付物業(yè)管理費(fèi)、車位管理費(fèi)和電費(fèi)等?！　∪ツ?月下旬，仲量公司以物業(yè)管理者的身份起訴至法院，索討住宅發(fā)展公司和徐某拖欠的從2001 年6月至2002 年4月的物業(yè)費(fèi)。仲量公司稱，自己與小區(qū)開發(fā)商簽訂了合法的物業(yè)管理合同，2001 ，而且該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)區(qū)物價(jià)局登記備案的。另外，仲量公司還出具了市電力公司市區(qū)供電部門的發(fā)票聯(lián)和小區(qū)電費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算方式，證明該大廈當(dāng)初作為商住樓設(shè)計(jì)，故用電標(biāo)準(zhǔn)按商用來收取電費(fèi)?！　∽≌l(fā)展公司和徐某一家則認(rèn)為，小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)過高，但物業(yè)管理水平低下，質(zhì)價(jià)不符。特別是收取的電費(fèi)，高于一般民用電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，故不認(rèn)可仲量公司的要求。根據(jù)兩被告的申請(qǐng)，法院委托房地產(chǎn)估價(jià)公司對(duì)小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了評(píng)估?！　“讣?zhēng)議焦點(diǎn)為，仲量公司與開發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同對(duì)兩被告是否有約束力，物業(yè)管理費(fèi)收取是否過高?！爸倭抗尽闭J(rèn)為，按前期物業(yè)管理的要求，自己作為開發(fā)商聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司，對(duì)該物業(yè)進(jìn)行前期管理付出了勞動(dòng)，況且所收費(fèi)用與評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的費(fèi)用基本一致。兩被告則認(rèn)為與“仲量公司”之間無法定和約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，故無權(quán)收取物業(yè)管理費(fèi)?！　“凑铡渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，住宅出售滿兩年或出售建筑面積達(dá)百分之五十以上，開發(fā)商應(yīng)將有關(guān)材料報(bào)房屋所在地的房管部門，做好成