【正文】 則使用物業(yè)，并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提，否則應(yīng)加以必要的限制。他千方百計(jì)聯(lián)系此時(shí)正在國(guó)外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。急于搬出家私的住戶萬(wàn)般無(wú)奈，找到管理處領(lǐng)導(dǎo)，懇請(qǐng)給以特殊照顧。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個(gè)變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價(jià)值相當(dāng)?shù)难航?，管理處做好記錄，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書(shū)面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭(zhēng)）。　　時(shí)隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書(shū)目許可?！　↑c(diǎn)評(píng)：執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。前兩天小區(qū)物業(yè)通知我說(shuō)，我家空調(diào)室外機(jī)著火燒毀了。請(qǐng)問(wèn)他們到底有沒(méi)有責(zé)任？律師分析：要分清責(zé)任，首先要弄清楚空調(diào)外機(jī)著火的真正原因。第二，如果不是質(zhì)量原因而是外界原因造成外機(jī)著火，除法定的不可抗力的情況外，小區(qū)的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因?yàn)闃I(yè)主和物業(yè)公司之間是平等主體的服務(wù)合同關(guān)系，為業(yè)主提供完善的物業(yè)服務(wù)是物業(yè)公司的約定義務(wù)，保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)不受他人侵害自然是物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容之一。如果由于物業(yè)公司的保安人員沒(méi)有盡其工作職責(zé)，而使第三方對(duì)外機(jī)造成損害的話，物業(yè)公司就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。因此，如果您有確實(shí)的證據(jù)證明著火的原因是第三方人為的，并且小區(qū)的保安也沒(méi)有盡看管的義務(wù)，您完全有權(quán)利要求物業(yè)公司承擔(dān)損害賠償責(zé)任。物業(yè)收費(fèi)引起的糾紛物業(yè)管理收費(fèi)、收租難是一個(gè)公開(kāi)的秘密，在直管公房、系統(tǒng)房和售后公房小區(qū)這一現(xiàn)象尤其突出?！　∮捎谖飿I(yè)管理的不可分割性，部分人拖繳、欠繳物業(yè)管理費(fèi)、房租，不僅侵害了物業(yè)公司的權(quán)益，同時(shí)也侵害了同小區(qū)其他業(yè)主的利益。上海輕工物業(yè)公司管理著八十多萬(wàn)平方米的物業(yè)，其中不乏系統(tǒng)房、售后公房，其物業(yè)管理費(fèi)、房租收繳率連續(xù)三年達(dá)到95％以上。去年，他們對(duì)歷史老賬進(jìn)行了一次徹底清算，對(duì)有能力繳費(fèi)、繳租卻故意欠繳的，進(jìn)行了集中訴訟，全年打了65個(gè)欠費(fèi)官司，標(biāo)的額42萬(wàn)元，除兩起待判外，物業(yè)公司全部勝訴?！　I(yè)主到底因何種理由不繳費(fèi)？法院是怎樣判決、怎樣執(zhí)行？請(qǐng)看以下幾個(gè)典型案例。去年10上旬，該小區(qū)用戶因長(zhǎng)期沒(méi)有交電費(fèi)，供電部門(mén)停止了供電，致使該小區(qū)7層以上依靠增壓水泵供水的住戶沒(méi)有水吃。 為此，業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司以沒(méi)能履行合同為由將業(yè)主委員會(huì)告上法庭。蚌埠市中區(qū)法院民庭于2003年3月25日審理了這樁合同違約案。這明顯是一宗互相推委的案例，雙方都有責(zé)任，兩個(gè)單位都是作為服務(wù)者都沒(méi)有很好的做好自己的職能工作，沒(méi)有協(xié)調(diào)好雙方的工作關(guān)系進(jìn)而給住戶帶來(lái)了麻煩這是不應(yīng)該的。　　維修人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。經(jīng)過(guò)3個(gè)多小時(shí)的努力，管道徹底疏通了。　　誰(shuí)知當(dāng)維修人員收取40元維修費(fèi)用時(shí)，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費(fèi)，并振振有辭地說(shuō)，自己裝修完剛?cè)胱?，別的樓房都有一年保修期，他也應(yīng)當(dāng)住滿一年后再交費(fèi)。首先，征詢?cè)撟魧?duì)維修人員文明用語(yǔ)、工作態(tài)度、維修質(zhì)量的意見(jiàn)，他均表示滿意（選擇這一話題切入，自然貼切，同時(shí)也避免了客戶為拒絕交費(fèi)再橫生節(jié)枝）?！　∵@位住戶覺(jué)得主管說(shuō)得有理有據(jù)、合情合理，消除了誤解，便愉快地交付了應(yīng)付的維修費(fèi)用。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)善于利用多種渠道做宣傳工作，向業(yè)主用戶普及物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)。案例八、法院封家電全家住賓館　　不繳費(fèi)的業(yè)主，并非因?yàn)榧彝ソ?jīng)濟(jì)狀況差。去年8月，長(zhǎng)寧法院判決生效后，他依然拒不執(zhí)行。第二天，他就把錢(qián)送到法院，但根據(jù)規(guī)定三天后才可以啟封。從此，該小區(qū)所有業(yè)主均按時(shí)繳費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率達(dá)到100％?！　“讣仡櫋　≡妫ㄎ飿I(yè)公司）———業(yè)主以電費(fèi)價(jià)格高為由，拒絕繳納電費(fèi)；水費(fèi)也未繳納；并以各種理由拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。為此，要求法院判令業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)12319 元、電費(fèi)7071 元、水費(fèi)1215元，并繳納所欠物業(yè)管理費(fèi)的滯納金。不繳納物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)的原因是原告收費(fèi)不規(guī)范，收取的電費(fèi)、水費(fèi)超過(guò)國(guó)家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?！　》ㄔ骸?jīng)審理查明，原告接受開(kāi)發(fā)商的委托，從事前期物業(yè)管理， 元；業(yè)委會(huì)成立后，雙方約定仍按區(qū)物價(jià)局核定的這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收繳。關(guān)于訴訟時(shí)效，原告稱(chēng)其曾多次向被告催討拖欠的物業(yè)管理費(fèi)及水、電費(fèi)，被告也承認(rèn)原告催討過(guò)，故視為訴訟時(shí)效的中斷。案例九、欠租2000 元被拘一整天　　百年不賴，千年不還。法院判決生效后，面對(duì)法院工作人員，她依然如故。老頭被拘留，老太慌了神，兒女也埋怨，只好立刻拿著錢(qián)到物業(yè)公司，要求物業(yè)公司到法院為其求情。物業(yè)公司的工作人員陪著他們把錢(qián)帶到法院，但按規(guī)定該戶主依然被拘留24小時(shí)。該小區(qū)另外6戶欠費(fèi)的業(yè)主、住戶，都迅速繳納了所欠費(fèi)用，小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)、房租收繳率達(dá)到了100％　　案件回顧　　原告（物業(yè)公司）———接受開(kāi)發(fā)商委托管理寶山某小區(qū)，并代收房租。其間多次上門(mén)催討，每年還寄掛號(hào)信（有郵寄掛號(hào)信的收據(jù)兩張為證）催要，結(jié)果被告仍不繳納所欠房租?！　》ㄔ号袥Q———經(jīng)審理查明，寶山區(qū)國(guó)權(quán)北路某小區(qū)某號(hào)某室的房屋產(chǎn)權(quán)人為上海市輕工房地產(chǎn)總公司。原、被告之間的租賃關(guān)系合法，有效，應(yīng)受法律保護(hù)。被告于判決生效之日起10日內(nèi)支付所欠房租、滯納金及訴訟費(fèi)。法院只好在某報(bào)上刊出公告，把業(yè)主的姓名、住址等事項(xiàng)公之于眾，并要求其一周內(nèi)把錢(qián)送到法院，結(jié)果該業(yè)主立刻把錢(qián)送來(lái)。　　被告（某業(yè)主）———簽訂物業(yè)合同的是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司而非本案原告，故原告不具備主體資格；原告所述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上并不存在， 元?，F(xiàn)原告名稱(chēng)雖然不是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司，但是其改制組建的，名稱(chēng)變了，主體資格并未變，被告以原告非物業(yè)管理服務(wù)合同主體為由抗辯原告不具備主體資格，不予采信。物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。案例十一、業(yè)主拖欠巨額管理費(fèi)催交困難怎么辦……由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時(shí)繳交管理費(fèi)，甚至把交管理費(fèi)作為與有關(guān)方面交涉的籌碼，作為達(dá)到某種目的的交換條件。期間，管理處有關(guān)人員無(wú)數(shù)次上門(mén)催交未果。沒(méi)奶吃的時(shí)候一定要哭，而且要哭得令人心動(dòng)?！　≡谮A得了該公司理解信任的基礎(chǔ)上，管理處提出了適當(dāng)減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費(fèi)的優(yōu)惠條件（退一步進(jìn)兩步，不退無(wú)以求進(jìn)）。10個(gè)月后，該公司拖欠的管理費(fèi)已全部繳清。管理服務(wù)做到家了，才能封住對(duì)方拖欠費(fèi)用的口實(shí)，贏得對(duì)方的理解和信任?！　〗o業(yè)主提個(gè)醒———?jiǎng)e欠費(fèi)　　有人打過(guò)一個(gè)這樣的比喻：家中請(qǐng)一個(gè)保姆，約定月工資500元。如果因不滿意而扣下保姆的工資不給，不管是從法律上還是道義上講，都是敗者?，F(xiàn)實(shí)中，除了惡意欠費(fèi)的外，大部分欠費(fèi)業(yè)主都有這樣那樣的理由：服務(wù)不規(guī)范，收費(fèi)不合理；房子質(zhì)量有問(wèn)題；鄰里有矛盾；停車(chē)無(wú)車(chē)位等。如果以這些理由不繳費(fèi)，不但占了繳費(fèi)業(yè)主的便宜，而且一旦打起官司，因與物業(yè)公司無(wú)關(guān)的理由欠費(fèi)，官司必輸無(wú)疑；與物業(yè)公司有關(guān)的欠費(fèi)，最后還是會(huì)輸?shù)舨糠止偎荆驗(yàn)槭懈咴骸蛾P(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問(wèn)題的解答》對(duì)業(yè)主拒付物業(yè)管理費(fèi)的抗辯權(quán)，有明確規(guī)定。如果自己盡職盡責(zé)了，還是有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)睦碛删芾U費(fèi)用，為了維護(hù)自己的權(quán)益，為了其他已繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)益，就要走法律途徑來(lái)解決問(wèn)題。事實(shí)上，從輕工物業(yè)公司的六十多個(gè)欠費(fèi)官司和執(zhí)行的案件可以看出，物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)的額小，律師不愿代理沒(méi)關(guān)系，物業(yè)公司自己的員工完全可以勝任，只要準(zhǔn)備好資料，把事實(shí)說(shuō)清楚，法院會(huì)依法判決的。小區(qū)安防方面的案例案例十二、電梯墜樓,誰(shuí)負(fù)責(zé)?……新聞晨報(bào)報(bào)道：一部老爺電梯深夜突發(fā)故障，使搭乘電梯的一位居民直墜樓底，并造成內(nèi)臟出血。2001年8月的一天深夜，胥某回到光新路某小區(qū)４號(hào)居民樓，搭乘電梯回家。2小時(shí)后，胥某被人發(fā)現(xiàn)并送入醫(yī)院救治，由于出現(xiàn)了頭痛發(fā)暈、嘔吐鮮血的癥狀，醫(yī)院診斷其為應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。庭審中，物業(yè)公司辯稱(chēng)胥某的胃出血與電梯墜落無(wú)直接的因果關(guān)系，所以不同意承擔(dān)相應(yīng)的賠償。法院據(jù)此認(rèn)為，胥某在電梯墜落后出現(xiàn)上述傷情，兩者之間存在因果關(guān)系，物業(yè)公司理應(yīng)承擔(dān)胥某由此造成的經(jīng)濟(jì)損失。但法院認(rèn)為該案不存在精神損失，所以對(duì)胥某提出的5000元精神索賠訴請(qǐng)未予支持。如果在電梯公司保修期內(nèi)電梯出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，理所當(dāng)然由電梯公司賠。物管公司只是保障電梯能夠正常運(yùn)行，進(jìn)行日常維護(hù)，給業(yè)主提供一個(gè)舒適的環(huán)境。不能說(shuō)電梯墜落是造成胥某受傷的直接原因，就應(yīng)該又物管承擔(dān)，簡(jiǎn)直是荒唐可及孩子的父母把該花園的物業(yè)管理公司和另3個(gè)肇事孩子告上了法庭。　　羅湖區(qū)法院審理后認(rèn)為：被告某物業(yè)管理公司對(duì)易燃易爆物品天那水置于兒童容易獲得的地方，對(duì)爆炸事故負(fù)重要責(zé)任。具體劃分責(zé)任比例是：原告對(duì)小孩的死亡負(fù)15％的責(zé)任，由其自負(fù)；被告物業(yè)公司承擔(dān)45％的責(zé)任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承擔(dān)25％責(zé)任；％的責(zé)任?！　“盖榛胤拧　?jù)原告鄭某訴稱(chēng)，2002年5月7日，他們6歲的兒子小俊和另外兩個(gè)小朋友10歲的小浩、11歲的小文一起玩，3人到了他