【正文】 技術(shù)人員，要求既有機(jī)電設(shè)備管理的知識和經(jīng)驗，又具有必要的消防知識，有較強的工作責(zé)任心。 3．建立消防設(shè)備、設(shè)施技術(shù)檔案，包括消防設(shè)施分布、結(jié)構(gòu)、性能、技術(shù)指標(biāo)和圖紙、使用說明書、測試數(shù)據(jù)等，還應(yīng)包括每次實驗、測試的結(jié)果和數(shù)據(jù)，更換和改造記錄等。制度可根據(jù)消防設(shè)備的使用要求和技術(shù)說明書制定。 6．對消防設(shè)施日常運行、維修、更換的成本進(jìn)行測算，為管理費的收取提供數(shù)據(jù)。要高度重視這項工作，巡視、檢查、實驗和測試要制定計劃，要有專人進(jìn)行，要有記錄，發(fā)現(xiàn)隱患要有整改方案和時限。 【案例十六 】 電梯系統(tǒng) 某小區(qū)因設(shè)施設(shè)備管理人員流動頻繁，未能提供良好的設(shè)施設(shè)備、特別是電梯 系統(tǒng) 的管理服務(wù)，常常出現(xiàn)電梯事故，導(dǎo)致業(yè)主不滿，也令物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)大傷腦筋。 2．根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料、技術(shù)性能指標(biāo)和維修保養(yǎng)說明，制定電梯安全運行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度和工作程序。 3．建立電梯技術(shù)檔案，將電梯原始技術(shù)資料和檢測維修資料歸類存檔，妥善保管。 5．根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和人流物流的特點確定電梯的服務(wù)時間和清潔保養(yǎng)時間。 7．電梯維護(hù)保養(yǎng)或故障停梯均應(yīng)通告業(yè)主、物業(yè)使用人。 9．電梯每年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進(jìn)行年檢，獲得年檢合格證，才能繼續(xù)使用。你認(rèn)為，該公司應(yīng)在哪些方面入手，以提高中央空調(diào)管理服務(wù)水平？ 1．配備足夠符合要求的專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的管理，并進(jìn)行階段性的崗位培訓(xùn)。 3．根據(jù)空調(diào)設(shè)備生產(chǎn)廠家和安裝單位提供的技術(shù)資料和說明書，制定空調(diào)系統(tǒng)運行和保養(yǎng)制度，制定大、中、小修計劃和測試調(diào)整計劃。 5．根據(jù)物業(yè)性質(zhì)和人流規(guī)律等特點，確定每年空調(diào)的開停日期和每日的開停時間，以及空調(diào)在各個時間的工作狀態(tài)。 7．在空調(diào)設(shè)備新裝和改裝時要重點考慮用電負(fù)荷問題和噪音污染問題。 9．在空調(diào)系統(tǒng)停機(jī)一段時間（如冬季停機(jī)）重新投入運行或空調(diào)送暖和送冷交替之前，要對空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查調(diào)整工作，主要內(nèi)容有： （ 1）對冷凍機(jī)的密封部分進(jìn)行檢查、鑒定和調(diào)整； （ 2）清理各管道內(nèi)的灰塵； （ 3）檢查各類測試和指示儀器儀表是否準(zhǔn)確并進(jìn)行調(diào)整； （ 4）檢查各類泵、水塔等設(shè)備是否工作正常； （ 5）檢查、清潔和更換各類密封墊、過濾材料，檢查冷卻水的水質(zhì)是否合格，檢查添加冷媒液和潤滑油等。 注意事項 1．空調(diào)系統(tǒng)運行消耗的水、電和其它能源在物業(yè)管理公共用水用電和耗能中占有很大比例，空調(diào)管理應(yīng)該把節(jié)能運行作為一項重要的工作。是空調(diào)節(jié)能的重要手段； （ 2）保證和加強相關(guān)管道的保溫； （ 3）盡可能消除或減少空調(diào)房間內(nèi)各種干擾源的影響； （ 4）保證冷媒液的恰當(dāng)用量； （ 5）冷凝水的回收等。 3．中央空調(diào)系統(tǒng)是保證建筑物內(nèi)空氣質(zhì)量的重要設(shè)備，應(yīng)注意恰當(dāng)?shù)乜刂菩嘛L(fēng)比例并注意采取隔塵、殺菌和消毒措施。 2．向公安消防機(jī)關(guān)報警。 4．立即組織現(xiàn)場人員疏散。 5．組織義務(wù)消防隊。 6．及時封鎖現(xiàn)場，直到有關(guān)方面到達(dá)為止。 2．抵達(dá)現(xiàn)場后，要謹(jǐn)慎行事，不可使用任何電器（包括門鈴、電話、風(fēng)扇等）和敲擊金屬，避免產(chǎn)生火花。 4．情況嚴(yán)重時，應(yīng)及時疏散人員。 6．燃?xì)夤救藛T到達(dá)現(xiàn)場后，應(yīng)協(xié)助其徹底檢查，消除隱患 【案例二十 】電梯故障 1．乘客被困電梯時，消防監(jiān)控室應(yīng)仔細(xì)觀察電梯內(nèi)情況，通過對講系統(tǒng)詢問被困者并予安慰。 3．被困者內(nèi)如有小孩、老人、孕婦或人多供氧不足的須特別留意，必要時請消防人員協(xié)助。 5．將此次電梯事故詳細(xì)記錄備案。 2．必要時通過技術(shù)手段或設(shè)備，確定噪音是否超標(biāo)。 4．做好與受噪音影響業(yè)主的溝通、解釋。 2．若屬于因供電線路故障，大廈 /小區(qū)緊急停電，有關(guān)人員應(yīng)立即趕到現(xiàn)場，查明確認(rèn)故障源，立即組織搶修；有備用供電線路或自備發(fā)電設(shè)備的，應(yīng)立即切換供電線路。 4．故障停電時，物業(yè)管理單位應(yīng)立即通知住戶，說明有關(guān)情況，并提醒住戶做好必要的準(zhǔn)備，防火、防盜等。 【案例二十三】高空墜物 1．發(fā)生高空墜物后，有關(guān)管理人員要立即趕到現(xiàn)場，確定墜物造成的危害情況。 2．盡快確定墜落物來源。 4．事后應(yīng)檢查和確保項目在恰當(dāng)位置張貼 “請勿高空拋物 ”的標(biāo)識，并通過多種宣傳方式，使業(yè)主自覺遵守社會公德。 2．有人員受傷應(yīng)立即送往醫(yī)院，或撥打急救電話。 4．安排專門人員疏導(dǎo)交通，盡可能使事故不影響其他車輛的正常行駛。 6．事后對管理區(qū)域內(nèi)交通路面情況進(jìn)行檢查，完善相關(guān)交通標(biāo)識、減速坡、隔離墩等。 2．如證實發(fā)生罪案，要立即撥打 110報警，并留守人員和控制現(xiàn)場，直到警方人員到達(dá)。 4．若有需要，關(guān)閉出入口，勸阻住戶及訪客暫停出入，防止疑犯乘機(jī)逃跑。 【案例二十 六 】 居住在陽光小區(qū) 5號樓的兩戶居民在樓下搭建了兩個小棚，用于存放摩托車。該小區(qū)的物業(yè)發(fā)現(xiàn)這一情況后要求這兩戶居民自行拆除小棚，理由是陽光小區(qū)業(yè)主委員會與該物業(yè)管理公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，合同中規(guī)定，居民不得擅自搭建任何建筑，并遵守停車管理規(guī)定等。 物業(yè)管理公司可以按照怎樣的程序、采取哪些方法解決該問題？ 案例分析： 1]向兩戶居民說明情況，要求居民按照物業(yè)服務(wù)合同的條款來做，并說明違反合同應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。 2]如果經(jīng)過認(rèn)真耐心的說服教育，兩戶居民仍不同意拆除護(hù)欄，可以請業(yè)主委員會出面協(xié)調(diào)，要求這兩戶居民拆除小棚。 4]如以上措施仍不奏效，還可向這兩戶居民發(fā)出律師函，指出違反合同的后果，說明物業(yè)管理公司即將采取法律手段，保證合同的履行。 6]在庭審過程中，物業(yè)公司的代表應(yīng)積極陳述事實、理由和 訴訟 請求，進(jìn)行發(fā)言和答辯，爭取法院的有利判決。 【案例二十 七 】 新華物業(yè)管理公司承接了華誠家園的物業(yè)管理工作，該項目是一個地處市區(qū)外新建的經(jīng)濟(jì)適用住宅項目，附屬配套設(shè)施缺乏。 案例分析： 1]適合該物業(yè)項目的綜合經(jīng)營服務(wù)項目有：超市、社區(qū)醫(yī)院或診所、家政服務(wù)介紹、老年活動室。 【案例二十 八 】 某物業(yè)管理公司（ 3級資質(zhì)）目前承接了 5個物業(yè)項目，其中有寫字樓和住宅小區(qū)，管理面積 135萬平方米，服務(wù)質(zhì)量得到了上述物業(yè)項目的業(yè)主肯定。競爭地位可分為市場領(lǐng)導(dǎo)者、市場挑戰(zhàn)者、市場追隨者、市場利益者。 5]設(shè)計營銷戰(zhàn)略； 6]制定和實施營銷戰(zhàn)略。 某物業(yè)管理公司接管住宅小區(qū)之后，當(dāng)日就接到很多業(yè)主關(guān)于小區(qū)環(huán)境差的投訴和抱怨，有些業(yè)主甚至揚言為此拒交物業(yè)管理費。 你認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)各項環(huán)境管理早期介入方面能起到什么作用，應(yīng)做些什么工作？ 答： 1]物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前可以對建筑物設(shè)計、環(huán)境規(guī)劃設(shè)計是否符合國家有關(guān)規(guī)定，以及物業(yè)建成后是否能夠滿足業(yè)主和使用人的環(huán)境要求參與決策，從而起到一定的積極作用。 B協(xié)助搞好防治環(huán)境污染的配套設(shè)備、設(shè)施的建設(shè)，綠地的建設(shè)，垃圾處理站的建設(shè)，停車場、庫的建設(shè)等，以滿足環(huán)境保護(hù)的要求。 【案例二十 九 】 某物業(yè)管理公司組建不久就接管了一座規(guī)模較大的寫字樓，公司根據(jù)實際情況，決定將特制設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理，包括設(shè)備所有的維修保養(yǎng)、正常磨損更換零件、應(yīng)急搶修、正常小修均以大包的形式委托給專業(yè)維修公司負(fù)責(zé)。 1]工程部人員這種想法對嗎？為什么？ 答：這種想法不對。 2]特種設(shè)備技術(shù)檔案應(yīng)包括哪些內(nèi)容？ 答：特種設(shè)備安全技術(shù)檔案應(yīng)包括以下內(nèi)容： 1}特種設(shè)備的設(shè)計文件、制造單位、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、使用維護(hù)說明等文件以及安裝技術(shù)文件和資料； 2}特種設(shè)備的定期檢驗和定期自行檢查的記錄； 3}特種設(shè)備的日常使用狀況記錄； 4}特種設(shè)備及其安全附件、安全保護(hù)裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表的日常維護(hù)保養(yǎng)記錄。 【案例 三十 】 某物業(yè)管理公司接管了麗苑住宅小區(qū)（經(jīng)濟(jì)適用房），物業(yè)服務(wù)收費實行包干制。 案例分析： 1]你認(rèn)為這樣的測算對嗎？ 答：這樣的測算不正確。而實行物業(yè)服務(wù)收費包干制，物業(yè)服務(wù)費包括的不是物業(yè)管理企業(yè)的酬金，而是物業(yè)管理企業(yè)的利潤。 2]物業(yè)服務(wù)成本由哪幾部分構(gòu)成？ 答：物業(yè)服務(wù)成本包括以下幾個部分： A管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。