【正文】 由及費(fèi)用要求。 如此，很好地起到了“中間調(diào)停人”的作用。 二、適用范圍 適用于物業(yè)部各處住戶家庭及各類設(shè)施設(shè)備報(bào)修處理工作 。 2．服務(wù)處員工負(fù)責(zé)具體記錄報(bào)修內(nèi)容，及時(shí)傳達(dá)至機(jī)電維修部，并跟蹤、督促維修工作按時(shí)完成。 四、程序要點(diǎn) 1．住戶報(bào)修 (1)服務(wù)處員工在接到住戶到修要求時(shí)，應(yīng)立即填寫《住戶報(bào)修記錄表》。 (3)機(jī)電處主管按照報(bào)修內(nèi)容，安排維修人員的工作： ①如住戶報(bào)修內(nèi)容屬《維修項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》的中項(xiàng)目，住戶要求盡快前去維修的，應(yīng)安排維修人員在接單后 15 分鐘內(nèi)帶齊工具、備件到達(dá)維修現(xiàn)場； ②報(bào)修內(nèi)容屬《維修項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》中的項(xiàng)目，住戶另有預(yù)約維修時(shí)間的，維修人員應(yīng)按預(yù)約的維修時(shí)間到來前 5 分鐘帶好維修工具、備件到達(dá)維修現(xiàn)場； ③對于不屬于《維修項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 》中的報(bào)修項(xiàng)目，由機(jī)電處主管在接單后 15 分鐘內(nèi)對維修的可行性和維修費(fèi)用作出評審，回復(fù)住戶是否可以維修，經(jīng)征得住戶對維修費(fèi)用的認(rèn)可及同意維修后，再按上述時(shí)限和維修要求安排維修人員前往維修。 (5)維修人員向住戶出示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、住戶同意維修后開始維修；如住戶不同意維修，應(yīng)提醒住戶考慮同意后再行報(bào)修，并及時(shí)返回機(jī)電處向機(jī)電主管說明情況，與機(jī)電主管一同在《住戶家庭安裝 /維修單》上注明 原因并簽名確認(rèn)后交還服務(wù)處備案。對于驗(yàn)證不合格的材料，維修人員應(yīng)主動(dòng)提示住戶使用不當(dāng)材料的結(jié)果，但應(yīng)注意尊重住戶的選擇。并請住戶試用或檢查合格后，在《住戶家庭安裝 /維修單》上簽名確認(rèn)。 (8)維修人員將《住戶 家庭安裝 /維修單》（第一、二聯(lián)）交回機(jī)電處主管確認(rèn)后將《住戶家庭安裝 /維修單》（第一聯(lián)）送財(cái)務(wù)部作為計(jì)收服務(wù)費(fèi)用的依據(jù)。 2．公共設(shè)施設(shè)備的報(bào)修處理 (1)服務(wù)處員工接到公共設(shè)備設(shè)施的報(bào)修信息后，應(yīng)立即按《公共設(shè)施設(shè)備報(bào)修記錄表》要求填寫報(bào)修內(nèi)容，并在 3 分鐘內(nèi)將報(bào)修內(nèi)容填入《公共設(shè)施設(shè)備安裝 /維修工程通知單》（一式二聯(lián)），在 5 分鐘內(nèi)通知機(jī)電處前來領(lǐng)單。 (3)機(jī)電處主管按照報(bào)修內(nèi)容，安排維修人員帶齊維修工具及備件于 10 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行維修。 (5)維修人員將《公共設(shè)施設(shè)備安裝 /維修工程通知單》（第一聯(lián)）交機(jī)電處主管簽名確認(rèn)后返還服務(wù)處作為月底統(tǒng)計(jì)費(fèi)用的依據(jù)。 (2)服務(wù)處員工將《住戶報(bào)修記錄表》、《住戶家庭安裝 /維修單》、《公共設(shè)施設(shè)備報(bào)修記錄表》、《公共設(shè)施設(shè)備安裝 /維修工程通知單》附在以上表格后，報(bào)服務(wù)處主管審核。 (3)服務(wù)處員工將物業(yè)部經(jīng)理審批后的《有償便民服務(wù)收費(fèi)表》及《公共設(shè)施設(shè)備安裝 /維修工程通知單》報(bào)財(cái)務(wù)部： ① 財(cái)務(wù)部依據(jù)《有償便民服務(wù)收費(fèi)表》向業(yè)主收取有償服務(wù)費(fèi)用； ②財(cái)務(wù)部將《公共設(shè)施設(shè)備安裝 /維修費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表》存檔備案。 五、記錄 1．《住戶報(bào)修記錄表》 2．《住戶家庭安裝 /維修單》 3．《公共設(shè)施設(shè)備報(bào)修記錄表》 4．《公共設(shè)施設(shè)備安裝 /維修費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表》 5．《公共設(shè)施設(shè)備安裝 /維修工程通知單》 [案例四 ] 設(shè)備能耗過大怎么辦 上海華聯(lián)物業(yè)有限公司福興大廈中央空調(diào)鎳化鋰機(jī)組，用蒸汽作為動(dòng)力來制冷，由附近的熱水站統(tǒng)一供應(yīng)蒸汽。為此，每天要多付 34t 的蒸汽費(fèi)。本案例所涉及的就是 中央空調(diào)鎳化鋰機(jī)組 因原設(shè)計(jì)進(jìn)氣量過大，造成能耗過多，資金浪費(fèi)的情況。 [解決方法 ] 為了減少能耗，降低成本，該公司設(shè)備部開展技術(shù)革新，在 56 月份時(shí)，將空調(diào)進(jìn)氣管口徑由 100mm 改為 50mm，蒸汽進(jìn)氣量減少一半，每天用氣量起步計(jì)量由 減少為 。 [相關(guān)法規(guī)制度 ] 1．《 工程部經(jīng)理、部分主管、領(lǐng)班崗位職責(zé) 》（節(jié)選） 崗位名稱：項(xiàng)目工程部經(jīng)理 直接上級：行政上級項(xiàng)目 、 專業(yè)上級公司工程部經(jīng)理 直接下級：工程各專業(yè)主管、檔案管理員、工程部文員 直接責(zé)任： 1． 在項(xiàng)目經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)小區(qū)有關(guān)工程各項(xiàng)工作的具體實(shí)施； 2． 熟悉和遵守國家有關(guān)小區(qū)各種設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理的法規(guī)、及安全使用規(guī)程； 3． 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)管理處各部門的工作，積極配合管理處其他部門處理好客戶的各種投訴 事件。定期匯報(bào)工程進(jìn)展情況，完工后上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理和公司工程部； 5． 積極配合國家有關(guān)部門對小區(qū)特種設(shè)備、設(shè)施的檢查工作； 6． 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)項(xiàng)目和國家上級主管部門、公司合作單位及開發(fā)商的各項(xiàng)工程問題的處理； 7． 負(fù)責(zé)向項(xiàng)目經(jīng)理提出公司管理方面的合理化建議； 8． 負(fù)責(zé)每月定期向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)當(dāng)月完成和進(jìn)行的主要工作及下月的主要工作安排。 10． 負(fù)責(zé)向小區(qū)業(yè)主管理委員會出具小區(qū)設(shè)備、設(shè)施大、中工程施工報(bào)告，并進(jìn)行各方面的解釋； 11． 負(fù)責(zé)簽發(fā)工程部上報(bào)公司的各種文件、報(bào)表、通知和內(nèi)部管理規(guī)定； 12． 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)所有施工現(xiàn)場的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)； 13． 負(fù)責(zé)工程保修、特殊設(shè)備的保養(yǎng)、設(shè)備更新改造方面各種合同文本的起草，并負(fù)責(zé) 監(jiān)督乙方執(zhí)行合同的全過程； 14． 負(fù)責(zé)小區(qū)已接管工程保修工作的進(jìn)行和工程尾款的結(jié)算認(rèn)定； 15． 負(fù)責(zé)監(jiān)督小區(qū)各種設(shè)備、設(shè)施大、中修工程和更新改造工程的落實(shí)情況，對違 規(guī)操作進(jìn)行及時(shí)處理； 16． 負(fù)責(zé)定期召開工程部全體人員例會，對工程部近期的工作進(jìn)行總結(jié)，提工作中發(fā)生的問題及問題的處理辦法； 17． 負(fù)責(zé)組織人員參加住宅區(qū)物業(yè)接管驗(yàn)收和交接工作，負(fù)責(zé)住宅區(qū)全部工程資料的交接和使用管理工作； 18． 負(fù)責(zé)組織實(shí)施小區(qū)重要部位雨季的防汛工作，消防設(shè)備、設(shè)施及系統(tǒng)可靠性試運(yùn)行； 19． 負(fù)責(zé)制定工程部各種工作流程，使本部門的工作及人員安排更加合理，并對即將發(fā)生的問題進(jìn)行預(yù)見并采取必要的措施進(jìn)行處理； 崗位名稱：運(yùn)行及設(shè)備維護(hù)主管 直接上級：工程部經(jīng)理 直接下級 : 設(shè)備維護(hù)領(lǐng)班、空 調(diào)直燃機(jī)運(yùn)行領(lǐng)班和熱水鍋爐領(lǐng)班 本職工作： 1． 對工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)，并完成部門經(jīng)理交辦的各項(xiàng)任務(wù)； 2．熟悉和遵守有關(guān)給排水及暖通專業(yè)國家標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范，熟悉掌握所管轄范圍設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行、維修的有關(guān)專業(yè)知識及本小區(qū)供熱水、給排水、消防、制冷通風(fēng)系統(tǒng)； 3．負(fù)責(zé)協(xié)助總公司工程部對本項(xiàng)目新增項(xiàng)目的接管及驗(yàn)收工作； 4．負(fù)責(zé)小區(qū)已接管項(xiàng)目包括水泵房、三臺深水井、直燃機(jī)房、 PI 底商空調(diào)系統(tǒng)、熱水鍋爐房中設(shè)備的正常運(yùn)行，及其設(shè)備、設(shè)施的管理、維護(hù)、維修、保養(yǎng)。向經(jīng)理提交設(shè)備的改造、更新前后運(yùn)行效果的各方面對比和改造、更新經(jīng)驗(yàn)總結(jié)； 6．負(fù)責(zé)每月定期向工程部經(jīng)理匯報(bào)當(dāng)月完成和進(jìn)行的主要工作，每年 1月 5日和 7月 5日前向工程部經(jīng)理提交工作總結(jié)； 7．負(fù)責(zé)每周一次對小區(qū)內(nèi)包括水泵房、三臺深水井、直燃機(jī)房、熱水鍋爐所屬的主要設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢查； 8．負(fù)責(zé)完成日常使用的專業(yè)技術(shù)資料的搜集、管理工作； 9．負(fù)責(zé)所有涉及本專業(yè)的技術(shù)服務(wù)工作并 承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任； 10．負(fù)責(zé)每月 15 日前提交所有本專業(yè)的維修工具、設(shè)備、材料采購計(jì)劃和配合填寫相關(guān)表格； 11．負(fù)責(zé)編制所管轄區(qū)域內(nèi)每臺設(shè)備臺帳，繪制供熱水、給排水、消防、制冷通風(fēng)系統(tǒng)圖； 12．負(fù)責(zé)制定所管轄區(qū)域內(nèi)設(shè)備、設(shè)施管理的各種規(guī)章制度，出具設(shè)備、設(shè)施巡檢表； 13．負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)施工用水的現(xiàn)場安全管理、計(jì)量和收費(fèi)工作； 14．負(fù)責(zé)下屬員工的日常管理、考核，安全教育和物業(yè)知識的培訓(xùn)及技術(shù)管理和指導(dǎo)； 15．積極推廣新技術(shù)，努力降低能耗，節(jié)約管理成本； 16．每月底負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)備、辦公及非住戶用房用水計(jì) 量的抄錄、匯總并上報(bào)收費(fèi)組和給水辦公室。 2．《物業(yè)管理處：工程部工作程序 4》 設(shè)備翻新、改造及增加項(xiàng)目的處理流程 1．工程部根據(jù)設(shè)備使用要求確定是否需要翻新或改造設(shè)備，并制定出詳細(xì)的可行性方案報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。 增加設(shè)備的項(xiàng)目由需要增加設(shè)備的部門先填寫申報(bào)表，交工程部進(jìn)行可行性和成本的初步預(yù)算后送總經(jīng)理審批。 [案例五 ] 擅自修改承重柱擁護(hù)投訴怎么辦 某大廈承租負(fù)一、負(fù)二層的大商戶，為了擴(kuò)充空間，在裝修時(shí)把大廈承重鋼柱外層的防火層全部砸掉。但該租戶認(rèn)為，自己租用了整層樓，柱子是在自己范圍內(nèi)，可以自己說了算。消防部門強(qiáng) 制命令，迫使該租戶恢復(fù)了承重柱 原貌。 [案例分析 ] 房屋用戶有權(quán)對自己的房屋進(jìn)行裝修，但其裝修不能侵犯其他業(yè)主利益，甚至破