【導讀】一天深夜，某業(yè)主回到某小區(qū)４號居民樓，搭乘電梯回家。誰料電梯剛運行到一半，就。突然失控下墜，載著某業(yè)主一直墜落到電梯井井底，某業(yè)主當場昏迷。幾小時后，某業(yè)主被。傷愈后，某業(yè)主隨即向該小區(qū)物業(yè)管理公司索賠，要求其支付醫(yī)療費、營養(yǎng)費、中所占比例也較突出。因此，加強電梯管理，對保證業(yè)主用戶的正常生活和工作，保證乘電。梯者人身安全意義重大。要求成本高，一般由勞動局認可的專業(yè)維修公司負責。合，做好日常運行監(jiān)管，及時發(fā)現故障，通知專業(yè)維修公司排除電梯故障。應制訂電梯故障應急方案，嚴格執(zhí)行。擔產品驗收環(huán)節(jié)的責任。物業(yè)管理公司應視電梯管理的具體情況，結合上述分析酌情妥善解決。或求助有關部門解決。，確認電梯故障已排除；，電梯恢復使用。，查明事故原因，制定預防措施；并說明將立即采取救援措施。③及時處理應急停機故障，接到應急故障后應迅速奔赴現場，先將電梯中被困客人救出，

　　

【正文】 電器設備發(fā)生異常，雖能繼續(xù)使用，但影響安全運行，均稱為設備缺陷。設備缺陷可分為三大類： 1． 危急缺陷：缺陷的嚴重程度已使設備不能繼續(xù)安全運行，隨時可能導致發(fā)生事故或危及人身安全，必須盡快消除或采取必要的安全技術措施進行臨時處理。 2． 嚴重缺陷：對人身和設備有嚴重威脅，不及時處理有可能造成事故者。 3． 一般缺陷：對運行雖然有影響但尚能堅持運行者。 五、 有關人員 發(fā)現設備缺陷后，無論排除與否均應由巡查人員做好記錄，并向上級領導匯報，危急缺陷、嚴重缺陷應及時排除或采取措施，防止造成事故，并報上級主管部門；需其他部門處理時應及時上報，并督促盡快處理；對一般缺陷可列入計劃進行處理。 六、有關領導應定期檢查設備缺陷消除情況，對未消除者應督促盡快處理 [案例六 ] 樓房脫落水泥塊砸死住戶怎么辦 在某住宅小區(qū)，某住戶在住宅小區(qū)樓下行走時，不幸被 5 層樓頂挑檐上脫落下的水泥塊砸傷頭部，造成重型顱腦損傷，經醫(yī)院 搶救無效死亡。事故發(fā)生后，該住戶妻子將小區(qū)物業(yè)管理公司高到法院，要求賠償。 [案例分析 ] 物業(yè)管理包括房屋安全管理。房屋安全管理是指物業(yè)管理公司對受托進行管理的轄區(qū)內的房屋進行日常的安全檢查和防范，使其保持國家規(guī)定和業(yè)主要求的安全標準。本案例水泥塊的脫落，顯然是物業(yè)管理公司疏于房屋安全管理造成的，因為屋頂挑檐水泥塊脫落非一日所成。而住戶的死亡直接原因就是脫落水泥塊所致，因此物業(yè)管理公司應承擔其法律責任。 [解決方法 ] 物業(yè)管理公司應表明愿在法律規(guī)定的范圍內向原告賠償，但對原告沒有法律責任的訴訟請求，均不承 擔法律責任。 強化內部管理，制定規(guī)章制度，并全面落實。對轄區(qū)內物業(yè)進行全面檢查，徹底消除安全隱患。 [相關法規(guī)制度 ] 1．物業(yè)管理處：工程部工作程序 1 日常報修流程 1．設備使用部門發(fā)現設備故障或異常現象后，填寫報修送工程部值班室。特別緊急的報修也可直接電話通知，事后再補報修單。 2．報修單一式三份，由報修部門填寫報修項目后一起交工程部。維修完成后，由工程部維修人員填寫完整，交報修部門驗收簽字，“報修部門”聯由報修部門留存?！柏攧章摗焙汀肮こ滩俊甭撚晒こ滩渴栈?。公司內所有維修都應有報修單。電話通知的報修 應及時補填報修單。正常情況下，報修單應由報修部門主管簽字、維修完成后應有驗收人簽字，這樣才算有效的報修單。 3．工程部值班人員接到報修單或報修電話后，應標明時間，根據類別通知班組技工前往檢修。 4．檢修人員應在接到報修通知后 5 分鐘內趕到現場進行檢修。 5．不能馬上修復的故障應立即向上報告。屬配件原因馬上報告領班申領或申購；屬于技術或其他原因的應報告主管。 6．屬于技術或其他原因未能馬上修復的故障，主管組織相關班組人員到現場查看，確認工程部暫無法解決的，應立即采取臨時措施保證公司正常營業(yè)不受影響；并聯系外協或 廠家支持。 7．設備故障未能修復，并可能對公司正常營業(yè)造成影響的，應報告公司總經理，以便作出適當安排。 8．設備故障修復后，經報修部門試用驗收，維修人詳細填寫報修單中的維修項目和耗用材料項目，由驗收人簽字?！皥笮薏块T”聯由報修部門留存?！柏攧章摗焙汀肮こ滩俊甭撚晒こ滩渴栈兀渲小柏攧章摗泵吭聟R總后轉交財務部。 9．重大設備故障未處理完畢當班檢修人員不得下班，應協同接班的人員共同修復。 2．《物業(yè)管理處：工程部工作程序 2》 日常巡查檢修流程 1．當班人員交接班前后應對所屬范圍的設備設施進行細致的巡查。 2．發(fā)現異常隨時檢修，不能修復的報告主管并及時采取措施保證正常的營業(yè)不受影響。 3．巡查過程中發(fā)現的故障修復后應要求設備所屬部門補填報修單，并按日常報修的程序處理耗用材料等。 4．每班至少進行二次巡查，重點部位至少進行三次巡查，并認真做好巡查記錄。 5．巡查內容還包括對各部門節(jié)能降耗情況的監(jiān)督。 3．《物業(yè)管理處：工程部工作程序 3》 預防性檢修程序 1．所有設施制定預防性檢修計劃，按設備類別定人、定期、定項目、定質量要求進行。 2．預防性檢修責任人按計劃的時間、項目和質量要求認真實施，并做好記錄。 3． 檢修時，設備的操作人員應在場協助，便于更好地了解設備構造和性能。 4．預防性檢修中的材料耗用以補填報修單的方式處理。 4．《物業(yè)管理處：工程部工作程序 4》 設備翻新、改造及增加項目的處理流程 1．工程部根據設備使用要求確定是否需要翻新或改造設備，并制定出詳細的可行性方案報總經理批準。 2．經批準后，工程部即組織人力、物力在盡可能不影響營業(yè)的情況下按方案實施。 3．增加設備的項目由需要增加設備的部門先填寫申報表，交工程部進行可行性和成本的初步預算后送總經理審批。批準后即由工程部進行申購、安裝，然后交付使用 。 5．《物業(yè)管理處：工程部工作程序 6》 公司重大活動及貴賓接待的工程保障工作流程 1．公司重大活動及貴賓接待任務由總經理辦公室將具體安排通知單告工程部值班室。 2．工程部接到重大活動或貴賓接待任務安排通知后，詳細了解各項細節(jié)，及時與其它部門聯系協調，制定工程保障計劃。 3．提前對涉及重大活動或貴賓接待的場所內的、所有電氣設施、水暖潔具、裝飾裝潢等進行全面的檢查維護，必要時進行檢修、添置或改造。 4．對其他區(qū)域也應加強巡檢力度，確保萬無一失。 5．活動或接待期間各崗位人員加強戒備，主管領班應隨時在場督促檢 查，將各項工作具體落實。 6．每次任務完成后，都應作總結，不斷積累經驗。 6．《物業(yè)管理處：工程部工作程序 7》 出租物業(yè)設施設備管理模式 1．租方與公司物業(yè)管理處達成承租意向后，由工程部、物業(yè)處、求租方代表共同對所承租區(qū)域的設備設施進行檢查。 2．工程部按現場的物業(yè)設施狀況詳細填制記錄表，并與租方代表、物業(yè)處三方共同簽字確認。 《物業(yè)設施狀況記錄表》一式多份，除工程部留存一份外，其余根據需要附于《物業(yè)租賃契約》后由契約收執(zhí)方保存?zhèn)洳椤? 3．承租方租用的物業(yè)設施應按契約規(guī)定使用及維護，并接受工程部日常巡查 監(jiān)督管理。 4．工程部負責日常對出租物業(yè)區(qū)域的設施進行巡查，及時維修保養(yǎng)。 5．如發(fā)現出租給承租方的設施設備被承租方移位、更改、損毀等不符契約規(guī)定的，應 立即制止并報告物業(yè)管理處。出租的物業(yè)設施由物業(yè)管理處負責歸口管理 6．承租方損毀所租用的物業(yè)設施的情況反饋至物業(yè)處后，由物業(yè)處、工程部、租方代表共同現場核實損毀范圍，由工程部根據情況填寫記錄單，三方簽字確認。 7．租方移位、更改、損毀的物業(yè)設施設備按契約所約定由承租方負責還原，或由工程部修復。所有損失及費用由物業(yè)處負責按契約規(guī)定索賠處理。 8．出租的物業(yè)設 施設備在正常使用情況下發(fā)生的各種故障均由承租方直接向物業(yè)處反映，再由物業(yè)處按報修程序通知工程部進行維修。 9．工程部按要求定期對出租區(qū)域的物業(yè)設施進行保養(yǎng)、檢修，所有計劃均事先向物業(yè)處反饋，由物業(yè)處聯系租方做好協調。其它事項按《工程部運作規(guī)范》處理。 10．工程部負責定期按物業(yè)處要求準確對出租的物業(yè)區(qū)域的用水、用電、空調等各種能耗數據進行抄表統計，填制記錄交物業(yè)處。 11．出租物業(yè)退租時，由工程部、物業(yè)處、租方代表共同對照契約所附承租時的物業(yè)設施設備狀況記錄現場進行核對，填制退租物業(yè)設施移交單。 1其它 事項按公司物業(yè)管理規(guī)定處理。 7．《物業(yè)管理處：工程部工作程序 8》 工程部維修服務規(guī)范 1．接聽報修電話或報修單時應禮貌用語，并仔細聽取和記錄維修地點及內容等情況。 2．維修人員應在接到報修通知 5 分鐘內趕到現場；如客房已經出租，必須由客房服務員陪同，在征得客人同意或不打擾客人的情況下迅速搶修，維修完成后維修人員和服務員共同檢查驗收簽字，并向客人致歉。 3．如遇設備損壞較嚴重，應向客人解釋，并告知服務員，由服務員征得客人同意后為客人換一新房。 4．如客人掛出“請勿打擾”的警告牌，而在當班時間內無法維修時應 在交接班記錄本上注明 ,并叮囑服務員當客人同意維修后及時通知再次維修。 5．未出租的客房如需停電停水維修或一時無法修復應立即通知服務員暫停此房出租。 6．餐飲部的包房或大廳需要維修時，原則上避開早中晚營業(yè)高峰，在無人用餐的情況下進行維修，特殊情況應征得客人同意后迅速搶修，修復后立即通知服務人員做好清理善后工作，并向客人致歉。 7．認真執(zhí)行公司制定的其它相關規(guī)范。