【導(dǎo)讀】一天深夜，某業(yè)主回到某小區(qū)４號(hào)居民樓，搭乘電梯回家。誰料電梯剛運(yùn)行到一半，就。突然失控下墜，載著某業(yè)主一直墜落到電梯井井底，某業(yè)主當(dāng)場(chǎng)昏迷。幾小時(shí)后，某業(yè)主被。傷愈后，某業(yè)主隨即向該小區(qū)物業(yè)管理公司索賠，要求其支付醫(yī)療費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)、中所占比例也較突出。因此，加強(qiáng)電梯管理，對(duì)保證業(yè)主用戶的正常生活和工作，保證乘電。梯者人身安全意義重大。要求成本高，一般由勞動(dòng)局認(rèn)可的專業(yè)維修公司負(fù)責(zé)。合，做好日常運(yùn)行監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障，通知專業(yè)維修公司排除電梯故障。應(yīng)制訂電梯故障應(yīng)急方案，嚴(yán)格執(zhí)行。擔(dān)產(chǎn)品驗(yàn)收環(huán)節(jié)的責(zé)任。物業(yè)管理公司應(yīng)視電梯管理的具體情況，結(jié)合上述分析酌情妥善解決。或求助有關(guān)部門解決。，確認(rèn)電梯故障已排除；，電梯恢復(fù)使用。，查明事故原因，制定預(yù)防措施；并說明將立即采取救援措施。③及時(shí)處理應(yīng)急停機(jī)故障，接到應(yīng)急故障后應(yīng)迅速奔赴現(xiàn)場(chǎng)，先將電梯中被困客人救出，

　　

【正文】 電器設(shè)備發(fā)生異常，雖能繼續(xù)使用，但影響安全運(yùn)行，均稱為設(shè)備缺陷。設(shè)備缺陷可分為三大類： 1． 危急缺陷：缺陷的嚴(yán)重程度已使設(shè)備不能繼續(xù)安全運(yùn)行，隨時(shí)可能導(dǎo)致發(fā)生事故或危及人身安全，必須盡快消除或采取必要的安全技術(shù)措施進(jìn)行臨時(shí)處理。 2． 嚴(yán)重缺陷：對(duì)人身和設(shè)備有嚴(yán)重威脅，不及時(shí)處理有可能造成事故者。 3． 一般缺陷：對(duì)運(yùn)行雖然有影響但尚能堅(jiān)持運(yùn)行者。 五、 有關(guān)人員 發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷后，無論排除與否均應(yīng)由巡查人員做好記錄，并向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，危急缺陷、嚴(yán)重缺陷應(yīng)及時(shí)排除或采取措施，防止造成事故，并報(bào)上級(jí)主管部門；需其他部門處理時(shí)應(yīng)及時(shí)上報(bào)，并督促盡快處理；對(duì)一般缺陷可列入計(jì)劃進(jìn)行處理。 六、有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)定期檢查設(shè)備缺陷消除情況，對(duì)未消除者應(yīng)督促盡快處理 [案例六 ] 樓房脫落水泥塊砸死住戶怎么辦 在某住宅小區(qū)，某住戶在住宅小區(qū)樓下行走時(shí)，不幸被 5 層樓頂挑檐上脫落下的水泥塊砸傷頭部，造成重型顱腦損傷，經(jīng)醫(yī)院 搶救無效死亡。事故發(fā)生后，該住戶妻子將小區(qū)物業(yè)管理公司高到法院，要求賠償。 [案例分析 ] 物業(yè)管理包括房屋安全管理。房屋安全管理是指物業(yè)管理公司對(duì)受托進(jìn)行管理的轄區(qū)內(nèi)的房屋進(jìn)行日常的安全檢查和防范，使其保持國家規(guī)定和業(yè)主要求的安全標(biāo)準(zhǔn)。本案例水泥塊的脫落，顯然是物業(yè)管理公司疏于房屋安全管理造成的，因?yàn)槲蓓斕糸芩鄩K脫落非一日所成。而住戶的死亡直接原因就是脫落水泥塊所致，因此物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)其法律責(zé)任。 [解決方法 ] 物業(yè)管理公司應(yīng)表明愿在法律規(guī)定的范圍內(nèi)向原告賠償，但對(duì)原告沒有法律責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，均不承 擔(dān)法律責(zé)任。 強(qiáng)化內(nèi)部管理，制定規(guī)章制度，并全面落實(shí)。對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)進(jìn)行全面檢查，徹底消除安全隱患。 [相關(guān)法規(guī)制度 ] 1．物業(yè)管理處：工程部工作程序 1 日常報(bào)修流程 1．設(shè)備使用部門發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障或異常現(xiàn)象后，填寫報(bào)修送工程部值班室。特別緊急的報(bào)修也可直接電話通知，事后再補(bǔ)報(bào)修單。 2．報(bào)修單一式三份，由報(bào)修部門填寫報(bào)修項(xiàng)目后一起交工程部。維修完成后，由工程部維修人員填寫完整，交報(bào)修部門驗(yàn)收簽字，“報(bào)修部門”聯(lián)由報(bào)修部門留存?！柏?cái)務(wù)聯(lián)”和“工程部”聯(lián)由工程部收回。公司內(nèi)所有維修都應(yīng)有報(bào)修單。電話通知的報(bào)修 應(yīng)及時(shí)補(bǔ)填報(bào)修單。正常情況下，報(bào)修單應(yīng)由報(bào)修部門主管簽字、維修完成后應(yīng)有驗(yàn)收人簽字，這樣才算有效的報(bào)修單。 3．工程部值班人員接到報(bào)修單或報(bào)修電話后，應(yīng)標(biāo)明時(shí)間，根據(jù)類別通知班組技工前往檢修。 4．檢修人員應(yīng)在接到報(bào)修通知后 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢修。 5．不能馬上修復(fù)的故障應(yīng)立即向上報(bào)告。屬配件原因馬上報(bào)告領(lǐng)班申領(lǐng)或申購；屬于技術(shù)或其他原因的應(yīng)報(bào)告主管。 6．屬于技術(shù)或其他原因未能馬上修復(fù)的故障，主管組織相關(guān)班組人員到現(xiàn)場(chǎng)查看，確認(rèn)工程部暫無法解決的，應(yīng)立即采取臨時(shí)措施保證公司正常營業(yè)不受影響；并聯(lián)系外協(xié)或 廠家支持。 7．設(shè)備故障未能修復(fù)，并可能對(duì)公司正常營業(yè)造成影響的，應(yīng)報(bào)告公司總經(jīng)理，以便作出適當(dāng)安排。 8．設(shè)備故障修復(fù)后，經(jīng)報(bào)修部門試用驗(yàn)收，維修人詳細(xì)填寫報(bào)修單中的維修項(xiàng)目和耗用材料項(xiàng)目，由驗(yàn)收人簽字。“報(bào)修部門”聯(lián)由報(bào)修部門留存?！柏?cái)務(wù)聯(lián)”和“工程部”聯(lián)由工程部收回，其中“財(cái)務(wù)聯(lián)”每月匯總后轉(zhuǎn)交財(cái)務(wù)部。 9．重大設(shè)備故障未處理完畢當(dāng)班檢修人員不得下班，應(yīng)協(xié)同接班的人員共同修復(fù)。 2．《物業(yè)管理處：工程部工作程序 2》 日常巡查檢修流程 1．當(dāng)班人員交接班前后應(yīng)對(duì)所屬范圍的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行細(xì)致的巡查。 2．發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)檢修，不能修復(fù)的報(bào)告主管并及時(shí)采取措施保證正常的營業(yè)不受影響。 3．巡查過程中發(fā)現(xiàn)的故障修復(fù)后應(yīng)要求設(shè)備所屬部門補(bǔ)填報(bào)修單，并按日常報(bào)修的程序處理耗用材料等。 4．每班至少進(jìn)行二次巡查，重點(diǎn)部位至少進(jìn)行三次巡查，并認(rèn)真做好巡查記錄。 5．巡查內(nèi)容還包括對(duì)各部門節(jié)能降耗情況的監(jiān)督。 3．《物業(yè)管理處：工程部工作程序 3》 預(yù)防性檢修程序 1．所有設(shè)施制定預(yù)防性檢修計(jì)劃，按設(shè)備類別定人、定期、定項(xiàng)目、定質(zhì)量要求進(jìn)行。 2．預(yù)防性檢修責(zé)任人按計(jì)劃的時(shí)間、項(xiàng)目和質(zhì)量要求認(rèn)真實(shí)施，并做好記錄。 3． 檢修時(shí)，設(shè)備的操作人員應(yīng)在場(chǎng)協(xié)助，便于更好地了解設(shè)備構(gòu)造和性能。 4．預(yù)防性檢修中的材料耗用以補(bǔ)填報(bào)修單的方式處理。 4．《物業(yè)管理處：工程部工作程序 4》 設(shè)備翻新、改造及增加項(xiàng)目的處理流程 1．工程部根據(jù)設(shè)備使用要求確定是否需要翻新或改造設(shè)備，并制定出詳細(xì)的可行性方案報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。 2．經(jīng)批準(zhǔn)后，工程部即組織人力、物力在盡可能不影響營業(yè)的情況下按方案實(shí)施。 3．增加設(shè)備的項(xiàng)目由需要增加設(shè)備的部門先填寫申報(bào)表，交工程部進(jìn)行可行性和成本的初步預(yù)算后送總經(jīng)理審批。批準(zhǔn)后即由工程部進(jìn)行申購、安裝，然后交付使用 。 5．《物業(yè)管理處：工程部工作程序 6》 公司重大活動(dòng)及貴賓接待的工程保障工作流程 1．公司重大活動(dòng)及貴賓接待任務(wù)由總經(jīng)理辦公室將具體安排通知單告工程部值班室。 2．工程部接到重大活動(dòng)或貴賓接待任務(wù)安排通知后，詳細(xì)了解各項(xiàng)細(xì)節(jié)，及時(shí)與其它部門聯(lián)系協(xié)調(diào)，制定工程保障計(jì)劃。 3．提前對(duì)涉及重大活動(dòng)或貴賓接待的場(chǎng)所內(nèi)的、所有電氣設(shè)施、水暖潔具、裝飾裝潢等進(jìn)行全面的檢查維護(hù)，必要時(shí)進(jìn)行檢修、添置或改造。 4．對(duì)其他區(qū)域也應(yīng)加強(qiáng)巡檢力度，確保萬無一失。 5．活動(dòng)或接待期間各崗位人員加強(qiáng)戒備，主管領(lǐng)班應(yīng)隨時(shí)在場(chǎng)督促檢 查，將各項(xiàng)工作具體落實(shí)。 6．每次任務(wù)完成后，都應(yīng)作總結(jié)，不斷積累經(jīng)驗(yàn)。 6．《物業(yè)管理處：工程部工作程序 7》 出租物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理模式 1．租方與公司物業(yè)管理處達(dá)成承租意向后，由工程部、物業(yè)處、求租方代表共同對(duì)所承租區(qū)域的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查。 2．工程部按現(xiàn)場(chǎng)的物業(yè)設(shè)施狀況詳細(xì)填制記錄表，并與租方代表、物業(yè)處三方共同簽字確認(rèn)。 《物業(yè)設(shè)施狀況記錄表》一式多份，除工程部留存一份外，其余根據(jù)需要附于《物業(yè)租賃契約》后由契約收?qǐng)?zhí)方保存?zhèn)洳椤? 3．承租方租用的物業(yè)設(shè)施應(yīng)按契約規(guī)定使用及維護(hù)，并接受工程部日常巡查 監(jiān)督管理。 4．工程部負(fù)責(zé)日常對(duì)出租物業(yè)區(qū)域的設(shè)施進(jìn)行巡查，及時(shí)維修保養(yǎng)。 5．如發(fā)現(xiàn)出租給承租方的設(shè)施設(shè)備被承租方移位、更改、損毀等不符契約規(guī)定的，應(yīng) 立即制止并報(bào)告物業(yè)管理處。出租的物業(yè)設(shè)施由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)歸口管理 6．承租方損毀所租用的物業(yè)設(shè)施的情況反饋至物業(yè)處后，由物業(yè)處、工程部、租方代表共同現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)損毀范圍，由工程部根據(jù)情況填寫記錄單，三方簽字確認(rèn)。 7．租方移位、更改、損毀的物業(yè)設(shè)施設(shè)備按契約所約定由承租方負(fù)責(zé)還原，或由工程部修復(fù)。所有損失及費(fèi)用由物業(yè)處負(fù)責(zé)按契約規(guī)定索賠處理。 8．出租的物業(yè)設(shè) 施設(shè)備在正常使用情況下發(fā)生的各種故障均由承租方直接向物業(yè)處反映，再由物業(yè)處按報(bào)修程序通知工程部進(jìn)行維修。 9．工程部按要求定期對(duì)出租區(qū)域的物業(yè)設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)、檢修，所有計(jì)劃均事先向物業(yè)處反饋，由物業(yè)處聯(lián)系租方做好協(xié)調(diào)。其它事項(xiàng)按《工程部運(yùn)作規(guī)范》處理。 10．工程部負(fù)責(zé)定期按物業(yè)處要求準(zhǔn)確對(duì)出租的物業(yè)區(qū)域的用水、用電、空調(diào)等各種能耗數(shù)據(jù)進(jìn)行抄表統(tǒng)計(jì)，填制記錄交物業(yè)處。 11．出租物業(yè)退租時(shí)，由工程部、物業(yè)處、租方代表共同對(duì)照契約所附承租時(shí)的物業(yè)設(shè)施設(shè)備狀況記錄現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行核對(duì)，填制退租物業(yè)設(shè)施移交單。 1其它 事項(xiàng)按公司物業(yè)管理規(guī)定處理。 7．《物業(yè)管理處：工程部工作程序 8》 工程部維修服務(wù)規(guī)范 1．接聽報(bào)修電話或報(bào)修單時(shí)應(yīng)禮貌用語，并仔細(xì)聽取和記錄維修地點(diǎn)及內(nèi)容等情況。 2．維修人員應(yīng)在接到報(bào)修通知 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)；如客房已經(jīng)出租，必須由客房服務(wù)員陪同，在征得客人同意或不打擾客人的情況下迅速搶修，維修完成后維修人員和服務(wù)員共同檢查驗(yàn)收簽字，并向客人致歉。 3．如遇設(shè)備損壞較嚴(yán)重，應(yīng)向客人解釋，并告知服務(wù)員，由服務(wù)員征得客人同意后為客人換一新房。 4．如客人掛出“請(qǐng)勿打擾”的警告牌，而在當(dāng)班時(shí)間內(nèi)無法維修時(shí)應(yīng) 在交接班記錄本上注明 ,并叮囑服務(wù)員當(dāng)客人同意維修后及時(shí)通知再次維修。 5．未出租的客房如需停電停水維修或一時(shí)無法修復(fù)應(yīng)立即通知服務(wù)員暫停此房出租。 6．餐飲部的包房或大廳需要維修時(shí)，原則上避開早中晚營業(yè)高峰，在無人用餐的情況下進(jìn)行維修，特殊情況應(yīng)征得客人同意后迅速搶修，修復(fù)后立即通知服務(wù)人員做好清理善后工作，并向客人致歉。 7．認(rèn)真執(zhí)行公司制定的其它相關(guān)規(guī)范。