物業(yè)管理及案例分析-在線瀏覽
2025-03-16 19:40本頁面
【正文】 業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益 ? 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。 ? 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 法律責(zé)任 ? 未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處 5萬元以上 20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 ? 未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處 1萬元以上 10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。 個人有前款規(guī)定行為之一的，處 1000元以上 1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處 5萬元以上 20萬元以下的罰款 ? 挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額 2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。 ? （三）物業(yè)管理公司的規(guī)模效益和科學(xué)管理：現(xiàn)階段的物業(yè)管理有幾種方式，一種是由開發(fā)公司組織成立物業(yè)管理公司管理物業(yè)，這是未成立業(yè)主委員會之前的普遍現(xiàn)象；一種是開發(fā)商或業(yè)主委員會委托專業(yè)物業(yè)管理公司管理；一種是由房管部門所屬房管所轉(zhuǎn)制為物業(yè)管理企業(yè)，管理原先已管理的公房。目前我國物業(yè)管理絕大多數(shù)仍未形成規(guī)模效益，物業(yè)管理公司只管一幢物業(yè)或一個住宅小區(qū)，而清潔、保安、維修、綠化等都必須有專門人才，物業(yè)管理成本大，加大了業(yè)主的負擔(dān)。 常見物業(yè)管理糾紛及解析 隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入和住宅商品化的不斷發(fā)展，物業(yè)管理在我國逐步推廣，物業(yè)管理糾紛日益增多，影響了人民生活和社會安定，成為社會各界普遍關(guān)注的焦點。 物業(yè)管理合同、物業(yè)維修、欠費、違章搭建、擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、收費不規(guī)范、被盜、車輛保管、建筑物致人損害、相鄰關(guān)系、小區(qū)安全責(zé)任、 物業(yè)糾紛的主要表現(xiàn)形式 ? 1 物業(yè)管理合同糾紛：物業(yè)維修、欠費、違章搭建、擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、收費不規(guī)范、被盜、車輛保管糾紛等 ? 2 物業(yè)侵權(quán)糾紛：共有關(guān)系糾紛 、相鄰關(guān)系糾紛、建筑物致人損害糾紛等。(5)物業(yè)服務(wù)費用； (6)物業(yè)服務(wù)期限； (7)雙方權(quán)利和義務(wù)； (8)違約責(zé)任； (9)其他事項 . ? 2 、 物業(yè)管理常見糾紛案例分析 ? 一天，某商品住宅小區(qū)的物業(yè)公司張貼布告稱，“為了安全起見，將要關(guān)閉一扇小區(qū)大門，請廣大業(yè)主從另一個大門出入。”實際上，物業(yè)公司將該酒吧承包給小區(qū)內(nèi)的一個業(yè)主經(jīng)營。物業(yè)公司的解釋說，關(guān)閉大門是為了減少閑雜人員進入小區(qū)，保證小區(qū)安全，物業(yè)公司有權(quán)這么做。承包酒吧的業(yè)主則認為自己作為業(yè)主有權(quán)使用小區(qū)公共用地。 物業(yè)公司受小區(qū)業(yè)主委員會的委托進行管理活動，所以物業(yè)公司的權(quán)限不能超出被授權(quán)的范圍。 承包酒吧的業(yè)主所提出的理由也站不住腳。 業(yè)主家中被盜 物業(yè)管理公司應(yīng)否賠償 ? 案情 ? 原告李某系被告某置業(yè)公司所開發(fā)的鄭州市江山路某小區(qū)的一名業(yè)主。 2023年 12月 30日晚，原告妻子向公安機關(guān)報案稱家中被盜，被盜物品有電視機、抽油煙機、燃氣灶、餐具等，共價值 2萬余元。 ? 分歧 ? 本案在審理過程中，對于被告應(yīng)否對原告的損失負賠償責(zé)任，有兩種不同觀點：一、物業(yè)管理公司具有為業(yè)主提供安全防范的義務(wù)，依據(jù)雙方約定和《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)管理公司對原告物品被盜應(yīng)負賠償責(zé)任。 ? 評析 ? 近年來，因住戶財產(chǎn)丟失和毀損引發(fā)的糾紛中，物業(yè)管理糾紛案件逐漸增多，小區(qū)的安全保衛(wèi)是物業(yè)管理公司的一項重要職責(zé)和義務(wù)。該種情況的前提是物業(yè)管理公司存在過錯，具有違約行為和雙方有明確約定其對業(yè)主的財產(chǎn)丟失、毀損承擔(dān)賠償責(zé)任。現(xiàn)實中使用的物業(yè)服務(wù)合同，一般都規(guī)定了物業(yè)管理公司的保安職責(zé)，所交納的物業(yè)服務(wù)費中也包含了保安費一項。 ? 二、物業(yè)管理公司不負賠償責(zé)任。筆者認為，在法律無明確規(guī)定前，審理此類案件可以適當(dāng)參照委托合同，并結(jié)合《民法總則》中的公平原則處理。如果產(chǎn)生糾紛，物業(yè)公司的舉證義務(wù)
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