酬金制物業(yè)管理項目案例分析-預(yù)覽頁
【正文】 合同無明確約定的情況下，是不能得到法院的支持。物業(yè)公司具體操作的技巧是：如業(yè)委會不同意購公眾責(zé)任險，物業(yè)公司在與業(yè)委會充分溝通下確立用成本來分?jǐn)傔@些風(fēng)險。物業(yè)公司實行的 “準(zhǔn)酬金制 ”，實際上是將小區(qū)收取的物業(yè)管理費、甚至公益性收入全部作為物業(yè)公司的收入。從財務(wù)上講，收取的所有物業(yè)費都是物業(yè)公司的收入，用于小區(qū)的費用是物業(yè)公司的支出，節(jié)余也是物業(yè)公司的資產(chǎn)，在財務(wù)上反映出來是企業(yè)盈利，但在酬金制下稱之為業(yè)主的資產(chǎn)，所以該盈利要交的稅也是應(yīng)由全體業(yè)主來承擔(dān)。 案例三 專項服務(wù)收益應(yīng)否分成 本 律師為顧問單位修改一商務(wù)樓《物業(yè)管理服務(wù)》合同，合同約定某物業(yè)管理公司對該商務(wù)樓進(jìn)行管理，實際酬金制收費，但在合同簽訂過程中，業(yè)主方與物業(yè)公司發(fā)生了爭議，業(yè)主方認(rèn)為：既然是酬金制收費，物業(yè)公司除了每月的酬金，其它的小區(qū)收入均是全體業(yè)主的，包括小區(qū)的停車費、廣告費，物業(yè)公司開展專項服務(wù)收費等等，而物業(yè)公司認(rèn)為，專項服務(wù)收費是物業(yè)公司提供專項服務(wù)所得，也未計入酬金計算的基數(shù)，物業(yè)公司有權(quán)獲得專項服務(wù)的收益，無須與業(yè)委會或業(yè)主進(jìn)行分成，雙方爭執(zhí)不下。 按照目前實際 “酬金制 ”收費的常規(guī)操作，物業(yè)公司在收取酬金的基礎(chǔ)上，小區(qū)的專項收入一般是歸物業(yè)公司所有的，基理論基點就是專項服務(wù)是針對部分業(yè)主的需求而提供的，相對于為全體業(yè)主服務(wù)收取酬金有本質(zhì)的不同，也未作為計算酬金的基數(shù)。從目前的操作看，如果能與業(yè)委會進(jìn)行充分溝通，專項服務(wù)的收益歸屬歸物業(yè)公司，或大部分收益歸物業(yè)公司，小部 分收益歸全體業(yè)主，業(yè)委會一般還是能接受的。對于第一種需要支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金的，是由于物業(yè)管理公司的管理方面的過錯造成，應(yīng)由物業(yè)公司收取的酬金中支付，對于第二種情況，由應(yīng)列入物業(yè)管理的成本。對于綜合保險費用，屬于法規(guī)規(guī)定的強(qiáng)制義務(wù)，是屬于小區(qū)管理的人員成本，應(yīng)由全體業(yè)主來承擔(dān)理 所當(dāng)然。本律師舉一例子說明， 2020 年 11 月，國家發(fā)改委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，對酬金制收費作出明確規(guī)定，并明確收費為全體業(yè)主所有，物業(yè)公司屬于代管性質(zhì)，但國家發(fā)改委、建設(shè)部 2020年 9月 20日《物業(yè)服務(wù)定 價成本監(jiān)審辦法》（試行）對物業(yè)公司的基本財務(wù)操作規(guī)定仍然是包干制，酬金制只字未
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