酬金制物業(yè)管理項(xiàng)目案例分析(完整版)
【正文】 實(shí)際操作中遇到一些問題，本律師在此通過四則案例對酬金制實(shí)際操作遇到的一些問題提出自己的淺見，與各位讀者交流。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。盡管全部費(fèi)用掌握在自己的手里，但除了按照規(guī)定提取的管理酬金外，其余算不上物業(yè)管理公司的收入，物業(yè)管理公司理應(yīng)按照自己的酬金收入承擔(dān)營業(yè)稅等稅費(fèi)的納稅責(zé)任，但從目前的實(shí)際操作看，這只是 “理想中的酬金制 ”，并不是目前實(shí)行物業(yè)費(fèi)酬金制物業(yè)公司的實(shí)際作法。實(shí)際上，在酬金制的操作中，哪些進(jìn)小區(qū)的管理成本，哪些 應(yīng)由收取的酬金來支付是經(jīng)常會發(fā)生爭議的，比如說物業(yè)公司總部的辦公費(fèi)用、訴訟成本的承擔(dān)等，對于這些問題一是要明確約定，二是要通過有說服力的預(yù)算與業(yè)委會達(dá)成一致。所以，為了避免不必要的糾紛，在物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制情況下，物業(yè)公司在與業(yè)委會簽訂合同時(shí)，對專項(xiàng)服務(wù)的收益歸屬或者分成應(yīng)約定清楚，應(yīng)作出明確約定。 對于加班費(fèi)用，屬于本應(yīng)支付員工的報(bào)酬，本應(yīng)列入物業(yè)管理成本，自然不能由物業(yè)用酬金來支付。 。 最后，包干制與酬金制是物業(yè)管理收費(fèi)的兩種模式，各有其長，也各有其短。 案例四： 經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金、加班費(fèi)和社保費(fèi)誰來承擔(dān)？ 本律師一個(gè)顧問單位，遇到這么一情況，小區(qū)管理員與物業(yè)管理公司發(fā)生勞動(dòng)糾紛，訴至法院，后法院認(rèn)定物業(yè)公司有違反《勞動(dòng)合同法》規(guī)定，須要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金、加班工資和社保費(fèi)，物業(yè)公司認(rèn)為該管理人員系為小區(qū)服務(wù)的，將這部分支出列入小區(qū)管理的成本，業(yè)主提出異議，他們認(rèn)為小區(qū)是酬金制收費(fèi)，造成承擔(dān)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金等費(fèi)用系物業(yè)管理管理不善造成，不同意承擔(dān)這部分費(fèi)用。 律師分析：對于這一案例，本律師認(rèn)為應(yīng)先看一下酬金制的定 義，按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定：酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。物業(yè)公司之所以這樣做，主要是由于：一物業(yè)公司不情愿只將酬金列為自己的收入，因?yàn)檫@樣物業(yè)公司的至少一下子會縮小 10倍 (一般情況下物業(yè)公司至多將小區(qū)收入的 10%作為自己的酬
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