酬金制物業(yè)管理項目案例分析(完整版)
【正文】 實際操作中遇到一些問題，本律師在此通過四則案例對酬金制實際操作遇到的一些問題提出自己的淺見，與各位讀者交流。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。盡管全部費用掌握在自己的手里，但除了按照規(guī)定提取的管理酬金外，其余算不上物業(yè)管理公司的收入，物業(yè)管理公司理應按照自己的酬金收入承擔營業(yè)稅等稅費的納稅責任，但從目前的實際操作看，這只是 “理想中的酬金制 ”，并不是目前實行物業(yè)費酬金制物業(yè)公司的實際作法。實際上，在酬金制的操作中，哪些進小區(qū)的管理成本，哪些 應由收取的酬金來支付是經(jīng)常會發(fā)生爭議的，比如說物業(yè)公司總部的辦公費用、訴訟成本的承擔等，對于這些問題一是要明確約定，二是要通過有說服力的預算與業(yè)委會達成一致。所以，為了避免不必要的糾紛，在物業(yè)服務費用實行酬金制情況下，物業(yè)公司在與業(yè)委會簽訂合同時，對專項服務的收益歸屬或者分成應約定清楚，應作出明確約定。 對于加班費用，屬于本應支付員工的報酬，本應列入物業(yè)管理成本，自然不能由物業(yè)用酬金來支付。 。 最后，包干制與酬金制是物業(yè)管理收費的兩種模式，各有其長，也各有其短。 案例四： 經(jīng)濟補償金、加班費和社保費誰來承擔？ 本律師一個顧問單位，遇到這么一情況，小區(qū)管理員與物業(yè)管理公司發(fā)生勞動糾紛，訴至法院，后法院認定物業(yè)公司有違反《勞動合同法》規(guī)定，須要承擔經(jīng)濟補償金、加班工資和社保費，物業(yè)公司認為該管理人員系為小區(qū)服務的，將這部分支出列入小區(qū)管理的成本，業(yè)主提出異議，他們認為小區(qū)是酬金制收費，造成承擔經(jīng)濟補償金等費用系物業(yè)管理管理不善造成，不同意承擔這部分費用。 律師分析：對于這一案例，本律師認為應先看一下酬金制的定 義，按照《物業(yè)服務收費管理辦法》的規(guī)定：酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。物業(yè)公司之所以這樣做，主要是由于：一物業(yè)公司不情愿只將酬金列為自己的收入，因為這樣物業(yè)公司的至少一下子會縮小 10倍 (一般情況下物業(yè)公司至多將小區(qū)收入的 10%作為自己的酬
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