酬金制物業(yè)管理項(xiàng)目案例分析(存儲(chǔ)版)
【正文】 應(yīng)當(dāng)作為小區(qū)管理的成本。當(dāng)然物業(yè)公司酬金部分的結(jié)余亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的所得稅。但這觀點(diǎn)實(shí)際上經(jīng)不住推敲：除了上文提到的對(duì) “物業(yè)服務(wù)資金 ”的理解可能會(huì)不同外，物業(yè)公司提供專項(xiàng)服務(wù)的人力成本一般都是作為小區(qū)的管理成本，由全體 業(yè)主分擔(dān)的，所以這部分人的勞動(dòng)收益自然也是全體業(yè)主的。物業(yè)管理公司自己管理不善造成要向業(yè)主支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，從其根源上講，是物業(yè)公司 “節(jié)省 ”小區(qū)人力資源管理成本的體現(xiàn)，如果物業(yè)公司嚴(yán)格按照《勞動(dòng)合同法》來用工，物業(yè)管理成本會(huì)大幅增大，物業(yè)公司或多或少都會(huì)通過某種方式規(guī)避《勞動(dòng)合同法》的一些規(guī)定，減少企業(yè)用工成本，同時(shí)，在酬金制收費(fèi)下也是減少業(yè)主的成本。實(shí)踐中未被認(rèn)可表現(xiàn)在：物業(yè)管理費(fèi)不能隨著物業(yè)管理公司成本的增減而增減，現(xiàn)實(shí)中物業(yè)公司根本無法按照真正酬金制來進(jìn)行公司帳務(wù)處理，物業(yè)管理收費(fèi)案件在司法實(shí)踐中的毫無差別。理論上的單薄表現(xiàn)在法律、法規(guī)上對(duì)其沒有可操作性的規(guī)定，理論研究根本沒有深入展開。按照《勞動(dòng)合同法》的規(guī)定，物業(yè)管理公司支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金有些情況是物業(yè)公司在人力資源管理上的過錯(cuò)造成的，比如說物業(yè)公司無故終止與員工的合同、不提供勞動(dòng)保護(hù)條件致員工提出解除合同的，有些是基于法律的規(guī)定引起的，比如說合同到期未簽的。但值得注意的是，物業(yè)服務(wù)資金并沒有法律上的定義，所以如 果將其理解為包括常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)、專項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，甚至包括停車費(fèi)等公益性收入，也并不能講是理論上的錯(cuò)誤，所以才出現(xiàn)上述這一案例。 由于目前的酬金制實(shí)際上是 “準(zhǔn)酬金制 ”。一般實(shí)行酬金制收費(fèi)的小區(qū)，業(yè)主素質(zhì)相對(duì)較高，對(duì)小區(qū)購買保險(xiǎn)來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)一般是理解的；二是通過合同約定，將這 部分營業(yè)外支出列入小區(qū)管理的成本。本律師認(rèn)為，首先是《物業(yè)管理服務(wù)合同》有約定的，從約定。酬金制的好處在于便于業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、財(cái)務(wù)透明、運(yùn)作規(guī)范，從一定意義上講，可以緩解業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾。 ”目前，全國市場(chǎng)上主流的物業(yè)收費(fèi)方式為包干制。其次，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定： “物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 律師分析：在實(shí)行酬金制的情況下，物業(yè)管理公司的身份、地位、作用與 “丫鬟帶鑰匙 ”相當(dāng)類似，所收取的物業(yè)管理費(fèi)屬于代收、代管、代付性質(zhì)。
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