【文章內(nèi)容簡介】 開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序 （ 1）、土地使用權(quán)有償出讓的方式 出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。 按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。 ①協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行 一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。 ②招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。 ③拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地 公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。 依照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得《成交確認(rèn)書》，然后簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。開發(fā)商取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。 （ 2）、屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應(yīng)提交以下資料： ①《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文； ②開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照 或組織機構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)； ③屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》； ④屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料； ⑤ 1： 2020 地形圖 2 份；加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各 3 份； ⑥地上附著物權(quán)屬證明； ⑦土地登記申請書； ⑧土地登記法人代表證明和身份證明； ⑨土地登記委托書。 （ 3）、招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請程序 ①用地者見到招標(biāo)公告后到指定地點索取招標(biāo)文件。 ②用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。 ③用地者進行投資分析。 ④ 到指定地點辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。 ⑤ 用地者填寫投標(biāo)書寄給指定方進行投標(biāo)。 ⑥收到中標(biāo)通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。 ⑦按合同的約定支付余款。付清 40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。 （ 4）、拍賣受讓土地使用權(quán)申請程序 ①用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍 賣文件。 ②用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。 ③用地者進行投資分析。 ④ 到指定地點辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。 ⑤用地者到指定地點領(lǐng)取競叫牌。 ⑥用地者在規(guī)定時間、指定地點到拍賣現(xiàn)場參加競投。 ⑦ 企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。 ⑧按合同的約定支付余款。付清 40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證 ，付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國有土地使用證。 屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標(biāo)、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認(rèn)書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進行土地登記，取得《國有土地使用權(quán)證》。 （ 5）、出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。一般年限規(guī)定如下：居住用地 70 年，工業(yè)用地 50 年，商業(yè)用地 40 年等。 （二）、土地開發(fā) 從廣義上來講指因人類生產(chǎn)建設(shè)和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的經(jīng)濟手段，擴大對土地的有效利用范圍或提高對土地的利用深度所進行的活動，包括對 尚未利用的土地進行開墾和利用，以擴大土地利用范圍，也包括對已利用的土地進行整治，以提高土地利用率和集約經(jīng)營程度。從狹義的角度理解，土地開發(fā)主要是對未利用土地的開發(fā)利用，要實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡，未利用土地開發(fā)是補充耕地的一種有效途徑。 土地開發(fā)一般分為土地一級開發(fā)和二級開發(fā)。 土地一級開發(fā)： 是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地 (毛地 )或鄉(xiāng)村集體土地 (生地 )進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件 (熟地 )，再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。 （ 1）、一級開發(fā)根據(jù)實施主體的不同，開發(fā)方式可以分為以下三種：①、政府下屬的土地儲備機構(gòu)直接負(fù)責(zé)一級開發(fā)的，②、委托開發(fā)企業(yè)實施一級開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施，③、通過招標(biāo)確定一級開發(fā)企業(yè)的辦法。 （ 2）、一級開發(fā)的成本構(gòu)成和收益： 成本構(gòu)成：①征地、拆遷補償及有關(guān)稅費；②收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用；③市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用；④招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；⑤貸款 利息；⑥土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預(yù)見費及經(jīng)同級財政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出。 收益：①委托開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費不高于一級開發(fā)成本的 2%，主體還是土地儲備中心。 ②委托開發(fā)企業(yè)直接實施一級開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤不高于預(yù)計成本的8%，主體是企業(yè)。 ③對于招標(biāo)項目，成本構(gòu)成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競標(biāo)文件中提出方案，作為評標(biāo)參考。 房地產(chǎn)二級開發(fā)： 是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進人 流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進入流通領(lǐng)域進行交易的市場。 （三）、取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序 國有土地使用權(quán)的出讓 （ 1）、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ；（ 2）、辦理建設(shè)用地委托釘樁 ；（ 3）、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請 ；（ 4）、主管部門實地勘察 ；（ 5）、土地估價報告的預(yù)審 ；（ 6）、委托地價評；（ 7）、辦理核定地價手續(xù) ；（ 8）、辦理土地出讓審批 ；（ 9）、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 ；（ 10）、領(lǐng)取臨時國有土地 使用證 ；（ 11）、領(lǐng)取正式國有土地使用證 ；（ 12）、國有土地使用權(quán)出讓金的返還。 國有土地使用權(quán)的劃撥 （ 1）、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請 ；（ 2）、主管部門現(xiàn)場勘察 ；（ 3）、劃撥用地申請的審核、報批 ；（ 4）、取得劃撥用地批準(zhǔn)。 集體土地的征用 （ 1）、征用集體土地用地申請 ；（ 2）、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案 ；（ 3）、簽訂征地協(xié)議 ；（ 4）、簽訂補償安置協(xié)議 ；（ 5）、確定勞動力安置方案 ；（ 6）、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議 ；（ 7）、市政府下 文征地 ；（ 8）、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費 ；（ 9）、辦理批地文件、批地圖 ；（ 10）、辦理凍結(jié)戶口 ；（ 11）、調(diào)查戶口核實勞動力 ；（ 12）、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作 ；（ 13）、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 ；（ 14）、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 ；（ 15）、地上物作價補償工作 ；（ 16）、征地結(jié)案。 取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費 （ 1）、地價款（土地出讓金） ；（ 2）、資金占用費 ；（ 3）、滯納金 ；（ 4）、土地使用費 ；（ 5）、外商投資企業(yè)土地使用費 ；（ 6）、防洪工程建設(shè)維護管理費 ；（ 7）、土地閑 置費 ；（ 8）、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費 ；（ 9）、城鎮(zhèn)土地使用稅 ；（ 10）、地價評估費 ；（ 11）、出讓土地預(yù)訂金 ；（ 12）、征地管理費 ；（ 13）、土地補償費 ；（ 14）、青苗及樹木補償費 ；（ 15）、地上物補償費 ；（ 16）、勞動力安置費 ；（ 17）、超轉(zhuǎn)人員安置費 ；（ 18）、耕地占用稅；（ 19）、新菜田開發(fā)建設(shè)基金。 二、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》 （一）、征地 我國現(xiàn)行安置被征地農(nóng)民有七種途徑：貨幣安置、農(nóng)業(yè)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、留地安置、社會保險安置、入股安置、移民安 置。 國家建設(shè)征用土地時，必須依法補償被征用著所喪失的土地權(quán)利的各項費用。征收集體所有的土地，包括耕地補償費及其他土地補償費，安置補助費，地上附著物補償費，包括各類建筑物、構(gòu)筑物拆遷補償費、青苗補償費、多年生林木補償費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金等。并足額安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，保障被征地農(nóng)民的生活”，“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收居民房屋的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！? 國家標(biāo)準(zhǔn)征地補償費計算表 類型 補償項目 計算依據(jù) 標(biāo) 準(zhǔn) 征 用 耕 地 土地補償費 安置補助費 青苗補償費 附著物補償費 其 它 農(nóng) 用 地 土地補償費 安置補助費 青苗補償費 附著物補償費 未 利 用 地 土地補償費 安置補助費 青苗補助費 附著物補償費 （二）、拆遷 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下 申報資料： （ 1）、填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份； （ 2）、建設(shè)項目批準(zhǔn)文件； （ 3）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證； （ 4）、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書）； （ 5）、拆遷代辦單位和評估機構(gòu)資料； （ 6）、拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預(yù)算資金額度。） （ 7）、有關(guān)金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。 拆遷方式： （ 1）、 政府組織拆遷：主要指通過批租 、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷。 （ 2）、 拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請拆遷許可證。 （ 3）、 拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進行。 拆遷的主要內(nèi)容包括： (1)房屋拆建，如危舊房改造； (2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造； (3)環(huán)境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項目進行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項目的前期工作階段。 拆遷完畢后，申請拆遷驗收，取得《房屋拆遷驗收合格證》 拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協(xié)議。 拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。 房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序：（ 1）、委托進行拆遷工作（ 2）、辦理拆遷申請（ 3）、審批、領(lǐng)取拆遷許可證（ 4）、簽訂房屋拆遷責(zé)任書（ 5）、辦理拆遷公告與通知（ 6）、辦理戶口凍結(jié)（ 7）、暫停辦理相關(guān)事項（ 8）、確定拆遷安置方案（ 9）、簽訂拆遷補償書面協(xié)議（ 10）、召開拆遷動員會，進行拆遷安置（ 11）、發(fā)放運作拆遷補償款（ 12）、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理（ 13）、移交拆遷檔案資料（ 14）、房屋拆遷糾紛的裁決（ 15）、強制拆遷 。 房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關(guān)稅費：（ 1）、房屋拆遷補償費（ 2）、搬家補助費（ 3）、提前搬家獎勵費（ 4）、臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費）（ 5）、清理費（ 6）、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費（ 7）、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民 的補助費（ 8）、一次性異地安置補助費（ 9）、房屋拆遷管理費（ 10）、房屋拆遷服務(wù)費。 三、確定勘察、監(jiān)理 （一）、確定勘察 勘察是指根據(jù)建設(shè)