【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 出讓方式是指政府作為國(guó)有土地的代表以什么形式或程序?qū)?guó)有土地使用權(quán)讓與土地使用者。 按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)。 ①協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對(duì)一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán) 的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。 ②招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書(shū)面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。 ③拍賣(mài)又稱(chēng)競(jìng)投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就所出讓使用權(quán)的土地公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投，按“價(jià)高者得”的原則確定 土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。 依照《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營(yíng)利性的商品房開(kāi)發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂(lè)等用途的，必須通過(guò)市土地交易中心掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，并取得《成交確認(rèn)書(shū)》，然后簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。開(kāi)發(fā)商取得《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報(bào)建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。 （ 2）、屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時(shí)應(yīng)提交以下資料： ①《土地出讓合同》、《劃撥決定書(shū)》或轉(zhuǎn)讓批文； ②開(kāi)發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)； ③ 屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》； ④屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料； ⑤ 1： 2020 地形圖 2 份；加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各 3 份； ⑥地上附著物權(quán)屬證明； ⑦土地登記申請(qǐng)書(shū)； ⑧土地登記法人代表證明和身份證明； ⑨土地登記委托書(shū)。 （ 3）、招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序 ①用地者見(jiàn)到招標(biāo)公告后到指定地點(diǎn)索取招標(biāo)文件。 ②用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門(mén)了解情況，進(jìn)行咨詢(xún)，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。 ③用地者進(jìn)行投資分析。 ④ 到指定地點(diǎn)辦理投資登記，提交企 業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。 ⑤ 用地者填寫(xiě)投標(biāo)書(shū)寄給指定方進(jìn)行投標(biāo)。 ⑥收到中標(biāo)通知書(shū)后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。 ⑦按合同的約定支付余款。付清 40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)后向市或區(qū)、縣房地局申請(qǐng)正式國(guó)有土地使用證。 （ 4）、拍賣(mài)受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序 ①用地者見(jiàn)到拍賣(mài)公告到指定地點(diǎn)索取拍賣(mài)文件。 ②用地者到市或區(qū)、縣房地局或 其它部門(mén)了解情況，進(jìn)行咨詢(xún)，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。 ③用地者進(jìn)行投資分析。 ④ 到指定地點(diǎn)辦理競(jìng)投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競(jìng)投保證金。 ⑤用地者到指定地點(diǎn)領(lǐng)取競(jìng)叫牌。 ⑥用地者在規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)到拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)參加競(jìng)投。 ⑦ 企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。 ⑧按合同的約定支付余款。付清 40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng) 正式國(guó)有土地使用證。 屬經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)用地的，開(kāi)發(fā)商通過(guò)招標(biāo)、掛牌、競(jìng)買(mǎi)或協(xié)議出讓程序取得《成交確認(rèn)書(shū)》。憑此書(shū)辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進(jìn)行土地登記，取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》。 （ 5）、出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。一般年限規(guī)定如下：居住用地 70 年，工業(yè)用地 50 年，商業(yè)用地 40 年等。 （二）、土地開(kāi)發(fā) 從廣義上來(lái)講指因人類(lèi)生產(chǎn)建設(shè)和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的經(jīng)濟(jì)手段，擴(kuò)大對(duì)土地的有效利用范圍或提高對(duì)土地的利用深度所進(jìn)行的活動(dòng)，包括對(duì)尚未利用的土地進(jìn)行開(kāi)墾和利用，以擴(kuò)大土 地利用范圍，也包括對(duì)已利用的土地進(jìn)行整治，以提高土地利用率和集約經(jīng)營(yíng)程度。從狹義的角度理解，土地開(kāi)發(fā)主要是對(duì)未利用土地的開(kāi)發(fā)利用，要實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，未利用土地開(kāi)發(fā)是補(bǔ)充耕地的一種有效途徑。 土地開(kāi)發(fā)一般分為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)。 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)： 是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地 (毛地 )或鄉(xiāng)村集體土地(生地 )進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件 (熟地 )，再對(duì)熟地進(jìn)行 有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。 （ 1）、一級(jí)開(kāi)發(fā)根據(jù)實(shí)施主體的不同，開(kāi)發(fā)方式可以分為以下三種：①、政府下屬的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)直接負(fù)責(zé)一級(jí)開(kāi)發(fā)的，②、委托開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施，③、通過(guò)招標(biāo)確定一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的辦法。 （ 2）、一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本構(gòu)成和收益： 成本構(gòu)成：①征地、拆遷補(bǔ)償及有關(guān)稅費(fèi)；②收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；③市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；④招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；⑤貸款利息；⑥土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審 計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地主管部門(mén)核準(zhǔn)的其它支出。 收益：①委托開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級(jí)開(kāi)發(fā)具體管理的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)不高于一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的2%，主體還是土地儲(chǔ)備中心。 ②委托開(kāi)發(fā)企業(yè)直接實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)不高于預(yù)計(jì)成本的 8%，主體是企業(yè)。 ③對(duì)于招標(biāo)項(xiàng)目，成本構(gòu)成、收益要求由開(kāi)發(fā)企業(yè)在競(jìng)標(biāo)文件中提出方案，作為評(píng)標(biāo)參考。 房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)： 是土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二 級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。 （三）、取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序 國(guó)有土地使用權(quán)的出讓 （ 1）、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ；（ 2）、辦理建設(shè)用地委托釘樁 ；（ 3）、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng) ；（ 4）、主管部門(mén)實(shí)地勘察 ；（ 5）、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審 ；（ 6）、委托地價(jià)評(píng)；（ 7）、辦理核定地價(jià)手續(xù) ；（ 8）、辦理土地出讓審批 ；（ 9）、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 ；（ 10）、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證 ；（ 11）、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使 用證 ；（ 12）、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的返還。 國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥 （ 1）、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng) ；（ 2）、主管部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)勘察 ；（ 3）、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批 ；（ 4）、取得劃撥用地批準(zhǔn)。 集體土地的征用 （ 1）、征用集體土地用地申請(qǐng) ；（ 2）、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案 ；（ 3）、簽訂征地協(xié)議 ；（ 4）、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議 ；（ 5）、確定勞動(dòng)力安置方案 ；（ 6）、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議 ；（ 7）、市政府下文征地 ；（ 8）、交納菜田基金、耕地占 用稅等稅費(fèi) ；（ 9）、辦理批地文件、批地圖 ；（ 10）、辦理凍結(jié)戶(hù)口 ；（ 11）、調(diào)查戶(hù)口核實(shí)勞動(dòng)力 ；（ 12）、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作 ；（ 13）、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 ；（ 14）、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 ；（ 15）、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作 ；（ 16）、征地結(jié)案。 取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi) （ 1）、地價(jià)款（土地出讓金） ；（ 2）、資金占用費(fèi) ；（ 3）、滯納金 ；（ 4）、土地使用費(fèi) ；（ 5）、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi) ；（ 6）、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi) ；（ 7）、土地閑置費(fèi) ；（ 8）、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪 費(fèi) ；（ 9）、城鎮(zhèn)土地使用稅 ；（ 10）、地價(jià)評(píng)估費(fèi) ；（ 11）、出讓土地預(yù)訂金 ；（ 12）、征地管理費(fèi) ；（ 13）、土地補(bǔ)償費(fèi) ；（ 14）、青苗及樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi) ；（ 15）、地上物補(bǔ)償費(fèi) ；（ 16）、勞動(dòng)力安置費(fèi) ；（ 17）、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi) ；（ 18）、耕地占用稅；（ 19）、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。 二、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》 （一）、征地 我國(guó)現(xiàn)行安置被征地農(nóng)民有七種途徑：貨幣安置、農(nóng)業(yè)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、留地安置、社會(huì)保險(xiǎn)安置、入股安置、移民安置。 國(guó)家建設(shè)征用土地時(shí)，必須依 法補(bǔ)償被征用著所喪失的土地權(quán)利的各項(xiàng)費(fèi)用。征收集體所有的土地，包括耕地補(bǔ)償費(fèi)及其他土地補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)，包括各類(lèi)建筑物、構(gòu)筑物拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、多年生林木補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金等。并足額安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，保障被征地農(nóng)民的生活”，“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收居民房屋的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！? 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)征地補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算表 類(lèi)型 補(bǔ)償項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 標(biāo) 準(zhǔn) 征 用 耕 地 土地補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi) 青苗補(bǔ)償費(fèi) 附著物補(bǔ)償費(fèi) 其 它 農(nóng) 用 地 土地補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi) 青苗補(bǔ)償費(fèi) 附著物補(bǔ)償費(fèi) 未 利 用 地 土地補(bǔ)償費(fèi) 安置補(bǔ)助費(fèi) 青苗補(bǔ)助費(fèi) 附著物補(bǔ)償費(fèi) （二）、拆遷 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報(bào)資料： （ 1）、填寫(xiě)《城市房屋拆遷 申請(qǐng)表》一式五份； （ 2）、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件； （ 3）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證； （ 4）、國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)或劃撥決定書(shū)）； （ 5）、拆遷代辦單位和評(píng)估機(jī)構(gòu)資料； （ 6）、拆遷安置計(jì)劃和方案；（拆遷紅線(xiàn)范圍內(nèi)房屋面積、戶(hù)數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補(bǔ)償資金來(lái)源及預(yù)算資金額度。） （ 7）、有關(guān)金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。 拆遷方式： （ 1）、 政府組織拆遷：主要指通過(guò)批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷 。 （ 2）、 拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請(qǐng)拆遷許可證。 （ 3）、 拆遷人委托拆遷：適用開(kāi)發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗(yàn)時(shí)委托專(zhuān)門(mén)從事房屋拆遷工作的單位進(jìn)行。 拆遷的主要內(nèi)容包括： (1)房屋拆建，如危舊房改造； (2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車(chē)站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造； (3)環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段。 拆遷完畢后，申請(qǐng)拆遷驗(yàn)收，取得《房屋拆遷驗(yàn)收合格證》 拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。 拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序：（ 1）、委托進(jìn)行拆遷工作（ 2）、辦理拆遷申請(qǐng)（ 3）、審批、領(lǐng)取拆遷許可證（ 4）、簽訂房屋拆遷責(zé)任書(shū)（ 5）、辦理拆遷公告與通知（ 6）、辦理戶(hù)口凍結(jié)（ 7）、暫停辦理相關(guān)事 項(xiàng)（ 8）、確定拆遷安置方案（ 9）、簽訂拆遷補(bǔ)償書(shū)面協(xié)議（ 10）、召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置（ 11）、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款（ 12）、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理（ 13）、移交拆遷檔案資料（ 14）、房屋拆遷糾紛的裁決（ 15）、強(qiáng)制拆遷 。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)：（ 1）、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)（ 2）、搬家補(bǔ)助費(fèi)（ 3）、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)（ 4）、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）（ 5）、清理費(fèi)（ 6）、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)（ 7）、對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)（ 8）、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)（ 9）、房屋拆遷管理費(fèi)（ 10）、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)。 三、確定勘察、監(jiān)理 （一）、確定勘察 勘察是指根據(jù)建設(shè)工程的要求，查明、分析、評(píng)價(jià)建設(shè)場(chǎng)地的地質(zhì)、地理環(huán)境特征和巖土工程條件，編制建設(shè)工程勘察文件的活動(dòng)。 工程勘察通過(guò)對(duì)地形、地質(zhì)及水文等要素