【文章內(nèi)容簡介】 第二部分：項(xiàng)目產(chǎn)品定位及建議 一、 SWOT 分析 優(yōu)勢 （ Strength） 地域優(yōu)勢：本項(xiàng)目位于南京祿口鎮(zhèn)。祿口歷史悠久，五代十國隸屬江寧、上元兩縣，至清代建鎮(zhèn)?，F(xiàn)在已被列為全國重點(diǎn)鎮(zhèn)、南京衛(wèi)星城、南京市區(qū)“三城九鎮(zhèn)”優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略第一鎮(zhèn)。 交通優(yōu)勢：項(xiàng)目附近交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)。項(xiàng)目緊鄰寧溧公路，靠近機(jī)場高速公路（ 祿口收費(fèi)站出入口 ），湯銅公路。距市區(qū)車程僅 30分鐘。 環(huán)境 優(yōu)勢：項(xiàng)目周邊是農(nóng)村，沒有嚴(yán)重的工業(yè)污染，空氣清新，視野開闊。 地塊優(yōu)勢：地塊規(guī)則，土地利用率高。 區(qū)位優(yōu)勢：項(xiàng)目周遍已開發(fā)出售的樓盤有頤家春天、百利華府、奧斯博恩莊園，商業(yè)項(xiàng)目有南京國際小商品城，本區(qū)域的居住氣氛、商業(yè)氣氛即將形成，地塊價值將有所提升。 配套優(yōu)勢：本項(xiàng)目位于祿口鎮(zhèn)，周邊有教育、醫(yī)療、超市、菜場等基礎(chǔ)生活配套。 價格優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)價格較低能夠吸引客群。 自身優(yōu)勢：項(xiàng)目自身帶 ，自身配套完備。 劣勢 （ Weakness） 本項(xiàng)目在目前商品房市場上體量小，很難在短時間內(nèi)樹立品 牌。 交通不夠便利，雖然城市路網(wǎng)發(fā)達(dá)，但從項(xiàng)目地址到南京主城區(qū)僅一條公交線路雨銅線，該公交線路 班次少，服務(wù)水平低，不能滿足項(xiàng)目與南京主城的聯(lián)系 。 區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施少，配套不整齊，便利性不夠。祿口鎮(zhèn)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其商業(yè)單一，整體的配套質(zhì)量和檔次較差。 由于項(xiàng)目緊靠機(jī)場高速，臨寧溧路區(qū)域存在輕度噪音污染和空氣粉塵污染。 項(xiàng)目 周邊綠化稀少，無可利用自然景觀，更無人文景觀。 機(jī)會 （ Opportunity） 作為 南京衛(wèi)星城、南京市區(qū)“三城九鎮(zhèn)”優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略第一鎮(zhèn)，政府對項(xiàng)目周遍土地的規(guī)劃和重點(diǎn)商貿(mào)項(xiàng)目的打造，為本項(xiàng)目提 供了良好的發(fā)展空間。 經(jīng)過多家開發(fā)商的開發(fā)和經(jīng)營，祿口地區(qū)的房地產(chǎn)市場開發(fā)已稍具規(guī)模，南京市民對祿口區(qū)域房產(chǎn)產(chǎn)品的較低價格和升值空間有一定認(rèn)同。 項(xiàng)目緊鄰政府重點(diǎn)商貿(mào)項(xiàng)目 —— 南京國際小商品城，必定為項(xiàng)目的商業(yè)部分帶來客流。有利項(xiàng)目住宅部分價值的提升。 項(xiàng)目區(qū)別于周邊其他項(xiàng)目有純商業(yè)區(qū)域，將來可以打造成服務(wù)于周邊項(xiàng)目的開放式商業(yè)區(qū)。同時為項(xiàng)目的住宅部分提供優(yōu)化完善的商業(yè)配套。 威脅 （ Threat） 在一、二年內(nèi)區(qū)域內(nèi)住宅類產(chǎn)品的供應(yīng)量放大， 在一定程度上會導(dǎo)致客戶分流，銷售會有一定難度。 受國家宏觀調(diào)控的 影響，對房地產(chǎn)市場仍然有一定的影響，很多市民對購房采取持幣觀望的態(tài)度。 本區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)市場剛起步，市場認(rèn)同度不高。 目前本區(qū)域內(nèi)城市建設(shè)用地供應(yīng)量較小， 12年內(nèi)區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)市場發(fā)展前景不明。 二、客群定位： 該地區(qū)商品房消費(fèi)市場范圍分為兩類： 一是核心目標(biāo)客戶： 市區(qū)退休的老年人（養(yǎng)老一族） 分析：這部分人一般市區(qū)有一套房，但是需要讓于子女結(jié)婚或居住，有一定的積蓄，希望能夠購買環(huán)境清靜、空氣較好、配套設(shè)施完善的房子。一般不會選擇按揭購房，他們一般購買小戶型的房屋。 祿口本地人（當(dāng)?shù)匾蛔?） 分析：祿口本地人，如企事業(yè)單位員工、鎮(zhèn)上的居民和部分務(wù)農(nóng)人員為自己和子女的生活質(zhì)量會考慮購買本區(qū)域的商品房。 區(qū)工作的年輕人（工薪一族） 分析：這部分人是初次置業(yè)的年輕人，收入不高，他們大多數(shù)依靠家庭支持提供首付，同時需要信貸消費(fèi)予以支持，購房時比較關(guān)心交通問題，一般購買小戶型的房屋。 二是非核心目標(biāo)客戶： 投資客（投資一族） 分析：這部分人有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力主要是考慮祿口地區(qū)的房產(chǎn)市場剛剛起步，價格還有較大的升值空間，所以會購房進(jìn)行投資。 外地來寧落戶人員（移民一族） 分析 ：這部分人主要來自是省內(nèi)或安徽地區(qū)，希望能夠來寧落戶，綜合房價因素會考慮購買本區(qū)域的商品房。 三、產(chǎn)品定位： “澳洲風(fēng)格，后優(yōu)化公寓” 主題提煉： 澳洲風(fēng)格 闡釋：澳洲給人自然清新、陽光充足、視野開闊、遠(yuǎn)離塵囂之感。澳洲風(fēng)格是生活價值所在，是生活質(zhì)量所在，是生活品位所在。 后優(yōu)化公寓 闡釋： 隨著宜居時代的來臨，一部分追求生活質(zhì)量，并懂得享受生活的購房者從內(nèi)心深處渴望向無品質(zhì)的第一代普通公寓告別，離開喧囂擁擠的都市，呼吸清新的空氣、享受自然的綠地，高品質(zhì)的后優(yōu)化公寓是他們心怡的產(chǎn)品。后優(yōu) 化公寓是對傳統(tǒng)的住宅理念的顛覆和創(chuàng)新。憑借領(lǐng)先的規(guī)劃設(shè)計、優(yōu)越的空間尺度感，卓越的品質(zhì)、適中的價格、優(yōu)雅的形態(tài)，翠屏灣花園在以一種新銳、靈動的姿勢，營造出詩意的生活。后優(yōu)化公寓是一種‘類別墅產(chǎn)品’。與別墅相比，兩者在空間布局、建筑形態(tài)、景觀營造等方面有著異曲同工之妙。而且后優(yōu)化公寓價格上的諸多優(yōu)勢，更貼近普通客群的消費(fèi)力。 第一代公寓與后優(yōu)化公寓比較 第一代公寓 后優(yōu)化公寓 1 容積率 3 容積率 2 綠化率 30% 綠化率 40%,綠地率 60% 3 多層住宅 67 層 多層住宅 4 5+1層 4 社區(qū)基本無水景或只有小面積人工水系 社區(qū)園內(nèi)水景達(dá) 6500平米，并且是天然活水引園，貫穿南北，形成 T字形水系 5 社區(qū)有一處或沒有會所配套 社區(qū)擁有 1+3配套泛會所體系。提供娛樂、休閑多樣的服務(wù)設(shè)施 6 社區(qū)基本沒有運(yùn)動設(shè)施 形成運(yùn)動設(shè)施體系，擁有室內(nèi)外游泳池，高爾夫果嶺、籃球場、網(wǎng)球場等全方位多樣化的運(yùn)動設(shè)施配套 7 社區(qū)基本沒有大型商業(yè)配套 社區(qū)擁有 10000平米大型商業(yè)設(shè)施 8 社區(qū)基本不擁有社區(qū)幼兒園 社區(qū)擁有 1800平米高標(biāo)準(zhǔn)幼兒園 9 單體單元沒自主綠地空間 單體單元擁 有以樹籬、地勢高差，用四度空間的概念，營造出公共、半公共、半私密、私密四度景觀圍合空間。 10 戶型設(shè)計千篇一律，滿足一般的居住功能 戶型設(shè)計具有獨(dú)創(chuàng)性，強(qiáng)調(diào)舒適與宜居，多個陽臺與露臺設(shè)計增加了人與自然環(huán)境的交流 四：產(chǎn)品建議： 項(xiàng)目整體上：加大樓間距，綠化率做到 50