南京祿口星漢城項(xiàng)目報(bào)告-在線瀏覽
2024-11-06 12:00本頁面
【正文】 區(qū)位內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步于 2020 年初，區(qū)域內(nèi)商品住宅體量少，居住環(huán)境較差。其中奧斯博恩為別墅項(xiàng)目，頤家春天、百利華府為公寓項(xiàng)目。占地面積 ，總建筑面積 ，容積率 ，項(xiàng)目共分兩期開發(fā)。 目前在售一期 153 套房源，面積以 81111 的二房、三房為主，均價(jià) 1900元 /平方米，歷史最低價(jià) 1680元 /平方米。二期預(yù)計(jì)今年 4月底推出，均價(jià)約 20502100元 /平方米。 該項(xiàng)目規(guī)模小，建筑品質(zhì)較低?？腿褐饕獊碜杂谀暇┲鞒菂^(qū)和江寧區(qū)，周邊客戶較少，主要為祿口鎮(zhèn)上的事業(yè)單位員工。建筑形態(tài)為 6+1F多層、 7F電梯多層，一、二期共 21幢，項(xiàng)目整體分 3期開發(fā)。目前銷售為二期，總建筑面積 ，共 650套，以 6595平方米的經(jīng)濟(jì)型二房、三房為主，比例約占 61%。 截止 2020年 4月 8日，總體去化 56%， 95平方米以下的戶型去化最快。客戶年齡層次不等，有較多數(shù)量的投資客， 80%以上的客戶來自南京主城區(qū)及江寧區(qū)。 一期將于 2020 年 6 月交付，二期于 2020 年 1月交付，交付后將開通社區(qū)巴士，往 返與龍?bào)粗新方饾?rùn)發(fā)與項(xiàng)目之間，解決項(xiàng)目與主城之間公共交通矛盾。 奧斯博恩 奧斯博恩位于寧溧路 188號(hào)，總占地 64萬平方米，規(guī)劃面積 42萬，容積率 ，建筑形態(tài)為獨(dú)立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加花園洋房。一期于 2020年 11月 25 日開盤，截止 2020年 4月 8日總體去化 52%。項(xiàng)目北側(cè)建有 8萬平方米的親水運(yùn)動(dòng)休閑公園， 服務(wù)于社區(qū)并收費(fèi)對(duì)外開放。 該項(xiàng)目為區(qū)域內(nèi)唯一的別墅項(xiàng)目，項(xiàng)目體量大，開發(fā)周期較長(zhǎng)，具有較強(qiáng)的參考性。 ■ 相關(guān)個(gè)案分析 南京國(guó)際小商品城 南京國(guó)際小商品城位于湯銅公路與寧溧路交界處，占地面積 95萬平方米，容積率 ，建筑單體共 3層，整體分三期開發(fā)?？偨ㄖ娣e ，共約 4150套房源。銷售起價(jià) 2600元 /平方米，最高價(jià)可達(dá) 3500元 /平方米，目前工程進(jìn)度至主體結(jié)構(gòu)封頂，將于 2020年底交付使用。據(jù)調(diào)研了解，目前項(xiàng)目招商和商管均未能跟進(jìn)。 其他未來商業(yè)供應(yīng)情況 項(xiàng)目名稱 體量 售價(jià) 規(guī)劃內(nèi)容 備注 奧斯博恩商業(yè)街 不明（約 4000 ㎡） 未定 社區(qū)配套服務(wù) 位于項(xiàng)目入口臨寧溧路 百利華府二期底商 約 3000 ㎡ 未定 社區(qū)配套服務(wù) 頤家春天三期底商 未定 未定 未定 1． 4． 3．土地市場(chǎng) 20202020 年祿口土地出讓情況： 地塊名稱 成交時(shí)間 實(shí)際出讓面積 （㎡） 成交價(jià)（萬） 成交樓面價(jià)格 （元 /㎡） 用地性 質(zhì) 容積率 摘牌單位 祿口鎮(zhèn)新城路以南，建設(shè)路以西 A 地塊 9150 300 商業(yè) ≤ 南京祿口中關(guān)村科技投資 祿口鎮(zhèn)新城路以北、燕湖路以東 2700 313 商業(yè) ≤ 南京冠宇建材事業(yè)發(fā)展有限公司 從出讓情況來看，區(qū)域內(nèi)一級(jí)市場(chǎng)較為冷清，規(guī)劃多為貿(mào)易、物流用地。 祿口的建設(shè)依托于南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)，有機(jī)場(chǎng)高速、寧溧路、湯銅公路穿越交匯，有一定的交通優(yōu)勢(shì)。區(qū)內(nèi)西南方向有占地 15000 畝的甘泉湖渡假區(qū)。 祿口空港工業(yè)園部分建設(shè)中企業(yè) 南京六和機(jī)械公司和南京美星鵬科技實(shí)業(yè)有限公司。 南京金盛國(guó)際采購(gòu)商貿(mào)中心項(xiàng)目。 南京環(huán)亞國(guó)際物流建材商貿(mào)中心項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)以裝飾材料倉(cāng)儲(chǔ)為主、門類齊全、配套設(shè)施完善的大型綜合建材專業(yè)采購(gòu)中心。 1． 3．區(qū)域發(fā)展?jié)摿υu(píng)價(jià) 地塊所處的祿口鄉(xiāng)鎮(zhèn)工 業(yè)園， 1993年開始啟動(dòng)，規(guī)劃總面積 10平方公里，啟動(dòng)面積 ，總體規(guī)劃“兩園”、“兩城”方案。香港華潤(rùn)集團(tuán)投資 15億元，占地1,000畝的南京華潤(rùn) （ 國(guó)際小商品城） 已開始啟動(dòng)，將建成集輕工、商業(yè)、娛樂、居住、田園風(fēng)光為一體的鄉(xiāng)村別墅區(qū)和生態(tài)環(huán)境休閑區(qū)。產(chǎn)業(yè)也主要規(guī)劃為依托于空港的物流和制造業(yè)，區(qū)域 消費(fèi)能力低，短期內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)難以發(fā)展。近期區(qū)域發(fā)展能力有限。祿口歷史悠久，五代十國(guó)隸屬江寧、上元兩縣，至清代建鎮(zhèn)。 交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目附近交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)。距市區(qū)車程僅 30分鐘。 地塊優(yōu)勢(shì)：地塊規(guī)則，土地利用率高。 配套優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目位于祿口鎮(zhèn)，周邊有教育、醫(yī)療、超市、菜場(chǎng)等基礎(chǔ)生活配套。 自身優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目自身帶 ，自身配套完備。 交通不夠便利，雖然城市路網(wǎng)發(fā)達(dá)，但從項(xiàng)目地址到南京主城區(qū)僅一條公交線路雨銅線，該公交線路 班次少，服務(wù)水平低，不能滿足項(xiàng)目與南京主城的聯(lián)系 。祿口鎮(zhèn)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其商業(yè)單一，整體的配套質(zhì)量和檔次較差。 項(xiàng)目 周邊綠化稀少，無可利用自然景觀，更無人文景觀。 經(jīng)過多家開發(fā)商的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，祿口地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)已稍具規(guī)模，南京市民對(duì)祿口區(qū)域房產(chǎn)產(chǎn)品的較低價(jià)格和升值空間有一定認(rèn)同。有利項(xiàng)目住宅部分價(jià)值的提升。同時(shí)為項(xiàng)目的住宅部分提供優(yōu)化完善的商業(yè)配套。 受國(guó)家宏觀調(diào)控的 影響，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有一定的影響，很多市民對(duì)購(gòu)房采取持幣觀望的態(tài)度。 目前本區(qū)域內(nèi)城市建設(shè)用地供應(yīng)量較小， 12年內(nèi)區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景不明。一般不會(huì)選擇按揭購(gòu)房，他們一般購(gòu)買小戶型的房屋。 區(qū)工作的年輕人（工薪一族） 分析：這部分人是初次置業(yè)的年輕人，收入不高，他們大多數(shù)依靠家庭支持提供首付，同時(shí)需要信貸消費(fèi)予以支持，購(gòu)房時(shí)比較關(guān)心交通問題，一般購(gòu)買小戶型的房屋。 外地來寧落戶人員（移民一族） 分析 ：這部分人主要來自是省內(nèi)或安徽地區(qū)，希望能夠來寧落戶，綜合房?jī)r(jià)因素會(huì)考慮購(gòu)買本區(qū)域的商品房。澳洲風(fēng)格是生活價(jià)值所在，是生活質(zhì)量所在，是生活品位所在。后優(yōu) 化公寓是對(duì)傳統(tǒng)的住宅理念的顛覆和創(chuàng)新。后優(yōu)化公寓是一種‘類別墅產(chǎn)品’。而且后優(yōu)化公寓價(jià)格上的諸多優(yōu)勢(shì)，更貼近普通客群的消費(fèi)力。提供娛樂、休閑多樣的服務(wù)設(shè)施 6 社區(qū)基本沒有運(yùn)動(dòng)設(shè)施 形成運(yùn)動(dòng)設(shè)施體系，擁有室內(nèi)外游泳池，高爾夫果嶺、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等全方位多樣化的運(yùn)動(dòng)設(shè)施配套 7 社區(qū)基本沒有大型商業(yè)配套 社區(qū)擁有 10000平米大型商業(yè)設(shè)施 8 社區(qū)基本不擁有社區(qū)幼兒園 社區(qū)擁有 1800平米高標(biāo)準(zhǔn)幼兒園 9 單體單元沒自主綠地空間 單體單元擁 有以樹籬、地勢(shì)高差，用四度空間的概念，營(yíng)造出公共、半公共、半私
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