【正文】 市新中心； 目前處于開發(fā)初期階段，形象成熟度、價值處于低谷起步狀態(tài)！ 第二部分：酒店公寓運作環(huán)境 南京酒店式公寓分布基本情況 藍晶國際 18000 元 /㎡ 曉莊國際 13000 元 /㎡ 城北板塊 河西板塊 城中板塊 玉橋國際 17000 元 /㎡ 凱鉑精品酒店 35000 元 /㎡ 金陵尚府 23500 元 /㎡ 甲殼蟲 15000 元 /㎡ 萬達廣場 13000 元 /㎡ 盛世公館 10000 元 /㎡ 嘉業(yè)國際城 19000 元 /㎡ 蘇寧名都匯 12020 元 /㎡ 德盈國際廣場 15000 元 /㎡ 本案 金域中央廣場 15000 元 /㎡ 紫寓 14000 元 /㎡ 精銳 SOHO 13500 元 /㎡ 65 年產(chǎn)權(quán) 40 年產(chǎn)權(quán) 本案 南京酒店式公寓分為 65 年類住宅性質(zhì)的酒店式公寓和 40 年商業(yè)性質(zhì)的酒店式公寓； 南京酒店式主要分布在三個區(qū)域，分別為城北，城中，河西； 售價均為毛坯價格 城中為南京酒店式公寓的 價格高地，河西次之，城北最低； 由于產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的不同， 40 年公寓價格遠低于 65 年產(chǎn)品； 用地性質(zhì) 土地年限 契稅 購房補貼 首付 公積金 水電 落戶 再轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅 五年內(nèi) 五年后 所得稅 土地增值稅 商業(yè) 用地 40 年 3% 無 五成 不能用 商業(yè) 不能 全額 征收 差額 征收 差額 20% 有 酒店式公寓用地 65 年 1% 無 三成 可以用 民用 依項目 而定 全額 征收 差額 征收 總額 1% 無 住宅用地 70 年 1% 無 三成 可以用 民用 可以 全額 征收 0 總額 1% 無 酒店式公寓產(chǎn)權(quán)區(qū) 別 65 年酒店式公寓相比較住宅而言并無太多不同 。 城北地區(qū) 65 年酒店式公寓和住宅基本情況比較 城北地區(qū) 65 年酒店式公寓 名稱 均價 (元） 裝修標準（元 /m2） 物業(yè)費 （元 /m2/天） 主力面積 （ m2） 層高 （米） 曉莊國際 廣場 15000 毛坯 77~113 玉橋國際 公寓 平層 19000 2020 4080 3 城北地區(qū) 70 年住宅 名稱 公寓均價 (元） 裝修標準 （元 /m2） 物業(yè)費 （元 /m2/天） 主力面積 （ m2） 蘇寧名都匯 15000 毛坯 80~118 左右陽光 16200 毛坯 90133 曉莊國際 蘇寧名都匯 酒店式公寓 住宅 玉橋國際公寓 左右陽光 城北板塊的發(fā)展較晚，周邊配套較差，使得該地區(qū)酒店式公寓和住宅價格普遍較低； 該地區(qū)酒店式公寓和住宅的毛坯價格基本持平，且面積段上差距不大； 酒 店式公寓在物業(yè)方面要強于住宅。 河西地區(qū)酒店式公寓基本情況 河西地區(qū) 65 年酒店式公寓 名稱 產(chǎn)權(quán) 均價 (元） 裝修標準 （元 /m2） 物業(yè)費 （元 /m2/天） 主力面積 （ m2） 層高 （米） 德盈 國際廣場 65 20200 3000 37~77 嘉業(yè)國際城 65 23000 4000 75~150 3 南京 萬達廣場 40 14000 1500 3662 盛世公館 40 12020 1200 31~68 德盈國際廣場 嘉業(yè)國際城 金奧大廈 新地中心 65 年產(chǎn)權(quán) 未上市 南京萬達廣場 雨潤國際廣場 40 年產(chǎn)權(quán) 盛世公寓 河西 65 年產(chǎn)權(quán)毛坯售價為 萬元 /m2， 40 年毛坯價格為 12020 元 /m2 河西地區(qū) 70 年住宅的基本情況 河西地區(qū) 70 年住宅 名稱 公寓均價 (元） 裝修標準 （元 /m2） 物業(yè)費 （元 /m2/天） 主力面積 （ m2） 宇業(yè)和府奧園 21300 2500 77~126 保利香檳國際 18500 毛坯 120~160 棲庭 22500 3000 130~142 宋都美域 19000 毛坯 133~138 仁恒江灣城 24000 3000~4000 90~178 保利香檳國際 宇業(yè)和府奧園 仁恒江灣城 棲園 宋都美域 河西板塊住宅項目毛坯價格為 19000 元 /m2 左右，略高于區(qū)域內(nèi)酒店式公寓； 河西住宅項目裝修品質(zhì)較之 65年酒店式公寓相差不大、面積則以 100 ㎡以上的大戶型為主?！叭鍓K”是指鼓樓區(qū)域、新街口區(qū)域以及河西 CBD 區(qū)域； 新街口板塊發(fā)展較早，商務(wù)氛圍最為成熟；鼓樓板塊次之，河西 CBD 一品質(zhì)略差，二期建成后將大大提升區(qū)域商務(wù)氛圍。 南 京市辦公商務(wù)區(qū)分布圖 鼓樓板塊 新街口板塊 “一帶三板塊”格局示意圖 沿“中央路 中山路” 帶狀區(qū)域 河西奧體板塊 鼓樓地區(qū)寫字樓基本情況 分布：寫字樓主要分布在中 山北路沿線，中央路沿線亦 有部分新增供應(yīng)； 空置率：長期新增供應(yīng)的缺乏使 現(xiàn)有租賃項目空置率普遍較低，平均在 10%15％； 租金：高端甲級寫字樓的租金在 4－ 元 /平方米 /天，其他項目租金約在 元 /平方米/天 綠地紫峰大廈 南京國際廣場 金山大廈 銀河國際廣場 中環(huán)國際廣場 名人城市大廈 金峰大廈 新晨國際大廈 建偉大廈 生產(chǎn)制造 36% 物流貿(mào)易 17% 與業(yè)服務(wù) 12% 金融 5% IT 高科技 10% 房地產(chǎn) 12% 其他 8% 鼓樓板塊寫字樓市場分析 南京市 19% 江蘇省 29% 其他省市 37% 歐美 8% 日韓 其他 5% 2% 鼓樓板塊租戶行業(yè)類型 鼓樓板塊租戶來源地 新街口地區(qū)寫字樓基本情況 分布：分布相對集中，辦公體量大，主要在中央路 中山南路、漢中路洪武北路沿線； 空置率：核心地段新增供應(yīng)少，高品質(zhì)寫字樓空置率很低，約在 58%，而部分大廈 品質(zhì)相對較低，面臨較長時間的較高空置率； 租金：高端甲級寫字樓的租金在 元 /平方米 /天以上，品質(zhì)一般的寫字樓租金約在 元 /平方米 /天； 國際金融中心 金鷹國際廣場 金輪國際廣場 南京中心大廈 天安國際廣場 置地廣場 易發(fā)信息大廈 龍世中心 君臨國際大廈 新世界中心 德基大廈 蘇達美大廈 凱潤金城 新街口板塊租戶行業(yè)類型 新街口板塊租戶來源地 新街口板塊寫字樓市場分析 生產(chǎn)制造 25% 物流貿(mào)易 15% 服務(wù)業(yè) 20% 金融 12% IT 技術(shù) 12% 房地產(chǎn) 10% 其他 6% 南京市 20% 江蘇省 25% 其他省市 32% 歐美 10% 日韓 8% 其他 5% 河 西 CBD 南 延 段 二期 河 西 CBD 北 延 段 一期 1 新地中心 2 嘉業(yè)國際 3 紫金中心 4 東渡國際 5 聯(lián)強國際大廈 6 宋都奧體名座 7 中泰國際 8 金奧大廈 19 華新麗華 20 華泰證券 21 新城大廈 22 四季仁恒 23 歐洲城 24 紫鑫中華廣場 25 雨潤國際中心 9 新鴻基項目 10 第十四研究所 11 江蘇新華報業(yè) 12 南京報業(yè)集團 13 農(nóng)村信用社 14 國泰君安 15 中國聯(lián)通 16 中國移動