南京河西cbd項目市場報告(編輯修改稿)
2024-11-30 23:58 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 0 年 2020 年 2020 年 2020 年 成交均價 6688 7299 11436 12748 環(huán)比波幅 —— % 56% 11% 不考慮政策和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)烈波動的情況下，酒店式公寓年均漲幅 10% 價格漲幅預(yù)判 嘉業(yè)國際城 65 年酒店公寓成交均價走勢 時間 2020 年 2020 年 2020 年 成交均價 20200 22046 19349 環(huán)比波幅 —— % % 南京住宅整體年正常漲幅 10%左右 河西 65 年酒店公寓年漲幅 10% 年份 2020 2020 2020 2020 2017 2018 銷售面積（㎡） / 20200 20200 20200 20200 6981 銷售價格 （元 /㎡） 19000 25300 27800 30600 33600 37000 增長率 10% 10% 10% 10% 10% 10% 年收益（萬元） / 50600 55600 61200 67200 25830 酒店式公寓財務(wù)測算（以 2020 年為入市銷售作計算基準(zhǔn)） 第三部分：辦公市場運(yùn)作環(huán)境 南京寫字樓分布比較集中，形成“一帶三板塊”空間格局； “一帶”是指以城市主干道中央路 中山路為軸形成的帶狀區(qū)域。“三板塊”是指鼓樓區(qū)域、新街口區(qū)域以及河西 CBD 區(qū)域； 新街口板塊發(fā)展較早，商務(wù)氛圍最為成熟；鼓樓板塊次之，河西 CBD 一品質(zhì)略差，二期建成后將大大提升區(qū)域商務(wù)氛圍。 南京寫字樓主要集中在沿中央路 — 中山路地帶和鼓樓、新街口及河西 CBD 區(qū)域，空間分布呈現(xiàn)“一帶三板塊”的格局。 南 京市辦公商務(wù)區(qū)分布圖 鼓樓板塊 新街口板塊 “一帶三板塊”格局示意圖 沿“中央路 中山路” 帶狀區(qū)域 河西奧體板塊 鼓樓地區(qū)寫字樓基本情況 分布：寫字樓主要分布在中 山北路沿線，中央路沿線亦 有部分新增供應(yīng)； 空置率：長期新增供應(yīng)的缺乏使 現(xiàn)有租賃項目空置率普遍較低，平均在 10%15％； 租金：高端甲級寫字樓的租金在 4－ 元 /平方米 /天，其他項目租金約在 元 /平方米/天 綠地紫峰大廈 南京國際廣場 金山大廈 銀河國際廣場 中環(huán)國際廣場 名人城市大廈 金峰大廈 新晨國際大廈 建偉大廈 生產(chǎn)制造 36% 物流貿(mào)易 17% 與業(yè)服務(wù) 12% 金融 5% IT 高科技 10% 房地產(chǎn) 12% 其他 8% 鼓樓板塊寫字樓市場分析 南京市 19% 江蘇省 29% 其他省市 37% 歐美 8% 日韓 其他 5% 2% 鼓樓板塊租戶行業(yè)類型 鼓樓板塊租戶來源地 新街口地區(qū)寫字樓基本情況 分布：分布相對集中，辦公體量大，主要在中央路 中山南路、漢中路洪武北路沿線； 空置率：核心地段新增供應(yīng)少，高品質(zhì)寫字樓空置率很低，約在 58%，而部分大廈 品質(zhì)相對較低，面臨較長時間的較高空置率； 租金：高端甲級寫字樓的租金在 元 /平方米 /天以上，品質(zhì)一般的寫字樓租金約在 元 /平方米 /天； 國際金融中心 金鷹國際廣場 金輪國際廣場 南京中心大廈 天安國際廣場 置地廣場 易發(fā)信息大廈 龍世中心 君臨國際大廈 新世界中心 德基大廈 蘇達(dá)美大廈 凱潤金城 新街口板塊租戶行業(yè)類型 新街口板塊租戶來源地 新街口板塊寫字樓市場分析 生產(chǎn)制造 25% 物流貿(mào)易 15% 服務(wù)業(yè) 20% 金融 12% IT 技術(shù) 12% 房地產(chǎn) 10% 其他 6% 南京市 20% 江蘇省 25% 其他省市 32% 歐美 10% 日韓 8% 其他 5% 河 西 CBD 南 延 段 二期 河 西 CBD 北 延 段 一期 1 新地中心 2 嘉業(yè)國際 3 紫金中心 4 東渡國際 5 聯(lián)強(qiáng)國際大廈 6 宋都奧體名座 7 中泰國際 8 金奧大廈 19 華新麗華 20 華泰證券 21 新城大廈 22 四季仁恒 23 歐洲城 24 紫鑫中華廣場 25 雨潤國際中心 9 新鴻基項目 10 第十四研究所 11 江蘇新華報業(yè) 12 南京報業(yè)集團(tuán) 13 農(nóng)村信用社 14 國泰君安 15 中國聯(lián)通 16 中國移動 17 交通銀行南京分行 18 蘇寧置業(yè) 26 省保監(jiān)局 /省銀監(jiān)局 27 綜合要素市場 28 河西國資集團(tuán) 河西地區(qū) CBD 規(guī)劃寫字樓分布 河西 CBD 一期多數(shù)項目均以投入使用，二期除十四所外均為在建或待開發(fā)項目。 河西地區(qū)寫字樓品級分布 甲級 非甲級 待售 本案 奧體蘇寧廣場 本案 新地中心 金奧大廈 華新麗華商業(yè)廣場 國睿大廈 新鴻基項目 金潤國際廣場 中泰國際廣場 雨潤國際廣場 鳳凰和熙 新城大廈 聯(lián)強(qiáng)大廈 宋都大廈 嘉業(yè)國際城 紫鑫中華廣場 宏普捷座 建筑師工社 河西一期由于開發(fā)時間較早，多數(shù)寫字樓品質(zhì)都較低 河西板塊租戶行業(yè)類型 河西板塊租戶來源地 河西板塊寫字樓市場分析 南京市 42% 江蘇省 35% 其他省市 10% 歐美 7% 日韓 4% 其他 2% 物流貿(mào)易 15% 與業(yè)服務(wù) 8% 金融 2% 技 10% 房地產(chǎn) 20% IT 高科 其他 5% 生產(chǎn)制造 40% 河西地區(qū)在租甲級寫字樓基本情況 名稱 建筑面積 （㎡） 開盤時間 標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡） 平均租金 （元 /m2/天） 面積段 （ m2） 電梯數(shù)量 （客 /貨） 車位數(shù)量 車位租金 （元 /月位） 入住率 物業(yè)費(fèi) （元 /㎡月） 金奧 大廈 104000 2020 1840 預(yù)計 900~1800 10 1500 —— —— 預(yù)計 18 國睿 大廈 85509 2020 2220 750~2200 8 543 600 60% 15 新地 中心 100000 2020 1900 500~1900 12 1400 320 80% 20 由于河西新城的規(guī)劃和發(fā)展，加之南京鼓樓、新街口甲級寫字樓的滿租，導(dǎo)致河西 5A 甲級寫字樓的平均租金在 元 /m2/天，接近市區(qū)水平。 河西甲級寫字樓個案分析 — 新地中心 項目名稱 南京新地中心 交付時間 2020 年 總體量 /辦公體量 28 萬㎡ /10 萬㎡ 建筑層數(shù) 55 層 標(biāo)準(zhǔn)層面積 1900 ㎡ 標(biāo)準(zhǔn)層凈高 電梯 客梯 12 部，消防梯 2 部 租金 元 /天 /㎡ 物業(yè)費(fèi) 20 元 /月 /㎡ 交通 地鐵 2 號線 車位數(shù) 1400 個 新地中心于 2020 年開盤 ,整體租金約為 元 /天 /㎡，目前在租辦公樓層為 35 層以上的高區(qū)； 新地中心租約為三年一簽，租金每三年約有 8%的幅度上漲； 一期寫字樓 二期商鋪和酒店式公寓 項目 辦公靜態(tài)價值評估 目前市場在租均價 元 /天 /㎡；其地理位置、地段價值基本與項目一致 項目辦公租金靜態(tài)價值： 元 /天 /㎡ 南京中高端寫字樓平均租金分析（元 /㎡天） 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 202
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