武漢洪山區(qū)項目市場報告(編輯修改稿)
2024-08-31 01:38 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 幢的寫字樓外，沿江樓盤的規(guī)模通常較大，一般在8萬方以上。l 均價分析由上圖可知，沿江區(qū)域樓盤價格參差不齊，目前的均價在30005000元/平方米這個范圍內(nèi)，其中未開盤的時代廣場達到了區(qū)域最高報價10000元/平方米，在已開盤的樓盤中，怡景花園以6000元/平方米的均價位列第一。而東方江景園則是區(qū)域最低報價3000元/平方米?？傮w來說，漢口部分江岸樓盤得均價最高，漢陽部分江岸樓盤的均價最低。l 主力面積分析由上圖可知，區(qū)域內(nèi)樓盤以三房為主，主力面積多集中在150平方米左右，其中廣源大廈由于是小戶型，所以主力面積較小，而怡景花園定位高端客戶，戶型超過了200平米。l 銷售率分析由上圖我們可以知道，區(qū)域內(nèi)樓盤的銷售情況普遍都很不錯，銷售率平均在80%以上，其中漢口區(qū)域的沿江樓盤基本都是在2003年末2004年初開始銷售，經(jīng)過一年多的去化，已經(jīng)基本銷售完畢，而武昌和漢陽的沿江樓盤銷售速度相對遲緩。鸚鵡花園發(fā)展商：武漢鸚鵡實業(yè)有限公司建設(shè)指標(biāo)：，，%目前在售47 樓。銷售指標(biāo)：1幢18層 的小高層均價：3200元/平方米主力面積：四房兩廳兩衛(wèi) 143159平方米房型分析： 面積配比：房型面積戶數(shù)比例一房一廳一衛(wèi)57平方米17%二房二廳一衛(wèi)82104平方米51%四房兩廳二衛(wèi)143159平方米119%該樓盤房型以四房為主，房型面積較大。符合其對產(chǎn)品的定位。由于其開發(fā)商號稱是港資背景，該樓盤的樓型也沿襲了香港樓盤的風(fēng)格，部分房型朝向很差，甚至?xí)霈F(xiàn)暗衛(wèi)，客觀上影響了該案的去化。價格分析：本案均價在3200元/平方米左右，這個價格已經(jīng)是漢陽北區(qū)的行情價格了，本案相對于周邊的東方江景園價格略高，其原因在于鸚鵡花園具有一定的規(guī)模優(yōu)勢，但其房型設(shè)計的不足抑制了樓盤價格的提升。客源分析： 本案的主力客源以漢陽當(dāng)?shù)氐木哂兄懈呤杖胝呔佣?，本案所在的江畔沿岸區(qū)域，特別是世茂集團的高調(diào)進入，使得該批客源對區(qū)域價格看漲。本案的所定位的“江畔”概念對這部分客源還是具有一定的吸引力。江南明珠園發(fā)展商：武漢江南實業(yè)集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建設(shè)指標(biāo)：總基地面積46700平方米，總建12萬平方米，綠化率49%建筑形態(tài)：小高層、高層均價：二期均價4200元/平方米主力面積：三房兩廳兩衛(wèi) 133140平方米房型分析： 該樓盤三房房型面積在130140平米之間，面積相對其它樓盤來說稍大。但該樓盤位于長江之畔，因此大部分房型都能看到江精。價格分析：本案二期起價在4000元/平方米左右，相比較一期來說有了較大幅度的上漲（一期03年底開盤時均價為3000元/平方米）。該樓盤又是武昌地區(qū)長江一橋和二期之間最后一個純住宅商品房，因此其銷售情況仍然是比較良好的?？驮捶治觯?本案由于價格相對較高，因此其購買客戶都是具有較高收入的人群，其主要職業(yè)是高校教師、企業(yè)管理層人員、政府機關(guān)工作人員及公務(wù)員等。區(qū)域房產(chǎn)市場總結(jié)：通過上述的分析，我們可以看出沿江區(qū)域在整個武漢房產(chǎn)市場中其價格處在中等偏高的水平，且銷售形勢普遍較好。但是，由于沿江地帶開發(fā)程度相差較大，造成漢口、武昌和漢陽的沿江樓盤彼此之間尚有較大差距。但與此同時我們應(yīng)該看到，隨著市政工程的不斷開展和強勢開發(fā)商的介入，長江沿線未來將形成統(tǒng)一的規(guī)劃和概念。這將是本案日后價格提升的重要概念支撐。 第三部分：武漢住房消費問卷調(diào)查分析一、基本資料分析被訪者性別比例分析 通過上圖可以看出，本次被訪對象中男女比例大致相等/，分別占了總量的54%和46%。到2004年底，武漢市總共有近800萬的人口。作為一個省會級城市，武漢的房地產(chǎn)市場正處于一個起步階段，隨著市場的逐步成熟，人民的消費水平不斷提高，武漢的房價會在將來有一定的上揚。被訪者年齡分析 從上圖可以看出，本次被訪者的年齡層次最集中在2635歲和3645歲之間，%%。而在實際的購房群體當(dāng)中，這一年齡層次的客戶也是主力購房群體。而這些購房的購買用途除了自住，也有用來投資的?？梢灶A(yù)見的是，將來本案的購買者，其年齡層次也主要集中在2645歲這一年齡段內(nèi)。60歲以上的客戶由于其購買能力有限，因此不太可能成為購房的主力客源。%%。被訪者文化程度分析 從上圖可以看出，本次調(diào)查對象中，本科學(xué)歷的人所占比例最高，達到了總數(shù)的43%，其次是大專學(xué)歷，占到了41%，而碩士及以上學(xué)歷的占了近總數(shù)3%。目前隨著9年制義務(wù)教育的普及，人們的文化程度不斷提高，高學(xué)歷的人才在社會上的比例也越來越多，這也使得高收入的人群也不斷增高。收入的增高也提高了當(dāng)?shù)厝嗣竦南M水平，其中尤為明顯的就是作為第三產(chǎn)業(yè)支柱的房地產(chǎn)業(yè)。被訪者職業(yè)分析從上圖可以看出，IT業(yè)從業(yè)人員在本次被訪者中所這比例最高，%，其次是交通運輸業(yè)，%，其它的各個行業(yè)也都占有一定的比例。從目前武漢各樓盤的客源來看，他們都具有一定的收入及較為穩(wěn)定的工作，象公務(wù)員、商貿(mào)、高科技從業(yè)人員等。被訪者家庭人數(shù)分析從上圖看出，本次調(diào)查對象中三口之家占了超過一半的比例，為51%。可以看出在武漢傳統(tǒng)的3口之家式家庭結(jié)構(gòu)沒有改變，而他們往往也是購房群體中所占比例最多的，無論是兩房和三房都是他們可以考慮的對象。家庭人數(shù)為4人和5人的分別占了21%和13%，這一群體若是購房一般會選擇的較大面積的房型。而家庭人數(shù)為1人或2人調(diào)查者，他們在購房中會選擇一房及二房，少數(shù)也會選擇小三房做為考慮對象。被訪者家庭月收入分析 從上圖可以看出，家庭月收入在25003500元之間的被訪者所占比例最高，達到了38%，其
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