某路段項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告探討(編輯修改稿)
2025-02-23 15:52 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 墅 占地： 325畝 量體： 162棟（一期 56棟， 二期 48棟 ,三期 58棟） 價(jià)格： 1400015000元 / ㎡ 銷(xiāo)售狀況：三期銷(xiāo)售率 50%, 月均銷(xiāo)售 10戶 特色：高品質(zhì)的小區(qū)環(huán)境 現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景照片 小區(qū)環(huán)境效果圖 長(zhǎng)堤花園照片 H 小區(qū)平面效果圖 徐涇地區(qū)代表樓盤(pán) 徐涇地區(qū)重點(diǎn)別墅個(gè)案分析 G、 大豪 〃 山林別墅 位置：徐涇西路 188弄 開(kāi)發(fā)商：上海大豪城鄉(xiāng)建設(shè)有限公司 產(chǎn)品：獨(dú)棟別墅 占地： 600畝 體量： 240套 價(jià)格： 1300016000元 / ㎡ 銷(xiāo)售狀況： 20%左右 特色：規(guī)模較大 建筑外觀效果圖 (一 ) 建筑外觀效果圖 (二 ) 大豪 山林別墅效果圖 ３、 徐涇公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀 ?如前所述 ， 徐涇地區(qū)是作為一個(gè) 純別墅區(qū) 而為人們所認(rèn)知的 。 ?公寓房的開(kāi)發(fā)長(zhǎng)期以來(lái)基本處于 空白狀態(tài) ，近期雖有零星的開(kāi)發(fā)量，但是體量太小，對(duì)徐涇地區(qū)的區(qū)域市場(chǎng)根本不能絲毫構(gòu)成影響。 ?早期的樓盤(pán)如金水灣，廣虹公寓早已售磬。 ?目前在售的僅一個(gè)樓盤(pán)：上海豪都國(guó)際新城。 ?由于市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量長(zhǎng)期處于低位狀態(tài)，造成市場(chǎng) 供不應(yīng)求 。 ?作為別墅區(qū)，徐涇是一個(gè) 中高檔的別墅區(qū) ，其針對(duì)的是金字塔上層的客源。而對(duì)于公寓市場(chǎng)來(lái)講，徐涇提供的是非常 低檔次的公寓產(chǎn)品 ，其針對(duì)的是區(qū)域內(nèi)客源，從少量個(gè)案的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看也驗(yàn)證了這一點(diǎn)。 西郊大公館 大豪 〃 山林別墅 長(zhǎng)堤花園別墅 銀濤高爾夫別墅 湖畔佳苑 居禮 九溪十八島 捷克小鎮(zhèn) 高富麗源 綠波花園別墅 圣地維拉 大華云亭 本案 徐涇地區(qū)個(gè)案分布圖 代表樓盤(pán) (公寓 ) 徐涇地區(qū)重點(diǎn)別墅個(gè)案分析 上海豪都國(guó)際新城 （ 上海捷克住宅小區(qū) ） 位置：聯(lián)民路 88弄 21號(hào) 開(kāi)發(fā)商：上海豪都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司 產(chǎn)品：多層 /小高層 占地： 11萬(wàn)㎡ 體量： 416套 主力面積： 90 ㎡ /2R、 125— 135 ㎡ /3R 均價(jià)： 5300元 / ㎡ 銷(xiāo)售狀況： 70%左右，月銷(xiāo)售約 80— 100套 特色：依照捷克住宅設(shè)計(jì)理念照搬而來(lái)，外觀獨(dú)特。有部分多層電梯公寓。 但是，小區(qū)整體形象差，包括售樓處的包裝過(guò)于簡(jiǎn)單，對(duì)客戶有很大的負(fù)面作用。 主力戶型 (一 ) 戶型 (一 ) 主力戶型 (二 ) 126M2 128M2 戶型 (二 ) 二、競(jìng)爭(zhēng)識(shí)別 區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng) 華漕鎮(zhèn) 約 7KM 約 7— 8KM 九亭鎮(zhèn) 區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng) 作為別墅區(qū)，徐涇更為純粹 徐 涇 九亭 華漕 華漕鎮(zhèn)更多的承擔(dān)著市區(qū)動(dòng)遷基地的功能 而九亭的產(chǎn)品與徐涇地區(qū)在總價(jià)上形成錯(cuò)位 從區(qū)域角度看，華漕和 九亭存在一定競(jìng)爭(zhēng)威脅，但差異性也非常明顯 區(qū)域內(nèi)的板塊競(jìng)爭(zhēng) 區(qū)域內(nèi)的板塊競(jìng)爭(zhēng) 工業(yè)區(qū) 集鎮(zhèn)區(qū) 房產(chǎn)區(qū) 暫無(wú)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，未來(lái)規(guī)劃也無(wú)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 鎮(zhèn)中心以公寓開(kāi)發(fā)為主， 但一直以來(lái)開(kāi)發(fā)量有限后續(xù) 將有少量大案推出（包括本案） 純粹的高檔別墅區(qū)，后續(xù)仍有一點(diǎn)的開(kāi)發(fā)量 區(qū)域的差異化 產(chǎn)品的差異化 區(qū)域間的競(jìng)爭(zhēng)有限 （存在一定競(jìng)爭(zhēng)，鎮(zhèn)區(qū)西部有一定量的別墅開(kāi)發(fā)） 無(wú)疑，未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將很大程度上影響市場(chǎng)表現(xiàn)。 從目前掌握的資料來(lái)看，區(qū)域內(nèi) ,本案未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要有三個(gè) : 滬青平公路和明珠路的 圣地維拉 。 另外，位于振華路徐涇中路的 大華云庭 ，從產(chǎn)品類(lèi)型看也將對(duì)本案產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。 同時(shí) ,位于滬青平公路上的 高富麗源名邸 ,將于 11月底開(kāi)盤(pán) ,產(chǎn)品上與本案有一定類(lèi)似 . 未來(lái)潛在的競(jìng)爭(zhēng) 西郊大公館 大豪 〃 山林別墅 長(zhǎng)堤花園別墅 銀濤高爾夫別墅 湖畔佳苑 居禮 九溪十八島 捷克小鎮(zhèn)
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