某路段項目市場報告探討(編輯修改稿)
2025-02-23 15:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 墅 占地： 325畝 量體： 162棟（一期 56棟， 二期 48棟 ,三期 58棟） 價格： 1400015000元 / ㎡ 銷售狀況：三期銷售率 50%, 月均銷售 10戶 特色：高品質(zhì)的小區(qū)環(huán)境 現(xiàn)場實景照片 小區(qū)環(huán)境效果圖 長堤花園照片 H 小區(qū)平面效果圖 徐涇地區(qū)代表樓盤 徐涇地區(qū)重點別墅個案分析 G、 大豪 〃 山林別墅 位置：徐涇西路 188弄 開發(fā)商：上海大豪城鄉(xiāng)建設(shè)有限公司 產(chǎn)品：獨棟別墅 占地： 600畝 體量： 240套 價格： 1300016000元 / ㎡ 銷售狀況： 20%左右 特色：規(guī)模較大 建筑外觀效果圖 (一 ) 建筑外觀效果圖 (二 ) 大豪 山林別墅效果圖 ３、 徐涇公寓市場現(xiàn)狀 ?如前所述 ， 徐涇地區(qū)是作為一個 純別墅區(qū) 而為人們所認(rèn)知的 。 ?公寓房的開發(fā)長期以來基本處于 空白狀態(tài) ，近期雖有零星的開發(fā)量，但是體量太小，對徐涇地區(qū)的區(qū)域市場根本不能絲毫構(gòu)成影響。 ?早期的樓盤如金水灣，廣虹公寓早已售磬。 ?目前在售的僅一個樓盤：上海豪都國際新城。 ?由于市場開發(fā)量長期處于低位狀態(tài)，造成市場 供不應(yīng)求 。 ?作為別墅區(qū)，徐涇是一個 中高檔的別墅區(qū) ，其針對的是金字塔上層的客源。而對于公寓市場來講，徐涇提供的是非常 低檔次的公寓產(chǎn)品 ，其針對的是區(qū)域內(nèi)客源，從少量個案的市場反應(yīng)來看也驗證了這一點。 西郊大公館 大豪 〃 山林別墅 長堤花園別墅 銀濤高爾夫別墅 湖畔佳苑 居禮 九溪十八島 捷克小鎮(zhèn) 高富麗源 綠波花園別墅 圣地維拉 大華云亭 本案 徐涇地區(qū)個案分布圖 代表樓盤 (公寓 ) 徐涇地區(qū)重點別墅個案分析 上海豪都國際新城 （ 上海捷克住宅小區(qū) ） 位置：聯(lián)民路 88弄 21號 開發(fā)商：上海豪都房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司 產(chǎn)品：多層 /小高層 占地： 11萬㎡ 體量： 416套 主力面積： 90 ㎡ /2R、 125— 135 ㎡ /3R 均價： 5300元 / ㎡ 銷售狀況： 70%左右，月銷售約 80— 100套 特色：依照捷克住宅設(shè)計理念照搬而來，外觀獨特。有部分多層電梯公寓。 但是，小區(qū)整體形象差，包括售樓處的包裝過于簡單，對客戶有很大的負(fù)面作用。 主力戶型 (一 ) 戶型 (一 ) 主力戶型 (二 ) 126M2 128M2 戶型 (二 ) 二、競爭識別 區(qū)域外競爭 華漕鎮(zhèn) 約 7KM 約 7— 8KM 九亭鎮(zhèn) 區(qū)域外競爭 作為別墅區(qū)，徐涇更為純粹 徐 涇 九亭 華漕 華漕鎮(zhèn)更多的承擔(dān)著市區(qū)動遷基地的功能 而九亭的產(chǎn)品與徐涇地區(qū)在總價上形成錯位 從區(qū)域角度看，華漕和 九亭存在一定競爭威脅，但差異性也非常明顯 區(qū)域內(nèi)的板塊競爭 區(qū)域內(nèi)的板塊競爭 工業(yè)區(qū) 集鎮(zhèn)區(qū) 房產(chǎn)區(qū) 暫無房產(chǎn)開發(fā)，未來規(guī)劃也無項目開發(fā) 鎮(zhèn)中心以公寓開發(fā)為主， 但一直以來開發(fā)量有限后續(xù) 將有少量大案推出（包括本案） 純粹的高檔別墅區(qū)，后續(xù)仍有一點的開發(fā)量 區(qū)域的差異化 產(chǎn)品的差異化 區(qū)域間的競爭有限 （存在一定競爭，鎮(zhèn)區(qū)西部有一定量的別墅開發(fā)） 無疑，未來的市場競爭將很大程度上影響市場表現(xiàn)。 從目前掌握的資料來看，區(qū)域內(nèi) ,本案未來的競爭對手主要有三個 : 滬青平公路和明珠路的 圣地維拉 。 另外，位于振華路徐涇中路的 大華云庭 ，從產(chǎn)品類型看也將對本案產(chǎn)生競爭。 同時 ,位于滬青平公路上的 高富麗源名邸 ,將于 11月底開盤 ,產(chǎn)品上與本案有一定類似 . 未來潛在的競爭 西郊大公館 大豪 〃 山林別墅 長堤花園別墅 銀濤高爾夫別墅 湖畔佳苑 居禮 九溪十八島 捷克小鎮(zhèn)
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